부산시 정비구역 현황자료가 있더군요 참고하시기 비랍니다.
1. 부산시 168개 정비구역 17만3천 가구 중 재개발 13개구역 1만1천가구 완공
- 연지자이, 장전SK, 장전벽산, 중동SK, 중동경남, 해운대자이, 당리푸르지오, 명륜아이파크1차, 서대신한신, 금곡벽산 등
2. 추진단계 134개 구역 16만1천 가구 중 12개구역 1만가구 착공
- 센텀포레, 해운대래미안, 대신롯데, 재송센텀누리, 대연롯데, 센텀두산위브, 금곡자이, 명륜아이파크2차, 화명이편한, 사직롯데, 연산브라운스톤 등
3. 개발예정 122개 구역 15만1천 가구 중 70개 구역 8만가구 해제 예정
- 향후 공급 예정 물량 7만가구 + 시민공원촉진 8천가구
- 사업성 부족 및 장기 미추진 구역 제외시 실유효 공급량 6만가구
4. 주택수요 및 공급의 패러다임 변화 (양적공급 → 질적공급)
- 선호 주거지역 선택 및 차별화 (구조, 옵션, 시스템, 커뮤니티, 조경 등)
- 기존 구축된 기반시설 (역세권, 학군, 편의시설) 이용 선호
- 전통 주거지역내 신규 주택 이동시 동일지역내 재정착 비율 증가
5. 재개발 해제 (출구전략)
- 사업성 부족 및 장기 미추진구역 도시재생으로 우회
- 건축물 개량, 도시가스 지원, 특화거리 조성, 주민센터 건립 등 지원
- 구역 해제후 소규모 단위 다세대 난개발 우려
- 양호한 입지의 경우 지역조합주택으로 선회 검토
- 공공성을 위한 행복주택(임대) 공급
6. 개발구역 및 해제구역간 양극화
- 중장기적 슬럼화 진행 및 지분가격 하락 (투자수요 이탈)
- 인구감소 및 상권침체 등 도시정비 난항 (공실주택 증가)
- 구역 간 도시 기반시설 투자 불균형
- 선호 주거지 주택수요 급증 및 주택시장 양극화
● 도심 재개발 구역 ( 재개발 예정구역 포함 )
● 재개발 해제 구역 및 장기 미추진 구역(해제 대상 토)
7. 부산시 주요 재개발 구역 공급 예정량
- 유효 공급량 6만 가구 중 5년내 공급 예정 4만 가구 (선호 주거지 3만가구 한정)
- 18년 이후 재개발 공급물량 감소
- 공급 감소 및 수급 불균형시 부동산 가격 상승 압박
- 공급완료순 (해운대구 → 금정,동래구 → 남구 → 중구 → 연제구,진구)
※ 재개발 공급시기는 사업지연 및 해제 등으로 변동이 있을 수 있습니다.
