① 김포시-시가화예정용지 1221만평 지정…그린벨트도 해제돼 관심
용인, 고양, 파주, 남양주 등과 함께 수도권 최대 주택 공급처 중의 하나로 꼽히는 경기도 김포시가 인구 72만명의 중견 도시로 거듭날 전망이다.
부족한 교통망을 확충하기 위한 전철도 도입된다.
김포시는 이 같은 내용을 담은 ‘2020년 도시기본계획’을 작성, 현재 경기도의 최종 심의를 받고 있다.
이 계획은 경기도의 승인만으로 확정된다. ‘2016년 기본계획’을 일부 변경하는 것으로 건교부의 별도 심의는 받지 않는다.
김포시 도시계획과 김영대씨는 “2020년 도시기본계획이 빠르면 8월께 결정날 것”이라고 말했다.
시가화예정용지 신규 지정은 11곳 426만7045평
‘2020년 김포 도시기본계획’에 따르면 고촌면 전호리 등 총 16곳 1221만평이 시가화 예정용지로 지정될 계획이다.
시가화 예정용지란 녹지지역 등을 주거지역 등으로 개발하기에 앞서 도시기본계획상에 개발 예정지로 지정하는 것이다.
계획에 따르면 시가화 예정용지로 새로 지정될 곳은 ▶고촌면 태리 일대 8만4700평 ▶고촌면 신곡리 일대 3만3275평 ▶고촌면 풍곡리 일대 3만3275평 ▶고촌면 향산리 일대 33만26평 ▶사우동 일대 3만7812평 ▶감정동 일대 4만3257평 ▶걸포동 일대 41만7146평 ▶대곶면 율생리 일대 234만7389평 ▶통진읍 서암리 일대 77만9841평 ▶통진읍 옹정리 일대 4만4770평 ▶월곶면 고양리 일대 11만5554평 등이다.
또 ‘2016년 기본계획’보다 시가화 예정용지 지정면적이 늘어나는 곳은 ▶고촌면 전호리 일대 57만4747평(기존 39만1061평) ▶양촌면 학운리 일대 142만7794평(기존 108만3853평) ▶운양동 일대 487만6278평(기존 458만3157평) ▶통진읍 고정리 일대 104만3318평(기존 104만3025평) 등이다.
그린벨트구역 15만1250평 해제 계획도
김포시에 따르면 고촌면 태리ㆍ신곡리ㆍ풍곡리 일대 15만1250평은 주거용지로 개발하기 위해 그린벨트구역을 해제, 시가화 예정용지로 지정하려는 것이다.
또 고촌면 향산리 33만26평은 산업단지 개발을 위해 개발 예정용지 지정을 추진하고 있다. 사우동 일대 3만7812평은 제1종 지구단위계획을 통해 주거단지 등으로 개발될 예정이다.
감정동 4만3257평은 낙후된 기존 마을을 재정비하기 위해 이번에 시가화 예정용지 지정을 준비 중이다. 걸포동 일대 41만7146평은 김포 경량전철 역세권과 연계해 종합운동장, 주거ㆍ업무 단지로 개발된다.
대곶면 율생리 일대 234만7389평은 김포신도시와 연계된 산업ㆍ주거ㆍ유통 단지로 조성된다. 통진읍 서암리 일대 77만9841평은 이 지역 부도심 기능을 수행할 주거ㆍ상업 용지로, 옹정리 일대 4만4770평은 팬택단지와 함께 묶어 첨단 산업단지로 개발된다.
월곶면 고양리 일대 11만5554평은 상마 지방산업단지와 연계된 첨단 산업단지로 거듭난다.
대대적인 교통망 확충 계획도 반영돼 관심
또 김포시는 고촌면 전호리 일대 57만4747평은 경인운하 김포터미널로, 양촌면 학운리 일대 142만7794평은 첨단지식산업단지로 개발하기 위해 이번에 시가화 예정용지를 확대하기로 했다.
운양동 일대 487만6278평은 김포신도시 면적 확대에 따라 이번에 지정면적이 29만3121평 가량 늘어날 것으로 보인다. 통진읍 고정리 일대 104만3318평은 남북 물류 거점 및 산업유통단지 부지로 계획돼 있다.
‘2020년 김포 도시기본계획’에는 교통망 확충계획도 담겨 있다. 계획에 따르면 김포시는 동서 4축, 남북 6축, 순환 1축의 교통체계를 갖추게 된다.
동서 4축은 김포고속화도로, 국도 48호선, R&D단지~서울간도로, 김포∼관산간 지방도 356호선 등이 상호 연계된다. 남북 6축은 김포~개성간, 국지도 84ㆍ56호선, 제2외곽순환도로, 국지도 98호선, 구양~인천공항간 도로, 제1외관순환도로 등으로 짜여진다.
