오피스텔 계약 고민이신 분들, 제가 고민해봤던 내용입니다 참고하셔요ㅎㅎ(긴글입니다ㅜ)

[고티카84]

주거용 오피스텔 계약 고민 중 조사해본 자료입니다.(실거주 목적)

분양가를 볼 때 평당 분양가를 보는 편인데 오피스텔의 경우 전용면적과 분양면적의 차이가 심해서 분양면적 기준으로 평당 분양가를 보았을 때 아파트와 비교가 잘 되지 않아 전용면적(실평수)을 기준으로 평당 분양가를 조사해봤습니다. 아파트의 발코니 확장 비용은 포함하지 않고 계산했습니다. 오피스텔의 취득세가 아파트 대비 3%가량 높기 때문에 발코니 확장비용과 어느정도 비슷할거라 생각하고 대략적으로 비교하기 위해 조사한 것입니다.

일반 원룸 투룸 오피스텔이 아닌 요즘 대구에서 많이 분양되는 3bay, 4bay 등의 구조를 가진 주거용 오피스텔을 대상으로 했습니다.

조사의 목적은

1. 아파트와 같은 단지에 지어진 오피스텔의 평당가가 입주 후 시간이 지나고 어느 정도로 유지되는가?

2. 분양시 같은 단지의 아파트와 오피스텔의 평당 분양가는 얼마나 차이가 나는가?(오피스텔 분양가가 싸다고 하는데 실제로 싼게 맞나)

3. 같은 단지 내 아파트와 오피스텔에 평당가가 차이가 난다면 아파트와 오피스텔이라는 것 외에 다른 이유가 있는가?(오피스텔을 계약하려고 알아보니 오피스텔의 단점(취득세, 관리비, 층간소음 등등)이 있었지만, 대부분의 경우에는 오피스텔이 아파트 보다 덜 오른다는 이유 또는 오피스텔은 인식이 안좋다는 이유가 많았기 때문에 실제로 단지내에서 아파트와 비교했을 때 아파트와 오피스텔이라는 명칭 차이 외에 어떤 것이 가격의 차이를 유발하는지 확인해보고 싶었습니다.)

-> 최종목적 : 대구에 최근 분양된 주거용 오피스텔의 가치는 앞으로 어떻게 될까, 주거용 오피스텔 84는 25평 아파트의 대체제가 되어 아파트 평당가가 오를 때 같이 오를 수 있을까

아파트는 전용면적 84를 33평으로

오피스텔은 전용면적 84를 25평으로 계산

(요즘 분양하는 아파트 전용면적 84m2의 경우 33평, 34평으로 차이가 있지만 33평으로 통일하여 계산하였습니다.)

다른 아파트도 같은 기준으로 계산

분양가는 아파트와 오피스텔의 가장 비싼 동의 7층으로 비교했습니다.(제가 고민하던 오피 층수가 7층이라 7층으로 조사했습니다)

현재 매물 가격은 아파트와 오피스텔 층수가 비슷한 것 위주로 비교했습니다. 매물 가격이라 어느 정도 변동이 있을 수 있으니 양해 부탁드립니다.

아파트 대비 오피스텔 평당가는 오피스텔 평당가 나누기 아파트 평당가를 한 것으로 100%면 아파트 평당가와 오피스텔 평당가가 똑같은 것이고 100%보다 크면 오피스텔 평당가가 높은것이며 100%보다 낮으면 아파트 평당가가 높은 것 입니다.

아파트 평수별로 선호도가 달라 단순히 평당가를 비교하는 것이 완벽한 방법은 아니겠지만 어느정도 흐름은 알수 있을 것이라 생각해 평당가로 비교했습니다.

