신입회원용 전원주택 입문

[박용춘]

⊙ 전원생활-전원주택   1. 땅고르기    집을 지을 때 제일 먼저 해야 하고 어찌 보면 가장 중요한 것이 바로 좋은 집터를 잡는 일이다. 가족과 함께 먹고 쉬고 잠을 자는 곳이기 때문이다 일반적으로 앞으로는 개울이 흐르고 뒤로는 산이 있는 양지 바른 곳에 동· 남향으로 집을 지을 수 있고, 차도(車道)를 닦을 수 있는 땅이라면 금상첨화의 입지조건을 갖추었다고 할 수 있다. 구체적으로 보면 동쪽에 좌청룡(左靑龍), 서쪽에 우백호(右白虎), 남쪽에 주작(朱雀), 북쪽에 현무(玄武)가 있어야 길지(吉地)라고 풍수학자들은 말하고 있다. 동쪽과 서쪽으로는 낮게 뻗은 산줄기와 언덕이 있으며 남쪽은 넓은 평지로 앞이 트이고 낮은 산이나 언덕이 있고, 북쪽에는 바람을 막아주는 언덕이나 산이 있어야 한다는 것이다. 지세는 북쪽이 높고 남쪽이 낮은 곳이 좋다. 또 경사가 없는 땅일 때는 배수에 문제가 있지만 너무 경사가 심해도 산사태가 일어날 수 있고 집을 오르내릴 때 불편하다는 점을 유의해야 한다.   2. 어떤 주택을 지을까    땅을 골랐다면 어떤 유형의 주택을 지을 것인가를 결정해야 한다. 그 동안 목조주택.조적식 주택 등이 조류를 이뤘으나 최근 들어 스틸하우스 등 새로운 유형의 전원주택이 속속 등장하고 있다. 자신의 취향과 동원할 수 있는 자금여력 등을 종합적으로 판단해 주택의 종류를 정하는 게 좋다. 가. 목조주택 나무를 목조구조재로 한 주택. 이 주택의 원조격인 북미(北美) 지역에 대한 여행 기회가 많아진 1994년 이후 각광받게 됐다. 보통 북미에서 기본 자재, 설계 도면 등을 직수입하고 온돌 등 한국인 생활에 맞는 부분을 가미해 짓는다. 이 주택은 보통 경량목구조주택(일명 2by4 공법)과 통나무주택으로 나뉜다. 최근들어 블록으로 미리 가공한 목재를 사용하는 새로운 공법이 속속 시도되고 있다. 자연소재여서 습도조절이 자동적으로 되고 쾌적하다. 수명이 길고 단열과 차음 성능이 뛰어나다 이와 함께 배관 등 설비 하자에 대한 수리가 쉽다. 공사 기간이 짧고 동절기에도 공사를 할 수 있는 것이 또 다른 장점이다. 그러나 단점도 있다. 다른 구조물에 비해 자재, 시공비가 많이 든다는 점. 보통 평당 건축비가 3백만원을 넘는다. 천장이나 벽난로 등 옵션을 선택하면 이보다 10% ~ 30% 가까이 오른다고 보면 된다. 공사기간은 짧지만 설계, 자재선택, 발주, 수입절차 등 준비기간이 길다. 또 목조주택을 지은 업체가 그리 많지 않아 자칫하면 나중에 하자가 나올 수도 있다고 전문가들은 지적한다. 계약할 때는 시공 실적을 참고하되, 반드시 면담을 통해 시공하고 사후관리에 대해 문의한다. 2개 이상의 회사를 두고 비교 선택한다. 하자 및 민원 등에 대한 처리 원칙과 책임을 명확하게 해두고 공기지연때 책임과 배상 범위를 명시한다. 상세한 자재 내역서를 받아둔다. 전문적 지식이 필요한 만큼 한국목조건축협회( 02 - 574 - 9364 )의 도움을 받을수있다. 나. 스틸하우스 주요 구조재의 소재로 표면처리강판을 이용한 경량형강을 사용하는 새로운 주거형태. 철골주택 등과 달리 골조부재로 1mm 전후의 표면처리강판을 사용하며 볼트나 용접을 사용하지 않고 나사로 골조부재를 접합한다는 점에서 목조에 가까운 공법이라고 할 수 있다. 스틸하우스는 목조주택의 단점으로 지적되고 있는 목조자재의 비표준화, 뒤틀림 등을 보강하기 위해 만들어졌다고 볼 수 있다. 장점이 많다. 우선 KS로 규격화된 자재를 국내에서 직접 생산함으로써 자재비의 단가를 낮추고 다른 건축양식보다 공사기간이 3분의 1 정도로 짧아 건축비를 절감할 수 있다. 튼튼하다. 건물의 뼈대를 철강재로 만들었기 때문에 지진이나 태풍, 화재에도 매우 안전하다. 미국 남부 플로리다주의 태풍과 서부 캘리포니아주의 지진을 견뎌낸 유일한 주택이 바로 스틸하우스였다. 오래가는 것도 장점. 철강재는 녹이 슬지 않도록 아연으로 도금했기 때문에 반영구적이라고 할 수 있다. 경제적이기도 하다. 공사 기간을 여느 주택에 비해 30% 이상 줄일 수 있고, 단열이 뛰어나 시원한 여름과 따뜻한 겨울을 보낼 수 있어 냉난방비를 줄일 수 있다. 깨끗하다. 벽돌이나 콘크리트건물과 달리 건식공법으로 짓기 때문에 건설현장이 깨끗하고 사는 동안 쾌적한 주거환경을 유지할 수 있다. 품질도 뛰어나다. 표준화와 규격화가 용이한 덕에 고른 품질의 건물을 지을 수 있다. 디자인도 다양하게 연출할 수 있다. 설계를 자유롭게 할 수 있어 원하는 실내공간과 외관을 마음대로 표현할 수 있다. 다. 돌 주택 인조석과 자연석으로 나뉘는데 다양한 색상으로 겉모양이 뛰어나다. 그러나 외벽에 붙인 돌이 가끔 떨어질 수 있어 예기치 않은 보수비용이 필요하다. 또 돌 사이의 섬세한 방수기술이 요구되므로 실력 있는시공자 선정이 필요하다. 건축비의 경우 인조석은 평당 2백 10만 ~ 2백 20만원, 자연석은 2백 50만원 선이다. 일반벽돌(조적조)로 지을 때 1백 80만 ~ 2백 20만원인 것을 감안하면 약간 비싼 편이다. 라. 조립식 주택 콘크리트 패널 등을 조립해 짓는 집이다. 전원주택에 많이 쓰이는 자재는 경량 기포 콘크리트(ALC). 일반 콘크리트보다 단열성이 높고 정밀시공이 가능하며 도색작업이 편리하다. 또 목조주택에 비해 값이 싸고 전체공정의 60~70%는 사실상 공장에서 이뤄져 공사기간이 짧다. 