농지법 시행령 개정안 해설 (1월기사입니다.다시한번....)

[達邱]

올해 토지시장의 가장 큰 이슈는 단연 농지다.

현재 국회 계류중인 농지법이 통과되면 이르면 올 하반기부터 농사를 짓지 않는

도시민도 사실상 무제한으로 농지 취득이 가능해진다.

2002년부터 슬금슬금 풀기 시작한 농지 소유 규제가 올 들어 확 풀리는 것이다.

이런 가운데 정부가 추진하는 수도권 신도시나 충청권의 새 수도 대안도시ㆍ기업도시ㆍ혁신도시 등은 농지시장을 요동치게 할 전망이다.

게다가 농지가 종합부동산세 과세 대상에서도 빠지면서 투자자들의 관심이 더욱 커지고 있다.

하지만 아무 농지나 돈이 되는 것은 아니다. 토지거래허가구역처럼 농지 취득이 힘든 곳도 있다. 전문가들은 규제가 적고 개발 가능성이 큰 곳의 농지를 중심으로 선별적으로 매입하라고 조언한다.

올해 농지 시장에 가장 큰 영향을 미칠 요인은 농지법 개정이다. 농림부는 현재 국회 계류 중인 농지법 개정안이 다음달 임시국회를 통과하면 하위법령을 개정해 7월 1일부터 시행할 방침이다.

농지법 개정안의 핵심은 도시민들도 농지를 매입한 뒤 이를 농업기반공사를 통해 전업농 등에게 5년 이상 임대하면 직접 농사를 짓지 않아도 크기 제한

없이 소유할 수 있다는 점이다.

물론 법이 바뀌어도 농지를 살 때 영농계획서를 내고, 농지취득자격증명을 발급받아야 하지만 이 절차가 대체로 형식적인 것을 감안하면 실제 도시민의 농지소유가 크게 자유로워질 전망이다.

현재는 질병ㆍ징집 등의 특수한 경우를 제외하고는 임대가 쉽지 않다. 도시민들이 주말ㆍ체험농장용으로 1000㎡(약 303평) 미만의 농지를 살 수 있지만 일정 기간 직접 농사를 지어야 한다.

OK시골 김경래 사장은 “도시민의 농지취득이 사실상 자유로워지면서 농지가 부동산 투자상품으로 떠오른 셈”이라며“임대계약 기간이라도 시세차익을 목적으로 다른 사람에게 땅을 팔 수 있어 투자수요가 진입할 여지가 많아졌다”고 말했다.

이농이나 상속 등을 통해 불가피하게 농지를 보유하게 된 도시민들도 농업기반공사를 통해 임대를 주면 소유상한(1ha)제한을 받지 않는다. 또 농사를 짓지 않아 처분 통지를 받은 경우 소유자가 농지를 다시 경작하거나 농업기반공사에 농지 매도를 위탁하면 처분명령과 이행강제금 부과가 3년 동안 유예된다.

현행 농지조성비는 앞으로 농지보전부담금으로 이름이 바뀌고, 부과 기준도 대체 농지 조성원가(㎡당 1만300∼2만1900원) 대신 공시지가를 적용한다. 이 경우 땅값이 싼 지방의 농지는 부담금이 종전보다 줄어들어 인기를 끌 전망이다.