범어 w 분양가

아파트 84(6억2300만) 평당 1887만

오피스텔 84(5억3600만) 평당 2144만

아파트 대비 오피스텔 평당가 113%

대구 빌리브 메트로뷰 분양가

아파트 84(5억5990만) 평당 1696만

오피스텔 84(4억1750만) 평당 1670만

아파트 대비 오피스텔 평당가 98%

수성레이크 푸르지오

아파트 84(6억1900만) 평당 1875만

오피스텔 84(4억1800만) 평당 1672만

아파트 대비 오피스텔 평당가 89%

청라언덕 서한포레스트 분양가

아파트 84(5억500만) 평당 1530만

오피스텔 84(4억5000만) 평당 1800만

아파트 대비 오피스텔 평당가 117%

*입지상 오피스텔의 수요가 많을 것 이라 판단해 오피스텔 분양가를 높게 책정한 듯

힐스테이트 감삼 분양가

아파트 84(5억7300만) 평당 1736만

오피스텔 84(4억400만) 평당 1616만

아파트 대비 오피스텔 평당가 93%

대구역 경남 센트로팰리스 분양가

아파트 84(5억1610만) 평당 1563만

오피스텔 84(3억7531만) 평당 1501만

아파트 대비 오피스텔 평당가 96%

동대구역 더 샵 센터시티 분양가

아파트 84(5억2330만) 평당 1585만

오피스텔 84(3억5583만) 평당 1423만

아파트 대비 오피스텔 평당가 90%

*총 495세대 중 오피스텔이 50세대 밖에 안되며, 아파트가 남향, 남동향, 남서향인데 비해 오피스텔은 북동향, 북서향으로 단지내에서 오피스텔동의 위치가 좋지 않아 상대적으로 오피스텔 평당 분양가가 저렴하게 책정된 듯

대구 빌리브 스카이 분양가

아파트 84(5억6000만) 평당 1696만

오피스텔 84(4억1500만) 평당 1660만

아파트 대비 오피스텔 평당가 98%

만촌 서한 포레스트 분양가

아파트 84(6억8367만) 평당 2071만

오피스텔 84(5억6215만) 평당 2248만

아파트 대비 오피스텔 평당가 109%

감삼 효성 해링턴 분양가

아파트 84(5억6400만) 평당 1709만

오피스텔 84(4억1700만) 평당 1668만

아파트 대비 오피스텔 평당가 98%

대구의 경우 전용면적이 84m2인 오피스텔이 아파트와 같은 단지에 지어지고 입주가 끝난지 1년 이상 지난 매물을 찾지 못했고, 서울보다는 부산과의 비교가 좋을 것 같아 부산에서 아파트와 오피스텔이 같은 단지내에 있는 곳의 매물 가격을 조사함(네이버 부동산 실매물 가격)

부산 대연힐스테이트 푸르지오 2013년 준공

아파트 평당 1600

오피스텔 평당 1660

103%

부산 대우트럼프월드 마린 2007년 준공

아파트 1666

오피스텔 평당 1666

100%

해운대 두산위브 포세이돈 2007년 준공

아파트 1684

오피스텔 1230

73%

참고 : 오피스텔 동은 바다 전망이 없음

해운대 더샵 아델리스 2019년 준공

오피스텔 2045

참고 : 오피스텔 밖에 없다. 주변 아파트 시세와 비교했을때 비슷한 수준

(해운대 엘시티 더샵 2019.11 준공

아파트 3000

오피스텔 4000

133%

참고 : 너무 고층 아파트라 층수 프리미엄이 많이 붙음, 비슷한 층수로 계산

아직 분양권 판매라 실매물보다는 호가로 생각되어 제외 하는게 좋을 듯)

-이외 오피스텔 전용면적이 84m2이 안되지만 참고하기 위해 조사한 내용-

대구 신천동 현대 하이페리온 2007년 준공

아파트 평당 1425 9층

오피스텔 평당 1148 7층

참고 : 오피스텔은 저층 아파트는 고층으로 이루어짐

아파트 대비 오피스텔 평당가 80%

브라운스톤 범어

아파트 2142 (35평)

오피스텔 1823 (17평)

아파트 대비 오피스텔 평당가 85%

참고 : 아파트, 오피스텔 평수 차이 많이 남

마크팰리스 범어

도시생활형 주택 1157 15층 (19평)

오피스텔 1500 18층 (14평)

