분석)래미안 리더스원 평형별 청약 요령과 '경부고속도로 지하화'에 따른 투자가치는?

[이건축사]

래미안 리더스원은 과연 투자가치가  있는 것일까요?
장기적 관점으로는 맞는데 단기적 접근은 자금부담 때문에 아닌 듯 하니 엄청 고민되는 청약입니다.
나름대로 분석한 래미안 리더스원 청약자료입니다.

위치는 더 말할 나위 없이 좋은 위치의 입지조건을 가지고 있습니다.

전용면적별 배치도와 일반분양 세대수

83A와 84A가 23, 111세대입니다. 소형평수는 일반 분양분이 적습니다.

단지 조감도 입니다. 남쪽에 101동과 102동이 배치되어 있습니다.

102동 투시도 입니다.

아파트 입구 투시도입니다.

단지 배치도 입니다. 보기 힘들지만 카달로그에 있는 배치도보다 정확하고 발코니 방향과 인동거리가 가장 정확하게 표시되어 있습니다. 동명은 생략되어 있으니 아래 배치도와 함께 봐야 합니다.

중앙부의 커뮤니티 가든입니다.

104-105동 사이의 연못을 지나는 어반 그린워크입니다. 단지 내 왕벚나무길로 보행동선을 뜻하는 듯 합니다.

리빙룸 가든으로 피로티형 배치에서 각동에 배치되는 거실과 같이 아늑한 소규모 정원이라고 합니다.

59A 청약전략

---

59.97㎡- A
전용 면적 18.1평으로 공급 면적 25.4평형입니다. 공급가는 10층 이상기준 12억8천만원입니다.
3베이 평면 형태로 맞바람이 분다는 판상형 구조입니다. 단점으로는 방하나는 북향입니다.
일반 분양분은 총 4세대로 112(4층+11층)동과 110(12층+20층)동에 위치해 있습니다.
112동은 406호, 1106호입니다.
112동의 6호라인은 향은 남동향입니다. 도로 건너편에 오피스텔이 인접해 있습니다. 직선거리로 60M정도로 크게 신경 쓸 부분 아닙니다. 인접한 강남역 푸루지오 주상복합이 8층이고  효성오피스텔이 15층입니다.
    
110동은 1201호, 2007호입니다. 
110동의 1201호는 12층이라 고층이어서 남서향의 장점이 충분하며 신동아2차도 거의 90M이상 이격되어 있어서 조망권을 크게 신경쓰지 않아도 되겠습니다.
110동의 2007호는 남동향으로 건너편 109동 측벽과 40M도 이격되어 있습니다. 109동의 경우 1,2호 라인이 34층입니다. 남동향보다는 남향의 조망권과 일조권이 확보된 곳입니다.

79A.B형 청약전략

---

                

74.93㎡-A
전용면적 22.6평으로 공급면적 29.56평형입니다. 공급가는 20층 이상 기준 15억입니다.
3베이 평면형태로 맞바람이 분다는 판상형구조입니다. 단점으로는 방하나는 북향입니다.
일반분양분은 4세대로 모두 108동에 있습니다.
1호 라인에서 2201호
2호 라인에서 202호, 2702호, 2802호로 구성됩니다.

일조방향은 남서향으로 양호합니다.
조망은 도로에 접해있어 일단 막힘이 없고 1호 라인앞의 신동아 상가도 낮아서 문제될 것이 없습니다.
2호 라인의 202호도 일조와 조망에서 크게 불이익은 없을 듯합니다. 물론 고층이 되면 좋겠지요.

74.90㎡-B
전용면적 22.6평으로 공급면적 29.76평형입니다. 
공급가는 20층 이상 기준 14억 8천입니다. 79A형에 비해 20층이상 기준으로 2천만원이 저렴합니다.
4베이 구조로 주방을 제외한 모든 방과 거실이 남향이지만 주부들이 선호하는 판상형 구조는 아닙니다. 하지만 워낙 고층이어서 맞바람과 같은 통풍은 우려할 필요가 없다고 생각합니다.
    
일반분양분은 총 3세대로 모두 108동의 3호 라인에 있습니다. 3103, 3203, 3303호로 31층이상 고층분입니다.
4베이 형태이므로 전면에 조망권이 넓게 확보되는 장점이 있습니다. 인접한 106동은 1호라인이 17층, 2호 라인이 23층으로 분양세대에 영향을 미치지 않습니다.
도로 건너편 서초 그랑자이 건물도 127M이상 이격되어 있습니다.
일조와 조망에서 우수한 평형으로 평면구성상 주방의 발코니2가 매입형태 설계되어 채광시간에서 불리한 단점이 있으나 이 또한 고층이라 크게 우려할 분분은 아닙니다.

74A와 B중 선택하라면 B형을 추천합니다. 비록 3세대밖에 안되지만 모두 31층이상의 고층이고

 A형에 비해 2천만원이 저렴합니다. 판상형구조가 아니지만 통풍에는 아무런 문제가 없는것도 장점입니다.

84이하 조건 비교표

83A. 84A.B.C 청약전략

---

83A와 84중 C형을 집중적으로 분석해보겠습니다.
84A.B형은 세대수도 많고 선호도가 높아서 생략했습니다.