그러나 기둥이 따로 없어 벽면에 충격이 가해지면 지탱하는 힘이 약하고 시공후 벽면에 금이 가는 등 하자가 발생할 우려가 있다. 목조주택과는 달리 별도로 내·외장을 해야 한다. 마. 돔 하우스 4.6평, 6.7평, 9평형 세가지 모델로 판매가는 4.6평형이 6백만원, 6.7평형이 8백만원, 9평형이 1천만원선 이다. 단열, 방음처리가 된 파이버글라스 재질을 조립식으로 가공해 3명의 인부가 3시간 이내에 집을 완성할 수 있도록 한 초고속공법 이다. 3. 땅 매입    전원주택을 지으려면 땅을 구입해야 한다. 대지를 구입하면 좋지만 땅값이 비싼 단점이 있다. 그래서 농지,임야 등 준농림지가 인기를 끌고 있다. 대지에 비해 상대적으로 값이 싸기 때문. 게다가 잘만 개발하면 땅값이 기존 대지 이상으로 뛰어올라 의외의 투자수익을 올릴 수 있다. 이 과정에서 반드시 필요한 것이 땅의 용도변경. 어찌 보면 이 부분이 전원주택 건축의 성패를 좌우하는 요인이라고 할 수 있다. 농지나 임야에 건축물이나 시설물을 지으려면 농지는 농지전용허가를 임야를 삼림 훼손허가를 각각 받아야 한다. 그래야만 "전", "답", "과수원" 등으로 된 지목을 "대지"로 바꿀 수 있다. 농지·임야에 대한 전용·훼손허가를 받으려면 일단 토지이용계획 확인서를 발급 받아 국토이용계획상의 준농림지인지 아니면 농림지역 등을 확인해야 한다. 준농림지에는 외지인도 일정한 조건만 갖추면 집을 지을 수 있지만 농림지역은 절차가 까다로워 외지인이라면 피하는게 좋다. 우선 농지·임야를 구입할 때는 구입목적을 분명히 해야 한다. 우선 몇년 후를 내다보고 농지를 구입하려면 주소를 옮기지 않아도 된다. 농지 소재지 시·군 ·구로부터 농지취득자격증명서를 발급받으면 된다. 그러나 이 경우도 1년 중 30일 이상 농사를 짓거나 주요 농작물의 3분의 1 이상을 자기 또는 세대원의 노동력에 의존해야 한다. 다만 국토이용관리법상 토지거래허가지역으로 묶인 그린벨트 내 농지를 구입할 경우 거래허가만 받으면 된다. 신규 취득할 경우 농지는 최소 3백 3평 이상이 되어야 소유권이전이 가능하다는 점도 명심해야 한다. 임야도 토지거래허가지역내라면 거래허가를 받아야 하지만 그외 지역은 매매가 자유롭다. 농지와는 달리 거래면적 제한도 없다. 농지·임야를 구입했다면 전용·훼손허가를 신청하게 되는데 이때 필요한 서류는 사업계획서와 소유권 입증서류 또는 사용승낙서, 지적도 등본 또는 임야도 등본과 지형도 등이다. 농지를 전용하거나 임야를 훼손할 경우 농지대체 조성비 등을 내야 한다.   4.농지 전용신청시 확인사항    농지전용을 신청하기 전에는 전용면적이 얼마까지인가를 확인할 필요가 있다. 지자체와 상황에 따라 전용면적을 탄력적으로 정하는 경우가 많기 때문이다. 대부분의 시군은 최대전용면적을 일반주택은 2백평, 농가주택은 3백평으로 정하고 있다. 전용가능면적에 대해서는 해당 지자체에 확실히 알아보고 부지를 매입하는 것이 좋다. 만약 농지 5백평을 구입하였는데 최대 전용면적이 2백평이라면, 전용하고 남은 면적은 소유권이전을 할 수 없다. 그 이유는 농사를 짓지 않은 도시인이 농지를 소유하고자 할 때는 농지 구입 면적이 최소 3백 3평 이상은 되어야 소유권이전을 할 수 있기 때문이다. 무조건 많은 면적을 전용한다고 해서 좋은 것은 아니다. 집을 몇 평 지을 것인가부터 계획을 세워야 한다. 건축면적에 비례해 전용허가 면적이 나오기 때문에 대지로 바꾸려는 면적이 크면 불필요한 건축비가 많이 들게 된다. 수도권 일원에서는 건축면적의 3~4배 정도가 대지로 전용된다. 건평 40평의 집을 짖는 다면 1백20 ~ 1백60평 정도가 대지로 전용된다.   5.그린벨트에 전원주택 짓기    그린벨트에 전원주택을 짓는다는 것은 규제가 많아 매우 까다롭다. 그러나 자연환경이 파괴되지 않아 주거여건이 좋다는 이유로 그린벨트는 전원주택 수용자들에게 꾸준한 관심을 받아왔다. 그린벨트에서는 원칙적으로 집을 신축할 수 없고 1회에 한해 기존 건축물의 증·개축만 가능하다. 때문에 원주민이 아닌 외지인이 그린벨트내의 땅을 구입하여 전원주택을 짓는다는 것은 매우 힘들다. 그러나 방법이 없는 것은 아니다. 외지인도 그린벨트 내 옛날 집을 구입하여 증·개축을 하든가, 이축권(용마루)을 이용하는 방법으로 전원주택을 지을 수 있다. 그린벨트 내에 건축 가능한 주택의 규모는 거주기간에 따라 다르다. 그린벨트로 지정되기 이전부터 그곳에 살고 있던 원주민의 경우는 기존 주택을 3층 이하 건평 90평(3백㎡)까지 증·개축이 가능하고, 5년 이상 거주자는 40평(1백32㎡)까지만 주택을 지을 수 있다. 원주민이 지은 90평 중 30평은 직계비속에 한해 자녀분가용으로 분할등기도 가능하다. 그러나 그린벨트에 들어가 처음 집을 지으려는 사람은 그린벨트 내의 기존주택을 구입하였을 때에 한해 30평(1백㎡)까지만 지을 수 있다. 하지만 이축권을 구입, 원주민의 이름으로 증·개축하거나 이축을 한 후 자신의 명의로 소유권을 이전하면 60평 주택의 주인이 될 수 있다. 이축권이란 기존주택의 주거환경이 나빠져서, 인근지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리를 말한다. 