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전 문
계약 당사자는 신의성실 원칙에 입각하여 거래 상대방의 이익을 존중하고, 아울러 국가사회의 일원으로서 국법질서를 준수하며, 계약 당사자로서 책임과 의무를 성실히 수행 할 것을 약속하며 본 계약을 체결한다.
매도인 하자담보책임 확인사항
확 인 내 용 | 있 음 | 없 음 | 비 고 | |
1 | 매매 부동산에 관한 소송 또는 경매 진행 사항은 없는가? | 무 | ||
2 | 매매 부동산에 대해서 등기부사항 외에 권리를 주장하는 사람은 없는가? | 무 | ||
3 | 지반침하 또는 건물붕괴 우려는 없는가? | 특약 | 컨테이너박스쪽에 약간침하 | |
4 | 현재 불법건축물이 있거나 불법 건축물로 인한 행정처분 또는 명령이 부과되어 있는가? | 특약 | 불법건축물은 있으나, 행정처분 또는 명령을 부과 받은적은 없으며, 철거 감안하여 가격조정함. |
민법 제584조 매도인의 하자담보책임 규정에 의해 계약일 현재 상기와 같이 확인합니다.
매도인 확인 및 서명날인: (주) *** 대표이사 김 ** 金(김) (인)
[매도인의 하자담보책임 해설] 민법 제569조~제580조에 의해 매도인의 하자담보책임은 법정책임으로서 매도인이 알고 있으면서도 고지하지 않은 사실과 이중매매, 제3자 권리 설정행위에 대해서는 면책특약을 하더라도 효력이 없습니다. 따라서 매도인은 사실대로 고지함으로써 고지한 내용에 대해서 법적으로 책임을 면할 수 있으며, 매수인은 고지 내용을 알고 계약함으로써 불측의 손해를 방지할 수 있게 됩니다. 【민법 제584조 (담보책임 면제특약】 매도인은 하자담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 않은 사실 및 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다. 매도인 확인 및 서명날인: (주) *** 대표이사 김 ** 金(김) (인) |
제1장 계 약 총 칙
제1조 (부동산 매매목적물의 범위)
① 계약서 표지내용의 토지 및 건물의 표시와 구축물 일체를 대상으로 현 상태임.
② 부동산 위에 존재하는 수목등 일체의 시설물을 포함함
제2조 (부동산 매매가격과 대금지불 시기)
계약서 표지내용에 따름 |
제3조 (지불 장소와 방법)
① 계약금은 지불일자에 중개업자의 입회하에 지불하고, 매도인은 매수인에게 영수금액과 영수일자, 내역을 기재한 영수증을 교부한다.
② 잔금은 지불일자에 반드시 중개업자의 입회하에 부동산 명도와 등기서류 교부를 동시이행조건으로 하여 지불한다. 이 경우 전①항과 같은 방법으로 매도인은 매수인에게 잔금 영수증을 교부 하여야 한다.
③ 건물분 부가세는 잔금일에 지불하고, 매도인은 매수인에게 세금계산서를 교부하기로 한다.
④ 위 계약금 및 잔금, 부가세의 지급에 있어 거래 당사자의 편의를 위해 쌍방 합의가 있을 경우, 매도인이 지정하는 은행에 무통장 입금으로 할 수도 있다. 이 경우 매수인이 소지한 은행의 무통장 입금서를 각 대금지급 영수증으로 본다.
⑤ 매도인은 잔금을 지불받음과 동시에 매수인이 인수하는 제한물건 외의 제한물건은 반드시 말소하여야 한다. 만약, 말소하지 않은 경우 잔금에서 공제하기로 한다.
매도인 지정 은행 계좌 | **은행 *****-*****-***** 김 ** |
제4조 (계약의 효력발생)
본 계약은 원칙적으로 계약서 작성이 완료된 시점부터 효력을 발생한다.
제5조 (중도금 지불 전 계약해제)
계약의 효력 발생 후 중도금 지불 전에 계약을 해제할 경우 매도인은 위약금으로써 계약금의 2배를 배상함으로써, 매수인은 위약금조로 계약금을 포기함으로써 계약을 해제할 수 있다.
제6조 (위 약벌 약정)
① 쌍방은 본문 제5조의 규정을 배제하고, 다른 약정이 없는 한 본 계약을 해제하지 않기로 한다. 만약, 일방이 일방적으로 계약해제를 할 경우 손해배상금을 지불 하여야 만이 계약을 해제 할 수 있다. 해제를 원하는 그 당사자가 매도인인 경우, 계약금을 반환하고 그와는 별도로 매수인에게 위 약벌로 매매대금의 20%를, 반면 매수인인 경우, 기 지급한 계약금을 포함하여 매도인에게 위 약벌로 매매대금의 20%를, 상대방에게 손해배상 하여야 만이 계약해제 되는 것에 합의한다. 단, 당사자 합의(서면)계약 해제인 경우 계약해제에 따른 손해배상의 적용은 본 항의 적용을 배제하고 합의에 따른다.
② 본조에 의한 해제동의요청은 내용증명에 의하여 전달된 “의사표시” 이어야 한다.
제7조 (의무 불이행 약정)
① 매도인과 매수인은 아래 제2장 매도인의 의무와 제3장 매수인의 의무를 이행하지 않아 계약이 해제되는 경우 시점을 구분하여 제5조와 제6조를 적용하기로 한다.
