<< 아파트 3개의 가격 >> ....... 행복투자(이건희)
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● -[호가]- 아파트 시장에서 나오는 호가는, 주식시장과는 달리 희망 매수호가는 잘 나타나지 않고
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희망 매도호가만 나타납니다.
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거래가 활발할 때에는 호가 근처에서 거래가 체결되기 때문에 호가의 의미가 중요합니다.
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반면에 너무 빠르게 올랐거나 너무 침체장이라서 거래가 별로 없을 때에는
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호가에서 거래가 잘 되지 않기 때문에 호가가 별 의미가 없습니다.
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부동산 시세를 이야기할 때 과거에는 주로 호가를 기준으로 이야기하였고
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그러다보니 호가담합도 종종 이루어졌습니다. 거래가 없는 시기에는 호가만 올리고
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가격이 올라가는 것으로 하는 것입니다.
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호가 올려놓은 뒤, 호가보다 싸게 내놓은 물건을 급매물이라고해서 팝니다.
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그렇게 팔린 가격은 급매물 가격이니 시세가 아니라고 주장하고 일반 호가는 계속 높여 놓습니다.
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다른 매물은 호가가 전부다 얼마인데 (사실은 주인이 팔 마음도 없는 물건들이라서 호가만 높게)
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이것만 특별히 급매물로 얼마 더 싸다고 하면서 거래 성사시킵니다.
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알고 보면 대부분 거래가 이렇게 소위 급매물이라고 하면서 거래가 이루어지고
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거래 없는 호가만을 시세로 내놓는 것입니다. 속임수형입니다. 예전에 이런 사례들이 있었습니다.
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이와는 반대로, 부동산 사이트에 싼 가격에 매물이 올라와있어서 연락해보면 그 매물은 나갔다하고
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그보다 비싼 다른 물건을 얘기해주곤 합니다. 이것은 손님 끌기 위한 속임수형입니다.
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이런 것들보다는 실제로 사람들이 지불하는 가격을 기준으로
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시세를 이야기하는 것이 더 현실적이라 볼 수 있습니다.
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● -[실거래가]- 아파트 실거래가 사이트에 올라오는 가격인데,
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3개월마다 올리기 때문에 거래가 이루어지고 곧바로 올라오지는 않습니다.
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아파트 위치, 향, 조망 등에 따라 가격이 영향받는 점이 실거래가에 나타나지 않는다는 지적도 있지만
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이는 호가가 보도에 나올 때에도 똑같이 해당하는 사항이라서 실거래가에서만 문제시할 것은 아닙니다.
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어차피 아파트는 주식처럼 똑같은 조건은 있을 수가 없습니다.
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주식에서는 삼성전자 10주를 산다면 누가 삼성전자를 사도 다 똑같은 삼성전자입니다.
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그러나 아파트는 백 가구가 있건, 천 가구가 있건, 전부다 다릅니다.
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따라서 조건에 따라서 시시콜콜 나타낼 수 있는 완벽한 시세는 어차피 존재하지 않습니다.
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예를 들어, 남향이 동향이나 서향보다 꼭 얼마 더 비싸야한다는 공감대가 항상 있는 것도 아니고
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남향이라도 바로 앞에 다른 고층 아파트가 서 있으면 그림자가 드리우는 시간이 많으며
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동향이나 서향에서 앞에 고층 아파트가 없는 경우보다는 답답한 편입니다.
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또한 같은 아파트에서 위치에 따라서 밖에서 들리는 소음이 달라지는데
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이런 주거조건을 거래내역에 나타낼 수 있는 방법도 없습니다. 기타 등등 입니다.
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3개월 단위이긴 하지만 호가 중 거래되지 않는 가격이 아닌, 실제 거래가격만 올라온다는 점에서 의미가 있고
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오랫동안 거래 기록이 누적되다보면 가격 범위와 변하는 경향을 파악하는데 도움이 됩니다.
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● -[경매낙찰가]- 경매시장에서는 감정가가 아니라 낙찰가를 보면 됩니다.
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아파트의 감정가는 감정 시점에 형성되어있던 기존 시세를 대개는 그대로 반영하고 있습니다.
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낙찰가는 실제 현재 시점에서 사람들이 사고자 하는 가격입니다.
