장위뉴타운은 2만4000세대 미니신도시

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[출동! 베스트공인중개사]

(5) "장위뉴타운은 2만4000세대 미니신도시…조합원 적어 수익성 매력"

서울 성북구 장위동 일대

허정배 건국공인 대표(왼쪽부터),강대일 뉴타운공인 대표，정현조 부동산J테크 차장,안현숙 하나로공인 대표，서명택 명인공인 대표가 서울 성북구 장위뉴타운 재개발 구역에서 이일대 부동산 시장 동향에 대해 얘기하고 있다./김병언 기자 misaeon@hankyung.com

"이곳은 서울 동북권에서 마지막 남은 대규모 미개발지로 향후 총 2만4000세대 규모의 미니 신도시급 친환경 아파트 단지가 들어설 예정입니다. "(강대일 뉴타운공인 대표)

서울 성북구 장위동 일대 186만7851㎡에 자리 잡은 장위뉴타운은 현재 서울시가 추진 중인 뉴타운 26곳 가운데 최대 규모를 자랑한다. 3차 뉴타운으로 2005년 지구 지정을 받았고 작년 2월 재정비촉진계획이 수립됐다. 총 15개 구역(존치정비 1곳 포함)으로 나눠 2016년까지 단계적으로 사업이 추진된다.

이 일대에서 영업 중인 한경 베스트 공인중개사인 강대일 뉴타운공인 대표,서명택 명인공인 대표,안현숙 하나로공인 대표,허정배 건국공인 대표와 함께 지난 19일 현장을 둘러봤다. 재개발 · 재건축 전문 부동산정보업체인 부동산J테크의 정현조 차장이 동행했다.

강 대표는 장위뉴타운의 가장 큰 장점으로 수익성을 꼽았다. 그는 "뉴타운 내 단독주택 비율이 87%에 달해 그만큼 조합원 수가 상대적으로 적다"며 "재개발 사업에서 조합원 수가 적다는 것은 곧 일반 분양분이 많아 수익성이 높아진다는 것을 뜻한다"고 설명했다.

실제로 총 공급 세대수는 2만3846세대인데 조합원 수는 1만3877명에 불과하다. 조합원분과 임대주택을 빼면 총 5898세대가 일반 분양될 수 있다. 강 대표는 또 "이에 따라 아무리 초소형 지분(빌라 기준)을 갖고 있더라도 전용면적 85㎡ 규모의 국민주택 이상을 배정받을 수 있다"고 덧붙였다.

15개 구역 가운데 가장 사업 추진 속도가 빠른 곳은 장위1구역이다. 사업시행 인가를 신청한 상태로 삼성물산이 시공을 맡아 총 747세대(임대 128세대 포함)가 건립될 예정이다. 다음으로 GS건설이 시공사로 선정된 4구역(2226세대)이 조만간 사업시행 인가를 성북구에 신청할 예정이며 9구역(1280세대)과 7구역(1170세대),2구역(380세대) 등도 조합설립 인가를 받아 사업시행 인가를 준비 중이다.

서 대표는 "서울시가 순환 재개발 차원에서 매년 사업시행 인가를 4개 구역씩만 내주겠다는 입장"이라며 "올해 안에 1,4,9,7구역이 차례로 사업시행 인가를 받을 가능성이 높다"고 말했다. 서 대표는 "현재 존치정비구역인 15구역도 노후도 기준을 거의 충족해 올해 촉진구역으로 전환될 것으로 보인다"고 밝혔다.

구역이나 진행 속도에 따라 조금씩 차이는 있지만 가격은 대지 지분 30㎡ 빌라 기준으로 3.3㎡당 2000만~2400만원 선이다. 안 대표는 "이 일대 주요 재개발 지역마다 가격이 크게 상승했던 2008년 상반기 고점에 비해 약 300만~500만원가량 떨어진 수준"이라며 "최근 동북권 르네상스 프로젝트 발표 등으로 매수 문의가 늘어나는 등 분위기가 조금씩 바뀌는 추세"라고 전했다.

현재 가격은 이문 · 휘경뉴타운,미아뉴타운,길음뉴타운 등 인근 뉴타운과 비교해 다소 높긴 하지만 인근 신규 입주 단지의 집값을 따져 볼 때 장기적인 투자 가치는 충분하다는 평가다.

정 차장은 "2007년 하반기부터 2008년 상반기까지 '묻지마 투자' 열풍이 불면서 동북권 일대 뉴타운 지분 가격이 비정상적으로 올라갔다"며 "단독주택 비율이 높은 장위뉴타운이나 이문 · 휘경뉴타운도 현재 가격이 그리 싸다고 볼 수는 없다"고 지적했다.

허 대표 역시 이에 동의했다. 그러면서도 "인근 월곡 래미안 루나밸리(총 787세대)의 가격(전용면적 85㎡형)이 약 6억원 선"이라며 "장위뉴타운이 규모나 주거 환경 등의 측면에서 훨씬 뛰어나므로 4년 뒤 입주 시점에서의 가격은 최소 7억원은 될 것"이라고 전망했다.

한편 이 일대 크게 부족한 교육 시설은 단점으로 제시됐다. 정 차장은 "장위뉴타운은 2만4000세대에 달하는 대규모 주거 단지임에도 불구하고 지구 내 초 · 중 · 고등학교가 부족한 편"이라며 "특히 고등학교가 1곳도 없어 대책 마련이 필요하다"고 강조했다.

서 대표는 이와 관련, "현재 지구 내 공공용지로 떼어 놓은 곳에 성북구가 자립형 사립고 등을 유치하겠다는 계획"이라며 "이곳에 자사고가 들어오면 교육 환경도 크게 개선될 것으로 기대한다"고 말했다.

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장위뉴타운은 미니 신도시로써 성북구의 집값의 큰 변동을 이끌것으로 보이며, 통상, 강북뉴타운은 5억대에서 33평이 분양되고, 건물의 입주를 마감할 때쯤은 모두 7억원을 호가할 것으로 보이며, 이들 뉴타운주변 아파트들도 뉴타운아파트의 영향을 받아 가격이 상승할것으로 예측됩니다.