또 해강안도로를 연장해 순환 1축을 이룰 계획이다. 김포시는 해강안 일주도로인 국지도 78호선 연장되면 도심 통행량이 완화되고, 해안지역과의 연계체계를 강화할 수 있을 것으로 기대하고 있다.
교통망 확충 계획에는 전철 계획도 반영돼 있다. 전철 계획은 노설별로 김포신도시~서울 개화동 간 경량전철, 수도권 내부순환전철, 대곡역~김포공항간 전철, 인천~강화선를 포함해 모두 4개 노선이다.
그린벨트 해제지역 등은 투자가치 높아
김포시는 이런 계획을 주요 내용으로 하는 ‘2020년 도시기본계획’을 작성, 3월 경기도에 제출했다.
현지 부동산업계에 따르면 경기도 인구배분계획에 따라 애초 수립했던 계획인구(72만명)가 심의 과정에서 60만명 수준으로 축소될 가능성도 있다. 현재 수도권 30여개 지자체가 수립을 완료했거나 수립 중인 ‘2020∼2025 도시기본계획’ 상의 경기도 인구는 총 2000만명에 달하는 것으로 전문가들은 보고 있다.
하지만 경기도에서는 이를 과도한 것으로 보고 계획인구를 1500만명 수준으로 조정한다는 방침이다. 이에 따라 김포시가 ‘2020년 도시기본계획’을 통해 경기도에 제출한 계획인구가 줄어들 수도 있는 것.
시 도시계획과 관계자는 “큰 틀은 변화가 없을 것”으로 내다봤다.
다산서비스 이종창 대표는 “고촌면 태리 등 그린벨트 해제가 예상되는 곳은 투자가치가 높다”고 말했다.
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② 인천시,그린벨트 해제예정-인천 계양ㆍ남동구 땅 돈될까
인천시가 도시기본계획의 일부 내용을 변경하는 절차를 밟고 있다. 2009년 세계도시엑스포 개최 등 급증하는 개발 수요에 대처하기 위해서다.
핵심내용은 주거용지 등 개발 가능지의 면적을 크게 늘이겠다는 것이다. 인천시는 이를 위해 ‘2020년 도시기본계획’을 통해 확정했던 기존 시가화 예정용지를 대폭 확대할 방침이다.
또 시는 최근 폭증하는 유통ㆍ물류단지 수요를 충족하기 위해 백석동 일대 그린벨트지역을 일부 해제할 예정이다. 인천시는 또 지역별 특화 발전을 위해 전 지역을 3도심 5부도심 체계로 나눠 계획적인 개발을 유도하기로 했다.
시는 이 같은 내용의 ‘2020년 인천도시기본계획 변경안’을 작성하고 주민 의견 수렴 절차를 거쳐 6월 중으로 건교부에 최종 승인을 요청하기로 했다고 최근 밝혔다. 이 변경안은 지난해 6월 건교부로부터 승인받은 ‘2020년 인천 도시기본계획’의 일부 내용을 보완한 것이다.
이에 따라 전문가들은 변경안에 새로 시가화 예정용지로 반영된 개발 예정지 주변지역이 신규 투자처로 떠오를 것으로 본다. 시가화 예정용지란 녹지지역 등을 주거용지로 개발하기에 앞서 도시기본계획상에 개발 예정지로 미리 지정하는 것을 말한다.
토지컨설팅업체인 다산서비스 이종창 대표는 “그린벨트 해제가 예상되는 계양구 백석동 일대 등을 노려볼 만하다”고 말했다.
수요 급증으로 개발 가능지 크게 늘어
‘2020년 인천 도시기본계획 변경안’에 따라 시가화 예정용지 지정이 새로 추진되거나 확대되는 곳은 검단산업단지 확장 등 8개 지역이다.
이에 따라 인천시 신규 개발지(시가화 예정용지)는 기존 1154만9129평에서 1226만712평으로 71만1583만평이 늘어나게 된다.
이 중에서 신규 시가화 예정용지로 지정되는 곳은 ▶계양구 백석동 일대 7만7510평 ▶계양구 방축동 일대 3만4820만평 ▶남동구 도림동 일대 14만7200평 등 26만평에 달한다.
인천시는 현재 그린벨트로 묶여 있는 이곳을 주거ㆍ물류ㆍ유통 단지 등으로 개발하기 위해 시가화 예정용지 지정을 추진하고 있다. 시에 따르면 계양구 백석동 일대 7만7510평은 인천국제공항과 연계한 유통물류 단지로 조성하기 위해 이번 변경안에 신규 시가화 예정용지로 반영했다.