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즉 감정가는 과거 가격이고 낙찰가는 현재 사람들이 매수한 가격입니다.
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다만 권리관계 등으로 인하여 추가로 생겨나는 할인요소가 있는 물건은 그 점을 감안해야합니다.
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현재 시점에서 체결된 가격이므로, 경매시장에서 낙찰가 동향을 보면
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부동산시장 동향을 파악하는데 빠를 수가 있습니다.
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▶근래 아파트의 감정가 대비한 낙찰가 비율을 살펴보니 내려가는듯한 느낌을 줍니다.
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언론에 보도되는 낙찰가율은 특정 부동산으로 분류되는 것을 전부 합한 평균인데
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아파트 중에서 거의 빌라에 가까운 형식으로 지어진 아파트도 경매에서는 당연히 아파트로 분류되어있습니다.
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그래서 아파트 물건을 일일이 보는 것이 필요합니다.
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최근 약 한달 동안 대법원 경매에서 낙찰된 아파트 중에서 일부만 아래 뽑아서 보았는데
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대략 감정가 대비 어느 수준에서 낙찰이 이루어지는지 알 수 있습니다.
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▶아파트의 감정가는 거의 시세를 반영하지만 감정 시점에 따라서 감정가는 달라지므로
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현재 시세는 감정시점에 비하여 시세가 올라가 있을 수도 있고 내려가 있을수도 있습니다.
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시세가 올라갈 때에는 감정가만 기준으로 생각하면 안되고
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감정가보다 더 높은 가격으로 가져가는 것이 때로는 필요하기도 합니다.
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이미 현 시세가 감정가보다 높을 수도 있기 때문입니다.
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그리고 시장에서 사려면 매물이 없어서 시세대로는 살 수 없기도 합니다.
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▶반면에 시세가 내려갈 때에는 감정가보다 많이 낮다고
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무조건 덜커덕 잡으려고 서두를 필요는 없습니다.
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이미 현 시세가 감정가보다 낮거나, 혹은 아직 시세는 변동이 별로 없어도
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매수세가 없어서 시장에 매도호가 나와 있는 것이 의미 없을 수도 있기 때문입니다.
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아래에서 각 낙찰물건의 끝에 나와 있는 ( %)는 감정가 대비한 낙찰가의 비율입니다.
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서울특별시 강동구 둔촌동 170-1, 둔촌주공아파트 428동 4층 401호
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[둔촌동 둔촌주공아파트 428동 401호 34평형] 감정가 1,000,000,000 / 낙찰가 635,550,000 (64%)
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서울특별시 송파구 가락동 120-4, 가락우성2차아파트 101동 6층 605호
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[가락동 가락우성2차아파트 101동 605호 37평형] 감정가 650,000,000 / 낙찰가 421,110,000 (65%)
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서울특별시 양천구 신정동 325 외 1필지, 목동 신시가지 아파트 1108동 3층 302호
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[신정동 목동신시가지아파트 1108동 302호 20평형] 감정가 450,000,000 / 낙찰가 323,019,000 (72%)
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서울특별시 마포구 상암동 상암택지개발사업지구3-7블럭, 상암월드컵파크7단지 707동 11층 1102호
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[상암동 상암월드컵파크7단지 707동 1102호 33평형] 감정가 770,000,000 / 낙찰가 555,056,000 (72%)
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서울특별시 양천구 목동 930, 현대아파트 101동 9층 906호
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[목동 현대아파트 101동 906호 36평형] 감정가 650,000,000 / 낙찰가 445,000,000 (68%)
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서울특별시 노원구 하계동 273, 장미아파트 608동 5층 501호
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[하계동 장미아파트 608동 501호 26평형] 감정가 290,000,000 / 낙찰가 232,100,000 (80%)
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서울특별시 중구 신당동 842 외 1필지, 약수하이츠아파트 111동 13층 1306호
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[신당동 약수하이츠아파트 111동 1306호 43평형] 감정가 750,000,000 / 낙찰가 (77%)
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서울특별시 양천구 신정동 1276, 신트리아파트 307동 10층 1001호
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[신정동 신트리아파트 307동 1001호 34평형] 감정가 600,000,000 / 낙찰가 431,190,000 (72%)
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서울특별시 서초구 반포동 60-4, 반포 미도아파트 303동 9층 911호
