공장 경매 2

[노인장]

전편에서는  실패사례와 공장물건 선별요령을 보았습니다만,

이번에는 성공한 살례입니다.

2004.7월 드디어 노인장의 시야에 선재공장을 하기에 아주 적당한 물건이 포착되었다.

광주시 도척면 방도리에 있는 대략 1.800 여평의 공장지에 천정이 아주 높은 건물이 4동이나

있는 물건이었다.  선재공장에는 호이스트 설치를 해야 함으로 천정이 낮아서는

작업을 할 수가 없다.

주변에 민가가 없어서 민원의 소지도 없는 아주 양호한 물건이었다.

그러나 아직은 완숙되지 않은 경매물건이다.

공장경매에는 공장저당법에 의하여, 토지,건물과 함께 기계기구도 함께 저당권이 설정되므로,

일괄 경매를 하는 것이 통상적인 절차임을 기억하자.

동일업종을 하는 사람이 동일업종을 하다가 경매에 나온 물건을 경매로 산다면,

금상첨화겠으나 우리나라는 넓은 것 같아도, 같은 업종을 하는 사람들 끼리는 거의가 안면이

있다고 하여도 과언이 아니다. 안면과 체면때문에 동일업종을 하는 사람들이 경매에 참여하는

경우는 극히 드문 실정이고, 대부분 다른 업종을 하는 사람들이 경매에 참여를 하는 실정이다.

그렇다면, 경매공장의 기계기구 등은 고철에 불과한 것이다.

방도리 공장에도  2억 9000만원 정도의 기계기구가 감정가에 포함이 되어 있다.

이를 감안 한다면 아직은 미숙단계의 물건이라 하겠다.

이번 입찰결과를 지켜 보기로 하였다.

결과는 예상대로 유찰되었다. 

3번의 유찰이 있었으므로 감정가의 절반수준인 51%까지 떨어저 있었다.

이제 사정권내에 진입을 하였다는 것을 알수 있을 것이다.

등기상 권리관계에는 이상을 발견할 수 없었고, 세입자가 있다고, 물건명세서에 나타나 있으나,

일단 낙찰을 받고 처리하기로 작정을 하였다.

남은 과제는 입찰예정가 산정이다.  많은 고심끝에  예정가를 결정을 하고,

대일선재의 젊은 사장을 만나, 입찰예정가를 알려 주었다.

입찰예정금액  8억 7000만원,  최저가 보다 무려 1억 3000여만원이 더 많은 금액이다.

대일선재의 젊은 사장의 얼굴 표정을 보니 똥씹은 표정이다.  (표현이 너무 과했나?)

보통 사람들이 억,억, 하니 1억정도는 우습게 보일수도 있으나, 평생동안 1억을 못 만져보고

죽는 사람도 부지기수라는 것을 안다면 이해가 가는 이야기이긴 하지만,,,,,

일반 입찰예정자들은 입찰예정금액을 산정할 때, 금액으로 입찰예정금액을 산정한다.

그러니 실패의 원인이 된다. 최저가에서 억단위 이상 올려서 입찰예정가를 산정한다는 것이

쉬운일은 아니다. 그래서 입찰예정가 산정에서 실패를 하여, 낙찰을 못받는 것이다.

노인장은 입찰금액을 산정시 금액으로 하지 않고, 낙찰가율 프로테이지로 계산을 한다.

주변의 시세, 전 낙찰기록등을 감안하고  거기에 노인장의 오랜 경험과, 동물적인 직감등을

참고하여 오랜 고심끝에 결론을 내린다.

2004.9.13

드물긴 하지만 전의 입찰경험으로 동점이 나올 가능성도 있으므로, 20만원 정도를 더 넣어

8억 7020만원을 입찰표에 적어 넣고, 서류를 넘겨 주었다.

대일선재 젊은 사장은 전에(하품리 공장) 한번 노인장의 의견을 무시하고, 자신이 멋대로

가격산정을 하였다가 물먹은 경험이 있으므로, 속으로는 마음이 쓰리겠지만,

이렇다 저렇다 말도 못하고, 하라는 대로 입찰표를 가지고 법원으로 향한다.

