6기 스터디 강의 3주차 <임대차 보호법> - 朝心

[朝心]

임대차 보호법

1. 주임법

1) 대항력

1> 대항요건(주택의 인도(점유) +주민등록 전입 +유효한 계약)을 갖춘 자가 그 익일 오 전 0시부터 제 3자에 대하여 생기는 효력

(인도(점유)일과 전입일이 다를 경우에는 나중의 일자 - 실무에서는 인도일을 알기 어 렵기 때문에 전입일 다음날로 대항력 유무 판단, 후에 이해관계인의 다툼이 있으면 이삿짐센터, 한전, 관리사무소 등에 확인하는 방법을 사용하여 인도일을 추정한다.)

2> 매매나 경매 등에 의하여 소유자가 달라진 경우에도 신소유자(낙찰자)에 대하여 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리(주임법 제 8조 1항)

3> 대항력 있는 임차인이 법원에서 배당금을 전액 배당받지 못할 경우 그 미배당 보증금 은 낙찰자가 인수하여야 한다. 그리고 임차인이 배당요구를 하였다 하더라도 배당금이 전액 변제되지 않는 한 대항력있는 임차인은 매각으로 임차권이 소멸되지 아니 한다.

(선순위 임차인이 있으면 취등록세가 인수분 만큼 싸게 먹힌다.)

4> 경매에서는 말소기준권리자보다 앞서 대항요건을 갖추어야 대항력을 취득한다.

5> 토지와 건물에 대한 등기부 상 최초담보물권의 설정일이 다른 경우는 건물등기부만을 기준으로 한다.(건물 준공이 나중이므로)

6> 대항요건을 갖춘 임차인에 앞선 저당권이 있었으나 변제 등으로 매각 이전에 말소된 경우나 매각 이후 대금 납부 전에 대위 변제로 저당권이 소멸하면 임차인은 매수인에 게 대항할 수 있고 근저당 설정 후 임차금의 증액이 있는 경우에는 그 증액부분은 저 당권자(낙찰자)에게 주장할 수 없다.(가등기도 마찬가지)

*차순위 저당권자가 경매 신청시 선순위 저당권자의 실제채권 유무를 반드시 확인해야 한다.

2) 최우선 변제

<최우선 변제를 받을 수 있는 소액 보증금의 범위>

90.02.19.~95.10.18. 특.광지역 2000/700

기타지역 1500/500

95.10.19~01.09.14. 특.광지역 3000/1200

기타지역 2000/800

01.09.15~ 수도권 4000/1600

광역시(인천광역시 제외) 3500/1400

기타지역(광역시의 군 지역 포함) 3000/1200

1> 임차인이 1인만 존재하거나 여러명 존재하는 경우에도 <<소액보증금 중 일정액>>의 합산액이 낙찰가액의 1/2을 한도로 안분하여 지급한다.

(경매 집행비용 공제 후)

2> 최우선 변제금액의 기준일은 임차인의 전입일이 아니라 건물 등기부상 최초의 담보물 권설정일이다.(가압류 설정일은 아님)

광역시의 경우 최초담보권설정일(저당, 근저당, 담보가등기, 소멸하는 전세권)이 광역 시 승격일 이전인 경우는 최우선변제금은 기타지역을 기준하여 판단하여야 한다.

*광역시 승격일 대구-81.07.01.

울산-97.07.15.

3> 소액임차인이 되기 위한 조건

a) 경매개시결정등기 전에 대항요건(계약, 전입, 입주)을 갖추고 있어야 한다.

b) 계약은 유효한 것이어야 하고 유상계약이어야 한다.

c) 대항 요건을 계속 유지해야 한다.

d) 확정일자는 소액임차인이 되는데 필요한 요건은 아니지만 확실하게 인정받을 수 있 다.

4> 담보물권과 소액임차인의 전입일

a) 담보물권이 존재하는 경우

담보물권설정일 당시 주임법 기준으로 금액 정해서 담보물권보다 우선 배당

b) 담보물권이 2개 이상 존재

각각의 담보물권설정일 당시 주임법 기준 각각의 담보물권보다 우선 배당

c) 담보물권이 없는 경우

임차인의 전입일이 경매개시기입등기 전이라면 해당 소액보증금 중 일정액을 배당

5> 임차인이 소유자/채무자와 특수관계일 경우

가장 임차인으로 추정하고 일단 배당에서 제외한 다음 위 임차인으로 하여금 배당이의 또는 배당이의 소 등의 방법으로 정당한 임차인임을 소명케 하여 그 결과에 따라 배당 여부를 가린다.

6> 임차인이 채무자인 경우

채권자의 신청에 의한 가압류 등이 없는 한 채무자인 임차인에게 배당한다.

7> 소액임차인이 확정일자가 있는 경우

임차인에게 유리한 쪽으로 배당,

소액임차인으로 일단 배당, 보증금 잔액에 대해서는 확정일자 순위(전입일의 익일과 확정일자 중 늦은 날)에 따라 배당한다.

8> 배당 순위

경매비용-->비용상환청구권-->최우선 변제권이 있는 임금 채권, 소액보증금

9> 배당요구 종기일(첫 매각기일 전까지)

이 날까지 배당요구를 하지 않으면 배당금이 남아 돌아도 배당받지 못한다.

또 배당이의나 배당이의의 소도 제기할 수 없다.