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[반포동 반포미도아파트 303동 911호 34평형] 감정가 850,000,000 / 낙찰가 569,000,000 (67%)
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서울특별시 강남구 도곡동 934-10 외 10필지, 우성아파트 2동 10층 1014호
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[도곡동 우성아파트 2동 1014호 31평형] 감정가 750,000,000 / 낙찰가 590,000,000 (64%)
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서울특별시 강남구 논현동 275, 논현동 동부센트레빌 103동 12층 1201호
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[논현동 논현동동부센트레빌 103동 1201호 41평형] 감정가 1,050,000,000/ 낙찰가 748,200,000 (71%)
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서울특별시 관악구 봉천동 1706 외 3필지, 봉천우성아파트 103동 15층 1506호
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[봉천동 봉천우성아파트 103동 1506호 43평형] 감정가 600,000,000 / 낙찰가 440,000,000 (73%)
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서울특별시 송파구 송파동 167, 반도아파트 101동 8층 806호
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[송파동 반도아파트 101동 806호 18평형] 감정가 370,000,000 / 낙찰가 240,300,000 (65%)
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서울특별시 양천구 목동 709-2 외 16필지, 성원아파트(2차) 102동 11층 1103호
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[목동 성원아파트(2차) 102동 1103호 32평형] 감정가 370,000,000 / 낙찰가 282,299,000 (76%)
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서울특별시 강서구 화곡동 1091, 화곡푸르지오 121동 4층 402호
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[화곡동 화곡푸르지오 121동 402호 56평형] 감정가 850,000,000 / 낙찰가 595,000,000 (70%)
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서울특별시 송파구 문정동 72-3, 건영아파트 105동 1층 104호
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[문정동 건영아파트 105동 104호 32평형] 감정가 580,000,000 / 낙찰가 416,750,000 (72%)
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서울특별시 강남구 개포동 185 외 1필지, 개포주공아파트 605동 7층 706호
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[개포동 개포주공아파트 605동 706호 23평형] 감정가 700,000,000 / 낙찰가 481,000,000 (69%)
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서울특별시 강동구 명일동 356, 우성아파트 2층 202호
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[명일동 우성아파트 202호 32평형] 감정가 400,000,000 / 낙찰가 292,700,000 (73%)
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서울특별시 송파구 풍납동 219, 미성맨션 5동 2층 203호
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[풍납동 미성맨션 5동 203호 43평형] 감정가 630,000,000 / 낙찰가 423,200,000 (67%)
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서울특별시 광진구 자양동 787 외 2필지, 삼성아파트 102동 4층 401호
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[자양동 삼성아파트 102동 401호 44평형] 감정가 750,000,000 / 낙찰가 568,200,000 (76%)
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서울특별시 동작구 흑석동 10, 명수대현대아파트 106동 15층 1503호
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[흑석동 명수대현대아파트 106동 1503호 33평형] 감정가 700,000,000 / 낙찰가 481,200,000 (69%)
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▶한편, 입찰을 단 한명이 해서 가져가는 경우들도 보이는데
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한명 들어온 사람이 입찰최저가보다 훨씬 높게 가져가는 경우도 보입니다.
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예를 들어서, 서울 모지역의 현대아파트 58평형은 감정가가 9.50 억원인데
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두 번 유찰이 된 후 최저가가 6.08 억원이었습니다.
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그런데 단 한명 들어온 사람이 7.08 억원을 써내서 가져갔습니다.
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어차피 혼자 입찰로 가져가게된 결과인데 1억원이나 더 준 것입니다.
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예전의 분위기만 생각하고, 두 번 유찰되었으니 최저가보다 충분히 더 써내서
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꼭 가져가야겠다는 생각으로 써낸 금액일 것입니다.
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▶갑자기 시장이 돌아선다면 모를까 좀더 조정 기간이 필요하다면
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꾸준히 저가에 물건을 노려도 기회가 닿을 수 있을 것입니다.
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경매시장에서는 물건이 제한적이므로 인내심을 가지고
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원하는 성격에 해당하는 물건을 열심히 계속 찾아야한다는 점은 불편합니다.