② 하자담보책임의 책임사항에 위배되어 계약이 해제되는 경우 제5조의 규정에 따르기로 한다.
③ 위 ①②항의 경우 입증책임은 계약해제를 주장하는 일방에게 있으며, 제6조 ①항의 경우는 그러하지 않다.
제8조 (제세공과금 정리)
① 매매 대상 부동산과 관련된 제세공과금은 잔금 지불 일을 기준으로 그날까지 발생되었거나 사용한 것은 매도인이 부담키로 하고, 잔금일 익일부터 발생되었거나 사용한 것은 매수인이 부담하기로 한다.
② 매도인이 부담해야할 제세공과금은 잔금 지불 일까지 매도인이 책임지고 정리하여야 하며 매수인에게 납부영수증 사본을 교부하여야 한다.
③ 잔금 지불 일까지 미납된 제세공과금이 있거나, 매도인과 매수인이 분담하여 부담해야 할 분담금이 있을 경우에는 중개업자의 입회하에 공정하게 계산하여 잔금에서 공제하고 매수인이 납부책임을 지기로 한다.
④ 매도인은 잔금지불일 이후에라도 매도인이 부담해야할 미납 제세공과금이 있을 경우 이러한 사실을 통보받은 즉시 매도인 책임으로 정리하여야 한다.
제9조 (중개보수)
① 중개보수는 별도 약정한 금액이 있으면 그 금액을, 별도 약정한 금액이 없으면 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제32조에 의한 법정최고금액을 계약시 50%, 잔금시 50%로 분할하여 매매 당사자 쌍방이 각각 지불키로 한다.
② 본 계약체결 이후 개업공인중개사의 고의·과실 없이 계약이 해제되는 경우도 중개보수는 지불 하여야 한다.
제2장 매도인의 의무
제10조 (부동산 명도의무)
① 매도인은 잔금 수령과 동시에 부동산의 점유를 매수인에게 명도 할 의무가 있다.
② 부동산의 점유를 명도 할 때는 계약일 현황대로 명도 하여야 한다.
제11조 (처분금지의무)
① 매도인은 매매계약 체결이후에 본 매매목적물에 대하여 어떠한 제한물권도 행사하여서는
아니 된다.
② 전항의 경우 그 사실을 안날로부터 5일 이내에 매도인의 책임 하에 해제 신청하여야 한 다.
제12조 (서류준비 의무)
① 잔금수령과 동시에 등기에 필요한 서류를 교부한다.
② 건물분에 대한 세금계산서와 토지금액에 대한 일반계산서를 발급하여 교부하기로 한다.
제3장 매수인의 의무
제13조 (매수인의 의무)
① 매수인은 본 계약서의 일정에 따라 성실하게 매매 대금을 지불할 의무가 있다.
② 건물분에 대한 부가가치세는 잔금지급일에 지급하기로 한다.
제4장 수임중개사의 권리와 의무
제14조 (등기사항전부증명서 확인의무)
① 수임중개사는 계약 시 매매 부동산의 등기부 등본을 확인하여 매수인 및 매도인에게 설명하여야 할 책임이 있다.
② 수임중개사의 등기부등본 확인의무 태만으로 인하여 매수인에게 손해가 발생한 경우 수임중개사는 매수인의 손해전액을 배상하여야 한다.
③ 전항의 경우 수임중개사가 받을 중개보수는 손해배상금으로 상계할 수 있다.
제15조 (신속한 통지의무)
① 수임중개사는 계약당사자로부터 계약과 관련하여 상대방에게 전하는 통지나 통보를 대신 받은 때에는 그 내용을 상대편 당사자에게 신속하게 전달하여야할 책임이 있다.
② 전항의 경우 상대편 당사자가 연락 두절 상태에 있을 경우에는 이러한 사실을 통지한 당사자에게 신속하게 연락을 하고, 통지나 통보 내용을 계약서상의 주소로 내용증명우편으로 송부 하고 그 기록을 보관하여야 한다.
③ 수임중개사가 본조에 의한 의무를 태만히 하여 매도인 또는 매수인에게 손해가 발생할 경우 손해 전부를 배상하여야 한다.
④ 전항의 경우 제14조 ③항을 준용한다.
■ 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 [별지 제20호의4서식] <개정 2011.11.8> | (제1쪽) | ||||||
중개대상물 확인ㆍ설명서[Ⅳ] (입목ㆍ광업재단ㆍ공장재단) ([ * ]매매ㆍ교환 [ ]임대 ) | |||||||
※ [ ]에는 해당되는 곳에 √표를 합니다. | |||||||
확인ㆍ설명 자료 | 확인ㆍ설명 근거자료 등 | [ * ]등기권리증 [ * ]등기부등본 [ * ]토지대장 [ *]건축물대장 [ * ]지적도[ ]임야도 [ * ]토지이용계획확인서 [ ]기타( ) | |||||
대상물건의 상태에 관한 자료요구 사항 | 임대차 현황. 설계도면 | ||||||
유 의 사 항 | |||||||
공인중개사의 확인ㆍ설명 의무 | 공인중개사는 중개대상물에 관한 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고, 토지대장등본ㆍ등기부등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 합니다. | ||||||
실제거래가격 신고 | 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제27조 및 같은 법 시행령 제23조제1항제5호의 실제거래가격은 매수인이 매수한 부동산을 양도하는 경우 「소득세법」 제97조제1항 및 제7항과 같은 법 시행령 제163조제11항제2호에 따라 취득 당시의 실제거래가액으로 보아 양도차익이 계산될 수 있음을 유의하시기 바랍니다. | ||||||
Ⅰ. 공인중개사 기본 확인사항 | |||||||
①대상물건의 표시 | 토 지 | 대상물 종별 | [ ]입목 [ ]광업재단 [ * ]공장재단 | ||||
소재지 (등기ㆍ등록지) | 경기 **시 **면 669-*번지 공장지 및 건축물 | ||||||
②권리관계 | 등기부 기재사항 | 소유권에 관한 사항 | 성 명 | 김 * * | |||
주 소 | 경기 **시 ** 로 35길(**리 **아파트 **동****호) | ||||||
소유권 외의 권리사항 | **은행 채권최고액 이억이천이백만원 토지.건물 공동근저당있음 | ||||||
③재단목록 또는 입목의 생육상태 | 무 | ||||||
④그 밖의 참고사항 | 201* 년 신축 건축물임 건물분 부가세 매수자 부담임. | ||||||
210mm×297mm[일반용지 70g/㎡(재활용품)] |
우리 중개업 현장에서는 사실 공장재단이나 광업재단의 물건을 중개하기란 쉽지 않다.
