착각하기 쉬운 법원경매 상식

새해 부동산시장을 전망한 정부와 각 연구소들은 거의 비관론 일색이다. 건교부가 주택시장 조기경보체계(EWS ? Early Warning System)를 통해 주택경기 동향을 분석한 결과 국내 주택시장이 1년 내 집값 급락과 건설사 부도증가, 미분양 급증 등 위기에 진입할 확률(가능성)이 40%에 달할 수 있다고 내다봤다.   또 각 기업체 연구소들도 이구동성으로 2005년의 전국 집값이 적게는 2%에서 많게는 4% 정도 하락할 것으로 예상하고 있다. 2005년 부동산시장은 전반적으로 침체의 연속이 될 것으로 다들 내다보고 있는 것이다.   부동산시장에 검은 그림자가 드리워진 시점에 부동산투자에 관심을 기울이는 사람들은 누구나 싼 값에 사기를 원한다. 특히 물량공급이 풍부한 경매 ? 공매에 누구나 관심이 많지만  경매 부동산 투자에 기웃거리면 주변사람들은 극구 뜯어 말린다.    “싼 값에 살만한 부동산이 많은데 왜 하필 골치 아프다는 경매에 관심을 쏟느냐”에서부터 “내가 아는 누구는 경매로 집을 샀다가 세입자 때문에 수년째 골치를 앓더라” 는 등 지레 겁부터 주는 경우가 허다하다.   그러나 다년간 경매시장을 지켜본 필자로서는 잘 못 알려진 뜬소문이라 단언한다. 물론 초보자가 값싸게 구입할 수 있다는 말만 믿고 경매에 대한 공부를 게을리 한 채 입찰에 참여해 보증금을 몰수당하거나, 권리 ? 물건 상 하자있는 부동산을 싼 맛에 낙찰 받았다 세입자의 보증금을 물어주는 경우도 왕왕 있지만 순전히 잘못된 정보와 내공을 쌓지 않고 투자에 임한 투자자의 책임이 크다.   그러나 처음부터 잘못 알려진 상식을 듣고 ‘값싸고 좋은 부동산’에 투자할 수 있는 경매부동산을 포기한다면 알짜 재테크의 기회를 놓치는 셈인 것이다. 제대로 된 기초상식과 함께 꾸준히 경매투자의 상식을 넓힌다면 부동산경기의 부침과 상관없이 내 집 마련은 물론 틈새 재테크 투자처로 평생 활용할 수 있다.   부동산시장을 바로 보지 못한 채 의심하고 경계하다 보면 저가에 매입할 좋은 기회를 영영 놓치는 투자자들이 많다. 소액 초보 투자자가 싸고 좋은 부동산 타령만 하기보다는 값싸게 나온 경매물량에 관심을 기울이는 실천이 필요한 시기이다.   지난 원고에 이어 착각하기 쉬운 경매 상식(2) 연재 글을 읽고 경매에 대해 열린 마음으로 바뀌길 바란다. 2005년 새해에는 용기를 내어 경매로 돈벌 수 있는 ‘황금기’를 잘 활용해보는 것이 어떨까?   ■ 세입자의 집 비우기(명도)가 골치 아프다?   경매부동산에는 거의 집주인(채무자 겸 소유자)이나 세입자가 거주하기 마련이다. 물론 비어있는 집도 있고 폐문부재로 방치된 집도 있다. 경매로 낙찰 받은 다음에는 살고 있는 사람들을 이사 가게 해야 하기 때문에 조금 번거로운 절차를 거쳐야 하는 것이 사실이다.   그러나 초보자가 생각하는 것만큼 골치 아프게 집을 비우는 경우는 많지 않다. 주택 또는 상가임대차보호법에 따라 세입자는 일정액을 우선변제 받거나 배당순위에 따라 전세금을 돌려받고 나가는 세입자들이 더 많다. 다만 한 푼도 못 받고 나가는 집주인이나 세입자는 싸게 산만큼 낙찰자의 능력에 따라 이사비(위로금)를 쥐어주는 게 관례이다. 집 비우기 때 우려할 정도로 골치를 썩거나 강제 집행까지 해야 하는 부동산은 아주 일부에 불과하다.   ■ 가짜 세입자가 판친다?   주택 경매물건 중에는 간혹 실제 살지도 않는 가짜 세입자가 전입신고와 확정일자를 갖추고 살고 있는 주택이 왕왕 있다. 주택에서 실제 살기 위한 목적이라기보다는 채무자(전 소유자)와 짜고 일부 금액이라도 챙기기 위해 법원에 권리신고를 하고 거주하고 있는 것이다.   그러나 경매참여자는 신경 쓸 필요 없는 전혀 없다. 왜냐하면 가짜 세입자들 중 일정 요건을 갖췄으면 경락대금에서 우선 변제받는 소액임차인들이기 때문에 낙찰대금 배당에 참여해 우선 변제되는 사람들이기 때문에 낙찰자는 그들에게 돈을 한 푼도 물어주지 않아도 된다. 