그린벨트 내에서 이축권을 행사할 수 있는 경우는 1)도로개설 등 공익사업으로 집이 철거된 경우 2)수해지역으로 이전이 불가능한 경우 3)그린벨트로 지정되기 전 다른 사람의 땅을 임대하여 주택을 지었는데 토지소유자가 재임대를 거부해 할 수 없어 집을 옮겨야 하는 경우다. 이축권을 갖고 있더라도 옮겨 지을 수 있는 지역을 제한하고 있다. 원칙적으로 같은 시군지역의 나대지 또는 잡종지로 한정하고 있으나, 현재는 지목에 구별 없이 임야가 아니면 이축이 가능하다. 최근 그린벨트 내에 카페나 음식점이 유행하고 있는데 기존의 건물을 카페나 음식점으로 용도변경을 하기 위해서는 5년 이상 그곳에 거주하여야 한다.   6.농지취득 자격증명 필요없는 농지    농지취득자격증명을 받지 않아도 되는 땅이 있다. 1995년 6월 23일부터 시행된 농어촌정비법의 "한계농지개발사업"에 따라 농업기반공사가 개발한 한계농지의 경우 도시인도 농지는 4백53평, 대지는 4백평까지 각각 소유할 수 있게 됐다. 한계농지는 농지법상 농업진흥지역 밖의 농지 가운데 영농조건이 불리해 생산성이 낮은 불량농지를 말한다. 한계농지는 전국적으로 전체 농지의 20%선이 될 것으로 추산된다. 분당신도시의 35배에 이르는 규모이다. 도시인이 매입할 수 있는 한계농지는 한계농지 정비지구 내의 농지로 이는 예정지 조사 후 농림부의 지구지정승인을 거쳐 시도지사가 고시하게 된다. 이 농지개발은 농업기반공사(http://webconsole.karico.co.kr/)만 할 수 있다. 또한 2002년 개정된 농지법에서는 농지거래의 활성화를 위하여 종전에 신청인이 직접 농지관리위원의 확인을 받아 신청하였던 것을, 해당 읍면장 등이 직접 확인하여 처리할수 있도록 개정되었다.   7.설계비 들이지 않고 전원주택 짓기    농어민을 위해 농업기반공사가 만든 20가지의 표준설계도 가운데 하나를 이용해서 지으면 된다. 설계비가 들지 않을뿐아니라 건축허가도 쉽고 빠르게 받을 수 있다는 장점이 있다. 표준설계도에는 20평형에서 38평형까지 8개 평형 20가지 종류와 주택건설에 필요한 14가지 도면과 시방서가 수록돼 있다. 이 표준설계도를 이용하면 사용될 건축 자재의 수량을 미리 알 수 있어 자재를 준비하기 쉽고 감리비도 줄일 수 있다. 표준설계도로 허가 받을 경우 20가지 설계도 가운데 자신이 선택한 설계도의 번호만 건축허가서에 붙이면 설계도를 제출한 것으로 간주한다. 이 설계도는 농어민 뿐만 아니라 도시민까지 모두 이용할 수 있다. 표준설계도는 시군청이나 읍·면·동사무소 또는 농업기반공사 시·군지부에 신청, 복사할 수 있다. 8.단지형 고를 때 유의점    단지형 전원주택은 수도권 주요 지역에 골고루 분포돼 있다. 이곳에서 분양중인 단지는 줄잡아 90여곳, 1천여가구에 이르는 것으로 업계는 보고 있다. 수도권 주요 지자체의 경우 무분별한 개발을 방지한다며 새로 농지전용· 산림훼손 허가를 내주지 않기 때문에 이미 농지전용·산림훼손허가가 떨어진 곳은 희소가치가 있다. 가구당 분양면적은 50 ~ 3백평으로 다양하다. 평당 분양가격은 50만 ~ 1백만원이 주류를 이루고 있으며 이보다 싸거나 비싼 단지도 제법 있다. 유의점도 있다. 이미 완공된 곳은 다소 비싸지면 대금만 치르면 소유권이전을 할 수 있다. 건립 중인 곳의 경우 사전에 필지별로 전용허가를 받았다면 소유권 이전을 하기쉽다. 다만 전체 필지를 한꺼번에 허가를 받았다면 농지에는 30%, 임야에는 70% 각각 집(단지 전체 기준)이 들어서야먄 소유권이전을 할 수 있다는 것을 명심해야 한다. 완공된 단지는 하자보수 등을 계약서에 명시하고 가처분 ·가압류· 선순위근저당 등을 확인해야 한다. 허가 받은 시점을 반드시 확인해 오랫동안 미분양된 단지는 피해야 한다. 문제가 있어 미분양인 채로 남아 있는 경우가 많기 때문이다.   9.팔당호 주변지역 땅구입시 유의점    환경부가 양평 등 팔당호 주변지역 전원주택 등의 건축기준을 강화하는 지침 내용이 복잡해 일반 수용자들은 물론 전원주택업자들도 헷갈리고 있다. 게다가 일부 무자격 전원주택업자들은 지침내용을 모르는 수용자를 대상으로 땅을 분양하고 있는 것으로 알려져 수용자 피해도 우려되고 있다. 이 지침이 어느 지역에 적용되고 무슨 내용을 담고 있는지 소개한다. ◇ 적용지역 = 상수원 특별대책지역 1권역 가운데 하수처리구역으로 지정되지 않은 곳이 이 지침 적용을 받는다. 이 지역은 환경부가 1990년 7월 19일 팔당호 상수원 수질보전 종합대책을 발표할 때 특별대책지역 1권역으로 지정됐다. 수도권 주요 전원주택지로 각광받고 있는 경기도 양평군 양평읍 강상면 강하면 양서면 서종면, 용인시 모현면, 남양주시 조안면 화도면, 광주군 광주읍 오포면 실촌면, 가평군 설악면 등이 포함돼 있다. 자신이 구입하려는 토지가 이 지침 적용을 받는지 알아보려면 해당 시군 환경관련 부서에 문의하면 된다. ◇ 지침내용 = 환경부는 2000년 5월 경기도 등에 내려보낸 팔당·대청호 상수원 수질보전특별대책고시 시행지침은 팔당·대청호 상수원 보호를 위해 만든 오수배출시설설치관련 업무지침(1997년 10월 1일 제정)등의 내용을 보완하는 내용을 담고 있다. 전원주택을 지을 때 새로 필지 분할하지 않고 부지 전체를 건축허가 또는 건축허가를 위한 농지전용 · 산림형질변경허가신청을 할 것인지 새로 필지분할할 것인지에 따라 규제내용이 다르다.   가. 