판교 테크노밸리는 매출 77조원, 한국 산업의 심장으로 성장했다

[이제열]

판교 테크노밸리는 매출 77조원, 한국 산업의 심장으로 성장했다.

판교테크노 밸리 조성전후 비교자료 (년도별 인구변화, 상가 아파트, 지가상승율)

판교의 유동인구의 연령대별 구성비

판교 테크노밸리 www.pangyotechnovalley.org/

판교 신도시 테크노밸리 사업 소개, 투자정보, 분양 조건, 신청 안내.

부의 중심이 된 판교 테크로밸리(사업기간 : 2005년~2015년)
판교테크노밸리가 울산 및 창원에 이어 한국 산업의 심장으로 부상하고 있다. 제1 판교테크노 밸리는 66만㎡(20만평) 규모에 입주한 1,306개 기업의 지난 2016년도 총매출액은 약 77조4,833억원에 달한다.

대한민국을 대표하는 IT, BT, CT, NT 기업의 비지니스 거점

SK케미칼, 포스코ICT, 한화 테크윈, LIG e 넥스원, 안랩, NHN 등 각 분야에서 대한민국을 대표하는 국제적 수준의 기술혁신 선도 기업과 한국전자통신연구원(ETRI)의 시스템반도체진흥센터와 한국 전자부품연구원(KETI)의 SoC 센터 등 첨단 기술 관련 연구기관과의 교류로 첨단 기술 분야의 성장잠재력을 극대화할 수 있다.

2011년 기업 83곳에 매출액 5조원이었던 것과 비교하면 5년 만에 매출이 15배나 증가하였다. 총매출 규모가 삼성전자(200조원), 현대자동차(94조원)에 이어 3위로 LG전자(55조원), 기아차(53조원), 포스코(53조원)는 이미 뛰어넘었다. 판매 매출을 전국 광역 지자체 지역 내 총생산액(GRDP)과 비교하면 전국 7위권으로 부산 (78조원)·인천(76조원)이나 울산(69조원)과 대등한 수준이다.

제1 판교의 성공은 IT(정보기술) 산업이 이끌었다. 입주 기업 중에서도 IT 분야가 79.5%로 가장 많고 바이오테크놀로지(10.8%), 콘텐츠·전기 기술 분야(4.8%) 순이다. 판교테크노밸리에서 일하는 7만4,738명 가운데 20대 30대가 71%로 대다수를 차지한다.

제2 판교테크노밸리는 서울 성남시 수정구 일대에 여의도공원 2배 넓이인 43만㎡(약13만평) 부지 규모로 조성 하고 있다. 2019년 1차 준공을 목표로 하고 있다. 경기도시공사 홍철화 판교사업단장은 "2021년까지 제2 판교 조성이 끝나면 750개 기업이 새로 입주해 판교는 2,000여 개 첨단 기업에 10만명이 근무하는 한국의 실리콘밸리로 거듭날 것"이라고 한다.

벤처 신화 이으며 제2 도약 이룬다

앞으로 판교테크노밸리의 주역은 스타트업이 될 것으로 전망하고 있다. 제1 판교에만 스타트업캠퍼스 및 경기창조경제혁신센터 같은 스타트업 지원 기관에서 1,136개의 스타트업들이 벤처 신화를 꿈꾸며 뛰고 있다.

지난 2017년 7월 14일 제1 판교테크노밸리의 '스타트업캠퍼스'. 전체 8층 건물에서 3층에 마련된 공용 공간엔 한 게임 벤처회사 직원이 3D프린터를 이용해 캐릭터 플라스틱 피규어(모형 인형)를 출력하고 있었다. 이곳에 입주한 94개 스타트업은 누구나 무료로 사용할 수 있다. 망고슬래브 정용수 대표는 "이 건물 인프라를 활용해 시제품을 3D프린터로 만들었다"고 말했다. 직원 14명인 망고슬래브는 접착 메모지를 출력할 수 있는 미니 프린터로 지난해 세계 최대 IT 전시회 CES(Consumer Electronics Show)에서 '최고 혁신상'을 수상했다.

이 건물에 입주한 정보 보안 스타트업 시큐레터는 지난해 20억원 규모 투자 유치를 이끌어냈고, 빅데이터 솔루션 업체 지에스아이엘은 두산건설·한라와 계약해 함께 건설 신기술을 개발했다. 세계적인 벤처 양성 기관인 이스라엘의 요즈마 그룹은 지난해 3월 이곳 스타트업캠퍼스에 사무실을 내고 지금까지 8개 판교 스타트업에 투자했다.

김성엽 제2 판교테크노밸리 LH 사업단장은 "대기업 R&D센터가 많이 입주해 있는 제1 판교와 달리 제2 판교는 전체 입주 기업 중 스타트업이 600곳에 이를 것"이라고 말했다.