대부분의 공장 토지건물을 중개하는 것이 다반사이고 그 공장의 생산 종업원 재무 운영 재고품을 포함한 공장재단 중개는 전문가의 영역에 해당된다.
작금에 와서는 지식산업센터 일반산업단지 등에서 공장 전체를 전문으로 중개하는 사무소가 등장하기도 한다. 그래서 우리 공인중개사가 중개 시에 토지 건물 매매계약서의 확인 설명서는 비 주거용 확인 설명서에 주로 기록을 한다.
혹시 공장 설비 기계류 생산품을 거래 시에는 우리 공인중개사가 이를 파악 할 수 있는 안목을 못 갖추었기 때문에 이 분야 전문가의 조언을 듣고 계약하는 것이 바람직하다.
(제2쪽) | |||||||||||
⑤거래예정금액 등 | 거래예정금액 | 일십오억원원정(1.500,000,000원정) | |||||||||
개별공시지가(㎡당) | 216,000원 | 건물(주택)공시가격 | 건축계산서 가격(신축) | ||||||||
⑥취득시부담할 조세의 종류 및 세율 | 취득세 | 4% | 농어촌특별세 | 0.2% | 지방교육세 | 0,4% | |||||
Ⅱ. 공인중개사 세부 확인사항 | |||||||||||
⑦실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항 | 현제 임대차 하고 있음 계약서 사본 첨부 | ||||||||||
Ⅲ. 중개보수 등에 관한 사항 | |||||||||||
⑧중개보수 및 실비의 금액과 산출내역 | 중개보수 | 일천삼백오만원정 | <산출내역>일십오억원X0,09%=13.500.000원정 실 비 : ※ 중개보수는 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 공인중개사가 서로 협의하여 결정하며 부가가치세는 별도로 부과될 수 있습니다. | ||||||||
실 비 | |||||||||||
계 | 일천삼백오만원정 | ||||||||||
「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조제3항 및 같은 법 시행령 제21조에 따라 거래당사자는 공인중개사로부터 위 중개대상물에 관하여 확인ㆍ설명을 듣고, 공인중개사가 작성ㆍ교부하는 본 확인ㆍ설명서를 수령합니다. 201* 년 ** 월 ** 일 | |||||||||||
매 도 인 (임 대 인) | 주 소 | 새로운도로명주소 | 성 명 | 본인서명 서명 또는 날인 | |||||||
주민등록번호 | 52****-2******* | 전 화 번 호 | ***-****-*** | ||||||||
매 수 인 (임 차 인) | 주 소 | 새로운도로명주소 | 성 명 | 본인서명 서명 또는 날인 | |||||||
주민등록번호 | 78****-1******* | 전 화 번 호 | ***-****-**** | ||||||||
공인중개사 | 등 록 번 호 | 201*-001 | 성 명 | 본인서명 서명 및 날인 | |||||||
사무소 명칭 | ** 공인중개사 사무소 | 소속공인중개사 | 서명 및 날인 | ||||||||
사무소 소재지 | 새로운도로명주소 | 전 화 번 호 | **-****-**** | ||||||||
위와 같이 공장 물류창고 매매계약을 한다면 계약서 작성 전에 양당사자로부터 중개보수를 확정 지우고 계약함이 좋다. 왜냐하면 단위 금액이 좀 큰 물건은 막상 계약을 합의 작성 하고 나서는 매도자는 가격이 깍이였다고 중개보수를 적게 줄려고 하는 경향이 많기 때문이다. 또한 매수자도 이런저런 핑계로 중개보수를 제대로 안 주는 경우가 허다하다. 그래서 미리 약정을 하고 잔금 시 이전에 물건을 인계인수 시 산업폐기물 쓰레기 등 문제발생 소지가 없는지 미리 잘 살펴보아야 한다
① 물 류 창 고 브리핑 자료.
토지 공장 물류창고 등을 전문 거래하는 공인중개사 사무소에는 대형 PDP를 걸어놓고 그 물건의 자료를 사진으로 담아 현실감 넘치는 브리핑을 하는 공인중개사 사무소가 늘어나고 계약 또한 잘 성사 시킨다는 사실이다.
위와 같이 그 물건에 대하여 임장 활동한 사진을 화면에 담아 브리핑 하고 있다.