필지분할하지 않을 경우를 보자. 종전 토지가 필지분할 된 시점에 따라 차이가 난다. 환경부가 특별대책지역을 지정한 1990년 7월 19일 이전부터 별개의 필지로 돼 있었다면 거주지 제한 없이 일반건축물은 연면적 8백㎡, 숙박 · 식품접객시설은 4백㎡ 미만까지 각각 지을 수 있다. 건폐율과 용적률은 건축관련법 적용을 받는다. 1990년 7월 20 ~ 97년 10월 1일 필지가 분할된 토지에는 신청일 6개월 이전부터 세대주를 포함한 세대원 전원이 해당지역에 주민등록이 돼 있고 실제 거주해야만 허가를 해 주기로 했다. 건축면적과 건폐율·용적률은 1990년 7월 19일 이전에 필지분할 된 토지와 같다. 이와 함께 1997년 10월 2일 이후 필지분할된 곳의 경우 신청자격은 1990년 7월 20 ~ 97년 10월 1일 사이 필지분할된 토지와 같지만 건축제한은 더 엄격하다. 주거목적의 단독주택, 그것도 한 필지에 한 동만 지을 수 있다. 건폐율·용적률의 경우 1997년 10월 1일 이전부터 거주했다면 건폐율은 50%이하, 용적률은 1백%이하이고 1997년 10월 1일 이후 전입(이사)했다면 건폐율은 30%이하, 용적률은 60%이하다. 나. 새로 필지를 분할해 집을 지을 때   무조건 6개월 이전 거주와 한 필지 한 동 건축 원칙을 적용받는다. 건폐율·용적률의 경우 1997년 10월 1일 이전부터 거주했다면 건폐율은 50% 이하, 용적률은 1백%이하이고 1997년 10월 1일 이후 전입했다면 건폐율은 30%이하, 용적률은 60%이하이다. <수질보전 1권역 건축규제> 1.필지 분할하지 않을 때 1)90.7.19 이전 분할 땅 거주지 : 제한 없음 건축한도 : 일반건축물 8백㎡까지, 숙박·식품접객업소 4백㎡까지 용접률·건폐율 : 건축법 적용 2)90.7.20 - 97.10.1 분할 땅 전 세대원 6개월 이상 거주 건축한도 : 반건축물 8백㎡까지, 숙박·접객업소 4백㎡까지 용접률·건폐율 : 건축법 적용 3)97.10.2 이후 분할 땅 전 세대원 6개월 이상 거주 건축한도 : 주거목적 단독주택, 한 필지 한 동 용적률·건폐율 : 97.10.1 이전 거주자 : 건폐율 50%이하 , 용적률 1백%이하 97.10.2 이후 거주자 : 건폐율 30%이하 , 용적률 60%이하 2.필지 분할할 때 97.10.2 이후 분할 땅과 거주조건.건축한도.용적률.건폐율 동일   10.농지 매입시 상세정보      가. 농지취득자격증명과 농지취득인정 농지취득자격증명이란 농지를 취득하고자 하는 사람에게 부과되는 사전절차이다. 외지인이라면 농업인·비농업인, 경작 목적·농지전용 목적 여부를 불문하고 농지취득자격증명서를 발급받아야 한다. 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득하는 자는 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 농지취득자격증명을 첨부하여야 한다. 농지취득인정은 교육법에 의한 학교, 농림부령이 정하는 공공단체· 농업연구기관·농업생산자단체 또는 종묘 기타 농업기자재를 생산하는 자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요로 하는 시험 또는 종묘생산용지로 농지를 취득하여 소유하는 경우 주무부 장관의 추천을 거쳐 농림부장관이 해준다. 나. 농지취득자격증명을 받지 않아도 되는 경우 농지를 취득하고자 하는 자는 농지의 소재지를 관할하는 시장·구청장·읍장 또는 면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 한다. 다만 다음에 해당하는 경우에는 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있다. 1. 상속.유증으로 소유하는 경우 2. 농협 등 금융기관이 담보농지를 취득하는 경우 3. 농업법인의 합병으로 농지를 취득하는 경우 4. 공유농지의 분할 또는 시효의 완성으로 농지를 취득하는 경우 5. 징발재산정리에 관한 특별조치법,토지수용법,공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법에 의한 환매권자가 환매권에 의하여 농지를 취득하는 경우 6. 농지법에 의한 농지이용증진사업 시행계획에 의하여 농지를 취득하는 경우 다. 농지취득자격의 확인기준 1. 농지법에 의한 취득요건에 적합할 것 2. 신청인이 작성한 농업경영계획서에 상기사항이 포함되어야 하며 그 내용이 신청인의 농업 경영능력 등을 참작할 때 실현가능하다고 인정될 것 3. 신청인이 소유농지의 전부를 타인에게 임대 또는 사용케하거나 농작업의 전부를 위탁하여 경영하고 있지 아니할 것(농업인이라도 실제 자가 영농을 하고 있지 않는 경우를 말한다.) 4. 농지의 소유상한 이내일 것(원칙: 농업진흥지역 외 농지 30,000㎡ 이하) 5. 신청 당시 농업경영을 하지 아니하는 자가 자기의 농업경영에 이용하고자 농지를 취득하는 경우에는 그 농지의 면적이 다음 각목의 1에 해당할 것 1) 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스 기타 농업생산에 필요한 시설로서 농림부령이 정하는 시설이 설치되어 있거나 설치하고자 하는 농지 : 330제곱미터 이상 2) 상기 외의 농지 : 1천제곱미터 이상 (단 농업경영계획면적이 1천제곱미터 이상이면 1천제곱미터 미만이더라도 취득이 허용되도록 2002년 개정됨) 라. 