또 계양구 방축동 일대 3만4820만평 주거ㆍ문화ㆍ복지ㆍ여가 용지로 개발될 예정이다. 남동구 도림동 일대 14만7200평은 공공주택ㆍ유통물류 단지로 조성될 계획이다.
이번에 신규 시가화 예정용지 지정이 추진되는 계양구 백석ㆍ방축동, 남동구 도림동 일대는 그동안 그린벨트로 묶여 있었던 만큼 주변에 비해 땅값이 많이 오르지 않은 곳으로 평가된다.
계양구 밝은공인 관계자는 “그린벨트 내 임야는 평당 60만∼80만원 선으로 주변에 비해 60% 가량 저렴한 편”이라며 “아직 어디가 해제될지 몰라 투자문의는 뜸하다”고 말했다.
신도시, 택지지구 면적도 대폭 늘어나
‘2020년 인천 도시기본계획 변경안’에 따라 시가화 예정용지 면적이 확대되는 곳은 인천 경제자유구역 송도지구, 검단산업단지, 서구 가정ㆍ경서지구, 남동구 서창2지구 등이다.
경제자유구역 송도지구에선 개발계획 변경으로 인해 상업용지가 지구 남단에서 28만평 가량 늘어나게 된다. 검단산업단지는 검단신도시 개발에 따른 공장 이전 수요를 충족하기 위해 개발면적이 기존 100만평에서 60만평 가량을 확대한다.
또 인천시는 최근 수도권 광역도시계획 확정에 따라 시에 추가로 배정된 임대주택 공급량을 맞추기 위해 기존에 지정한 택지지구의 면적을 늘이기로 했다.
시가 수립 중인 ‘2020년 인천 도시기본계획 변경안’에 따르면 시가화 예정용지 확대를 통해 면적이 확대되는 택지지구는 서구 가정ㆍ경서 택지지구, 남동구 서창2지구 등이다.
이곳에서는 시가화 예정용지의 면적이 기존 360만121평에서 385만평으로 확대될 예정이다. 전문가들은 시가화 예정용지가 확대되는 곳은 신규로 지정되는 지역에 비해 투자가치가 떨어질 것으로 보고 있다.
JMK플래닝 진명기 대표는 “확대지역은 이미 개발 바람을 타고 땅값이 오른 곳이 많다”며 신중한 투자를 당부했다.
인천시는 또 ▶남동구 동암역 남광장 ▶간석역-십정녹지지구 일대를 지구단위계획구역으로 지정, 체계적인 역세권 개발을 유도한다는 방침이다.
시는 이와 함께 향후 비도시지역의 관광기반 확충을 위한 제2종지구단위계획 물량을 추가로 확보하기 위해 강화도 선원면 창리와 길상면 초지리 일대 51만5000평을 개발예정지로 지정할 계획이다.
신안산선-수인선 연결 철도 추진
이번 변경안에는 부족한 교통망 확충을 위한 계획도 담겨져 있다. 변경안에 따르면 우선 인천에서 KTX 광명역으로 연결되는 철도 노선 신설이 추진된다.
이를 실현하기 위한 방안으로 인천시는 서울 여의도-경기 광명역-경기 안산을 잇는 ‘신안산선’과 수인선 월곶역 사이에 경전철을 설치하는 방법 등을 검토하고 있다.
시는 이를 다시 인천국제공항 용유역(제2공항철도 노선)으로 연결한다는 구상이다. 전문가들은 이 노선이 완공되면 인천 도심에서 광명역까지 30∼40분 이내에 도착해 KTX를 이용할 수 있다고 본다.
이번 변경안에는 또 송도지구 개발계획 변경에 따른 수도권 제2외곽 순환고속도로 일부 노선 조정과 간선도로망 일부 노선을 조정하는 내용을 담고 있다.
12월 건교부 최종 승인 예정
인천시는 이번 변경안에 대해 주민공람 등 의견 수렴절차를 끝낸 뒤 7월 중 시의회 의견청취에 들어간다는 계획이다. 이어 시는 도시계획위원회 자문을 거쳐 늦어도 8월까지는 건교부에 승인을 신청한다는 방침이다.
인천시 도시계획과 관계자는 “관계부처협의, 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 올해 12월 말까지는 최종 승인이 떨어질 것”으로 기대했다.
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③ - 하남시-하남 덕풍·신장동 핵심개발지 뜰까
도시 전체 면적의 약 98%가 개발제한구역(그린벨트)인 경기도 하남시. 하남시는 시 대부분의 면적이 개발제한구역이어서 사실 마땅히 개발할 만한 땅이 없는 곳이다.