그리고 경기도가 판교테크노밸리와 인접한 성남시 수정구 금토동 일대에 제3판교테크노밸리를 58만㎡(약17만평) 규모로 조성한다. 판교 근로자들의 고충을 해결하고 4차 산업혁명에 대응할 수 있는 미래 금융 산업 준비를 위해 제3판교테크노밸리를 조성하겠다고 밝혔다. 경기도는 2022년 말 준공을 목표로 2019년 토지보상을 거쳐 2020년 상반기에는 공사에 착수할 방침이다.

참고자료

입주기업 수
2013년(개)	2014년(개)	2015년(개)	2016년(개)	증가량(개)
870	1,002	1,121	1,306	185
판교테크노밸리 임직원 수
2013년(명)	2014년(명)	2015년(명)	2016년(명)	증가량(명)
58,188	70,577	72,820	74,738	1,918
판교테크노밸리 매출액
2013년(천원)	2014년(천원)	2015년(천원)	2016년(천원)	증가량(천원)
54,001,560,272	69,382,209,950	70,277,796,022	77,483,276,627	7,205,480,605
판교테크노밸리 기업규모
구분	2013년(개)	2014년(개)	2015년(개)	2016년(개)	점유율(%)
대기업	24	37	30	35	3%
중견기업	64	99	54	92	7%
중소기업	767	857	1,019	1,136	87%
기타	15	9	18	43	3%
합계	870	1,002	1,121	1,306	100%
대 기 업 : 공정거래위원회 지정 상호출자제한 기업집단
중견기업 : 중소기업 기준 상한을 초과하면서 상호출자제한 기업집단이 아닌 기업집단
중소기업 : 중소기업기본법 시행령 중 중소기업 범위기준에 해당하는 기업집단
기 타 : 정부출연 연구소, 재단, 협회 등
판교테크노밸리 업종현황
구분	2013년(개)	2014년(개)	2015년(개)	2016년(개)	점유율(%)
IT	487	643	862	1,038	79%
BT	80	103	137	141	11%
CT	150	87	42	63	5%
NT	13	11	11	12	1%
기타	140	158	69	52	4%
합계	870	1,002	1,121	1,306	100%

분당 특히 판교권 부동산시장에 지각변동이 예상된다. 알파돔시티라는 거대한 개발사업 때문이다. 먼저 서울 소공동 롯데백화점(매장면적 7만㎡)보다 큰 8만7800㎡(2만6,600평)규모의 현대백화점이 문을 연다. 수도권에서 가장 큰 백화점이다. 백화점을 포함한 알파돔시티내 상업시설의 총 연면적은 16만평 규모이다. 백화점을 뺀 상업시설만도 13만3천평이다.
 
2개 동으로 구성된 주상복합 아파트(931가구) 건물 저층부에도 상가가 들어선다. 그뿐만 아니라 업무시설 저층부도 상가이다. 말이 16만평이지 서울 여의도 63빌딩의 3배 크기의 상업시설이 알파돔시티에 배치된다.
 
물론 알파돔시티에는 상업시설외 주택과 사무실, 오피스텔 및 호텔과 같은 시설도 들어선다. 오피스텔과 주상복합아파트 입주자가 백화점과 마트의 가장 큰 고객이고 다른 곳에 사는 직원도 중요한 고객인 것은 사실이다. 하지만 다른 지역에 사는 직원은 이 곳에 사는 주민보다 백화점 이용률이 떨어진다. 판교권에서 일하는 회사원은 대개 젊은 층이어서  소비력이 그렇게 크지 않기 때문이다. 
 
그래서 주변에서 고객을 불러 모아야 한다. 기존 분당권와 판교 신도시,그리고 거리가 다소 먼 죽전이나 수지권 주민이 공략대상이다. 물론 테크노밸리 종사자와 앞으로 조성될 제2의 테크노 밸리 근무자도 무시 못한다. 고급품은 아니라도 알파돔내 근린상가는 물론 대형 마트나 편의점의 주요 고객이 될 수 있다. 테크노밸리 종사원은 기존 6만명과 제2 단지 4만명 등 모두 10만명에 이를 것이다. 판교 신도시 인구는 8만7,000여 명이고 이를 포함한 분당구 전체 인구는 약 50만명 정도이다. 결코 적은 숫자는 아니다.
 
문제는 이같은 배후 인구는 알파돔의 상업시설 수요를 다 충족시키는데 충분한가이다. 이달 말에 문을 여는 현대백화점만 해도 그렇다.기존 분당에도 롯데백화점과 AK 플라자가 있고, 죽전 쪽에 신세계 백화점이 영업 중이다. 문을 여는 현대백화점의 아군 수요는 판교 신도시 주민과 알파돔, 테크노밸리 입주 직원이다.
 
