◈ 전세사기 예방 및 피해 지원을 위한 3대 핵심 전략

[이교수]

◈ 전세사기 예방 및 피해 지원을 위한 3대 핵심 전략

 ① 전세사기 예방
  (1) 무자본 갭투기 근절을 위한 반환보증 개선: 전세가율 100%→90%
  (2) 계약단계별 정보제공: 안심전세앱 출시, 매매계약 임차인 고지 등
  (3) 공인중개사 책임 강화: 임대인 신용 정보, 전세사기 위험 확인

 ② 전세사기 피해 지원
  (1) 대출요건 완화, 대환 신설: 가구당 최대 2.4억(보증금 3억 限) 지원
  (2) 긴급거처 지원 확대: 수도권 500호 이상 확보
  (3) 낙찰 시 무주택 유지: 공시가격 3억(지방 1.5억), 면적 85㎡ 이하
  (4) 원스톱 법률서비스 지원: 보증금 반환절차 단축, 지원센터 보강

 ③ 전세사기 단속 및 처벌 강화
  (1) 기획조사: 단기간 다량·집중 매집, 동시진행·확정일자 당일 매도 등
  (2) 불법 광고·중개 퇴출: 집중 신고기간 운영(‘23.1~6), 수사의뢰
  (3) 공인중개사·감정평가사 처벌 강화: 가담 의심자 전수조사(’23.2~)
  (4) 교란행위 신고센터 역할 확대: 전세사기 의심행위 관리
  (5) 특별단속 6개월 연장: 검찰·경찰·국토부 협력 강화

국토교통부(장관 원희룡)는 2월 2일 관계부처 합동으로 ｢전세사기 예방 및 피해 지원방안｣을 발표하였다.
정부는 `22년 출범 직후부터 전세사기 특별단속(`22.7.22), ｢전세사기피해 방지방안｣(‘22.9.1) 등을 통해 전세사기 예방과 피해자 지원을 위해 적극적으로 노력해왔다.
다만, 정부 조치 등에도 불구하고 집값 급등기에 나타난 조직적 전세사기가 성행하고 있어, 제도적 보완이 필요한 상황이다.
특히, 집값 급등기 전세가율이 높은 고위험 계약이 증가하였고, 고가에 거래된 전세 계약분 만기가 도래하며 피해가 확산되고 있다.
`22년 전세보증 사고액은 전년 대비 2배 이상인 약 1.2조원이며, 전세사기 검거 건수도 전년 대비 3배 이상으로 증가(`21년 187건→ `22년 618건)하였고, 공인중개사의 사기 가담 사례도 다수 적발되었다.
전세사기 피해 증가에는 집값 급등, 보증제도 악용, 전문 자격사 가담 등 다양한 원인이 작용하고 있다.
특히, 시세 100%까지 가입 가능한 반환보증을 악용한 깡통전세 계약이 분양대행사, 중개사 등과의 공모 하에 체결되어 왔으며, 명의변경, 확정일자 직후 선순위 근저당 설정 등 책임 회피에 대한 대응책도 미흡하였다.
정부는 이러한 조직적 사기에 개인적 차원의 대응은 어렵다는 점에서, 전세 사기의 유인을 차단하고 피해 발생시 지원을 강화하는 범정부 차원의 ｢전세사기 예방 및 피해 지원방안｣을 마련하였다.
이번 대책에는 악성 임대인 퇴출을 위한 전세금 반환보증 개선, 위험 계약체결 방지를 위한 전방위 정보제공 확대 등 다각적 사기 예방조치와, 저리의 전세자금 대출 지원(금융), 긴급거처 공급확대(주거), 원스톱 법률 서비스 등 피해 임차인에 대한 세심한 지원 및 전세사기 발본색원을 위한 강력한 단속·처벌 등 다양한 과제가 포함되었다.