그러다보니 하남시가 지난해 5월 경기도에 승인 요청한 ‘하남 2020년 도시기본계획안’에도 그다지 눈에 띄는 개발 계획이 없다. 아파트 단지 등으로 개발할 수 있는 시가화예정용지도 2곳 21만여 평이 전부다.
그나마 21만여 평 중 4만~5만평은 개발제한구역이어서 하남시의 구상대로 모두 시가화예정용지로 지정될 수 있을지 불투명한 상태다. 다만 하남시 측은 “현재 경기도의 심의가 막바지에 이르렀고 시가 제출한 도시기본계획안도 크게 바뀌지 않았다”고 밝혔다.
친환경 청정도시 개발하남시는 입지여건과 풍부한 자연녹지 등 자연환경을 고려해 향후 시를 친환경 청정도시로 탈바꿈시킬 계획이다. 이와 더불어 지식기반산업을 육성해 자족기능을 강화하고, 문화·역사·관광을 연계해 여가·문화·휴식의 거점도시로 변화시킬 예정이다.
하남시는 이 같은 내용의 ‘하남 2020년 도시기본계획안’을 지난해 5월 최종 확정하고 경기도에 승인을 요청했다. 하남시 도시계획과 오세인 계장은 “경기도의 심의가 마무리 단계에 와 있다”며 “현재 막바지 조율 중”이라고 전했다.
하남 2020년 도시기본계획은 덕풍동 일대 4만여 평과 신장동 일대 17만여 평 등 2곳 21만여 평을 시가화예정용지로 지정해 물류·공동주택단지로 건설한다는 내용을 담고 있다.
시가화예정용지란 녹지지역 등을 주거지역 등으로 개발하기에 앞서 도시기본계획상에 개발 예정지로 지정하는 것이다. 하남시는 경기도에서 이를 승인하면 이곳에 물류단지와 공동주택단지를 건설할 방침이다.
하남시는 또 2개 노선의 철도와 6개의 크고 작은 도로를 건설하고, 개발제한구역으로 묶여 있는 취락지구 등 1800여 평을 개발제한구역에서 해제해 차별화된 주거지로 조성한다는 내용이 담겨 있다.
도시기본계획안에 담긴 개발제한구역 우선 해제 지역은 시 전역에 고루 산재해 있다.
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교통망 확충도
하남시는 이와 함께 지난해 반환된 천현동 일대의 미군부대(캠프콜번) 8만6000여 평을 교육·문화·여가공간으로 활용할 계획이다. 이를 위해 이곳에 청소년수련시설 등을 지을 예정이다.
교통망도 확충된다. 하남시는 우선 성남과 하남을 잇는 서울외곽순환선과 광주∼도농간 수도권외부순환선 등 2개 노선의 철도를 건설할 계획이다.
또 하남시를 경유하는 서울∼춘천 고속도로와 제2경부고속도로, 감북∼초이 도로, 망월∼덕풍 순환간선도로, 미사∼신풍 보조간선도로, 국도 43호선 우회도로 등 모두 6개의 도로를 새로 놓을 예정이다.<노선도 참고>
이를 통해 물류·공동주택단지 건설에 따른 도시 공간 구조 변화에 대응하고, 향후 크게 늘어날 시 인구 증가에 대비한다는 게 하남시의 계획이다. 하남시는 현재 13만명 수준인 시 인구를 2020년에는 25만명까지 끌어올릴 방침이다.
지난해 하남시의 이 같은 도시 개발 계획이 알려지면서 시가화예정용지 주변의 땅값이나 집값이 크게 올랐다. 신장동 그린공인 김진숙 사장은 “지난해 하반기부터 올해 초까지 신장·덕풍동 일대에 투자자들이 몰리면서 땅값과 지분(재개발)값이 이미 크게 올랐다”고 전했다.
신장동 땅값 두 배 이상 올라
시가화예정용지로 지정해 공동주택단지 건설을 추진하고 있는 신장동 일대의 땅값은 지난해 초 개발제한구역이 평당 50만~60만원 수준이었으나 지금은 평당 150만원을 호가한다.
개발제한구역으로 묶이지 않은 대지·잡종지 등은 같은 기간 평당 300만~400만원가량 올라 현재 평당 600만~700만원에 시세가 형성돼 있다.