농지취득자격증명 신청방법 및 절차 접수기관: 시 구 읍 면장 처리기간: 5일 구비서류: 1. 농업경영계획서<법정양식> 2. 주민등록등본 3. 농지원부등본 4. 농지취득인정서(해당하는 경우에 한한다) 5. 일반 소유상한초과농지 소유인정서(해당하는 경우에 한한다) 6. 농지취득자격증명신청서 7. 농지전용허가 농지전용신고 한 사실을 입증하는 서류(해당하는 경우에 한한다.) 민원신청방법: 본인 직접 신청 마. 농지전용허가의 신청 및 첨부서류 농지법에 의하여 농지전용의 허가 또는 변경허가를 받고자 하는 자는 농지전용허가신청서에 다음의 서류를 첨부하여 당해 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회에 제출하여야 한다. 1. 전용목적 등을 기재한 사업계획서 2. 전용하고자 하는 농지의 소유권을 입증하는 서류 또는 사용승낙서.사용승낙의 뜻이 기재된 매매계약서 등 사용권을 가지고 있음을 입증하는 서류 3. 전용예정구역이 표시된 지적도등본 또는 임야도등본과 지형도. 다만, 당해 농지의 전용허가에 관한 권한이 시장·군수 또는 자치구구청장에게 위임된 경우에는 지형도를 생략할 수 있다. 4. 당해 농지의 전용으로 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반하여 인근 농지의 농업경영농지개량시설과 농어촌생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 대체시설의 설치 등 피해방지계획서 5. 변경사유서(변경내용을 증명할 수 있는 서류) 및 농지전용허가증(변경허가 신청의 경우) 바. 농지전용허가 심사기준 ◇농지관리위원회의 1차 심사 농지관리위원회의 위원장은 농지전용허가 신청서류를 제출받은 때에는 농지관리위원회로 하여금 다음 각호의 확인기준에 따라 확인하게 하여야 한다. 1. 전용하고자 하는 농지가 경지정리·수리시설 등 농업생산기반이 정비되어 있는지의 여부 2. 당해 농지의 전용이 농지개량시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반해 인근 농지의 농업경영과 농어촌생활환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 그 피해방지계획이 수립되어 있는지 여부 3. 전용목적사업이 용수의 취수를 수반하는 경우 그 시기·방법·수량 등이 농수산업 또는 농어촌생활환경유지에 피해가 예상되는지의 여부 농지관리위원회의 위원장은 상기 농지전용심사를 마친 때에는 심사 결과를 기재한 농지관리위원회확인서를 첨부하여 신청일로부터 5일 이내에 관할 시장·군수 또는 자치구 구청장에게 송부해야 한다. 또 농지관리위원회의 위원장은 제출한 서류에 흠이 있다고 인정할 때에는 지체없이 보완 등에 필요한 상당한 기간을 정하여 신청인에게 요구하여야 한다. 이 경우 보완 등의 요구는 문서·구술·전화 또는 팩스로 하되, 신청인이 특별히 요청하는 때에는 문서로 하여야 한다. ◇시장·군수·구청장 2차 심사 시장·군수·구청장은 농지전용허가신청서를 송부받은 때에는 다음 각 호의 심사기준에 따라 심사한 후 농림부령이 정하는 서류를 첨부하여 그 송부받은 날부터 15일 이내에 시·도지사에게 송부해야 하며, 시·도지사는 10일 이내에 이에 대한 종합적인 심사의견서를 첨부하여 농림부장관에게 제출하여야 한다. 사. 농지전용허가증 교부 농림부장관이나 농지법에 의하여 권한을 위임받은 특별시장·광역시장·도지사 및 시장군수·구청장(관할청)은 농지전용허가를 함에 있어서 지역사회의 개발, 공용·공공용목적사업의 시행, 기타 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 당해 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인 결과를 참작해 허가여부를 결정한다. 관할청은 농지전용허가를 하는 경우 농지전용허가대장에 이를 기재하고 농지전용허가증을 신청인에게 교부하여야 한다. 다만 농지조성비와 농어촌발전특별조치법에 의한 전용부담금의 납입을 조건으로 하는 농지전용허가를 한 경우 농지조성비와 전용부담금의 납입을 확인한 후에 농지전용허가증을 교부하여야 한다 아. 신고로 농지를 전용할 수 있는 경우 농지를 다음 각호의 1에 해당하는 시설의 부지로 전용하고자 하는 자는 당해 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인을 거쳐 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 신고대상시설의 시설기준 등은 대통령령으로 정한다. 신고한 사항을 변경하고자 하는 경우에도 또한 같다. 1. 농업인주택, 농업용시설, 농수산물유통, 가공시설 2. 어린이놀이터, 마을회관 등 농업인의 공동생활 편익시설 3. 농수산관련 연구시설과 양어장·양식장 등 어업용시설 자. 농지전용허가 절차 요약 접수기간: ▷시 군 구 ▷시 도 ▷농림부 처리기간: 1) 농업진흥지역밖 6만㎡이상/농업진흥지역안 2만㎡이상 : 시군구 15일+시도 10일+농림부 15일 합계 40일 2)농업진흥지역밖 6천㎡이상~ 6만㎡미만/농업진흥지역안 2천㎡이상~2만㎡미만:시군구 15일+ 시도 10일 합계 25일 3)농업진흥지역밖6천㎡미만/농업진흥지역안2천㎡미만: 시군구 15일 합계 15일 첨부서류: 1. 