소유권자와 임장활동 시에 사진의 핸드폰으로 전송도 시켜주고 매수(임차)하고자 하는 손님에게 사진으로 촬영 핸드폰으로 전송하여주는 기지도 발휘하여야 한다.
② 물 건 종 합 분 석 | ||||
1. 입지분석 (토지 감정평가) | 비교 사례법 원가법 수익환원법 감정평가 | 1.토지이용계획 확인서. 2.등기사항 전부증명서 (토지+건물) 3.토지대장 4.지적도 5.건축물관리대장 6.현장임장활동 자료. 7.주변매매가/임대지료현황 (비교사례) 8.민원사항 발생여지 9.지입도로 현황 10.기타자료 | ||
2. 공법분석 | 토지이용 용도/면적 | |||
3. 건축계획 | 건축 설계 | |||
4. 세법분석 | 취득, 양도 | |||
5. 토지매매/건물임대차 | 전속중개 전속용역 | |||
종합 평가 | 컨설팅 페이퍼 화 ( 교육자료 편집) | |||
현장답사 | 현장임장활동 현지 브리핑 물건안내 물건접수=인과관계 맺기 --------------------- 용역계약서쓰기(용역비책정) 계약서쓰기(매매/임대차) | 1.토지현황 브리핑/진입도로 중요성 2.인접 토지/건물매매 비교사례 3.인접 물류창고 임대차 비교사례 4.토지매매 / 물류창고 임대차 유의사항 | ||
토지물건 분석컨설팅 계약서쓰기 | 1.손님/고객의 심리파악하기 2.경쟁자를 만들어라! 3.권리분석 페이퍼 화 5.불법/위법 건축물대처요령 6.부동산 중개업 중재력 발휘하기 7.건물관리 수익창출 8.고객관리 요령. 9.새로운 손님/고객 안내받기 | |||
상가/ 도시형주택 계약쓰기 | 상가매매계약서 도시형주택 표준주택 임대차 계약서쓰기 | |||
우리 공인중개사는 위와 같이 그 물건에 대하여 철저한 권리분석을 위하여 각종 공부열람 및 현지임장활동(주민민원사항검토) 으로 완벽하게 손님 고객에게 자료를 제시하면서 확인 설명하고 계약서와 확인 설명서에도 기록을 하여야 한다. |
저희 **공인중개사 사무소는 고객님의 재산을 정확하게 분석
하여 맞춤형 Conslting 자료를 제공합니다.
③ 물 건 현 항 사 진 자 료. | |
소재지: 경기 **시 **면 **리 000-. .번지 | |
물류 창고 | |
66*-2번지 소유자: 한 * * | 66*-3번지 소유자: 한 * * |
토지면적:1.177㎡ 건물연면적:356.2㎡ | 토지면적:792㎡건물연면적:286㎡ |
매도희망가격: 만원정 | 매도희망가격: 만원정 |
③ 물 건 현 항 사 진 자 료. | |
소재지: 경기 **시 **면 **리 000-. .번지 | |
물류 창고 | |
66*-2번지 소유자: 한 * * | 66*-3번지 소유자: 한 * * |
토지면적:1.177㎡ 건물연면적:356.2㎡ | 토지면적:792㎡건물연면적:286㎡ |
매도희망가격: 만원정 | 매도희망가격: 만원정 |
저희 **공인중개사 사무소는 고객님의 재산을 정확하게 분석 하여 맞춤형 Conslting 자료를 제공합니다. 위와 같이 자료를 종합하여 브리핑 할 수 있게 미리 준비를 하여야 계약은 순조롭게 이루어집니다. 그냥 이 물건 저 물건이 좋다고만 할 것이 아니라 보다 구체적으로 자료제시를 하여야 손님 고객의 마음을 움직일 수가 있다는 사실을 필자가 오랫동안 중개업을 하면서 터득한 산 경험입니다. |
④ 물 류 창 고 컨 설 팅 현 황 자 료 | ||||||||||
1.물건개요. 주: 2개 물건 합친 자료임. | ||||||||||
소재지 | 경기 **시 **면 **리 66*-2번지 66*-3번지 | |||||||||
공장지 | 1.969㎡ | 주용도 | 제2종근린생활(제조업소) | |||||||
연면적 | 642.2㎡ | 용도지역 | 계획관리 | |||||||
보증금 | 만원 | 용도지구 | 자연취락지구 | |||||||
월임대료 | 3.3㎡/ 25.000원예정 | 다른용도지역 | 자연보전권역/배출시설설치제한 기타오수제한시설 | |||||||
개별공시지가 | 99.900원 / ㎡ 당 | 교통 | 광주시내: 10 km 중부고속 곤지암 | |||||||
냉/난방 | 개별 도시개스.수도 | 도로 | 6m. 일반도로 | |||||||
준공년도 | 2014년 | 외벽 | H빔 경량철골조 | |||||||
융자 | 농협 채권최고 10억원 | 주용도 | 공장/창고 | |||||||
주변여건 | 도농.북합 혼재지역 | 전기 | 10kw | |||||||
건폐율 | 30.26% | 용적율 | 30.26% 높이:9m 주차;2대 | |||||||
소유권자 | 2명 | 참고 | 자매 | |||||||
2.매매희망가격(합계) 주: 매수자 개별융자 검토 | ||||||||||
희망 매매가격 | 억원 | 건물분 부가세 매수자부담조건 | ||||||||
절충가격 | 억원 | 융자승계시 가격 | 6억원 | |||||||
최종 매매가격 | 억원 | 융자+임대보증금승계시 | 억원 | |||||||
매매 의뢰기간 | 3개월 | 임대차기간 | 공실 | |||||||
저희 ** 공인중개사는 가장 정확하게 거래하며 최선을 다 하겠습니다. OO 공인 중개사 사무소 031 ) ****-6288 010-****-9385 |
위와 같이 물류 창고를 매매 또는 임대 시에 융자금 승계가 가능 한지를 미리 담보권을 행사한 은행에 물어 보아야 한다. 단순하게 융자가 승계가 될 줄 알고 매매를 성사 시켰으나 잔금 시에 융자승계가 불가능하여 애를 먹은 적이 있었기에 말이다.