낡은 단독·다세대 주택이 밀집해 있는 덕풍동 일대도 마찬가지다. 현재 이곳의 지분(재개발)값은 다세대주택이 평당 2000만~2500만원, 단독주택이 평당 1000만~1200만원 선이다. 지난해 초까지만 해도 다세대주택은 평당 1500만~1700만원, 단독주택은 평당 800만~900만원 선이었다. 덕풍동 신원공인 관계자는 “지난해 하반기에는 거래도 활발했으나 지금은 대출 규제 등으로 거래가 끊겼다. 하지만 호가는 떨어지지 않고 있다”고 말했다.
섣부른 투자 경계해야
전문가들은 하남시의 2020년 도시기본계획안만 믿고 섣불리 투자에 나서는 것을 삼가야 한다고 조언한다.
그린공인 김 사장은 “도시기본계획안이 경기도에서 최종 승인되고 시가화예정용지나 그린벨트 해제 지역이 정확히 확인된 뒤에 투자하는 게 바람직하다”며 “그 전에 섣불리 투자에 나섰다가는 개발제한구역이 많은 하남시의 특성상 투자금이 상당 기간 묶일 수 있다”고 조언했다.
하남시는 현재 자연녹지 지역과 개발제한구역, 개발제한구역에서 해제된 1종 주거지(64곳)에 한해 토지거래허가구역으로 지정돼 있다. 따라서 이들 지역에서 30평 이상의 땅을 거래할 때는 토지거래계약허가서를 작성하고 토지이용계획서 등을 시에 제출해 허가를 받아야 한다.
허가를 받지 않은 계약은 법적 효력이 없고, 2년 이하 징역이나 토지가격의 30% 가량을 벌금으로 내야 한다. 또 당초 허가 목적대로 토지를 이용하지 않을 경우 이행강제금 등을 물어야 한다. 개발제한구역 내 땅은 특히 하남시에 거주(주소지 기준)해야만 매입할 수 있다.
④ 문산등서 330만평 시가화예정용지 지정-파주 투자,북쪽을 노려볼까
남북교류의 관문 격인 파주시가 중장기 개발의 청사진에 해당하는 ‘도시기본계획’을 다시 짜는 절차를 밟고 있다. 대규모 택지지구, 산업단지 계획으로 급증하는 개발 용지 수요에 대처하고, 체계적인 개발을 유도하기 위해서다.
핵심내용은 교하·탄현·금촌 등 남부지역에 치우진 개발 축을 문산·장단 등 북부지역까지 끌어올리겠다는 것이다. 파주시는 이를 통해 지역 균형발전을 꾀하고, 남북교류 거점도시로서의 면모를 갖춘다는 방침이다.
시는 이를 위해 북부지역인 문산읍 선유ㆍ내포리 일대 330만여평을 새로 시가화 예정용지(개발 예정지)로 지정했다. 대신 개발이 집중된 교하·탄현·금촌 등 남부지역은 개발 확대보다는 관리 방안에 더 중점을 두기로 했다.
파주시는 이런 내용을 담은 ‘2025년 파주 도시기본계획안’을 수립해 현재 건교부의 최종 심의를 받고 있다.
이에 따라 전문가들은 그동안 남부에 편중됐던 파주 개발의 중심축이 북부로 옮아가면서 부동산 투자환경도 크게 변할 것으로 보고 있다. 다산서비스 이종창 대표는 “상대적으로 개발에서 소외됐던 문산 등이 새로운 투자 유망지역으로 떠오를 것”으로 기대했다.
북부지역에 신도시 등 개발계획 잡혀
북부지역인 문산읍에는 대규모 택지지구, 산업단지 등이 조성될 예정이다.
파주시는 이를 위해 이번 도시기본계획에서 ▶문산읍 선유리 일대 182만평 ▶문산읍 내포리 일대 30만평 ▶문산면 일대 121만평 등을 시가화 예정용지로 지정했다.
시 기본계획에 따르면 문산읍 일대 182만평은 2025년까지 인구 10만명 규모의 ‘남북교류 배후 신도시’로 개발될 예정이다. 시는 건교부의 승인이 떨어지는 대로 택지개발을 위해 토지이용계획 등 세부 추진계획을 확정하기로 했다.
이곳은 그동안 교통여건이 열악해 파주시 다른 지역에 비해 낙후됐던 게 사실이다. 하지만 2008년 경의선 복선전철(용산~문산)이 완공되면 서울 길이 훨씬 빨라져 개발에 가속도가 붙을 전망이다.
향후 남북 경협이 진전되면 최대 수혜를 입을 곳으로 꼽히면서 땅값도 크게 뛴 상태다. 하지만 이 지역은 대부분 토지거래허가구역으로 묶여 외지인 투자가 제한돼 거래는 뜸한 편이다.
현재 문산 ‘남북교류 배후 신도시’ 예정지 주변 땅값은 근린생활시설을 지을 수 있는 도로변 임야를 기준으로 평당 80만~100만원을 호가한다.