아파트 대비 오피스텔 평당가 130%

참고 : 같은동에 아파트는 낮은층, 오피스텔은 높은층으로 나누어짐

범어 숲 화성 파크드림

아파트 2029 7층

오피스텔 1500 6층

74%

참고 : 아파트 평수 34-58평, 오피스텔 평수 10-18평으로 평수 차이가 많이 남..아파트는 35층까지 오피스텔은 15층까지 있음

*기본적으로 대구에는 현재 전용면적 84m2 오피스텔의 입주 후 1년 이상 지난 매물가격을 알 수 없고, 이미 지어진 아파트, 오피스텔의 경우 평수 차이가 너무 심하며 오피스텔은 보통 원룸이나 투룸으로 지어진 경우가 많음.(오피스텔에 대한 인식이 안좋은 이유도 여기서 나온 듯 하다.) 현재 대구에서는 단지내에서 동의 위치도 오피스텔 보다는 아파트가 더 좋다.

*조사 결과

오피스텔이 주거용으로(방3욕2) 지어졌으며, 단지내 아파트동과 오피스텔동이 위치적 차이가 없이 지어진 경우엔 부산 기준으로 아파트 대비 오피스텔 평당가가 100% 근처를 유지함(평당가가 비슷함)

아파트 대비 오피스텔 평당가 차이가 많이 나는(7-80%대) 아파트의 경우 단지내 오피스텔동의 위치가 아파트동의 위치보다 좋지 않은 경우와 오피스텔의 전용면적이 작은 원룸, 투룸형인 경우가 많았음

결과적으로 단지내에서 아파트와 오피스텔의 평당가는 단지내에서 동의 위치,방향,전망 or 층수구성 or 평수의 심한편차 가 없는 경우 부산 기준으로 평당가격이 거의 일치하는 수준이고 평당가격은 대체적으로 아파트와 오피스텔의 차이보다 동의 위치차이, 동의 방향, 층수 에서 더 많이 나는 것으로 보인다.

*조사 목적 확인

1. 아파트와 같은 단지에 지어진 오피스텔의 평당가가 입주 후 시간이 지나고 어느 정도로 유지되는가?

: 부산의 경우 단지내 동의 위치(방향, 전망)와 층수가 비슷하다면 평당가는 비슷한 수준을 유지함, 부산 해운대의 경우 기본 입지가 좋기 때문에 대구에서도 기본적으로 입지가 좋은 곳일 경우에만 평당가를 비슷한 수준으로 유지할수 있을것이라 생각됨. 부산과 대구가 똑같은 방향으로 흘러갈것이라고 예상하는 것은 단편적일 수 있지만 서울을 제외하고 현재 볼수 있는 지표가 부산이라고 생각함. 대구는 주거용 오피스텔(방3욕2)을 분양한지 얼마되지 않음..

2. 분양시 같은 단지의 아파트와 오피스텔의 평당 분양가는 얼마나 차이가 나는가?(오피스텔 분양가가 싸다고 하는데 실제로 싼게 맞나)

: 대구의 경우 최근 분양가로 보았을때는 아파트에 비해 오피스텔 평당가가 10%내외로 더 싸거나 비슷하다. 청라언덕 서한포레스트, 만촌 서한포레스트, 범어 W의 경우 오피스텔 평당 분양가가 아파트 평당 분양가 보다 9~17% 더 비싸다.

마냥 오피스텔이 더 싸다고 얘기하기엔 평당가로 봤을때는 아파트와 비슷한 수준이라고 보는 것이 맞을 것 같다.

3. 같은 단지 내 아파트와 오피스텔에 평당가가 차이가 난다면 아파트와 오피스텔이라는 것 외에 다른 이유가 있는가?