또한 공장 물류 창고 매매나 임대차 계약 시에는 산업폐기물 또는 쓰레기 적체문제로
서로 간에 얼굴을 붉히게 되는 경우도 있다. 미리 폐기물처리 업체에 견적을 뽑아놓고
누구의 책임으로 할 것인가를 합의 하여두는 것이 현명한 방법이다.
⑤ 물 건 체 크 리 스 트 | ||||
소재지: 경기 **시 **면 **리 66*-2.3번지 포괄 ( 2개 공장 소유자각각 자매) | ||||
순위 | 확 인 사 항 | 현 상 태 | 참 고 사 항 | 비 고 |
1 | 진입도로 상태: 1.정상( * ) 2.사도( ) | 사도등참조 | ||
2 | 토지 지반상태: 1.정상( * ) 2.성토( ) | 5년후 건축 | ||
3 | 담장경계상태: 1.확실( * ) 2불확실( ) | 경계측량 | ||
4 | 주차장상태: 1. 유(* ) 2.무( ) | 4대 주차 | 공동주차 | |
5 | 건물 보존상태: 1신축( * ) 2.노후( ) | 신축1년 | 2014 년 건축 | |
6 | 화장실상태: 1.유(* ) 2.간이화장실( ) | |||
7 | 음용수: 1.수도( ) 2.지하수( * ) | |||
8 | 전기: 1.전력( * ) 2.심야전기( ) | 10kw | ||
9 | 산업폐기물.쓰레기문제:1.유( )2.무( * ) | 산업폐기물있다면 | 매도인처리 | |
10 | 비 선호시설: 1.유( * )2.무( ) | 근거리묘지 다수 등 | ||
주: 1. 임차인이 운영상 민원사항이 발생 시에는 임차인이 책임지기로 한다. 이는 임대인의 불이익에 해당될 수 있습니다. 2. 매수자. 임차인의 인가. 허가. 등록. 신고사항은 매수인. 임차인의 책임으로 정합니다. 3. 전기승압. 하수시설 증설 등의 문제를 특약사항으로 정해야 합니다. 4. 영업권은 승계(불승계)를 잘 선택 하여야 합니다. 5. 공장 매매. 임대차는 그 설치기준 산업분류 넘버를 확인하여 사전조율 하여야 합니다. 6. 건물분부가세는 매수인이 부담하기로 합니다. | ||||
본 물건 매수/임차는 당사자가 토지이용계획 확인서. 등기사항전부증명서(토지+건 물).토지대장 건축물관리대장 .지적도.설계도면.건물배치도.진입도로.주변민원 사항 등을 종합검토하고 물건 현 상태를 육안으로 확인. 검토하여 위 사항을 매매가격에 반영하여 계약서를 작성 합니다. 201 * 년 ** 월 ** 일 위와 같이 물건을 권리분석 및 임장활동결과의 체크리스트를 기록으로 남기는 것이 좋다. 또한 계약서 작성 후에 매수인에게 첨부하여 주는 것도 좋은 방법이다. 특히 임대차 계약 시에는 원인자 부담금 수익자부담금 사용자부담금에 대하여 명확하게 누가 부담 할 것인가를 특약 하여야 한다. 원인자 부담금 이란 소유권자가 부담하여야 할 내용으로 수도가 없다면 음용수로 지하수라도 마련하여주는 부담을 말하며 수익자부담이란 가령 마트나 정육점을 임차하였는데 승압이 필요시 임대인은 관련서류를 제공하고 임차인 부담으로 승압 하는 것을 말한다. 사용자 부담금이란 직접 사용하는 자가 서로 분배하여 내는 전기 또는 수도세를 말 한다 |
공장 물류창고 임대차 게약서 | ||||||||||||||||
1.부동산의 표시:아래 부동산에 대하여 임대인과 임차인은 합의하여 다음과 같이 임대차계약을 체결한다. | ||||||||||||||||
소 재 지 | 경기 **시 **면 **리 ***-2번지 | |||||||||||||||
토 지 | 지 목 | 공장지 및 공장 | 면 적 | 1,177.1㎡ | ||||||||||||
건 물 | 구 조 | 일반철골조 | 용 도 | 근생제조 | 면 적 | 356.2㎡ | ||||||||||
임대할부분 | 위 번지내 공장지 및 건축물 | |||||||||||||||
2.계약내용 제1조 [보증금 및 지급시기] ①임대인과 임차인은 임대차 보증금과 지불시기를 다음과 같이 약정한다. | ||||||||||||||||
보 증 금 | 一金오천만원정(\50,000,000원정) | |||||||||||||||
계 약 금 | 一金오백만원정은 계약시에 지불하고 영수함. | 영수자 | 인 | |||||||||||||
중 도 금 | 一金 은 년 월 일에 지불하며 | |||||||||||||||
잔 금 | 一金사천오백만원정은 201* 년 ** 월 ** 일에 지불하며 | |||||||||||||||
월 세 | 일백구십만원정(부가세별도) 원정은 매월 ** 일에 지불하기로 한다. | |||||||||||||||