◈ ｢전세사기 예방 및 피해 지원방안｣의 주요 내용은 다음과 같다.
[1] 전세사기 예방
① 전세금 반환보증 개선 등을 통한 무자본 갭투자 근절
(1) 전세가율 90%까지만 보증하되, 저소득층 보증료 할인 확대
기존에는 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증은 매매가의 100%까지 보증가입을 허용하여, 악성 임대인의 무자본 갭투자, 중개사 등의 깡통전세 계약 유도 등에 악용된 측면이 있었다.
앞으로는 무자본 갭투자 근절 및 악성 임대인의 퇴출 등을 위해, 보증대상 전세가율을 100%에서 90%로 하향(`23.5 시행)한다.

* 이미 계약을 체결한 임차인 보호를 위해 유예기간 부여(통상 계약체결~잔금납부 2~3개월 소요), 기존 보증갱신 대상자에 대해서는 '24.1월부터 적용·시행다만, 건전한 전세계약에 대해서는 충분한 보증이 공급되도록, 서민임차인 보증료 할인을 확대*하고 자본금 출자·보증배수 상향 등 보증기반 확충도 검토할 예정이다.

* (대상) 연소득 4천만원 이하→ 5천만원 이하, (할인폭) 50% → 60%

(2) 감정평가사의 시세 부풀리기를 통한 보증제도 악용 방지
그간 일부 감정평가사들이 임대인과 모의하여 시세를 부풀리고 전세사기에 가담한다는 지적이 있음에 따라, 앞으로 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용(`23.2)하고, 협회에서 추천*한 법인의 감정가만 인정하여 임대인과 감정평가사의 사전 모의를 차단할 계획이다.

* 전세사기 의심사례 전수조사를 통해 사기에 가담한 경우 추천 대상에서 제외· 전세가율 조정(100% → 90%), 감정평가사의 시세 부풀리기 방지(감정평가 제한적 활용 등) 등 과제는 HF와 SGI도 동일하게 적용 추진
(3) 등록임대사업자의 의무 임대보증 관리 강화
등록임대사업자가 임대보증 의무가입 제도를 악용하여 우선 보증금 미반환 위험이 없다고 임차인을 안심시킨 뒤, 실제로는 깡통전세 계약을 체결하고, 보증에는 미가입하는 사례가 다수 확인되었고, 임대사업자 역시 보증 제도를 무자본 갭투자의 수단으로 악용하고 있다는 지적이 있다.

* (임대보증 발급 세대수별 부채비율, '22년) 3세대 이하 79.6% ↔ 300세대 이상 95.4%이에 따라, 앞으로는 임대사업자가 보증의무를 악용하지 못하도록 관리·감독을 강화할 예정이다.
먼저, 임차인 거주 주택은 보증을 가입해야만 등록을 허용(`23.2, 민임법 개정안 발의)하고, 공실은 등록후 가입을 허용하되, 미가입 시 임차인에게 통보하여 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 한다.
또한, 보증 미가입으로 등록이 말소된 임대사업자는 임대주택 추가 등록을 제한(`23.2, 민임법 개정안 발의)할 계획이다.
아울러, 보증 제도의 무자본 갭투자 수단 악용을 차단하기 위해, 전세가율 요건 조정 등 세부적인 개선방안을 보증가입 의무화가 전면 시행되기 이전인‘23.7월까지 마련할 예정이다.
② 계약 단계별 정보제공 강화를 통한 위험계약 방지
(1) 계약 전 안심전세앱으로 위험계약 정보 확인
그동안 청년이나 신혼부부 등 사회초년생이 주로 찾는 신축빌라는 시세정보가 없어 전세사기 위험에 대한 사전진단이 곤란하였다.
특히, 보증금 미반환 전력이 있는 악성 임대인의 집은 보증가입이 불가하나, 임차인이 계약 전 이를 알 수 없어 보증금 보호의 사각지대가 발생한다는 지적이 있었다.
앞으로는 HUG의 “안심전세앱”을 통해 신축빌라 등의 시세, 악성 임대인 정보, 세금체납 정보 등 전세사기 위험 사전 진단을 위한 정보를 한곳에 모아 편리하게 제공한다.
안심전세앱에서는 연립·다세대, 소형 아파트의 시세와 전세가율·경매낙찰률 정보를 함께 제공할 예정으로, 피해가 많은 수도권(`23.2)부터 지방 광역시, 오피스텔까지 확대(`23.7)할 계획이다.