필수 제출서류 1) 농지전용허가신청서<법정서류> 2) 사업계획개요서 3) 농지소유권,사용권 증명서류 4) 지적도,임야도(지목이 임야인 사실상 농지의 경우) 등본 5) 지형도 2. 필요시 제출서류 1) 피해방지계획서 2) 변경사유서(변경허가 신청시) 3) 농지전용허가증(변경허가 신청시) 민원신청방법: 우편신청도 가능 수수료: 농지면적이 3,500㎡이하인 경우 : 5,000원 농지면적이 3,500㎡를 초과할 경우 : 5,000원에 그 초과면적 350㎡ 마다 300원을 가산한 금액 차. 경작하지 않는 농지는 강제 처분된다 농림부는 1996년 1월 1일부터 1997년 9월 30까지 농사를 짓겠다고 농지를 구입한 후 1997년도에 농사를 짓지 않은 농지소유자 4천2백64명(1천2백9ha)에 대하여 농지법 제10조의 규정에 따라 1년 이내에 처분하라는 통지를 해당 농지 소재지 시장·군수·구청장이 내렸다고 1998년 8월 12일 발표했다. 이번 조치는 농림부가 1996년 1월 1일부터 20㎞ 통작거리 폐지 등 종전의 농지거래 규제를 대폭 완화한 새 농지법을 시행하면서 매입농지를 취득 목적대로 사용하지 않을 경우에는 농지처분의무부과 등을 내릴 수 있도록 한 농지법 제10조 규정에 따른 것이다. 카. 농지처분 의무기준 농지의 소유자가 농지처분 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 당해 소유한 농지 또는 소유상한을 초과하는 농지를 처분하여야 한다. 비농업인이 농사를 짓기 위해 농지를 취득한 후 농지취득자격증명을 받기 위해 제출한 농업경영계획서대로 경작을 하지 않을 경우 기간에 관계없이 강제처분의 대상이 된다. 농지전용허가를 받아 농지를 취득한 경우 농지를 취득한 날로부터 2년 이내에 착공을 하지 않았을 경우에 강제처분의 대상이 된다. 이 경우 2년 이내에 착공만 하면 기한내 준공여부와 관계없이 강제처분 대상에서 제외된다. 농지처분 대상은 다음과 같다. *농업경영목적으로 취득한 농지로서 정당한 사유 없이 휴경·임대·위탁경영한 농지 *시험·연구·실습 또는 종묘생산용지로 농림부장관의 취득인정을 받아 취득한 농지로서 그 목적사업대로 사용 하지 아니하는 농지 *농지전용을 목적으로 농지를 취득한 자가 취득한 날로부터 2년이 경과한 전용목적 사업 에 착수하지 아니하 는 농지 *농지소유상한(5ha)을 초과하여 소유한 농지 타. 강제처분명령을 받은 경우 어떻게 해야 하나 1). 농지매수 청구를 할 수 있다 농지 소유자는 강제처분명령을 받은 때에는 농업기반공사 및 농지관리기금법에 의한 농업기반공사에게 당해 농지의 매수를 청구할 수 있다. 농업기반공사는 농지 소유자로부터 매수청구가 있는 때에는 공시지가(개별토지가격)를 기준으로 당해 농지를 매수한다. 이 경우 인근지역의 실제거래가격이 공시지가보다 낮은 때에는 실제거래가격을 기준으로 매수할 수 있다. 농지를 농업기반공사에 매각하게 되면 공시지가 이상을 받을 수 없기 때문에 농지 소유자가 절대적으로 불리하다. 일반적으로 농지의 공시지가는 실거래가격의 30% 수준에 불과하기 때문이다. 2). 처분통지를 받은 날로부터 1년 이내에 스스로 처분해야 한다 농지처분의무통지를 받은 농지 소유자는 처분의무통지를 받은 날로부터 1년 이내에 스스로 해당 농지를 처분해야 하며, 만약 이를 이행하지 않으면 시장·군수·구청장이 6개월 이내의 기간을 정하여 다시 처분명령을 내리게 되고, 이마저 이행하지 않을 때에는 해당 농지의 공시지가의 20%에 상당하는 이행강제금이 농지를 처분 때까지 매년 반복해서 부과된다. 3). 처분대상토지는 농지전용을 할 수 없다 처분의무가 부과된 농지에 대해서는 타 용도로의 전용을 허용하지 않고 반드시 농업인에게 매도하도록 하고, 이에 대해 농지 취득자가 이의를 제기할 경우에는 이들이 농지 취득때 작성한 농업 경영계획서의 진위유무를 철저히 조사하여 허위 등의 혐의가 있다고 판단될 때는 농지법에 의해 사법기관에 고발된다. 농림부는 앞으로도 농지이용실태를 계속 조사해서 자경하지 않는 농지소유자에게는 처분의무부과, 처분명령, 이행강제금 부과 등의 조치를 내려 더 이상 농지를 농업경영 목적이 아닌 투기 등의 수단으로 소유하지 못하도록 할 방침이다. 강제처분 부과절차는 농지관리위원회의 확인→처분대상 농지의 결정→농지 소유자의 의견 청취→농지의 처분의무통지의 단계를 거친다. 파. 농지 관련 Q & A Q : 농지취득자격증명을 받기 위해서 농지가 있는 지역에 거주하고 있어야 하는지요? A : 농지를 취득하기 위해서는 1995년까지는 20㎞ 통작거리 제한이나 6개월 이상 거주요건이 있었으나, 1996년 1월 1일 이후부터 폐지됐다. 지금은 누구나 영농을 할 의사가 있으면 농지를 취득할 수 있다. Q : 농지취득자격증명을 받기 위한 농업경영계획서는 어떻게 작성하나요? A : 영농계획서는 법정양식으로 앞뒤로 한 장에 1)취득대상농지의 면적 2)취득대상농지의 농업경영에 적합한 노동력 및 농업기계·장비의 확보방안을 공란에 간단하게 사실대로 기재만 하면 된다. 농지취득자격 신청 당시 농업경영을 하지 아니하는 자가 자기의 농업경영에 이용하기 위해 농지를 취득하는 경우 그 농지의 면적이 다음의 기준 이상이어야 농지취득증명을 신청할 수 있다. 