②제1항의 보증금은 공인중개사의 입회하에 지불하기로 한다. 제2조 [존속기간] 임대인은 위 부동산을 임대차 목적대로 사용 수익할 수 있는 상태201* 년 ** 월 ** 일 까지 임차인에게 인도하며,임대차 기간은 인도일로부터 201* 년 ** 월 ** 일 까지로 한다. 제3조 [용도변경 및 전대 등] 임차인은 임대인의 동의 없이는 위 부동산의 용도나 구조 등을 변경하거나 전대, 임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도에 사용할 수 없다. 제4조[계약의 해지]임차인이 2이상 차임의 지급을 연체하거나 제3조를 위반했을때는 임대인은 본계약을 해지할 수 있다. 제5조 [계약의 종료]①임대차 계약이 종료된 경우 임차인은 위 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다. ②제1항의 경우,임대인은 보증금을 임차인에게 반환하고 연체임대료 또는 손해배상 금액이 있을 때는 이들을 제하고 그 잔액을 반환한다. 제6조 [계약의 해제]임차인이 임대인에게 계약당시 계약금 또는 보증금 명목으로 금전이나 물건을 교부한 때에는 다른 약정이 없는 한 중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지불할 때까지는 임대인은 계약금의 배액을 상환하고 임차인은 계약금을 포기하고 이 계약을 해제할 수 있다. 제7조 [채무불이행과 손해배상]임대인 또는 임차인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한자 에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있으며, 계약해제에 따른 손해배상을 상대방에게 청구할 수 있다. 제8조 [중개보수]공인중개사의 중개보수는 다른약정이 없는 한 본 계약의 체결과 동시에 임대인과 임차인 쌍방이 각각 지불하며, 공인중개사의 고의나 과실없이 거래 당사자 사정으로 본 계약이 무효, 취소, 해제되어도 중개보수는 지급한다. 제9조 [확인설명서 등 교부]공인중개사는 중개대상물 확인설명서를 작성하고 업무보증관계증서(공제증서 등) 사본을 첨부하여 201* 년 ** 월 ** 일 거래당사자 쌍방에게 교부한다. | ||||||||||||||||
특약사항 | ||||||||||||||||
1.본 공장 임대차 계약은 양당사자가 토지이용계획확인서.등기사항전부증명서.토지대장.건축물관리대장.건 배치도.지적도 및 공장지 및 건축물의 현 상태를 육안으로 확인하고 계약서명. 날인한다. | ||||||||||||||||
2..등기사항전부증명서상 **은행 채권최고액 이억이천이백만원 있는 상태 계약임. | ||||||||||||||||
3..현제 전기는 10kw 이며 임차인의 공장운영상 전기 승압이 필요시 임대인은 관련서류를 제공하며 그 비용은 임차인이 부담하기로 하며 민원사항 발샐시에는 임차인이 책임지기로 한다. | ||||||||||||||||
4. 임차인은 운영상 민원사항은 임차인이 해결하며 기간종료시 산업폐기물. 쓰레기는 임차인이 정리 하기로 한다. | ||||||||||||||||
5.월차임은 일백구십만원으로 정하고 부가세 10%추가하여 (**은행 ****-****-****김**) 계좌입금하기로 한다. | ||||||||||||||||
6.기간종료시 본 물건에 대하여 원상복구 하기로 하며 미 복구시에는 철거비용을 산정하여 잔금에서 공제하기로한다. | ||||||||||||||||
7.본 계약은 양당사자가 위 특약사항과 확인설명서를 읽고 듣고 계약서명. 날인한다. | ||||||||||||||||
첨부: 토지이용계획확인서.등기사항전부증명서.토지대장.건물배치더.지적도. | ||||||||||||||||
본 계약에 대하여 임대인과 임차인은 이의 없음을 확인하고 각자 서명․ 날인 후 임대인, 임차인, 공인중개사가 각 1통씩 보관한다. 201* 년 **월 ** 일 | ||||||||||||||||
임대인 | 주 소 | 새로운도로명주소 | 印 | |||||||||||||
주민등록번호 | 52****- | 전화 | ***-****-**** | 성명 | 본인서명 | |||||||||||
임차인 | 주 소 | 새로운도로명주소 | 印 | |||||||||||||
주민등록번호 | 79****_ | 전화 | ***-****-**** | 성명 | 본인서명 | |||||||||||
공인중개사 | 사무소소재지 | 새로운도로명주소 | ||||||||||||||
등록번호 | 201*-0001 | 사무소명칭 | **공인중개사 사무소 | 印 | ||||||||||||
전화번호 | ***-****-*** | 대표자성명 | 본인서명 |
공장 물류창고 임대차 계약 시에는 월차임의 부가세 (10%) 문제를 임차인이 추가로 부담함을 꼭 특약하여야
하며 산업폐기물 쓰레기 문제의 책임소재와 임차인이 영업 중에 일어나는 민원사항에 대하여 임차인이 해결토록
하는 특약을 하여야 한다.