8월 더운 날씨에 노인장마저 법원에 가야할 이유가 없는 것 같아,

노인장은 에어컨 바람 시원한 무도학원으로 향한다.

땀냄새 물씬나는 법원 경매장 보다는  시원한 무도장에서 가는 허리 낭창낭창한  미시족

허리를 안고, 부루스 리듬에 취해보는 것이 시간 보내기에는 제일인 것이다.

생각없이 글을 써 내려가다 보니,  노인장의 치부가 또 드러나 버렸군......

허긴 우리 딸아이들도 전부 알고 있는 사실이고, EBS교육방송에서도 강의를 하는 세상인데,

감출 필요가 있을까?

이왕 나왔으니, 말인데,  廣州市民중 알만한 사람은 전부 알고 있는 사실,

노인장의 춤 솜씨는 베테랑 급이다.

어디에 내 놓아도 손색이 없다.

키가 조금만 도 컸더라면, 제비로 나서도 손색이 없을 거라고 놀려대는 판이다.

그러나 노인장은 제비 체질이 아니다. 오히려 당하는 편이 편한 사람이다.

그져 춤을 즐기는 편이라고나 할까?

說은 그만하고, 시간이 흘려 연락이 왔다.  낙찰이 되었다고,  차순위자와 차이는 900만원,

14억 5000만원중 900만원 차이는 귀신도 못 맞추는 금액이다.

이해가 않간다면, 프로테이지를 계산해 보시라.

똥씹은 표정으로 법원으로 향하던 젊은 사장의 웃음소리가  약먹은 뽕쟁이 소리다.

2004.9.20  낙찰허가 결정이 났다.

2004.10.10  잔금납부 통지를 받고,  중소기업은행과 협의를 거쳐  6억원의 융자를 받아

2004.10.22 잔금을 납부하였다.

은행가 공생관계에 있는 멍청한 법무사가  인도명령을 빠트려,

현장을 답사하고,  채무자겸 소유자 서양인더스트리와 세입자 이상엽을 상대로 인도명령을

신청하려 했으나, 이상엽은  이수자라는 전차인에게 공장의 일부를 넘겨주고, 사라진 상태였다

그러므로 이상엽은 인도명령의 대상이 아니고, 이수자가 대신 인도명령 대상이 되는 것이다.

문제는 이수자 역시 공장은 가동을 하지 않고 있으며, 기계류만 있을 뿐 행적이 묘연하다.

이수자의 기계류는 공장등록법에 의한 저당이 설정된 기계가 아니고,

이수자 개인의 기계이므로 인도 받아야 할 대상이 아니다.

결국 이수자가 처리하여 주어야 하는 물건이다.

이수자를 찾아야만 공장내에 있는 기계류를 처분할 수 있을 것인데 행적을 알수 없으니,

인도명령을 신청할 수 없는 난감한 문제가 되었다.

이수자를 찾아내야 할텐데....   서양 인더스트리 관리자가 협조를 하지 않으니 문제가 된다.

뭔가 실마리를 찾으러 다시 공장으로 갔다. 

항상 문제점의 해결책은 현장에 있다는 것을 명심하라.

현장을 둘러본 노인장, 머리속에 번득이는 것이 있었다.

서양 인더스트리는 SK그릅에  비디오 테입이나, CD케이스에 완충작용을 위하여  넣는

패드 종류의 물품을 납품하고 있었다.

단순작업으로 하얀 원단을 러시아 인부를 고용하여, 프레스로 재단을 재단을 하여 차곡 차곡

박스에 넣어 납품을 하는 회사였던 것이다.

사무실에 들어가  관리책임자를 물으니.  나이가 지긋하신 이부장이라는 사람이 나타났다.

낙찰자임을 밝히고 애로사항이 무었이냐?  어떻게 도와 주면 되겠느냐?

온갖 친절을 다 베풀었다.

그러나 늙은 구렁이 그냥 넘어와 주질 않는다.

다시 현장으로 나와 작업반장쯤 되는 사람과 이야기를 하여보니,

회사는 부도가 나서, 사장이 이부장에게 모든 것을 위임하고, 저희들은  임금을 받지

못해서 임금대신 기계류를 잡아서 일을 하여 임금을 찾아가려 한단다.