농지시장 변수와 투자 전략
이슈	내용	파장 및 투자전략
농지법 개정	-농지은행（농업기반공사 등）에 위탁，전업농 등에게 장기（5년 이상）임대 허용 -대체농지조성비를 농지보전부담금으로 개정，부과기준도 조성원가（㎡당 1만300∼2만1900원）에서 공시지가로 변경 -7월 시행 예정	-직접 농사 못짓는 도시민의 농지 무제한 소유 가능 -공시지가 싼 농지의 전용비 부담 줄어 관심 늘 듯 -진흥지역 밖 농지는 비싸나 건축 쉬워 안전．진흥지역 내 농지는 전용 어렵지만 가격 싸 시세차익 클 듯
농지 관련 세제	-종합부동산세 부과 대상에서 제외 -재산세율 0．1％→0．07％로 인하 -1월부터 시행	-주택 규제 피해 농지로 투자자 몰릴 가능성
새수도 대안도시 건설	-충남 공주ㆍ연기 행정기능 갖춘 다기능 복합도시 건설，올 연말 보상 예정	-연기ㆍ공주는 보상，주변지역은 대토 및 후광효과 기대로 수요 몰릴 가능성 -새수도 이전 재료로 이미 가격 올라 조심해야
기업도시	-3월 기업도시 시범 2∼4곳 선정	-인근 농지 개발압력 커 값 오를 수도 -투자수요 적은 초기 사업지 유리
교통여건 개선	-경부선전철（화성 병점∼충남 천안）ㆍ중앙선전철（청량리∼덕소）개통 -106개 고속도로및 국도착공 및 개통	-교통여건 좋아져 인근 농지값 상승기대 -착공 앞둔 곳 유리
신도시 및 택지지구 보상금	-토공，화성 청계ㆍ동지，대전 서남부 등 15곳 3조1000억원 보상 예정 -주공，김포 마송ㆍ양곡，파주 등 3조∼4조원 보상 예정	-보상 후 대토 및 개발효과 기대로 인근지역 농지 투자수요 유입
거래 규제	-수도권 토지거래허가구역기간 올 11월까지 연장 -토지거래허가구역 허가대상 면적 축소 （농지는 1000㎡→500㎡） -외지인，허가구역 내 농지매입 자격강화 （전세대원 현지거주→6개월 이상 거주）	-토지거래허가구역내 투자 현지인 유리，외지인 불리 -허가구역 아닌 경기도 가평ㆍ이천ㆍ여주ㆍ양평ㆍ연천군 및 지방（충청권 제외）에 투자수요 몰릴 가능성

농지법 시행령 개정안 해설

  진흥지역내 허용 시설 확대ㆍ축사설치시 전용 규제 완화

농지법 시행령 및 시행규칙 개정안이 지난 1월17일 국무회의를 통과해 1월22일부터 시행된다.

이에 따르면 농업인 출자액이 총출자액의 1/4인 농업회사법인도 농지소유가 가능해지는 등 등 요건이 완화된다.

또 농지조성비를 농지보전부담금으로 개편, 전용되는 농지의 공시지가를 기준으로 부과한다. 그러나 기준변경에 따라 부담이 과도하게 증가하지 않도록 단위당 금액(㎡당 공시지가의 30%)이 5만원 이상인 경우 5만원으로 부과한다. 개정된 내용을 요약했다.

자발적 휴경사유 늘려 처분의무 면제
농지보전부담금 '공시지가 30%' 내야
시도지사 진흥지역 해제 권한 강화도

▲농지소유요건 완화

지금까지는 농업회사법인이 농지를 소유할 수 있는 요건으로 대표이사가 농업인이고 업무집행권을 갖는 자의 1/2이상이 농업인이며 농업인의 출자액이 총출자액의 1/2이상인 경우로 제한해왔다.

그러나 오는 22일부터는 대표이사가 농업인이고 업무집행권을 갖는 자의 1/2이상이 농업인이며 농업인의 출자액이 총출자액의 1/4이상인 경우로 개선한다.

비농업인의 출자제한을 완화를 통해 자본과 기술을 갖춘 대규모 농업경영체의 농업참여를 활성화하며 이를 통해 농업경영의 규모를 확대하고 전문화함으로써 새로운 부가가치 창출 및 농지유동화로 고령·영세농가의 이·탈농을 지원하고 농지가격의 급격한 하락을 완화하겠다는 것이 완화사유다.

▲농지처분 명령제도 완화

농지처분통지를 받은 농지소유자가 당해 농지를 성실하게 경작하거나 한국농촌공사 등과 매도위탁계약을 체결한 경우에는 3년간 처분명령을 유예할 수 있다.

이와 함께 지금까지는 자연재해·징집·생산조정 등 부득이한 사유로 소유농지를 휴경하는 경우에는 처분의무를 면제해왔다.