① [수레실] 건물 전 속 운 영 관 리 용 역 계 약 서 |
(예시) 소재지: 경기 **시 **읍 **리 **번지 oo 빌딩 위 표기된 건물에 대하여 전속관리 용역계약을 체결하며 상호 신뢰와 신의. 성실의 의무를 다하여 관리할 것을 아래와 같이 명기하고 이행하기로 한다. 1. 부동산 관리 컨설팅 의뢰인 “갑”[경 ** ]는 관리 수임자“을”[ 김종언 ]에게 아래와 같이 전속 관리 컨설팅 용역의뢰를 한다. 2. 관리용역기간은 201*년 ** 월 ** 일 ~ 201* 년 ** 월 ** 일까지 2년으로 한다. 3.“갑”은 “을”에게 본 물건의 임대차현황 및 자료를 제공한다. 4.“을”은 본 건물의 관리비 산출 및 관리비 영수증 등을 정산하여 임차인에게 매월 20일 제공하며 월임대료 가 잘 입금 되도록 노력한다. 5.“을” 입주자의 편의를 위하여 주 3회 청소요원을 배치하여 사용자의 편익에 지장이 없도록 관리한다. 6. 건물 하자부분은 “갑”과 상의하여 보수비를 별도로 보수업체에 “갑”이 지불한다. 7. 세무관리 신고는 필요시에 “을” 대행하여 주기로 한다. 8. 입주자의 퇴거/신규입주 관리에 “을”은 최선을 다하며 임대차계약은 “을”에게 전속계약 대행을 용역으 로 제공한다. 9.“갑”은 “을”에게 임대차계약을 2년(24개월)보장하며 “을”은 위 약정금액을 매월 25일 “갑”에게 지불 하며 “갑”은 “을”에게 위 월차임의 30%한도 내에서 수익을 보장한다. 계약기간 종료 후에는 “을”의 임대차계약의 채결된 일체의 계약서를 “갑”에게 인계한다. 10. “을”은 위 용역관리의 책임을 다하기 위하여 일억원의 보증보험에 가입하여 그 증서를 “갑” 에게 제출 한다. ◐ 의뢰인“갑”: 주소: 경기 **시 **로 67길 연락처: ***-****-**** 주민등록번호: 45****-1******* 성명: 경 * * 慶(경) (인) ◐ 수임자“을” 주소: 경기 **시 **로 23길 연락처:***-****-**** 주민등록번호: 52****-1******* 성명: 김 종언 金鐘彦 (인() 첨부: 위 계약 위임용 인감증명서1부 |
필자는 위의 물건을 전속 용역관리를 3년 동안 진행 하였다. 물론 처음 시작한 작업이라 쉽지만은 않았지만 그래도 많은 경험을 하였다. 청소하는 아줌마 구하는 일부터 이틀에 한번씩은 점검을 하고 매월 말 일주일전에는 관리비 납부서를 발행하여 배부하고 입금을 독려하는 일까지 결코 쉽지 않았지만 물건 전체를 전속 임대차 계약으로 수익창출에 도움이 되었고 새로운 손님 고객 확보에도 도움이 되었다는 사실이다. 우리 공인중개사도 내 지역의 물건중 타 지역에서 살고 있는 소유권자와 전속 관리 용역 계약을 권장 하여 본다.
④ 내 용 증 명 서 (예시) |
O O O 귀하 수신인: 서울 **구 ***로 **길23 (**구 **동 653-**번지) 성명: O O O 주민번호: 520301- 2******** 연락처: 010 – 6303 – 0000 귀하여 건성을 기원합니다. 내용: 귀하께서는 201*년**월**일 본 공인중개사 사무소를 방문하여 아래 부동산 물건을 매도 의뢰하여 본인 공인중개사가 어렵게 매수자를 선정하여 계약을 성사시켰습니다. 매도 의뢰부동산: 서울 **구 **동 -** 번지 대지 214평방미터 3층 건물 312제곱미터 부속시설일체. 매도희망가격: 총 30억원정. 귀하께서 위 금액으로 매매 완성 시에 법정중개보수 0.9%와 수고비로 이천만원을 추가로 주시겠다고 하였습니다. 삼개월동안 몇 번이나 매수희망자를 맞추지 못하다보니 이십팔억원 에라도 매매하시겠다고 매도가격을 수정하였습니다. 그래서 매수손님을 맞추고 보니 귀하는 애초의 가격 삼십억원이 아니면 계약을 보류하였으며 수차례 매수손님을 설득하여 결국 귀하의 희망가격 삼십억에 성사되었습니다. 그런데 귀하께서는 계약서와 확인 설명서의 중개보수 0.9%의 기록을 귀하께 읽어주고 들었다는 확인 계약서명. 날인까지 하여놓고 지금에 와서는 0.5%만 중개보수를 주시겠다고 하니 부득이 본인은 귀하께서 수고비 이천만원 덤으로 주겠다는 것은 사양하고 확인 설명서의 중개보수 0.9% 이천칠백만원을 청구 합니다. 위 중개보수를 201*년 **월**일까지 (**은행 ****-***-*** 김 OO)계좌 입급 바라며 중개보수 현금영수증 수령바랍니다. 매도인 귀하께서 위 날짜에 미 입금 시에는 부득이 본 공인중개사는 관할법원에 중개보수청구권의소를 제기 할 것이며 이에 소요되는 비용도 귀하께서 부담하셔야함을 첨언합니다 |