문산읍 내포리 일대 30만평은 LG전자 등 LG계열 4개 업체의 산업단지로 조성될 예정이다. 이 곳은 파주LG필립스LCD단지 인근에 위치한 곳으로 산업단지가 완공되면 LG필립스단지와 함께 대규모 LCD클러스터를 형성하게 된다.
첨단 산업 클러스터도 조성돼
문산읍 일대 121만평에는 개성공단의 배후 지원을 담당할 남북교류협력단지가 들어설 예정이다.
파주시는 이곳을 산업물류 유통단지, 남북협력 업무단지, 남북기술교류단지 등으로 세분화해 계획하고 있다. 시는 7월말 건교부의 최종심의가 끝나는대로 산업단지 개발을 위한 실시설계 등에 착수, 빠르면 2011년부터 조성 공사에 들어갈 방침이다.
다만 파주시 관계자가 22일 "최근 열린 도시계획위원회에서 산림이 양호한 곳은 예정지에서 제외한다는 방침이 논의됐다"고 밝혀 최종 단계에서 산업단지 면적은 계획(121만평)보다 줄어들 가능성이 크다.
현지 부동산 업계에선 2005년부터 주민공청회 등을 통해 개발 소문이 나돌면서 주변 땅값이 크게 올랐다고 본다. 대로변 임야는 지난해 초에 비해 10∼20% 가량 오른 70만∼100만원을 호가한다.
한편 파주시는 남부지역에서는 신규 개발을 억제하기 위해 이번 도시기본계획에서는 이미 사업이 결정된 파주신도시 예정지만을 개발 예정용지로 반영했다.
기본계획 확정전 투자는 신중해야
남북 교류에 대비해 파주 북부지역에는 그물형태의 도로망도 갖춰질 예정이다.
광역 교통망으로는 서울∼문산간 고속도로, 국도 1호선(통일로) 우회도로, 제2외곽순환도로, 김포∼관산 등이 신설될 예정이다. 또 경의선 복선화, 일산선 전철 연장 등을 통한 대중교통 체계를 갖춰진다.
파주시 도시계획과 관계자는 “2025년 파주시 도시기본계획은 7월말께 최종 확정될 예정”이라고 말했다.
전문가들은 기본계획 확정 전 파주지역 땅 투자에는 신중을 기해야 한다고 조언한다. 공청회 자료 등을 통해 드러난 개발계획만 믿고 섣불리 투자했다가는 낭패를 볼 수 있다는 것.
투자한 땅이 개발 축에서 벗어날 경우 땅의 가치가 떨어질 가능성이 있어서다. JMK플랜닝 진명기 사장은 “향후 파주의 개발 축과 방향이 크게 바뀌는 만큼 이를 감안한 투자에 나서는게 좋다”고 조언했다.
⑤ 고양시, 시가화예정용지 늘려-개발계획 몰릴 덕양구 땅 잡아볼까
미국 시사주간 뉴스위크지는 지난해 7월 경기도 고양시를 ‘세계에서 가장 빠르게 성장하는 역동적인 10대 도시’로 선정했다.
뉴스위크는 “서울과 인접한 지리적 이점을 살린 쾌적한 주거환경, 편리한 교통망, 그리고 세계적인 규모의 킨텍스(한국국제전시장) 개장과 테마파크인 한류우드 조성, IT산업의 육성 등 외형적 성장이 타 지방자치단체보다 월등히 높은 점”을 선정 배경으로 꼽았다.
이런 고양시가 이제 명실상부한 수도권 서북부지역의 중심도시로 성장할 채비를 갖춰나가고 있다.
고양시의 중장기 발전 계획을 담은 ‘2020 고양 도시기본계획’에는 이곳을 수도권 서북부 권역의 거점 대도시로 자리매김하려는 시의 의지가 고스란히 담겨 있는 것이다.
도시기본계획 ‘변경안’을 보면 신규 투자처가 보인다?
고양시는 지난해 9월 ‘2020년 고양 도시기본계획’을 확정, 발표했다. 하지만 도시 확장과 자족 도시 및 지역 균형 발전을 위한 기본 계획의 변경 필요성이 대두하면서 올해 초부터 본격적인 변경안 수립에 나서 6월 14일 ‘도시기본계획 변경안’을 경기도에 승인 신청했다.
고양시 도시계획과 관계자는 “경기도와 정부가 협의 등을 거쳐 올 연말께는 변경안이 최종 확정될 것 같다”고 말했다.