그러나 농산물 소비감소, 개방 확대 등에 대응해 생산을 강제하지 않도록 처분의무가 면제되는 자발적 휴경사유를 확대했다. 즉, 지력증진 및 토양개량·보전을 위해 필요한 기간 동안 휴경하는 경우, 연작으로 피해가 예상되는 작목의 경작·재배 전후에 피해예방을 위해 필요한 기간 동안 휴경하는 경우를 추가했다.

▲농업보호구역 행위제한 조정

농지법 개정으로 농업보호구역의 토지이용행위 제한방식이 제한행위 열거방식에서 허용행위 열거방식으로 변경됐다.

또 시행령을 개정해 농업보호구역의 행위제한 수준을‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의한 관리지역행위제한 및 농업진흥구역의 행위제한 수준으로 조정해 농업인의 소득증대에 필요한 시설로서 주말농원사업(3천㎡미만), 관광농원사업(2ha 미만)의 시설 설치를 허용했다.

이와 함께 농업인의 생활여건 개선에 필요한 시설로서 단독주택(1000㎡미만), 수퍼마켓·의원·탁구장·동사무소·마을공회당 등 제1종 근린생활시설, 기원·서점·체력단련장·사무소·사진관·게임방 등 제2종 근린생활시설의 설치를 확대했다.

▲농지조성비 개편

오는 22일부터 현행 농지조성비를 농지보전부담금으로 개편해 그 부과기준을 조성원가에서 공시지가를 기준으로 변경했다.

농지보전부담금(전용농지의 개별공시지가×30%×전용면적)은 향후 농지조성사업과 영농규모화 지원, 농지은행사업 등 농업구조개선 재원으로 활용할 계획이다.

또 단위(㎡)당 금액을 전용하는 농지에 대한 개별공시지가의 30%로 부과하게 됨에 따라 지가가 높은 지역의 부담이 과도하게 증가하지 않도록 부과금액이 5만원을 초과하는 경우 5만원을 부과하도록 상한제도 도입했다.

▲농지취득자격증명 발급기간 단축

농업경영이 목적인 경우에는 현지조사 등을 감안해 농지취득자격증명 발급신청기간이 4일 이내이다. 그러나 전용허가를 받은 농지, 주말·체험농장농지 등 농지취득 시 농업경영계획서를 작성하지 않고 농지취득자격증명을 신청한 때에는 2일이내로 개선했다.

▲농업진흥구역 행위제한 완화

농업진흥구역 안에서 농산물가공·유통 및 농업인 공동이용시설의 설치가 확대된다. 미곡종합처리장과 산지유통시설 등의 규모를 현행 1ha에서 3ha로 확대하고,

농업생산자단체가 설치·운영하는 0.3ha미만의 농산물 판매시설을 허용한다.

또 마을공동농산어촌체험시설 및 국가·지방자치단체·농업생산자단체가 설치하는 목욕탕, 운동시설, 구판장 설치도 허용된다.

▲축사설치 시 농지전용규제 완화

오는 22부터 축사설치 관련 농지전용규제가 대폭 완화된다.

즉 현행 법규에는 농업진흥지역 밖에서 농지전용신고 시 면적을 양돈·양계 3ha, 기타 1ha로 제한하고 있다. 또 농업진흥지역 내에 축사설치 시 1ha초과분에 대해 농지보전부담금 50%를 부과토록 하고 있다.

그러나 앞으로 농업진흥지역 밖에서는 축종 구분 없이 3ha까지 신고전용을 허용한다. 또 농업진흥지역 안에서 3ha까지 축사설치 시 농지보전부담금을 면제하고 3ha를 초과하는 부분만 50%를 부과한다.

▲농업진흥지역 지정·관리제도 보완

시·도지사가 여건변화로 인해 농업진흥지역을 해제할 수 있는 권한을 완화했다. 즉 농업진흥지역 해제규모를 기존 1ha에서 2ha로 확대하고 1ha미만인 경우 시·도지사 직권으로 해제가 가능토록 했다.