고정식온실·버섯재배사·비닐하우스 기타 농업생산에 필요한 시설로서 농림부령이 정하는 시설이 설치되어 있거나 설치하고자 하는 농지 : 330제곱미터 이상 상기 외의 농지 : 1천제곱미터이상 Q : 농지를 구입하여 전원주택을 건축하려고 합니다. 농지전용허가를 받기 위해서 농지취득자격증명을 받아야 하는지요? A : 농지전용허가를 받기 위해서는 농지취득자격증명을 받지 않아도 됩니다. 전용허가때에는 농지소유자로부터 사용승낙서를 받아 신청할 수 있다. 농지취득자격증명은 전용허가를 받은 후 준공 전에 농지를 이전받고자 할 경우에만 필요한 절차이다. Q : 도시인이 농지를 구입하여 전용허가를 받기 위해서는 반드시 농지를 취득 한 후에 신청을 해야 하나요? A : 농지전용허가를 받기 위해서 반드시 농지 소유권을 확보하여야 하는 것은 아니다. 농지 전용허가는 농지 소유자가 아니라도 할 수 있다. 이 경우 농지 소유자로부터 토지사용 승낙서를 받아서 전용신청서에 첨부하면 된다. Q : 농지를 구입하여 전원주택을 건축하려고 한다. 농지전용허가 기준에 "전용목적 실현을 위한 면적보다 과다한 경우" 전용허가를 제한할 수 있도록 되어 있는데 구체적인 기준은 무엇입니까? A : 전원주택의 경우 세법상 호화주택인 대지면적 1백50평을 초과하거나 건축물 바닥면적보다 5배 이상 면적을 전용하는 경우가 이에 해당한다. 기타 다른 건축물은 농지법과 건축허가 등을 결정하는 개별법령에 따라 다르다. Q : 농지법에 의한 농지 소유상한 면적은 ? A : 농업진흥지역 내의 농지는 영농을 위한 농지로서 소유제한이 없다. 농업진흥지역 밖의 농지는 원칙적 5만제곱미터(1999년 4월 1일부터)를 초과하여 소유하지 못한다. 농업인의 경우에는 그 세대원 전부가 소유하는 총면적이 5만제곱미터를 초과하는 것을 말한다. 다만, 다음에 해당하는 경우에는 농업진흥지역 밖의 농지라도 소유상한의 적용을 받지 않는다. *국가 또는 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우 *교육법에 의한 학교, 농림부령이 정하는 공공단체·농업연구기관·농업생산자단체 또는 종묘 기타 농업기자재를 생산하는 자가 그 목적사업을 수행하기 위하여 필요로 하는 시험·연구·실습지 또는 종묘생산용지로 농림부령 이 정하는 바에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 *상속 또는 유증에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 *농협 등이 담보농지를 취득하여 소유하는 경우 *농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 당해 농지를 소유하는 경우 *도시계획구역 내에서 관개장관이 농지전용협의를 완료한 농지를 소유하는 경우 *다음 각호의 규정에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 가. 농업기반공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우 나. 농어촌정비법에 의한 농어촌휴양지 개발로 농지를 취득하여 소유하는 경우 등 다. 농업기반공사이 농지를 취득하여 소유하는 경우 라. 공유수면매립법에 의하여 매립농지를 취득하여 소유하는 경우 마. 토지수용에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 바. 공공용지의 취득 및 손실보상에 관한 특례법에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우 사. 기타 대통령령이 정하는 토지등의 개발사업과 관련하여 사업시행자 등이 농지를 취득하여 소유하는경우 *농지의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 구청장이 재배작목, 경영능력,농지의 집단화, 농업기계의 효율적 이용 등을 참작하여 농지소유를 인정한 농업인은 세대원 전부가 소유하는 총면적이 5만제곱미터까지 소유할 수 있다. *농업법인의 합병 등을 원인으로 인하여 농지를 소유하는 자 *영농조합법인은 농업인인 조합원의 수에 3만제곱미터를 곱한 면적이내의 농지를 소유할 수 있다. Q : 농지 소유상한에 위반하지 않는 농지도 강제처분명령을 받을 수 있는지요? A : 농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다. 따라서 농지 소유상한에 위반하지 않는 소규모 농지라도 정당한 사유 없이 농지를 자신의 영농에 사용하고 있지 아니하면 농지법에 의하여 강제처분명령을 받는다. Q : 상속에 의한 농지는 소유상한 적용이 없는지요? A : 상속에 의한 농지는 상속받은 사람이 계속 당해 농지를 자신의 영농에 사용하고 있으면 소유상한 제한을 받지 않는다. 그러나 상속에 의하여 농지를 취득한 사람도 농업경영을 하지 아니하면 상속농지 중에서 8년 이상 이상 농업경영을 한 후 이농하는 경우에만 이농 당시의 소유농지 중에서 1만제곱미터 이내의 것에 한하여 이를 소유할 수 있다. 이 이상의 농지는 강제처분명령 대상이 된다.   11.임야 매입시 상세정보    가. 보전임지 전용허가 보전임지를 전용하고자 하는 자는 농림부령이 정하는 바에 따라 그 용도를 정하여 산림청장의 허가를 받아야 한다. 