스크랩 하남미사 점포겸용 단독 '상가주택 매매 후기'_2023.05.26 (LH 입찰)

[이건축사]

한국 토지주택공사 하남 미사지구 점포겸용 단독주택 용지 공급 공고입니다. 총 6개 필지로 위치별로 장단점이 다른 것을 알 수 있습니다. 최우선으로 주거와 상가 임대율을 고려하는 선택을 권해 드립니다.

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▶공급 일정 확인
#경쟁입찰, #입찰일정
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#일반경쟁입찰
#입찰 신청서 : 2023.05.26.~ 16:00
#개찰 : 2023.05.26. 16:30
#낙찰자 발표 : 2023.05.26.18:00 이후
#LH청약센터( https://apply.lh.or.kr )

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▶법규 분석
#동일 대지도 구성에 따라 다른 수익 발생
#주거수익률 최소 2억 이상 차별화
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#토지공급 조건
 _ 건폐율: 60% 이하
 _ 용적률: 200% 이하
 _ 용도지역: 제1종 일반주거지역
 _ 최고층: 4층 이하
 _ 가구수: 6가구 이하
 _ 토지사용 즉시

#권장 대지면적 최소는?
상가주택 설계 도면 작업 시작 전 가장 중요한 것은 입지 분석입니다. 점포겸용 단독주택 토지는 1층 상가와 기준층 주거 수익률을 극대화하는 곳을 찾는 작업부터 해야 합니다. 위치별로 주거 수익률이 높은 곳과 낮은 곳이 있습니다. 
건폐율 60%, 용적률 200%, 최고 층수 4층으로 주거용으로 사용하는 층수는 3개 층으로 제한 됩니다. 이때 다락은 건축법상의 층수에서 제외 됩니다. 최대 가구 수는 6가구입니다. 같은 토지도 3룸타입이 3가구~5가구까지도 나오므로 사전기획이 가장 중요합니다.

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▶수익률 계산
#토지자금 대출은 사업자가 유리
#토지낙찰률 예상
#5가구 전체 3룸 계획 가능 토지 선별
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#토지자금, #절세준비
토지자금 대출은 보통 공급가 또는 낙찰가의 90%를 감정가로 보고 이 금액의 70%를 대출이 가능하다고 합니다. 이때 1금융권과 2금융권이 비율과 금리가 조금 다르게 형성됩니다. 보통 지역 제2금융권인 축협, 수협, 농협, 신협, 새마을 금고 등이 유리합니다. 절세 관련해서도 꼬마빌딩인 상가주택도 각종 세금이 부과되는 데, 특히 매매할 때 부과되는 양도세는 이 수익률에 큰 영향을 미칩니다. 부동산 투자에서는 세무와 금융비용이 설계시공비용 보다 더 중요합니다.

#건축비용 산출
토지 공급가의 평균가격을 확인 후 건축비용을 산정할 수 있습니다. 대지 80평 기준 공사바닥 면적은 위치별로 차이가 있겠지만 180~210평 정도입니다. 이것으로 공사비의 예상비용을 산출할 수 있습니다.
주변 3룸 임대가격과 가구수를 확인하면 임대 수익을 계산 할 수 있습니다. 이때 중요한 것은 동일 대지도 계획에 따라 방의 개수가 틀려진다는 것인데 결과적으로 최소 낙찰률이라는 가정 하에 상가 월세가 토지 가격의 손익분기점을 결정한다고 볼 수 있습니다. 

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▶토지 선별
#주거, 상가 수익률 모두 만족
#역세권, 주 간선도로 연결
#장점, 단점 조절이 가능한 곳
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#매매가 되는 상가주택
상가주택 '매매 후기'를 들어보면 선택에는 늘 우선순위가 있었습니다. 매수자는 기본적으로 임대 수익이 높은 것을 선호합니다. 
이를 바탕으로 정밀한 계획이 필요한데 엘손건축이 설계한 미사 상가주택은 현재 1층 상가가 임대율이 무척 높은 이유도 사전기획 때문입니다. 

#매매후기 우선순위
1순위_주거 수익률 최대
2순위_상가 임대율 최대
3순위_대지면적 적정
4순위_토지 공급가 적정성

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>> 하남미사 전문
_검증된 실적 엘손건축사사무소
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토지 분석은 건축설계에 멈추지 않고 전체적인 부동산 시장을 볼 수 있어야 합니다. 엘손 건축사사무소는 하남 미사신도시의 검증된 실적으로 토지매입부터 사용승인까지 개발의 전 과정을 함께 합니다.

#토지추천
투자 대비 손익률을 계산할 때 토지 구입비, 인허가비, 공사비, 기타잡비 순서로 계산합니다.
공급토지는 법정 최대 6가구 가능 토지입니다만, 분석 결과 최대 5가구가 적절 할 것으로 확인됩니다. 1층 상가면적은 위치별로 산출 후 최적 위치를 추천하고 있습니다. 가장 중요한 저체 사업비용은 최근 실행된 사례 위주의 객관적인 통계자료로 상담 중입니다.

☎ tel:0226541931

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>> 개발상담
#토지대출, #개인사업자
#절세관리, #토지낙찰률
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4층 상가주택의 건축 비용을 산정하려면 가장 먼저 수익률 좋은 토지를 찾는 것이 중요합니다. 장단점이 없이 완벽한 부동산은 없습니다. 엘손 건축사사무소는 단점을 보완하고 장점을 살리는 차별화된 개발 계획을 제시합니다. 토지선별과 개발과정 중에 주의해야 할 점들을 자세히 안내해 드리고 있습니다.
최근 매매 시세와 상가주택 대출 관련 자금계획도 함께 고민하며 최선의 투자를 위해 노력 중입니다.

#부동산투자 전
. 공고 확인, 유사 사례, 시세 자문
#부동산계약 전
. 개발 수익률, 세무, 금융 자문
#부동산개발 시작
. 예상 공사비 산출, 공사기간, 대출한도

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▶부동산 알림이 신청(1:1상담)
#투자정보, #실시간분석
#공급일정, #좋은땅 추천, #낙찰률
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