83.12㎡-83A
전용면적 25.14평으로 공급면적32.95평형입니다. 공급가는 5층이상 기준 17억입니다.
일반분양분은 23세대로 모두 111동의 5호 라인에 2층부터 25층까지 9층을 제외하고 배치되어 있습니다.  판상형구조로 남동향입니다. 

84.97㎡-84C
전용면적 25.7평으로 공급면적 34.09평형입니다.
공급가는 5층이상 16억 9천만원입니다. 동일 평형의 84A 17억 3천, 84B가 17억인 것을 감안하면 많게는 4천만원정도 차이가 납니다. 추후 매매에서는 조금 더 많은 차액이 발생할 수도 있습니다. 
작은 평형인 83A보다 1000만원이 저렴한 것도 확인해야 하는 포인트입니다.
일반분양분은 27세대로 모두 111동 1호 라인에 있습니다. 2층부터 28층까지 배치되어 있습니다. 판상형구조도 아니고 거실의 조망이 108동에 막힌다는 단점도 있습니다. 침실2와 3은 조망권이 250m정도로 우수하지만 향은 북서향입니다.
평면은 이용에 문제가 없으며 오히려 안방의 프라이버시와 거실과 방의 구분으로 육아보다는 장성한 자녀와 거주하기에 좋은 구조를 갖고 있습니다.

청약가점이 낮은 경우 전용면적 83~84대인 공급면적 32~34평형을 노릴다면

 84C와 83A가 틈새 전략이 될 수 있습니다.
좀더 자세한 내용은 건설사 홈페이지를 참고하시면 도움이 되실 것입니다.

래미안 리더스원 - EXPERIENCE of PRIDE 래미안

경부고속도로 하화사업과 리더스원

---

- 사업성 의문에 집값 과열 우려
- 서초구, 서울시에 사업계획서도 못내
- 시 "지상공간 사업비조달 등 난관 많아"
- 구 "사업계획서는 연말께나..."'
경부고속도로 지하화' 사업, 연내 추진 물건너 가나?

     

경부고속도로 지하화 예상 조감도-서초구청자료- 오른쪽이 래미안 리더스원 예정지가 살짝 보입니다.

최근 들썩이고 있는 강남 집값에 불쏘시개 역할을 할 것이라는

우려가 높아 미뤄지고 있는 상황에서 전문가의 의견은?

“경부고속도로 지하화 사업과 같은 장기 프르젝트는 최소 10년 이상 걸릴 수 있다”며

 “막연한 개발 기대감에 섣불리 사업예정지 주변 부동산 매수에 나서는 것은 금물”

아스팔트 걷어내고 ‘그린 인프라’ 조성...“땅을 살리고 교통을 뚫는다

"조은희 구청장의 新 실크로드 구상, '경부고속도로 지하화'

“지난 1년간 서초구가 대한민국의 교통 및 도시계획학회 등의 학자들이 연구해 내놓은 결과를 토대로 서울시와 중앙정부에 경부고속도로의 지하화를 강력히 건의할 계획”이라며 “지하화는 세계적 추세로 지금이 적기이며 통일시대를 대비해 국가적 프로젝트로 조속히 추진해야 할 것”-조은희 서초구청장-

---

리더스원 보도자료를 보면 "관심집중, 로또청약"이라고 하는데 과연 로또일까요? 청약열기가 계속될지 관심이 집중되고 있습니다.

---

수익률이 높은 건축설계.시공 Top of Beautiful LSON Since 1999

---

엘손건축은 검증된 실적으로 최고의 수익률을 완성합니다.
토지매입부터 건물 완공까지
부동산 투자분석과 수익률 확인- 엘손으로 문의하세요.
[견적 및 상담 예약]
02-2654-1931
2000kia@daum.net

[상담종목]
#부동산매입, #토지입찰, #수익형부동산, #사업시행, #부동산PF, #자금운영, #부동산분양, #부동산임대, #세무자문, #부동산컨설팅, #건축설계, #건축비용, #건축시공, #시공견적, #건축감리, #건축감독


[주요현장]
#영종신도시, #영종하늘도시, #위례신도시, #청라신도시, #부천옥길, #별내신도시, #미사강변, #다산신도시, #운정신도시, #삼송신도시, #동탄신도시, #광교신도시, #세종신도시, #판교신도시, #김포한강신도시, #배곧신도시, #양주신도시, #덕은신도시, #지축신도시, #향동신도시, #옥정신도시, #진건지구, #지금지구, #장항지구, #한류밸리, #방송영상문화콘텐츠밸리, #고양산업단지, #항동지구, #위례신도시, #마곡신도시


[전문분야]
#목조주택, #전원주택, #다세대, #연립, #근생, #유치원, #교회, #점포주택, #상가주택, #오피스텔, #인테리어, #도시형생활주택, #숙박시설, #지식산업센터

다음카페>> http://cafe.daum.net/dsgg
네이버카페 >> https://cafe.naver.com/updn

   

수익형 부동산 전문
개발 및 투자분석+건축설계+건축시공
[엘손 건축사 사무소]
Top of Beautiful
LSON Since 1999

     

상가주택의 교과서 수익률 최고의 엘손작품입니다.

전통 한정식 전문점으,로 하남시 조정경기장 입구에 있습니다.

#부동산매입  #토지입찰  #금융자문  #세금절세  #건축설계  #건축비용  #건축시공  #공사감독  #준공검사  #목조주택