* (안내문 예시) 해당 주택은 전세금 2.1억원 이하로 계약을 권유드립니다(전세가율 기준)
** 전세계약이 준공 전에도 체결가능함을 고려, 준공전 빌라 추정 시세도 4월부터 제공아울러, 임차인이 위험한 계약을 체결하지 않도록, 보증사고 이력 등 임대인 정보를 제공(`23.2)하고, 납세증명서 등 세금체납 정보도 앱을 통해 확인(`23.7)할 수 있도록 한다.
(2) 계약 후 임차인의 권리 침해 사전 정보 제공
그간 임대차 계약 체결 이후부터 임차인의 대항력이 발생하기 이전, 임대인이 주택담보대출을 받는 경우 대출 근저당이 보증금보다 우선 보호되어 임차인이 예기치 못한 피해를 보는 경우들이 있었다.
또한, 매매 등으로 인한 임대인 변경 시에도, 임대인이 알려주지 않으면 임차인이 알 수 없어 적기 대응이 곤란하였다.
앞으로는 계약체결 후에도 보증금이 안전하게 보호되도록 수 있도록 은행이 주택담보대출 심사 시 확정일자 확인 후 대출을 진행하는 사업을 확대*(`23.4)하고, 중개사 범용 계약서에 대항력 확보 전에 근저당 설정 시 계약을 해지할 수 있는 특약도 반영 예정이다.(`23.2)

* 현재 우리은행에서 시범사업 중으로, 시중은행으로 확대 추진또한, 임대인이 매매계약 체결 이전에 임차인에게 고지토록 하고, 신규 임대인의 보증사고 이력 등으로 보증가입 불가 시 계약해지 및 보증금을 반환받을 수 있다는 내용도 특약(`23.2)*에 반영한다.

* 공인중개사협회 계약서 양식에 반영

③ 공인중개사의 전세사기 예방 책임 강화
청년, 신혼부부 등 거래경험이 많지 않은 임차인은 일반적으로 공인중개사를 믿고 임대차 계약을 진행한다.
그러나, 일부 공인중개사가 직접 사기에 가담하거나, 임차인의 권리 보호에 소극적인 등 책임 있는 역할이 부족하다는 지적이 있다.
이에, 공인중개사가 부동산 계약 전문가로서 전세사기 방지에 핵심역할을 수행할 수 있도록 권한과 책임을 강화할 계획이다.
우선, 중개사가 임대인의 세금·이자체납 등 신용정보와 주택의 선순위 권리관계·전입세대 열람 등을 확인할 수 있도록 한다*.

* (신용정보) 중개사협회 시스템과 NICE 신용정보사 시스템 연계
  (선순위 권리관계 및 전입세대 열람) 중개사 요청 시 임대인 정보제공 의무화아울러, 전세사기 방지 특약, 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여 현황 등 계약 시 유의사항을 중개사가 확인하고, 전세가율·전세보증 상품 등에 대해서도 임차인에게 의무 안내토록 할 계획이다.
또한, 임차인이 위험 중개사를 선별하도록 중개사 영업이력 공개를 확대하는 한편, 사기의심 사례 조사와 경찰청 수사정보 제공 등을 위해 보증사고 계약을 중개한 중개사 정보도 DB로 관리할 예정이다.