"공장저당법에 의하여 이 기계류도 저당품목이므로  경락받은 사람의 물건임을 고지하자,

압류된 기계는 별도로 있으며 지금 가동중인 기계류는  저희 자신들의 기계라고 한다.

확인해 보니 맞는 말인것 같다.

이제 주인이 바뀌었으니, 공장을 비워주어야 하지 않겠느냐고 물으니,

비워 주어야 옳겟지만, 당장 갈곳을 정하지 못하였으니,  

이 넓은 공장 전부가 필요치 않으면 일부만이라도 사용할 수 없느냐고 문의를 한다.

물론 협조를 하여 주면 불가능한 것도 아니라도 답변을 하니,

이부장과 상의해서 답변을 주겠다고 한다.

사무실로 들어간 직원이 다시 나와서는 사무실에서 이부장과 면담을 하자고 한다.

사무실에 들어가니, 아까와는 아주 딴판이다.

커피를 손수 타 주면서,  무엇을 협조하면 좋겠느냐고 묻는다.  (늙은 구렁이....)

이수자의 연락처를 알아달라고 하였다.

알수 있다고 한다.  조건은  현 상태의 공장4동중  118평짜리 공장을 

 2005년 봄까지만 가동하게 하여 달라고 한다.

봄이 아니라 여름까지라도 사용하다가 좋은 자리가 나오면 이사를 가라고 하고,

이수자의 연락처를 물으니, 책상서랍에서 명함을 한장 꺼내더니, 전화번호를 아르켜준다.

전화번호를 알았으니 모든 것이 끝난것이나 다름이 없다.

전화번호를 가지고 조회를 하니 전화 소재지가 화성시로 파악이 되었다.

전화번호를 가지고 어떻게 주소지를 알수 있느냐고 반문하는 회원님들이 계실지 모르겠다.

아프리카 전화국에서는 안되는 것이 없다.

주소지로 내용증명을 발송함과 동시에 전화를 걸으니, 이수자가 받는다.

이수자 역시 이상엽의 사기술에 넘어가 엄청 손해를 보았다고 한다.

반죽을 맞추어 주며,  사정을 들어 주다가  기계와 제품등을 정리하여 줄것을 부탁을 하자,

뭔가가 생각이 나는지  말꼬리를 얼버므린다.

다시 음성을 가다듬고, 한마디 한다.

만일의 경우 기계류와 납품하고 남은 제품을 처리하지 않으면,  15억짜리 공장을 부당하게

사용한것으로 간주하여, 부당이득금 반환 청구소송을 하여, 기계류에 압류를 하여,

처분할 것이며, 그래도 부족한 금액에 대하여는 귀하의 개인 재산에 대하여 압류후 경매에

붙일 것이라는  엄포아닌 엄포를 놓고 전화를 끊었다.

몇일 후

내용증명을 받았음인지,  전화를 하여,  기계류는 헐값으로 처분을 하였으며,

자신은 바뻐서 가지를 못하고, 기계류를 가지러 인부들이 갈 것이니, 내어주라고 한다.

얼마나 반가운 소리인가?

그런데 문제가 생겼다.

젊은 사장과 점심식사를 하는데,  이수자로 부터 전화가 왔다.

인부들이 그냥 돌아왔다는 것이다.

내용인즉슨

대일선재 직원이 서투르게 일을 처리한 것이다.

일단 기계종류만이라도 우선 처리하여야 하는데,  제품(완제품 박스)까지 치워달라고 하니,

그렇지 않으면 기계종류를 못실고 간다고 엄포를 놓았던 모양이다.

기계를 산 사람들이 트럭 5대분은 족히 되는 박스를 가져다 어떻게 처분을 한단 말인가?

더구나, 자신들이 산 물건도 아닌데....

난감한 기계상인들이 그냥 차를 몰고 달아난 것이다.

이수자에게 백배 사죄를 하고, 다시 차를 보내주면 대일선재에 있는 지계차로 기계를 실어

주는등 협조를 하겠으니 다시 보내달라고 사정을 하고, 말았다.

황새가 어찌 봉황의 뜻을 알리오....