201 * 년 ** 월 **일 발신인 : 서울 **구 **동 54-**번지 ** 공인중개사 사무소 대표 * ** (인) 첨부: 1. 매매 계약서 사본 및 확인설명서 2. 등기 사항 전부 증명서 내용증명서는 6하 원칙에 의하여 위와 같이 간결하게 누가 보아도 한 눈에 이해가 될 수 있도록 작성하여야 한다. 본 내용증명서에 근거하여 아래와 같이 중개보수 청구의 소를 제기하면 된다. |
[중개실무]실장님 연락처를 알 수 있을까요? |
▣ 언젠가 본 듯한 중년의 여자 분이 사무소를 찾아왔다. * 여자: 사장님! 실장님 연락처를 좀 알려 주세요 ! 아니 ! 4개월 전에 그만둔 실장(남=공인중개사가 아닌 직원) 의 연락처를 알려 달래니... 무슨 사연이 있는 걸까? * 여자 : 작년에 저를 보신 적이 있쟎습니까? 그때 사장님과 실장님이 다른 사무소에 저랑 같이 가서 전원주택지 계약서에 도장을 안 찍고 서류가 정리된 다음에 하자고 말씀 하셔서 전원주택지 계약을 못하였지 않았습니까? 들고 온 계약서를 자세히 살펴보니 기억이 난다. ● 내용인즉슨: 필자의 사무소에 2년 전 부터 필자보다 2살이나 위인 같은 단지 APT에 살며 (필자가 사주었 음) 필자의 사무소에서 일을 하신 남자 분으로 토지거래 담당 실장으로 일을 하게 되었다. 조건은 완전히 프리로 출. 퇴근도 자유로 구속 받기도 싫어하였기에 다만 정확한 중계계약 거래를 정확하게 하자고 하였다. 하지만 토지거래란 어디 정확한 거래만이 능사가 아닌 탓에 중간에 몇 번 의기소침함도 있었다. 처음 1년 동안 정상적인 거래를 몇 건 올리더니 문제의 위 여자 손님의 전원주택지 거래에 필자가 도장을 찍지 않았다. 즉 1년전 이 여자 손님을 실장이 다른 중개업 사무소와 공동중개계약으로 합의를 하고 당시 그 사무소에 가서 필자의 공인 등록된 도장을 날인 할려고 보니 진입도로 문제가 해결되지 않은 상태로 6개월~1년 정도의 기간에 개인 진입도로를 매입하여 도로 사용 승락서를 해주거나 아니면 그 토지를 사서 지분으로 진입도로를 만들어 주겠다는 구두 약정으로 믿고 쓰쟎다. 그래서 전. 후 여러 사항을 검토한 필자는 계약은 하되 도로부분이 정리 될 적에 잔금을 처리 하자니 결국은 계약이 깨어졌다. 그날 이 후 부터 남 실장은 웬지 모르게 필자의 사무소와는 겉돌고 있음을 느꼈다. 결국 1년 3개월을 일하고 다른 사무소로 4개월 전에 갔다. 웃으며 헤어졌고 가끔씩 사무소에 들려 coffee 타임도 갖고 공동 작업도 하기로 하였다. 바로 이 여자 분이 1년 전 당시에 그쪽 사무소와 남자 실장의 책임진다는 말에 그 사무소에서 계약을 하였으며 도로문제를 해결 하기는 커녕 차일피일 미루기를 10개월 ... 찾아가보니 그 사무소는 문을 닫았단다. 그래서 필자의 사무소로 찾아와 연락처를 묻는다. * 필자 : 그분은 4개월 전에 저의 사무소를 그만 두었습니다. 죄송합니다만...저 두 연락처를 알 수가 없네요(.개인 신상이니) * 여자 : 그럼 사장님 어떻게 하면 집을 지을 수가 있나요..? * 필자 : 저의 생각으로 그분들을 잘 찾아보시고요 아니면 도로 진입부분의 토지주를 만나 이런 사정을 알리고 일정한 지료를 부담하시는 조건으로 도로사용 승락서를 받으시던지 아 니면 일정한 진입 토지를 매수를 하셔야 될 것 같습니다. 그래서 그 당시에 저가 도로부분이 해결될 시에 잔금을 하자고 말하였던 겁니다. 그런데 그분들을 믿고 계약을 하셨군요. 아마도 그분들도 해결이 어려웠나 봅니다. 다시 찾아오겠다며 음료수 한 BOX를 두고 가셨다. 토지중개 참 어려운 현실이다. 책임감 있는 일처리를 하는 공인중개사가 되어야 하는데 항 상 사후 처리에 골머리를 앓는 게 토지거래이다. ● 문제는 완벽하지 않는 거래는 안 하니만 못하다는 사실이다. 당시에 실장은 개업공인중개사인 필자가 날인을 하지 않았든 터라 그 사무소에서 그 여자 손님과 계약체결을 하였고 일정한 보수를 받았겠지만 사후 처리가 안 되다보니 숨어서 피 할 수밖에... 이럴 땐 필자도 가슴이 답답하기 짝이 없다. 불법인줄 알면서도 편법을 동원하여 거래를 하여야만 하는 현실 그게 바로 토지거래이니 말이다. 그래도 책임질 수 있는 거래만 하여야 하는데 그렇게 하다보면 부닥치는 한계가 있기 마련이라 이래저래 그날은 우울한 비 내리는 오후였다. |
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