[2] 전세사기 피해 지원
① [금융] 이자부담이 줄어들도록 저리대출 요건 완화 및 대환 신설
｢전세사기 피해 방지방안｣(9.1)의 후속조치로, 전세피해 임차인을 대상으로 주거 이전 시 주택도시기금에서 저리 자금대출을 지원 중이나, 지원대상이 제한적이라는 지적이 있었다.
또한, 대항력 유지 등을 위해 불가피하게 기존 전셋집에 계속 거주하여야 하는 임차인들에 대해서는 지원이 어려웠다.
앞으로는 전세사기 피해자의 주거위기 상황 등을 감안, 보다 많은 임차인이 실질적 혜택을 볼 수 있도록 저리대출의 보증금 요건을 3억원까지 완화하고, 대출액 한도도 2.4억원까지 확대(`23.3)한다.

* (보증금 요건) 2억→3억원 / (대출액 한도) 가구당 1.6억→2.4억원아울러, 전세사기에도 불구 기존 전셋집에 거주해야 하는 임차인에 대해서도 기존 전세대출을 1~2%대 금리로의 저리 대출로 대환할 수 있도록 상품을 신설(`23.5)하여, 생계부담을 완화할 계획이다.

* (보증금 한도) 3억원, (대출 한도) 가구당 2.4억원, (금리) 연 1~2%대

② [주거] 긴급 거처, 원하는 곳에 신속하게 입주 지원
임차인의 주거불안을 해소하기 위해 긴급거처를 지원하고 있으나, 물량 부족, 입주 지연, 관리 소홀 등으로 개선이 필요한 상황이다.

* '23.1월 기준 HUG 강제관리 주택 28호, LH 긴급지원주택 200호 확보앞으로는 양질의 긴급거처가 적기 제공될 수 있도록 수도권 공공임대 500호 이상을 추가 확보(상반기)하고, 신속 입주, 수시 유지 보수 등 이용자 편의도 개선할 예정이다.
③ [청약] 불가피하게 전셋집을 낙찰받은 경우 무주택 요건 유지
현재 전세사기 피해자가 불가피하게 거주 주택을 낙찰받는 경우, 무주택 기간이 인정되지 않아 향후 청약 당첨가능성이 낮아지게 되어, 피해자의 사정을 배려할 필요가 있다는 의견이 있었다.
이에 따라, 앞으로는 피해 임차인이 공시가격 3억원 이하(지방 1.5억원)이면서 전용면적 85m2 이하 주택을 낙찰받는 경우, 임차인을 무주택자로 간주할 계획(`23.5)이다.
④ [법률] 피해 회복을 위한 원스톱 법률서비스 지원
전세보증금 반환은 권리관계 확정, 소송, 경매 등 법적 절차가 복잡하고, 조치 필요사항에 대한 파악도 어려워 피해 임차인이 자력으로 대응하기 어려운 상황이다.
특히, 청년·신혼부부 등 사회초년생의 법률 상담수요가 많으나, 창구가 분산되어 접근성도 높지 않은 실정이다.
이에, 국토부-법무부 합동 ｢법률지원 TF｣를 통해 보증금 반환 절차를 단축하고, 법률지원 서비스도 체계적으로 지원한다.
우선, 임대인 사망 시 상속대위등기 없이 임차권 등기가 가능하도록 법원의 등기선례와 송무선례를 기 개선(`23.1.11)하였고, 임대인에게 등기명령 송달 이전에 임차권 등기를 할 수 있도록 ｢주택임대차보호법｣ 개정도 추진(`23.2, 국회 제출)할 계획이다.
아울러, 법률구조공단·변호사 협회 등과 협력하여 법률상담 창구를 확대*하며, 전세피해 지원센터의 역할 강화를 위해 HUG 인력지원을 검토하고, 업무 지원 근거도 마련한다.