지난해 마련된 2020년 도시기본계획은 이미 많은 사람들에게 알려져 개발 가능 지역 부동산 값은 꽤 오른 상태다. 따라서 최근 시가 수립한 변경안에 담긴 개발 내용을 꼼꼼하게 파악한 뒤 투자 전략을 세우는 것도 방법이라고 전문가들은 조언한다.
이르면 올해 말 최종 확정될 것으로 예상되는 도시기본계획 변경안에는 기존 기본계획에는 담겨있지 않던 새로운 개발예정지 등 신규 투자처가 적지 않기 때문이다.
도시기본계획 변경안, 뭘 담았나
고양시가 2020년 도시기본계획의 변경에 나선 것은 수도권 광역도시계획의 확정, 도시 및 주거환경정비계획의 승인, 도시재정비촉진을 위한 특별법의 뉴타운 지구지정, 자족도시 실현을 위한 브로멕스 프로젝트 추진, 기타 개발사업의 확정 등으로 급증하는 개발 수요에 대처하기 위해서다.
변경안의 핵심내용은 산업단지 및 주거용지 등 개발 가능지의 면적을 크게 늘리겠다는 것이다. 고양시는 이를 위해 ‘2020년 도시기본계획’을 통해 확정했던 기존 시가화 예정용지를 대폭 확대하기로 했다.
시가화 예정용지 변경은 장항동 지식기반정보단지와 덕은동 미디어밸리 사업와 주변지의 확장과 군부대 사격장 이전을 통한 지역민원 해소 및 지역정비를 위한 탄현 도시개발사업지구의 확대 등을 내용으로 담고 있다.
장항 지식기반정보단지와 덕은 미디어밸리의 확장은 고양시의 자족성 제고를 위한 브로멕스(Broadcasting and Multimedia Complex) 프로젝트를 추진하기 위한 것이다.
이 프로젝트는 장항동 킨텍스 지원단지와 삼송.덕은.현천동 일대를 중심으로 2012년까지 시내 5개 권역 약 377만㎡(114만평) 부지에 민간자본을 유치해 첨단 방송영상산업단지를 조성하는 사업이다.
이로써 시가화예정용지는 당초 1207만㎡(366만평)에서 19만6000여㎡(59만6000평)가 증가한 1402만㎡(425만6000평)로 확대됐다.
시가화 예정용지란 녹지지역 등을 주거용지 등으로 개발하기에 앞서 도시기본계획상에 개발 예정지로 지정하는 것을 말한다.
예정용지가 확정되면 2015년 고양시 인구는 당초 104만인에서 7만명 늘어난 111만인으로, 2020년 인구는 106만명에서 8만명이 늘어난 114만명에 달할 전망이다.
덕은동 등 신규 시가화예정지 주변지역에 관심
이에 따라 전문가들은 도시기본계획 변경안에 새로 시가화 예정용지로 반영된 개발 예정지 주변지역이 신규 부동산 투자처로 떠오를 것으로 보고 있다.
특히 신규로 추가되는 브로멕스 사업지를 비롯한 인근 부지의 부동산 값이 개발 호재를 안고 상승할 여력이 크다는 게 현지 부동산 중개업계의 설명이다.
고양시 덕은동 G공인 관계자는 “돔스튜디오 및 대규모 R&D센터가 들어서는 삼송동 ‘브로멕스 힐사이드’와 영화촬영 세트장과 관련 시설물들이 조성되는 덕은동 ‘브로멕스 밸리’ 주변 지역에는 아직까지 투자 손때가 묻지 않은 곳이 적지 않다”고 귀띔했다.
미디어 밸리로 개발될 고양시 덕양구 덕은동 일대는 서울 상암동과 가깝지만 대부분 그린벨트로 묶여 있어 땅값이 별다른 움직임을 보이지 않았다.
상암동 DMC(디지털미디어시티)와의 연계 개발 가능성도 큰 덕은동 그린벨트 내 임야의 경우 현재 평당 50만원 선에 거래가 가능한 곳도 적지 않다는 게 현지 부동산 중개업소 관계자들의 설명이다.
하지만 이번 도시기본계획 변경안에서 시가화 예정용지로 확대된 킨텍스 인근의 장항동 일대 농지는 이미 킨텍스와 한류우드 개발 바람을 타고 땅값이 크게 오른 상태다. 도로변에 있는 농지는 현재 평당 100만~150원을 훨씬 웃돈다.
도로와 접하지 않는 농지도 평당 70만~90만원이 넘는다. 올해 초보다 10~15% 가량 오른 것이다.