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▶그러나 반드시 경매로 부동산을 사지는 않더라도, 경매시장을 보면
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부동산 시장의 분위기와 흐름을 파악하는데 도움이 됩니다.
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----- 추신 -----
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▶오늘 올린 실제 사례의 아파트들도 서울의 아파트인데
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제가 지방 이야기도 어쩌다 하기는 하지만, 제가 서울에 살고 아무래도 서울을 가장 잘 알기에
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서울을 주로 대상으로 이야기해서 지방에 계신 분에게는 죄송합니다.
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그래도 주식시장에서 대세가 상승으로 돌아서는 것은 아무래도 대형우량주가 선도하듯이
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주택시장에서도 대세가 상승세로 돌아서는 것은 종종 인기지역 아파트가 선도하므로
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대세가 열릴 것인지 아직은 아닌지에 대해서 감을 잡는데 있어서
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지방에서라도 서울의 동향을 보는 것은 참고가 될 것입니다.
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첫댓글경매낙찰 아파트 사례 첫번째 있는 물건이 바로 텐인텐 부동산교실에도 누가 얘기 올려놓았네요............한때 최고가 10억가던 물건이.. 6억4천에 낙찰이네요.. 이렇게 전혀 하자없는 물건이 이런 가격으로 낙찰되면 부동산에 급매가가 바로 낙찰가격 정도로 떨어지더라구요. 불과 2달전에 같은 물건이 7억7천정도에 낙찰되었는데.. 2달만에 1억이 넘게 빠진가격으로 낙찰이 되었군요.. 2달전에 낙찰받으신분 배아프시겠다.. --;
일반 부동산 살때처럼 취등록세 등은 내야하는것인데 낙찰가 기준이라서 시세보다는 세금이 적게 나갈테고. 별도로는 말소등록세가 있는데 이는 말소할 건당 2천원 정도라서 무시될 수준입니다. 국민주택 채권매입은 시가표준액의 1.3%입니다. 구입후 채권을 가지고 있어도 되고 할인해서 팔아도 됩니다.
첫댓글 경매낙찰 아파트 사례 첫번째 있는 물건이 바로 텐인텐 부동산교실에도 누가 얘기 올려놓았네요............한때 최고가 10억가던 물건이.. 6억4천에 낙찰이네요.. 이렇게 전혀 하자없는 물건이 이런 가격으로 낙찰되면 부동산에 급매가가 바로 낙찰가격 정도로 떨어지더라구요. 불과 2달전에 같은 물건이 7억7천정도에 낙찰되었는데.. 2달만에 1억이 넘게 빠진가격으로 낙찰이 되었군요.. 2달전에 낙찰받으신분 배아프시겠다.. --;
때 맞추어 올려주셨네요. 감사합니다.
집 좀 옮기고 싶어하는차라 그런지 더 관심있게 보이네요....
항상 좋은 정보를 주셔서 감사합니다.
몰라서 그러는데... 낙찰가외에 더들어가는돈 없나요??? 세금 이나 전세비용이나... 기타 빌라같이 명도 비용 등등...
일반 부동산 살때처럼 취등록세 등은 내야하는것인데 낙찰가 기준이라서 시세보다는 세금이 적게 나갈테고. 별도로는 말소등록세가 있는데 이는 말소할 건당 2천원 정도라서 무시될 수준입니다. 국민주택 채권매입은 시가표준액의 1.3%입니다. 구입후 채권을 가지고 있어도 되고 할인해서 팔아도 됩니다.
세입자 내보낼때 이사비 쥐어 보내야 할때가 있는데 낙찰가의 1~2%정도 미리 감안해두면 됩니다. 윗글 물건들 보니 임차인이 없어서 그런 비용도 필요없는 물건들이 대부분이네요. 물건을 잘 골라서 올려놓은것 같네요.
답 감사합니다... 좋은 공부가 되었습니다....
음... 그렇구나. 저는 부산에 살아서 감이 좀 안오지만 많은 공부가 필요할 듯 합니다. 좋은 글 항상 감사합니다^^
항상 좋은글 감사 합니다.
대략적인 부동산 흐름을 읽을수 있어서 너무 좋네요~^^
부산과 너무나 비교가 대는 아파트가격 한숨 휴~~~