효서로 유동인구 대부분 지역주민 ‘장점’ |
현대 2단지 아파트 입구 중심 성장 주거인구밀도 높아
인근 이마트 등 대규모 할인매장 입점 … 상권 경쟁 치열
한정된 공간에 풍부한 주거인구로 임대매물은 드물어
계양구 작전·서운동 근린 상권은 화전사거리에서 작전2차 현대아파트 단지상가에 이르는 효서로의 일부구간에 일자형을 중심으로 주변 골목길까지 형성되어 있다. 오래된 근린상권이지만 역세권상권이나 지역중심상권들과 비교하면 규모는 협소하다.
북측 주거지역에는 광명아파트, 현대2차아파트가 자리 잡고 있고 남쪽으로 준공업지역이면서도 공장보다는 다세대주택이 밀집해 있다. 서쪽에는 뉴서울아파트, 신진아파트, 풍림, 동보아파트가 위치하고 있다.
1천746세대에 이르는 현대2단지아파트 입구를 중심으로 성장해 온 작전·서운동 상권은 주거인구밀도가 매우 높고 2차선 효서로를 이용하는 유동인구의 대부분이 지역 주민인 점이 장점이다.
반면 계산신도시 중심상업지역과 인접하고 상권 북쪽인 현대2단지 후문에는 이마트가 입점해 있고 동보아파트 인근에는 하나로마트와 같은 대규모 할인매장이 들어서 고객의 분산이 심해 고객의 충성도가 떨어지고 주변상권과의 치열한 경쟁이 불가피하다.
하지만 작전·서운동 상권은 주변 상권으로 이탈되는 고객을 감안하더라도 현재 형성된 상권을 유지할 수 있는 고객층이 충분하다, 다만 앞으로 더 성장하기에는 지리적, 공간적 제약요인이 많아 근린상권으로써 만족해야하는 점이 한계다.
상권 중심에 위치한 작전·서운동 주민센터를 기점으로 도보로 이용 가능한 300m반경의 상권분석을 해보면 4천여 가구가 밀집해서 살고 있으며 지역 주민의 특성은 지역권내로 출퇴근하는 생활권보다는 장거리 출퇴근자가 많다.
연령별 인구 구성으로는 40대가 가장 많으며 다음으로 30대 비율이 높다. 또한 60%의 인구가 아파트에 거주한다. 직업별로는 기능직 종사자가 30%를 차지하고 있다.
6차선 장제로와 접하고 풍림아파트와 신진, 뉴서울 아파트와 마주보는 화전사거리 모퉁이에는 유민한방병원과 브랜드 대형매장이 입점하고 있고 맞은편 성신프라자 1층의 경우 핸드폰매장이 선점하고 그 외 음식점, 미용실, 분식 및 치킨점이 자리하고 2, 3층의 경우는 다양한 병·의원, 학원들이 입점하여 있다.
유민 한방병원을 지나 현대2단지 입구까지는 주로 다양한 메뉴의 일반음식점, 미용실, 휴대폰가게, 분식점 등 각종 소매업과 생활서비스업이 많이 입점해 있으며 부동산 중개사무소도 많이 입점해 있다.
작전·서운동 상권의 경우 임대시세는 크게 변화가 없으나 한정된 공간에 풍부한 주거인구로 인해 임대매물이 귀한 실정이며 시세 또한 위치별로 천차만별이다.
상권입구 최고의 자리인 화전사거리 성신프라자의 1층의 경우 3.3㎡기준 15만~ 25만 원선, 유동인구가 많은 골목길과 연결된 점포는 12만~15만 원선에 거래되지만 일반적으로 왕복 2차선 효서로 접해 있는 1층 점포의 경우는 40㎡기준 보증금 2천만 월 임대료 80만~120만 원선에 임대시세가 형성되어 있다.
효서로를 벗어난 골목길의 경우에는 33㎡기준 보증금 1천만 원 월임대료 50만~70만 원선이면 가능하고 2, 3층의 경우도 보증금 1천만 원 월임대료 40만~60만 원선으로 시세가 형성되어 있다.
100여개 이상의 소형점포로 형성되어 있는 현대2단지 단지상가 또한 위치별 시세차이가 많이 나며 입구에 근접한 점포의 경우 33㎡기준 보증금 3천만 월임대료 120만~150만 원선이며 단지 정문과 멀어지거나 단지상가 내부에 동선에 따라 월 임대료가 50만~80만 원선까지 다양하지만 임대매물 또한 많지 않은 편이다.
매매시세도 위치별 차이가 심하며 3.3㎡기준 1천500만~3천500만 원선에서 매물이 나오고 있다.
작전·서운동 근린상권의 입점 시에는 풍부한 주거고객을 믿고 무작정의 입점보다는 거주민의 생활 특성과 고객을 끌어들일 수 있는 업종 선택, 고객의 충성도를 높일 수 있는 영업 전략이 우선되어야만 실패를 줄일 수 있을 것으로 보인다.
김장도 전문위원 금호공인 ☎ 552-6363