그렇게 해서 기계종류를 처분하고, 공장일부를  인수 받았다.

그리고는 다시 이수자에게 전화를 하여, 남아있는 제품및 박스원단을 어떻게 처리하겠느냐?

힘이 든다면 처분해도 좋다는 각서만 팩스로 보내주면 우리가 인부를 동원하여

처분을 하겠다고 하니, 하루만 더 여유를 달라고 한다.

다음날 파지를 취급하는 고물상에서 화물차를 가져와 전부 실고 나갔다.

한푼이라도 건지려는 여자의 마음이리라....

어쩟튼 큰짐을 덜은 것이다.

이제 남은 것은 서양인더스트리만 남은 것이다.

그러나 약속을 2005년 봄까지로 하였으니, 기다려야 할까?

아니다.  절대 아니다.  대일선재도 급하다. 얼른 인도를 받아야 한다.

그래도 약속을 하였으니, 나가라고 할 염치가 없다.

자연스레 자신들이 비워주기만을 기다릴 뿐이다.

과연 자진해서 나갈까?

노인장 멋대로 2005년 봄까지 공장을 사용해도 좋다고 약속을 하였으니,

대일선재 사장으로서는  난감한 표정이다.

걱정을 말거라.  걱정할 시간이 있으면, 빨리 선재작업을 위한 시설이나 빨리 하거라.

그리고 공장에 호이스트 설치와 열처리 시설을 하기 위하여 공사를 시작하였다.

노인장은 휘파람을 불면서, 무도장으로 향하였다.

그런데 또 전화벨이 울린다.

공사중 문제가 생겼다.

몸매 죽이는 미시족 손을 놓고, 현장으로 달려 간다.  불쌍한 노인네....

현장에는 3ton 짜리 호이스트를 설치하기 위하여 작업중이었다.

호이스트 자체의 중량과, 철근의 중량을 합치면 대단한 무게가 나간다.

H형강이 약할 것 같아 보강을 하기위하여, 바닥을 파려고 하니,  콘크리트 두께가 얼마나,

두꺼운지 바닥을 포크레인 뿌레카로는 팔 수가 없을 정도로 강하고 두꺼웠다.

착암기를 들이대도, 쉽지를 않다.

정말 튼튼하게 잘지어진 공장인줄 알았다.

기계이름은 잘 모르겠지만, 이상하게 생긴 기계를 들이대고, 동그란 모양으로 천공을 하니.

아불싸 바닥이 텅빈 허공상태였다.   정말 하나님이 도우셨다.

만약 이를 모르고, 보강작업없이 호이스트를 설치하고, 작업을 하였다면, 건물과 호이스트와

함께 중량을 이기지 못한 지반이 무너져 건물은 물론이고, 현장에서 작업을 하던 인부들의

생명마저도 위험한 지경이었다.

처음 공장을 지을 당시,  조금의 경사도가 있는 토지위에 평편하게 성토를 하고,

1년이상  토지가  단단해진 다음 건물을 축조하여야 하는 것인데,

중량물은 취급하지 않았던, 전 공장의 사주가, 성급하게 건물을 지었고,  혹시나 하는 마음에

바닥을 두껍게 콘크리트를 입힌 것이었다.

방법이 없었다. 건물을 철거하고, 바닥을 보강한 후 다시 건물을 지으려 생각하니 아찔하다.

젊은 사장과, 포크레인 기사, 철골가설 사장등이 모여 의논끝에, 바닥의 빈공간을  레미콘을

불러 콘크리트로 채워 넣기로 결론을 내렸다.

바닥이 비어 있는 것은 확인을 하였으나, 어느부위 까지 비어 있는지 알수는 없는 노릇이다.

먼저 레미콘 3대분을 주문하여 쏟아 부었다. 그러나, 간에 기별도 가지 않는듯....

다시 5차분의 레미콘을 주문하여 다시 쏟아 부었으나, 한이 없이 들어 간다.

또 다섯대분량, 그리고도 모자라 또 다섯대 분량을 쏟아 붇고서야 가득 체울 수 있었다.

무려 18대분의 레미콘이 들어간 셈이다.