8. 주거 수요 증가 지역
■ 해운대구 (우동, 중동, 민락, 재송)
- 센텀시티 (영상, 영화, 관광 등 첨단 산업) 고급 일자리 창출
- 동해남부선 개통 울산인구 유입 가능
- 부산국제금융센터 통근 수요 발생 (2호선 역세권 수혜)
- 동부산관광단지 (호텔, 리조트, 아쿠아리움, 롯데아울렛, CJ테마파크) 고용 창출
- 해운대 관광리조트(LCT) 외국 자본 유입 및 유동성 증가, 투자이민제도
■ 금정, 동래구 (구서, 장전, 명륜, 온천, 사직)
- 부산8학군 및 학원가 밀집, 교육환경 우수
- 동래복합환승센터 및 산성터널 등 교통 개선
- 산성터널 이용 김해, 창원 통근 수요 유입
- 지역구 대규모 재개발 신규주택 공급 (도심재정비 및 중산층 평준화)
■ 남구 (대연, 남천)
- 부산국제금융센터 배후 주거지 (대연혁신 및 2호선 신규분양 수혜)
- 해운대, 서면, 북항 등 주변 도심 진입 용이 (지리적 중심위치)
- 양호한 정주환경(교육, 교통, 상권, UN공원 등)
- 남천동 삼익비치 주변 재건축시 이주수요 발생, 주변지가 상승
- 삼익비치 완공후 남천동 지역 브랜드 상승
■ 연제구, 진구 (거제, 연지, 시민공원뉴타운)
- 녹지 공간 활용 힐링 주거 수요 증가 (시민공원, 송상현광장, 더파크)
- 부전복합환승센터 (KTX, 동해남부선, 부전마산복선전철, 컨벤션, 백화점)
- 부전~마산 복선전철 개통 창원, 마산 통근 수요 유입
- 혁신학교 배정시 부족한 학군 문제 해결
■ 중구 (대신)
- 광복, 남포동 상권 부활 (롯데월드)
- 북항재개발 접근성 우위 (북항 상업, 업무시설 배후 주거지 발전성)
- 주변 산복도로르네상스 문화, 카페거리 조성
- 고급 의료 혜택 (부산대병원, 동아대병원)
■ 북구 (화명)
- 실수요기반 주거 안정단계
- 생태공원 및 수목원 등 녹지공간 증가
- 산성터널 및 화명대교 이용 교통난 해결
■ 강서구 (명지, 에코델타시티)
- 신항 및 산업단지 배후 주거지 (직주근접)
- 서부지원(법원), 서부지청(검찰), 국제학교(초,중,고) 개원
- 수변문화, 레저도시 (수변캠핑장, 카누, 카약체험, 마리나, 요트)
- 수변공원 및 생태공원 (시민공원 2배) 조성
- 강서선 및 가덕선 예정
- 가덕 신공항 최대 수혜 지역
9. 부산시 주요 프로젝트 완료
■ 14년
- 부산시민공원
- 부산해안순환도로
- 부산국제금융센터
■ 15년
- 부산항 국제여객터미널
- 동해남부선
■ 17년
- 부산서부지원, 부산서부지청
- 산성터널
- 부산~울산 복선전철
- 동부산관광단지
■ 18년
- 해운대 관광리조트(LCT)
- 에코델타시티
■ 19년
- 부전~마산 복선전철
- 북항재개발
■ 20년
- 국제산업물류도시
부산의 신규 주택 분양은 대부분 재개발로 공급되며 재개발 공급량을 분석하여 향후 부산의 부동산 시장을 예측하고자 합니다.
2010년을 전후하여 주거 선호가 높은 아파트가 공급 되기 시작했으며 현재 분양 계획을 참조시 선호 주거지역으로 제한적인 공급이 이루어지고 있어 주택시장의 지역별 양극화가 더 심화될 것으로 보입니다.
2018년을 기준으로 선호 주거지의 신규 공급이 대부분 마무리 될 것이며 부산시의 핵심 프로젝트가 윤곽을 나타내는 시기와 유사하여 부동산 상승을 조심스레 예상해 봅니다.
공급이 우선 감소하기 시작하는 해운대의 경우 주변 개발 호재(17년 부산울산복선전철 및 동부산관광단지 완공)로 인해 타 지역보다 먼저 움직일 것으로 보이며 동래권, 남구권도 대규모 도심재개발로 중상층 이상의 평준화가 진행될 것이고 시민공원 뉴타운 및 삼익비치 재건축시 분양시장이 한번 더 요동칠 것으로 보입니다.
김석준 진보 교육감의 혁신학교 초등(20곳), 중등(10곳) 배정시 지역내 수혜 아파트의 국지적 상승도 예상되며 부산국제금융센터 및 해운대관광리조트의 외부 자본 유입과 광역 교통 개선에 따른 타지역 인구 유입 등의 변수도 영향을 줄 것입니다.
비선호 주거지의 멸실주택 및 공실주택 증가 현상이 인구감소 문제의 대응 효과가 가능한지는 천천히
검토 해 보아야 겠습니다.
텐인텐 글 중에서....