* 임차인이 전세피해 지원센터에 상담 접수, 전문 법조인 배정 후 법률상담 등 진행

[3] 전세사기 단속·처벌 강화
① 단기간 다량 매집 등 전세사기 의심사례 연중 기획조사
그간 전세사기에 대한 단속·처벌은 임차인의 피해가 발생한 이후 사후적 조치에 집중하였고, 단기간 주택 대량 매집자 등 의심거래에 대해서도 사전적 모니터링과 조사는 미흡한 상황이었다.
이에, 단기간 내 주택 다량·집중 매집, 동시진행·확정일자 당일 매도 등 전세사기 의심 사례에 대한 기획조사를 실시한다.
전세사기 의심거래 집중 지역을 우선 조사하되, 그 외 지역과 신규 거래 건도 연중 조사를 실시하고, 의심 사례는 경찰청 등 관계기관에 통보하여 위법 확인 시 엄중 처벌할 예정이다.
② 사회초년생을 현혹하는 불법 광고·중개 퇴출
분양대행사 등의 불법 온라인 광고와 전세사기 의심매물에 대해 부동산광고시장감시센터(한국인터넷광고재단)에서 1.25.부터 6.30.까지 집중 신고기간을 운영하고, 위법사항 발견 시 매월 수사 의뢰하여 무자격자의 허위·과장 광고를 퇴출할 계획이다.
③ 전세사기 가담 공인중개사·감정평가사 처벌 강화
공인중개사, 감정평가사 등은 안전한 거래환경 조성 책무가 있음에도, 사기에 가담하는 등 책임의식이 부족하다는 지적이 있었다.
이에, 전세사기에 가담한 공인중개사와 감정평가사에 대한 강도 높은 처벌을 추진하는 한편, 전세사기 가담이 의심되는 사례에 대해서는 전수 조사*(`23.2~)도 실시한다.

* HUG 보증사고 계약 중개사 및 시세 제공 감평사를 국토부ㆍ지자체 등을 통해 조사공인중개사는 사기 가담시 ‘원스트라이크 아웃’요건을 확대하고, 중개보조원 채용 상한제 도입도 추진(`23.6 중개사법 개정 추진)할 계획이다.

* (현행) 직무위반으로 징역형 선고시 자격취소→(강화) 금고형(집유 포함) 선고시 취소전세사기에 가담한 감정평가사에 대한 자격 취소 사유도 금고형(집행유예 포함) 2회에서 1회로 강화(`23.6, 감평사법 개정 추진)할 예정이다. ④ 교란행위 신고센터에서 전세사기까지 관리
현재 시장 교란행위 신고센터는 집값 담합 위주로 관리하고 있으나, 앞으로는 중개사법 위반, 거래신고법 위반 등 전세사기 의심 행위에 대해서도 적극 조치토록 업무범위를 확대할 계획이다.

* 제도개선 전에도 지자체·경찰청 등과 협업하여 위법 행위를 근절

⑤ 범부처 협력을 강화하여 전세사기범 특별단속 6개월 연장

◈ 작년 7월부터 범부처 합동 특별단속 기간을 운영, 618건, 1,941명 검거 및 168명 구속컨설팅 업체, 배후 세력 등을 발본색원하고 전세사기를 근절하기 위해 특별단속을 6개월 연장하고, 국토부·검찰·경찰 협력도 한층 강화하여 전세사기에 대한 강력한 대응을 이어간다.

* 대검·경찰청·국토부 전담부서 간 협의체 구축, 7대 거점 검찰청-시경·도경 협의체 운영정부는 관계부처 합동으로 마련한 이번 ｢전세사기 예방 및 피해 지원방안｣의 후속조치를 최대한 조속히 완료할 계획이다.
안심전세앱 기능 확대, 보증제도 악용방지 등 정부 차원 조치는 즉시 착수하고, 나쁜 임대인 명단공개 등 법 개정이 필요한 과제는 국회와 적극 협의하여 조속히 입법 조치를 완료할 예정이다.
원희룡 국토교통부 장관은 “전세사기는 청년과 신혼부부 같은 사회초년생이 대응하기 어려운 조직적이고 지능적인 범죄”라면서, “이번 대책을 통해 전 재산이나 다름없는 보증금을 노리는 악질 사기가 뿌리 뽑힐 수 있도록 범정부 차원에서 총력을 기울이겠다”고 밝혔다.