1대당 레미콘 가격 346.000원 X 18대  = 623만원

인건비, 장비대여료, 펌프카등  사용료  2000여만원의 생각치 않았던 비용이 더 들어 갔다.

생각지도 않은 헛돈이 들어 간것이다.  (그래도 천만다행이다.)

한편.  서양인더스트리는 내년 까지 공장일부를 사용해도 좋다는 소리를 듣고,

그동안 밀려 있던 전기사용료를 전부 납부하였다.

쫓겨 날 것으로  알고 일부러 전기료를 연체한 것이었다.

전기료가 얼마나 되겠느냐고, 생각을 하시는 분도 있겠지만, 

공장의 동력 전기료, 이또한 만만치가 않다.

참고로 대일선재의 한달 전기사용료는 평균 2000만원이 넘는다.

서양 인더스트리의 3개월분 전기료 체납액 1000여만원은 이렇게 해결이 났다.

내친김에  서양인더스트리의 산더미 같이 쌓여있는 기레빠시 산업쓰레기도 처리할 것을

명하였다.   임대료 없이 2005년 봄까지 공장을 사용해도 좋다는데, 말을 않들을 수가 없을

것을 잘 알기에, 해본 말이었다.

역시 착한 (?)  서양인더스트리 직원들은 몇일에 한차씩 산업쓰레기를 치우기 시작했다.

한달 정도가 지나니 거진 치워진 상태였고,  최근에 나온 것만 조금씩 쌓아 놓고 있었다.

이렇게 해서 산업페기물도 한푼 안들이고, 전부 처리를 한 셈이다.

이제 남은 것은 서양인더스트리를 어떻게 말썽없이 내보내느냐 하는 일과,

낙찰받은, 대일선재로서는 쓸모없는공장의 기계들의 처분만 남은 셈이다.

임자를 만나면, 제값을 받겠지만,  임자가 나타날 때 까지 기다리자니, 공장의 가동이 문제가

될것이다.  일단 전문업자를 시켜 처분하기로 하였다.

낙찰받은 기계류의 감정가는 2억 9000만원 정도이다.

60% 선에서 낙찰을 받았으니,  기계기구 종류는 1억 7000만원 정도에 낙찰을 받은 셈이다.

변압기 종류는 다시 신설을 하여야 하니 고철로도 써먹을 수 없고,

그중 1ton 짜리 호이스트 하나는 그냥 사용하기로 하였고,

나머지 종류는 8000만원  정도에 처분을 하였다.

그러니 낙찰 받은 기계기구에서는 낙찰가에서 7000만원 정도 손해를 본셈이다.

공장 경매시 기계기구가 포함되어 있을시는 항상 이점을 명심하고, 입찰예정가를 산정하자.

이제 공장의 기계종류도 전부 처분을 하였고, 빈공장에 바닥에 콘크리트 타설을 하는등

우여곡절을 겪은 끝에,  선재작업에 필요한 모든 시설을 완료하였다.

그리고는 흩어져 있던, 3곳의 공장을 이전하기 시작하였다.

그렇게 1800여평이나 되는 공장 구석구석마다, 선재작업에 필요한 철근 뭉치가, 쌓여지기

시작을 하자,  대형차량이 공장안으로 진입이 어려운 상태가 되었다.

선재작업에 필요한 자재는 2대의 지게차가 운반을 하였고,  실내에서는 호이스트가, 작동하여,

운반을 하므로, 대일선재의 작업에는 지장이 없었다.

문제는 서양인더스트리다.  고급 원단( 그것도 백색원단)을 사용하니, 지게차로 운반을

할 수도 없는 노릇이다.

커다란 납품박스를 직원들이 일일이 몸으로 공장에서 정문앞 까지 운반을 하여야 하니,

1800여평이나 되는 공장인지라 가까운 거리도  그 불편함이 이만저만이 아니었다.

그러니 작업능률이 떨어질 수 밖에.....

문제는 이것만이 아니었다.

선재작업에는 열처리 과정에서 엄청남 분진이 쏟아진다.

그러기에 민원이 제기되지 않도록 주민이 살고 있지 않는 장소를 선택한 것이다.

백색원단을 사용하는 서양인더스트리와 시커먼 분진을 발생시키는 대일선재와는

처음부터 궁합이 맞지 않는 동거가족이었다.

