NPL에 대한 생각(2015-29650) - 남양주시 호평동 아파트 물건분석

[지메]

의정부14계 2015-29650 호평동 아파트

경기 남양주시 호평동 678 호평마을 한라비발디 1801동 9층 902호

(12146) 경기 남양주시 늘을1로 270

안녕하세요. 지메입니다.

이번물건은 후순위 NPL 관련 물건입니다.

NPL 에 대해서 저도 자세히는 잘 모릅니다. 따로 배워본적도 공부해본적도 없으니깐요.

그러나 미국의 서브프라임과 비슷한 구조라는 것은 알고 있습니다.

예를 들어서 A 저축은행에서 수많은 대출을 실행합니다.

그러나 그 대출중에는 우량물건이 있고 비우량 물건이 있을수밖에 없습니다.

이러한 상태를 계속 지속적으로 끌고 나갈수가 없습니다. BIS 비율을 맞추어야 할때도 있으니깐요.

이런 경우 수많은 대출들을 유동화전문회사에 양도를 합니다. 그래서 채무를 터는거죠.

여기서 우량물건들을 따로 모으고 비싸게 정리를 하던지 팔던지 하구요.

남은 비우량 물건들은 부실채권이 되게 됩니다.

이러한 부실채권들도 팔아야 하는데 이런 물건들을 누가 사겠나요 ㅎㅎㅎ

그래서 바로 끼어팔기를 하는 것입니다.

1억을 들여서 1.2억에 팔아서 2천의 수익이 나는 물건이 있다고 하면

1억을 들여서 그대로 1억이 나오는 물건이 있습니다.

이것 2개를 합치면 2억 투자에서 2.2억이 되는 결과가 되는거죠.

이런식으로 좋은 수익이 될만한거 한개에 부실 여러개 또는 그 반대... 머 여러가지가 있겠죠.

그런데 이런것들도 예측인거구요 때에 따라서는 좋은 수익이 될수도 있습니다.

1억짜리 물건에 7천의 대출이 있는 상태에서 후순위로 일으킨 3천 대출이 있다면,

여기서 낙찰이 9천이 되면 1천이 손해가 되는 부실채권이 되고

낙찰이 1.1억이 되면 오히려 운이 좋게 안전한 투자가 되어버리는거죠.

이런 물건을 가려내는것이 NPL 에서 옥석을 가린다고 하겠죠 ㅎㅎㅎ

그러므로 그 결과는 알 수 없습니다. ㅎㅎ

용어 선택에 있어서 NPL을 잘 모르는 제가 쓴것이므로.. 잘못된 용어가 있을수 있으니 있으면 지적 부탁드립니다.

등기부를 보면 2순위로 근저당이 설정이 되었습니다.

1순위 근저당은 우리은행이고 채권최고액은 1억9440만원입니다.

그리고 2순위로 7080만원을 설정하였습니다.

가격으로 봐서는 130%를 잡은것으로 보이고 실제로는 6천 대출인듯 합니다.

이 2순위 금액을 에이프로유환회사에서 매입했습니다.

1,2 순위 근저당을 합치면 약 2억6500만원정도가 됩니다.

낙찰가가 2억6700만원정도만 넘어가면 원금6천에 30% 이자까지 모두다 받아낼수 있습니다.

그런데 현재 물건의 감정가는 2.81억... 1회 유찰이 된 상태입니다.

그렇다면 얼마에 낙찰이 될지 예측을 해봐야합니다.

가장 마지막 낙찰사례를 보면 2층인데 약 2.59억에 낙찰이 되었습니다.

현재 물건은 9층이네요 ㅎㅎㅎ 그리고 작년 후반기에 가격이좀 올랐기에....

과연 2.65억을 못넘길까요? 결과는 알 수 없습니다.

만약 부실채권으로 알았던 채권이 채권최고액 130%를 다 받아내는 결과가 생긴다면....

2016.04.03 오후 7시경 집에서 작성

[해안선]

와 지메님 글보면 권리분석 공부가 되네요. 좋은글 감사합니다.

[주근깨]

지메님^^ 오늘도 공부했어요~ 고맙습니다^^

[봄봄이]

지메님! 좋은글 감사합니다.^^

[제를맨]

좋은 글 감사합니다.

[lawguy]

지메님의 글 항상 감동하며 보고 있습니다. 대단하신 열정에 감탄하고 있습니다.
다만 NPL에 대하여 잠깐 첨언을 드리고자 합니다. NPL 즉 통상 부실채권이라
부르는 것은 금융기관(주로 제1금융권) 대출중 3개월이상 연체가 된 채권을 말하며
보통 연말전에 BIS 비율을 맞추기 위해 대형 유동화회사(유암코 등, 소위 도매상)에 적게는 수백억원,
많게는 수천억원씩 pool(덩어리)로 공개경쟁입찰을 통하여 매각을 하고 이를 다시 수개
또는 수십개로 쪼개서 중소AMC(중도매상)에 매각하며, 각 단계 AMC에서는 물건에 따라
경매를 진행하거나 다시 소규모 AMC나 개인에게도 매각을 하여 처리 합니다.
그런데 위의 아파트를 예로 들면

[lawguy]

최고액 70,800,000원(원금 55,000,000원 추정, 저축은행 130%설정)저당이 2군데 저축은행을 거쳐
**유한회사에 양도되었으나 소위 아파트는 부실채권중 최우량 물건이라 원금 5,500이상으로 매입
한 것으로 예상되고 지연이자(약 22%로 예상)을 늘이기 위해 한차례 경매를 연기 하였고,
2015. 8. 6. 경매신청시 청구금액이 61,075,468원(원금 5,500만원, 이자 6,075,468원)으로
아파트가 아무리 높게 팔려도 신청채권자인 **유한회사에서 받을 총금액은 최고액 70,800,00원을
최고한도로한 원금 및 배당기일까지의 지연이자입니다. 결국 부실채권 매입도 잘해야 이자 수익정도이고
소위 돈 되는 물건은 매입이 하늘의 별따기이고

[lawguy]

잘해야 원금 100% , 아니면 일부 이자주고도 감지덕지 매입하는 경우도 허다 합니다.
해서 보통 두번의 연기신청으로도 더 이상 이자채권이 늘어나지 않으면 취하를 했다가
다시 경매 신청을 하기도 합니다. 그래도 이건은 남는 장사라고 보여집니다.

[영원한베짱이]

낙찰가를 얘상하기 위한 권리분석이 결국 중요하군요.
그리고 리스크도 있겠지만 , NPL을 매입후 경매시 NPL본인이 낙찰을 받을때 이점이 발생할 수 있는듯하네요.