현대백화점은 기존 분당및 죽전,수지쪽 수요를 유인하는데 최선을 다할 것이다. 어딘가는 손님을 뺏길 수 밖에 없다. 이렇게 되면 주변 상권간의 경쟁은 치열해 진다.
 
다음은 알파돔 근린생활시설 상권으로 먼저 테크노밸리 상권부터 알아보자. 지금 테크노밸리 주변 상권은 잘 되고 있다. 워낙 상주인구가 많아 낮에는 밥장사와 커피장사가 잘 되고 있다. 밤에는 바나 일반 술집이 강세를 보이고 있다. 

그래서 임대료도 올랐고 상가가격도 평당 500만~600만원 가량 뛰었다. 초창기 A급지 분양가는 평당 3,500만~4,000만원선. 최근 거래 사례를 보면 4,000만~45,00만원 정도 된다는게 지역 부동산 관계자의 설명이다. 상가주인의 투자 수익률은 대개 5~6%선이다. 위치가 좋은 곳은 이보다 높다.
 
이런 곳에 엄청난 상가 물량이 쏟아지면 앞날은 뻔하다. 테크노밸리 상권까지 죽게 만들지 모른다. 이미 분양된 판교 역세권 상가의 분양가는 평당 8,000만~1억원. 알파돔도 이 수준의 가격으로 분양될 것이란게 주변 부동산가의 예측이다. 하지만 이 가격으로 수익률을 맞출 업종은 별로 없다.그래서 초창기 분양받은 사람과 장사하는 사람은 생고생을 할 수 있다. 이런 저런 곡절을 겪고 난뒤 상권이 정상화될 것이다.
 
대개 상권이 정상적으로 자리를 잡기까지 4~5년이 걸린다. 높은 임대료에 맞는 업종이 들어오든지 아니면 임대료가 떨어져 관련 업종의 채산성이 생겨야 상권이 정상화된다.
 
이것을 보면 알파돔내 들어설 상가의 수익률은 대충 예견할 수 있다. 백화점과 달리 근생 상가는 주로 지역 수요가 찾게 된다. 지금도 적지 않은 상가가 포진돼 있는데 여기에다 엄청난 물량이 쏟아지면, 신규 수요가 만들어진다 해도 워낙 물량이 많아 이를 충족시키기에는 한계가 있다.

결국 판교권은 상가 공급과잉으로 엄청난 파장이 예상된다. 일부 인기상가를 제외하고 "너도 죽고 나도 죽는다"식이 될 가능성이 많다. 지금 장사가 잘되는 기존 테크노밸리 상권도 영향을 받지 않을 수 없다. 상가 투자자 입장에서 보면 알파돔을 중심으로 한 판교역세권 상권이 정상화되기 전에 팔고 나가는 게 상책이라는 충고가 있다.

지금은 제값을 받을 수 있지만 판교역세권 상권이 활성회되면 수요가 그쪽으로 빠져나가 상권이 위축될 수도 있다. 그렇게 되면 임대료가 떨어지고 이로인해 상가값도 하락하게 된다. 이뿐만 아니다. 백화점및 대형 마트의 취급품과 비슷한 상품을 다루는 주변의 기존 상권도 위축될 수도 있다. 대형 상가가 생기면 중소 상가는 기력이 떨어지는 경우가 많다. 
 
주택시장은 전망이 매우 밝다. 신규 수요가 계속 생기기 때문이다. 수요가 몰리면 당연히 집값은 오른다. 현대백화점 종사자를 비롯해 제2테크노밸리 직원 등 앞으로 생겨날 수요는 많다. 그래서 판교 아파트는 평당 2,300만~3,000만원 정도이다. 웬만한 강남권 수준이다. 특히 원룸 임대사업은 대 호황을 이룰 것으로 전망된다. 아파트 수요보다 원룸이나 투룸 수요가 엄청나게 많다.

주택수요는 판교역 근처뿐만 아니라 주변 지역까지 영향을 미친다. 용인 수지 및 수원 광교권, 가까이는 전철이 연결되는 기존 성남권과 분당이나 죽전권에도 호재거리가 될 가능성이 있다. 그러나 값이 너무 오르면 이것도 별 재미가 없다. 주거비 부담이 커지면 임대수요는 싼 곳으로 이동한다. 사무실 수요 이동을 보아도 그렇다. 강남권 테헤란로 임대료가 비싸지자 판교나 서울 가산디지털단지로 대거 이전하였다.  그렇게 되면 빈 사무실이 많이 생기면서 임대료및 건물값이 떨어질 가능성이 있다.
 
수요와 공급이 그런대로 균형을 이루고 있는 판교권 부동산가에 거대한 알파돔 등장으로 엄청난 변화가 예상된다. 양극화가 심하게 벌어질 것이다. 

고맙습니다.