또 전용허가를 받은 자가 그 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우에도 농림부령이 정하는 바에 따라 산림청장의 허가를 받아야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 농림부령이 정하는 바에 따라 산림청장에게 신고하여야 한다. 임야매매증명제도는 1997년 4월 10일자로 폐지되었다. 1998년까지는 보전임지의 세분화를 방지하기 위하여 국가·지방자치단체의 공익사업 등을 제외하고는 3ha(30,000㎡)미만으로 분할이 제한되었으나, 산림소유자의 권익보호 및 임야 거래 활성화를 위해 이를 폐지했다. 나. 보전임지 전용허가 절차 보전임지의 전용허가 또는 변경허가를 받고자 하는 자는 신청서에 다음의 서류를 첨부하여 관할 시장·군수 또는 지방산림관리청장에게 제출하여야 한다. 단, 전용구역실측도가 제3호의 형진변경 또는 벌채구역도와 같을 경우에는 제3호의 서류를 생략할 수 있으며, 변경허가신청의 경우에는 변경사항과 관련된 서류에 한하여 첨부한다. 1. 전용용도가 명시된 사업계획서 1부 2. 전용구역실측도(축척 6천분의 1또는 3천분의 1)1부 3. 산림 형질변경 또는 벌채구역도(축척 6천분의 1 또는 3천분의 1)1부 4. 산림의 소유권 또는 사용·수익권을 증명할 수 있는 서류1부 시장·군수 또는 지방산림관리청장은 보전임지 전용허가신청서를 받은 때에는 15일내에 현지조사를 하고 신청서에 다음 서류를 첨부하여 산림청장에게 제출하여야 한다. 1. 의견서 2. 현지조사서 3. 기타 필요한 서류 시장·군수로부터 상기의 서류를 제출받은 산림청장은 보전임지의 전용허가 또는 변경허가신청사항이 산림법에 저촉되지 아니한 경우에는 전용허가증을 신청인에게 교부하여야 한다. 다만, 신청인이 대체조림비 및 전용부담금의 납입대상인 경우에는 그 납입사실을 확인한 후 이를 교부한다. 보전임지 전용허가기간의 연장을 받고자 하는 자는 변경신청서를 전용허가 기간 만료 20일 전까지 산림청장에게 제출하여야 한다 다. 보전임지 전용허가 신청절차와 방법 접수기간: ▷시.군.구.국유림관리소 ▷ 지방산림관리청 ▷ 산림청 처리기관:1) 5ha 이상 보전임지 ▷시.군.구.국유림관리소 10일 ▷ 지방산림관리청 5일 ▷ 산림청 10일 ▶ 총계 25일 2) 1ha 이상 5ha 미만 보전임지 ▷시.군.구.국유림관리소15일▷지방산림관리청10일 ▶총계25일 3) 1ha 미만 보전임지 ▷시,군,구,국유림관리소 25일 ▶ 총계 25일 첨부서류:1. 보전임지 전용허가 신청서 1부<법정양식> 2. 존용용도가 명시된 사업계획서 1부 3. 전용구역실측도(축샨 6천분의 1 또는 3천분의 1)1부 4. 산림의 형질변경 또는 벌채구역도(축척 6천분의1 또는 3천분의 1)1부 5. 산림의 소유권 도는 사용.수익권을 증명할 수 있는 서류1부 민원신청방법: 우편신청 수수료: 없음 라. 임야관련 Q & A Q : 준농림지역에도 보전임지가 지정되어 있는지요? A : 국토이용관리법에 의해 준농림지역에는 준보전임지만 지정할 수 있다. Q : 준보전임지에 대해서는 산림법에 행위제한 규정이 없는데 이 경우 어떤 법률에 의하여 행위제한을 받는지요? A : 준보전임지의 행위제한은 국토이용관리법에 의한 준농림지역의 행위제한을 받는다. Q : 준보전임지는 산림전용허가를 받지 않아도 전용할 수 있는가요? A : 보전임지만 전용허가를 받는다. 준보전임지는 산림법에 의한 형질변경허가만 받으면 된다. Q : 형질변경허가는 어떻게 신청하는지요? A : 시장군수 또는 지방산림관리에게 다음의 서류를 첨부하여 신청하면된다. 사업계획서(연차별 사업계획표시) 축척 6천분의 1 또는 3천분의 1의 형질변경임지실측도 및 벌채구역 다만, 형질변경구역과 벌채구역이 일치하는 경우에는 벌채구역도를 생략한다. 산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류 Q : 산림소유자가 산림경영을 위하여 필요한 부지면적 2백㎡ 미만의 관리사 기타 이와 유사한 시설을 설치하는 경우 보전임지도 전용허가 없이 전용할 수 있다면 전원주택도 가능한지요? A : 공익임지가 아닌 경우에는 가능할 수도 있다. 단, 토지형질변경 허가 신청시에 "관리인 주택"이라고 표시해야 한다. Q : 전원주택을 짓기 위해서 가격이 저렴한 보전임지 중 생산임지를 구입하려고 합니다. 전원주택을 건축할 수 있는지요? A : 가능하다. 지금은 임야의 경우 임야매매증명도 폐지되었고, 토지거래허가제도 전면 해제되었기 때문에 아무런 제한없이 임야를 취득할 수 있다. 임야의 소유권 이전 등기를 한 후 산림 경영인으로서 3천㎡ 미만의 관리사 등을 보전임지 전용허가를 받아서 건축할 수 있다. 단, 보전임지 중 공익임지에는 허용되지 않는다. Q : 전원주택을 짓기 위해 임야를 매입하려고 합니다. 국토이용계획확인원에 "보안림"이라고 되어 있는데 전용허가를 받을 수 있는지요? A : 보전임지 중 보안림은 절대적 보호를 요하는 산림으로서 산림전용허가를 받을 수 없다. 이와 같이 전용이 절대적으로 금지되어 있는 보전임지는 보안림 외에도 천연보호림,산림의 형질변경 허가제한지역,조수보호구역,천연기념물,보호수가 자생하는 산림.자연환경보전법에 의한 생태계보전지역과 그 완충지역,수도법에 의한 상수원보호구역에 있는 공익임지 등이 있다.