: 실매물 가격(부산)을 보았을 때 단지내 오피스텔 동의 위치(방향,전망)와 오피스텔 세대수가 입주후 평당가에 영향을 많이 미친다는 것을 알 수 있었다. 하지만 최근 대구에서 분양하는 아파트와 오피스텔의 경우 아직 단지내 오피스텔 동의 위치(방향, 전망)가 아파트에 비해 좋지 않은 경우가 많아 이런 경우에 입주 후 오피스텔이 가격방어를 할 수 있을지는 미지수다. 부산의 경우로 보았을 때 아파트와 마찬가지로 오피스텔도 단지내에서 오피스텔 동의 위치나 일조량, 전망등이 가격에 미치는 영향이 컸다. 다만 현재 대구 분양가는 이를 크게 고려하지 않고 아파트와 오피스텔의 가격 차이가 거의 없거나 오피스텔이 비싼 경우도 있기 때문에 유의해야 할듯하다. 다만 아파트 보다 오피스텔의 청약이 더 수월하기 때문에 입지가 좋아 오피스텔도 가격상승을 할 수 있을거라는 예측이 된다면 투자를 고려해볼만 하다.

정리 : 현재 대구의 경우 전용면적 59m2 아파트(25평) 분양이 거의 없으며, 아파트와 오피스텔이 단지내에서 큰 차별없이 지어진다면 오피스텔 84형이 25평 아파트의 대체제로 성장할 수 있을것이라 본다. 다만 현재까지 분양된 아파트와 오피스텔 중에도 오피스텔의 단지내 위치가 좋지 않은 경우가 많고, 아파트의 입지에 따라서 선호하는 평수가 다르기 때문에 그 부분을 고려해서 소형 아파트 선호도가 높은 곳에 주거용 오피스텔을 구매하는 것이 좋을 것 같다.

긴글 읽어주셔서 감사합니다. 제가 보기 위해서 정리한 것이라 틀린 내용이 있을 수도 있고, 잘못된 부분이 있을 수도 있습니다. 조언해주시면 저에게도 많은 도움이 될 것 같습니다. 주거용 오피스텔이 좋지 않다는 말을 많이 들어서 너무 고민했었기 때문에 이런 조사를 하게되었고 저와 마찬가지로 주거용 오피스텔 계약 고민을 하시는 분들에게 조금이라도 도움이 될까 싶어 공유하는 것이며 다른 의도는 없으니 그냥 참고만 해주시면 감사하겠습니다.

[대구는라이온즈]

우선 정말 정성들여 쓴 글 정독하였습니다.
취득세가 가장 아쉽죠.. 그리고, 대구사람들은 아직 인식이 오피는 부정적인 인식이 너무 팽배해 있는 듯합니다. 추후 인식의 변화는 있을 것으로 생각되지만, 아직은 이르지 않을까요..

[고티카84]

취득세가 많이 아쉽긴합니다ㅜ아무래도 거래자체에 걸림돌이 되니..말씀하신대로 인식이란게 중요한것 같더라구요ㅜ막상 저만해도 이렇게 알아보기 전까지는 오피스텔에 대한 인식이 좋진 않았으니까요..그래도 당장은 아니더라도 천천히 인식의 변화가 있지 않을까합니다ㅎㅎ

[까마쿤]

정성글 감사합니다

[키에누]

잘 보고 갑니다
tbc옆. 트럼프월드 오피 f동은. 많이 저렴하던데. 추후 상승 가치가 있겠죠? 다른 오피는 32평인데 여긴 58평. 가보니 정말 넓고 괜찮았습니다. 3.7 억대

[고티카84]

트럼프월드는 아무래도 뷰에 따라서 가격차이가 많이 나던데 앞으로 상승가치는 더 있다고 생각됩니다ㅎㅎ

[키에누]

감사합니다^^*

[Benedict]

정성스럽게 쓰신 글이라 시간이 지나도 가끔 다시 보게 되네요ㅎㅎ
잘 보고 갑니다 감사합니다^^

[고티카84]

감사합니다 최근엔 시간이 없어 글을 많이 못올렸네요ㅜㅜ공부하다가 유용한 정보있으면 또 공유하겠습니다!ㅎㅎ

[Benedict]

바쁘실텐데 고맙습니다^^
요즘 추운데 건강 조심하시고 항상 성투하시길 기원합니다!

[고티카84]

네 베네딕트님도 몸조심 잘하시고 항상 성투하셔요! 감사합니다~!