경매가 진행된다는 등기(경매개시결정) 후에 전입신고를 하고 들어온 가짜 세입자도는 절차가 간편한 인도명령만으로 내보낼 수 있기 때문에 신경 쓰지 않아도 된다.   ■ 경매로 사면 무조건 싸게 살 수 있다?   경매로 부동산을 사면 종목에 따라 다르지만 통상 적게는 10%에서 많게는 반값에 살 수 있다는 것은 누구나 아는 사실이다. 부동산의 ‘떨이시장’ ‘도매시장’이란 것쯤은 요즘 투자자들이 다 안다. 1회 유찰시 20~30%씩 금액이 떨어지는 저감률 때문에 많이 유찰될수록 낮은 값에 낙찰 받는다.   그러나 우리가 아는 사실과 달리 오히려 시세보다 높게 낙찰 받는 경우도 적지 않다. 이는 감정평가액을 시세로 믿고 1회 유찰시 가격을 높이 써서 낙찰 받기 때문이다. 단지 감정가는 기준가격이라고 생각하고 현장 중개업소를 통해 정확한 시세파악을 한 후 적정이윤을 남길 수 있는 가격에 낙찰 받아야 한다. 뻥튀기 감정을 믿고 입찰하면 오히려 일반매물보다 비싸게 살 수 있는 게 경매다.   ■ 경락잔금 전액을 내 돈으로 일시에 납부해야 한다?   통상 경매에서 최고가매수인(낙찰)으로 정해지면 잔금은 낙찰허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내에 납부해야 하는 것이 원칙이다. 일반 매매의 경우 중도금과 잔금납부 기한을 매도자 매수자 간의 협의 하에 조정할 수 있지만 경매는 잔금을 정해진 기간 안에 내야하기 때문에 중도금 없이 일시불로 전액을 내야 한다.   그러나 만약 납부기한 내에 납붙이 못할 사정이 있다면 다음번 경매기일 3일전까지 정해진 이자와 함께 잔금을 납부하면 유효한 낙찰로 인정한다. 즉 경매도 잔금 납부의 여유기간이 있다. 만약 잔금 낼 돈이 부족하다면 금융권의 ‘경락잔금 대출제도’를 이용하면 된다. 지역과 부동산종목마다 다르지만 통상 경락받은 금액의 30~80% 이내에서 저리 대출이 가능하다.   ■ 낙찰 받은 부동산을 단기매매하면 세금추적 당한다?   경매현장에 있다보면 경매로 샀다가 바로 팔면 양도세 문제와 세금추적 때문에 걱정하는 투자자들이 많다. 경매는 일반매매와 달리  낙찰가가 공개적으로 노출되기 때문에 경락받은 부동산을 1년 이내에 되팔면 단기매매에 따라 투기꾼으로 몰릴 까봐 걱정한다. 게다가 재테크 목적으로 1년 내에 몇 차례 낙찰 받으면 혹시 부동산투기꾼으로 몰리는 것으로 아닌가 생각한다.   그러나 부동산을 경락받아 1년 안에 되팔게 되면 양도세 부담이 무거울 뿐이지 투기꾼으로 몰지는 않는다. 취득 후 1년 안에 부동산을 팔면 실제 낙찰가를 기준으로 양도세를 계산하며 세율도 36%의 높은 세율이 적용된다. 1년 과세기간 안에 1회 이상 낙찰 받고 2회 이상 매매하면 양도세 외에 소득세가 별도로 추가될 뿐 세금추적을 받거나 투기꾼으로 모는 경우는 없다.   ■ 초보자는 위험하므로 전문가의 도움이 반드시 필요하다?   경매입찰 경험이 없는 겁(?) 많은 투자자들은 반드시 법률가나 경매전문가의 도움을 받아 입찰하는 게 안전할 것이라 생각한다. 특히 세입자 많은 주택이나 까다로운 법률용어가 등기부등본에 기재된 경매 부동산은 처음부터 전문가가 도움을 받아 낙찰 받아야 할 것으로 판단한다.   그러나 경매투자는 우리가 일반적인 부동산거래를 하는 것과 마찬가지로 단순, 명료한 게 태반이며, 채무자 또는 소유자가 살고 있는 아파트나 주택은 간단한 권리관계 때문에 손쉽게 낙찰 받을 수 있다. 오히려 전문성 없는 법률사무소나 욕심 많은 경매업체 브로커를 만나면 과다한 수수료 때문에 골치를 앓는 경우도 있다. 다만 입찰 전 어느 정도 권리 ? 물건분석 요령과 방법을 배우고 입찰장 견학과 함께 꾸준히 경매투자 공부를 익힌다면 굳이 비싼 수수료를 줘가며 업체를 이용할 이유는 없다.