구분 | 임대평수 | 총임대가 | 보증금 | 월세 | 관리비 | 월세+관리비 수입 |
하-1 | 730 | 358,500 | 71,700 | 4,302 | 730 | 4,521 |
하-2 | 730 | 358,500 | 107,550 | 3,764 | 730 | 3,983 |
중-1 | 730 | 411,000 | 82,200 | 4,932 | 730 | 5,151 |
중-2 | 730 | 411,000 | 123,300 | 4,316 | 730 | 4,535 |
상-1 | 730 | 484,000 | 96,800 | 5,808 | 730 | 6,027 |
상-2 | 730 | 484,000 | 145,200 | 5,082 | 730 | 5,301 |
*각 안의 -1은 보증금율이 20%, -2는 보증금율이 30%임. (단위 : 만원) |
그럼 부동산중개인인 리모델링 후 임대가 가능하다고 제안한 임대안에 따라
리모델링 후 건물의 재매도가능액을 추계해본다.
건물의 가치는 건물의 보증금과 임대료에 따라 달라지게 되므로
건물의 보증금과 임대료의 설정과 이것이 과연 실현가능한 것인가를 검토하는 것은
매우 중요한 문제라고 할 수 있다.
재매도가액을 추정하는데는
보증금 운용이율을 연 6.5%로 연임대료를 4%로 할인하였으며
융자금에 대한 이자 6.5%를 반영하였다.
또한 자본환원율을 5%~5.5%대로 적용하여 추정하였다.
◎ 임대가능안에 따른 재매도가능액
구분 | 연임대료수익(현재가치) | 예상매도가격 범위 | 67억원 매입시 |
하-1 | 53,094만원 | 700,000~770,000만원 | 개발불가 |
하-2 | 46,776만원 | 630,000~690,000만원 | 개발불가 |
중-1 | 60,493만원 | 850,000~930,000만원 | 검토가능 |
중-2 | 53,259만원 | 760,000~840,000만원 | 검토가능 |
상-1 | 70,781만원 | 1,050,000~1,200,000만원 | 개발가능 |
상-2 | 62,255만원 | 950,000~1,050,000만원 | 개발가능 |
하(下)로 개발한 경우 매입가격으로 인해 리모델링 비용과 등기비용을 감안하면
매도가격 범위를 초과하여 사업성이 없다고 판단된다.
그러므로 매입가격이 높게 설정되어 있다고 할 수 있어 매입가격을 조절할 필요성이 있다.
그리고 개발형 리모델링에서 중요시 되는 것은 리모델링 후
매도를 목적으로 하기 때문에 매도에 관한 세금을 신중히 검토해 보아야 한다.
개인 사업자의 경우 양도세 세율이 매우 높기 때문에
세후수익률로 사업성을 검토해 보아야 한다.
본 사례에서는 취득세, 등록세, 양도소득세를 고려할 경우 상(上)안 만이
개발타당성이 있는 것으로 나타났다. 세후 수익률은 20%가 되었다.
그러나 주변 임대가를 직접 조사해본 결과
부동산중개인이 제안한 임대가능안 중 중(中)안과 상(上)안은
실제 실현가능성이 매우 희박한 것으로 나타났다.
따라서 건물가격을 더욱 낮추어 매입하지 않는 한 본 개발형 리모델링의 사업은
수익성이 결여되어 있어 사업을 유보하였다.
경매와 리모델링
최근에는 경기침체로 인해 경공매시장이 활성화되어 활용정도에 따라
좋은 물건을 구입할 수도 있다.
특히 경매가격과 매각 조건 등을 꼼꼼히 살펴야 자신의 조건에 맞는 좋은 부동산을 얻을 수 있다.
그러나 절차의 복잡성으로 인해 초보자에게는 접근이 쉽지 않기 때문에
법률자문가의 도움을 받는 것이 좋다.
경매나 공매로 부동산을 구입한 뒤 리모델링하려는 사람들이 늘고 있다.
경매를 통한 리모델링 사례를 살펴본다.
방배동에 25평짜리 아파트에 세 들어 살고 있는 김모씨는 복잡한 도시생활을 정리하고
시골로 내려가 전원생활을 하고 싶어 한다.
출퇴근에 자유로운 직업을 갖고 있는 김모씨는 아내도 전업주부로 상권이 너무 멀지만 않다면
아이들도 자연을 벗삼아 성장할 수 있는 기회를 마련해 주고자 한다.
최근 경매로 전원주택을 마련할 수 있다는 이야기를 듣고 남양주시에 120평짜리 대지를 보아두었다.
진입로가 넓고 주변에 학교가 있으며,
주공아파트가 가까워서 쇼핑을 할 수 있음은 물론 병원 등의 편의시설이 있어
가족모두가 생활하는데 불편함이 없어 보인다.
김씨가 관심을 가진 경매물건은 경기도 남양주시 청학리에 야산을 끼고 있는 대지 120평,
건평 23평의 농가주택이다.
김씨가 낙찰을 받으려는 대지는 자연녹지지역에 있어 건폐율이 20%로 낮고 지은지
27년이나 돼 건물 가치는 전혀 없다.
건물구조도 전형적인 시골 구옥으로 샤워나 목욕은 생각도 못하고
거실로 가려면 방을 통해야 하고, 밤에는 마당으로 나와서 들어가야 한다.
거실과 주방 바닥은 난방이 안되서 슬리퍼를 신고 다녀야 하고
가족이 모이는 거실 고유의 역할을 하지 못한다.
건물 내외벽 단열이 거의 되지 않아 겨울철이면 과다한 난방비에 비해 따뜻하지 않아서
난방도 신경을 써야 한다.
청학리의 120평 대지는 원래 평당 100만원이 조금 넘는 1억 3,700만원이다.
건폐율이 너무 낮아 한 차례 유찰돼 현재 응찰가는 1억 960만원이다.
경쟁입찰이기 때문에 여기에 약 10%정도 의 경락대금을 예비로 추가하면
김씨는 1억 2천만원 정도에 낙찰 받을 수 있을 것으로 보인다.
취득세, 등록세, 수수료 등 경락대금의 7%정도가 부대비용으로 들기 때문에
대지 매입에 총 1억3천만원 가량 든다.
공사비는 평당 170만원씩 4천만원이 들것으로 예상된다.
살고 있는 방배동 25평형 아파트 전세 값 1억 7천만원으로 매입비용과 공사비를 모두 충당할 수 있다.
관련 추천 키워드----------------------------------------------------------------------
원룸 투룸 쓰리룸 오피스텔 부동산 직거래 전세 매물 서울직거래 수도권 직거래 지방직거래 연예인집 아파트 빌라
인테리어 전원주택 동네 주택 갤러리 벼룩시장 중고용품 생활가구 컴퓨터 물물교화 동거 룸메이트 하우스메이트 임대
재테크 여행정보 건강정보 맛대맛 부동산 연구소 강남구 서초구 강동구 송파구 동작구 관악구 금천구 영등포구 구로구
강서구 양천구 서대문구 은평구 마포구 용산구 중구 종로구 성북구 동대문구 성동구 광진구 중랑구 노원구 도봉구 인천 부천
김포 안양 시흥 군포 과천 수원 안산 의왕 용인 성남 분당 수지 하남 고양 일산 파주 양주 의정부 남양주 구리 경기권