장항동 바이일산공인 김만수 사장은 “토지거래 허가 구역으로 묶여 있어 거래가 쉽지 않은 데다 자유로를 따라 장항동 북쪽에 위치한 구산동과 송포동 일대에 명품신도시가 들어선다는 시대감에 매물 부족 속에서 호가 오름세가 이어지고 있다”고 말했다.
뉴타운ㆍ재개발시장,침체 늪에서 벗어나지 못해
고양시는 또 지역별 특화 발전을 위해 전 지역을 1도심 1부도심 2지역 중심 2지구 중심체계로 나눠 계획적인 개발을 유도하기로 했다.
특히 시는 지역 균형 발전을 위해 구도심 지역을 뉴타운사업과 주거환경정비사업으로 재정비할 방침이다.
고양시가 우선적으로 개발할 구도심 3곳은 덕양구 원당ㆍ주교ㆍ성사동 일대 130만㎡(29만평)과 덕양구 능곡ㆍ토당동 일대 116만㎡(35만평), 일산서구 일산동 일대 107만㎡(23만평) 등이다.
이들 지역은 노후 주택과 상업 시설이 밀집해 있는 구시가지로 구도심 113만평 가운데 77%를 차지하고 있다. 올해 12월 말까지 지구 지정을 위한 수요 조사와 대상자 선정 작업에 필요한 예산을 확보하고 오는 2009년부터 뉴타운 정비사업에 본격적으로 나설 계획이다.
특히 이들 지역 중 뉴타운 사업지구에 포함된 원당지구(주교ㆍ성사동 일대, 17만8000여㎡)와 일산지구(일산동 일대, 21만여㎡), 능곡지구(토당ㆍ행신동 일대, 25만9000여㎡)는 뉴타운 사업 방식과 일정에 따라 개발이 진행될 예정이다.
고양 뉴타운 지역 부동산시장은 개발 재료에도 불구하고 쥐 죽은 듯 조용하다. 시장의 무관심 속에 집값이 오르기는커녕 오히려 떨어지는 곳이 속출하고 있다. 지난 해 뉴타운 발표 직전 ‘손바뀜’이 활발히 이뤄진 뒤 거래가 거의 끊겼다.
2004년 닻을 올린 서울시 뉴타운이 수년간 부동산 시장을 뜨겁게 달궜던 것과는 전혀 딴판이다. 시장이 워낙 침체돼 매수세가 한풀 꺾인 데다 경기도가 뉴타운 지역들을 토지거래허가구역ㆍ건축허가제한구역으로 묶었기 때문이다.
고양시 성사동과 주교동 일대에 조성될 원당뉴타운의 경우 지난해 하반기 지분 값이 평당 1300만원까지 뛰어올랐다. 하지만 지난해 11월 이 일대가 토지거래허가구역으로 묶인 이후 매수세가 꺾이면서 지분값도 내림세로 돌아서 현재는 평당 1000만~1200만원 선까지 떨어졌다.
하지만 현지 중개업소들은 앞으로 4~5년간 단독주택ㆍ빌라 등에 거주할 수 있는 실수요자라면 충분히 투자이익을 기대할 만하다고 주장한다.
성사동 베트스공인 서정식 사장은 “고양지역에 조성될 재개발 지역내 빌라 지분값이 평당 900만원 선에서도 잡을 수 있는데, 각종 개발 호재를 안고 있는 지역 특성을 감안하면 투자 가치는 충분하다”고 말했다.
고양시 시가화예정용지 최종 변경안과 개발 계획 |
구분 |
위치 |
당초면적 (평) |
변경면적 (평) |
개발 방향 |
①지식기반정보 단지 |
일산동구 장항동 일대 |
29만1000 |
32만 |
브로맥스(방송영상산업단지) 프로젝트 확대 추진 |
②미디어밸리 |
덕양구 덕은동 |
12만4000 |
26만 |
미디어 밸리 개발 |
③탄현 도시 개발지구 |
일산서구 탄현동 |
1만6000 (새로 지정) |
주상복합단지 등 건립 |
④설문지방 산업단지 |
고양시 일산 동구 설문동 |
2만(새로 지정) |
미디어밸리 개발에 따른 대체지 (공업지역) |
고양시 뉴타운·재개발 계획 |
구분 |
위치 |
개발 면적(평) |
개발 방향 |
⑤뉴타운 사업지구 |
-원당지구 (덕양구 원당·주교·성사동 일대) -능곡지구 (덕양구 능곡·토당동 일대) -일산지구 (일산서구 일산동 일대) |
-원당지구:29만 -능곡지구:35만 -일산지구:23만평 |
재정비촉진지구로 지정, 사업 추진 |
⑥도시 및 주거환경 정비지구 |
벽제·관산지구(벽제동 일대) |
4만5900 |