노인장은 이점을 먼저 간파하고,  좋은 장소가 나타날 때 까지 사용해도 좋다고, 한것이다.

결국 서양인더스트리는 견디지 못하고, 2005년 1월 자진해서 다른 곳으로 이전을 하였다.

산업쓰레기 치워주어서 고맙고, 체납된 전기료 체납없이 납부하여 주어서 고맙고, 이수자의

전대차 공장 처리하는데 협조해 주어서 고맙고,  아마도 다른 곳으로 이전해서는 복 받을 껴~

다음에도 이런 기회가 있다면,

노인장 같은 사람 만나지 말고, 쌩초보 만나서, 전기료도 내지 말고, 쓰레기도 치위지 말고,

일절 협조도 하지 말고, 이사비용이나 넉넉히 받아서, 행복하게 사시길 기원합니다.

2005.1.29  드디어  성대하게 개업식을 하였다.

낙찰 받고, 불과 4개월만에 깨끗이 정리가 된 셈이다.

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More information about this error may be available in the server error log.

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잠시 후 다시 시도해 주시기 바랍니다.

용량 초과 인가?

오늘도 결론을 못내리겠네요.

힘들여 작성을 하고 나니 또  에러가 나는군요.

그리고 "공장경매"  글 자체를 클릭하여도 글이 뜨지를 않으니 뭔 조화 속이레요?

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지난 공장경매는 실패와  공장 물건 고르는 법을 말씀드렸고,

결국 성공한 케이스를 공장경매2 에서 다시 작성하여 보내드립니다.

[고마]

어흐~`안타깝다...보구 싶은데....

[하얀여우]

계속 보구 싶어요...

[하얀토끼]

감사히 읽었습니다....

[피엔씨]

좋은글 감사드립니다.. 전주성 공략은 성공하셨어요?

[하얀모래]

삼순이보다 재밌는데...언제또 연재가 되려나......ㅜ.ㅜ

[kangss4397]

노인장님에게 이런 멋이 있을줄이냐? ㅎㅎ 다음에 같이 카바레는 어떻신지?...존경서럽습니다.

[행복지킴이]

한편의 드라마를 보는 듯 합니다. 감사합니다. 궁금중만 계속~~~

[또순이]

속편 개봉박두!! 기대하시라.

[daji]

후속편 기대됩니다. 그리고 비율에 의한 입찰가 산정! 또하나 배웠습니다.

[뚜벅이]

아무래도 시리즈로~~갈 것 같은데요^^

[조정란]

감사히 읽었습니다.다음 글을 기대하겠습니다^^

[The뿌리깊은나무]

몇 수 앞을 내다보는 혜안이 있었기에 좋은 결과가 있었던 것 같습니다. 건강하세요.

[강촌]

어지간한 경매관련 서적보다 노인장님의 글이 더 흥미진진합니다. 정말 많은 공부가 되었습니다. 감사합니다...

[옐로칩]

좋은글 늘 감사드립니다. ^^

[바람71]

잘 읽었습니다.

[행복지킴이]

뒤의글을 기다리다가 다시 들어와봤는데 역시 흥미진진합니다. 현장을 지휘하시는 모습이 눈에 선합니다. 감사합니다.

[雪馬]

좋은 글 감사하게 잘 읽었습니다...^.^

[정일기]

무더위에 시원하게 잘 읽었습니다

[경매초심]

연륜은 그냥 생기는게 아님을 절감 하여습니다. 대단하십니다.~ 언제 그 한수를 전수받을 수 있을까요 ?

[경매초심]

연륜은 그냥 생기는게 아님을 절감 하여습니다. 대단하십니다.~ 언제 그 한수를 전수받을 수 있을까요 ?

[케네디]

긴 글이지만 지루하지 않게 잘읽었습니다.

[샴푸의요정]

흐미~ 너무 잼납니다.

[와커]

거듭 감사를 드립니다... 건강하세요~~!!

[디벨로퍼]

좋은 게시물이네요. 스크랩 해갈게요~^^

[하얀손(정현종)]

첫번째 흔적~!!
좋은글 감사히 잘 읽었습니다~~^^;