3) 우선변제(확정일자)

1> 확정일자인을 받는 방법

전세권은 집주인의 동의있어야 하지만 화정일자는 집주인의 동의가 없어도 동사무소, 관할 등기소에서 계약서 원본에 받을 수 있다.

2> 확정일자인의 효력 발생 요건

대항 요건(계약+입주(점유)+전입 신고)+대항요건 유지(전입과 실거주)+계약서 원본 보관[분실 시 집주인 계약서 복사하거나, 집주인도 분실하고 없으면 주인과 협의해서 새로 계약서를 작성하여 확정일자 받았던 곳에 가서 확정일자 대장에 근거하여 그 사실 관계를 확인받아 증명하면 된다.(판례)]

3> 확정일자인의 효력 발생일

전입 신고일자, 실제 점유 일자 중 제일 늦은 날짜에 1일을 가산한 날과 확정일자를 받 은 날짜 중 그 중 늦은 날

이해관계인이 반대 입증을 하여 이의를 제기할 경우 위 원칙대로 효력일을 산정한다.

4> 등기된 일부 전세권은 건물의 환가 대금에서만 순위 배당되지만 확정일자부 임차권은 매각대금 전체(건믈+대지)에서 순위 배당 받는다.(단, 토지와 건물의 소유자가 동일해 야 한다.)

5> 대항력과 확정일자 모두 갖춘 임차인이 권리신고는 물론 배당요구 신청도 했을 경우 보 증금 중 배당받지 못한 잔액에 대해서는 낙찰자가 인수하지만 계약 잔여 기간은 인수하 지 않는다. 왜냐하면 배당요구 신청을 기존 임대차계약의 해지 의사로 보기 때문이다.

6> 경매개시결정기입등기 후 전입. 입주 등을 위한 임차인

일단 배당에서 제외하고 배당이의 또는 배당이의의 소 등의 방법으로 진실한 임차인으 로 인정이 된 경우에 한하여 배당한다.

단, 낙찰대금이 충분한 때에는 배당이의 등의 방법에 의한 임차인의 소명 절차를 거치 지 아니하고 배당하여 주는 것이 실무다.(진실한 임차인)

7> 대항력과 우선변제권을 겸비한 임차인은 어느 것이나 선택적으로 행사할 수 있다.

배당요구했으나 보증금 모두를 변제받지 못했을 때는 계약기간이 만료하였더라도 낙찰 자에게 대항하여 잔액 변제 시까지 명도를 거부할 수 있다.(명도 거부, 동시이행항변권. 적극적 보증금 반환 청구권은 X )

8> 경매된 주택이 다시 경매된 경우 대항력과 우선변제권

새로운 낙찰자에게 대항력만 행사할 수 있을 뿐 우선변제권은 소멸되어 행사할 수 없 다. 이럴 새로운 경락자와 임대차계약을 체결하여 임대차를 갱신하여 우선변제권을 취 득하도록 한다.

9> 건물의 일부에 설정된 전세권이 소멸되는 경우(ex : 2층 전세권, 1층의 임차인의 경우)

배당요구를 하였는데도 만족을 못하였다면 대항력이 소멸하지 않는다.

# 주민등록

1> 주민등록의 전입일자

1994.07.01. 전날까지 주민등록 이전시 변동일 칸에 기재된 날짜 기준

1994.07.01. 이후에 주민등록의 이전시 전입일 칸에 기재된 날짜 기준

장부 기재와 전송의 불일치로 생김, 요즘은 전입신고만 하지만 그때는 전출, 전입(통장 에게 확인 도장 찍어서 동사무소 제출) 모두 했다.

2> 세대별 주민등록 열람

경매 정보지 출력, 관할 동사무소에 제출하면 모든 세대주의 전입일 열람이 가능함.

(세대원까지는 열람이 안됨.)

4) 임차인의 대항력 발생 유무 사례

1> 원룸 등 다가구주택은 실제 호수가 있다 하더라도 지번만 기재되어도 유효한 주민등록 전입이 된다. 건물 내에서 종전에 임차하고 있던 부분에서 다른 부분으로 옮기면서 그 옮긴 부분으로 다시 전입신고를 하였어도 이를 달리 볼 것은 아니다.

(대판98.01.23,97다47828)

(*다세대-호수 기재해야 유효.) #다가구: 쉽게, 전체의 주인이 같다.(구분등기X)

/다세대 : 각각 주인이 다르다.(구분등기O)

2> 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 일시 퇴거한 경우 - 임대차의 제 3자에 대 한 대항력 상실하지 아니한다.

3> 임차인 모르게 제 3자에 의하여 주민등록이 이전된 경우

임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우, 대항력은 그대로 유지

[대판 2000.9.29, 2000다37012]

4> 실제 지번이 산 xx번지이나 “산”자를 표기하지 않은 경우

대항요건으로서 유효하지 않다.

5> 신축 중인 연립주택에 지번만 전입신고하고 준공 후 건축물관리대장이 작성되자 동호 수를 기재하여 주소 정정신고를 했더라도 대항요건으로서 유효하지 않다.

(제 3자가 인식할 수 없을 것이므로)

6> 다가구주택으로 건축허가를 받아 건축, 나중에 구분건물로의 구분등기 경료, 소관청이 집합건축물관리대장을 작성하지 않았을 시 일부나 전부 임차하여 전입신고하는 경우,

지번만 기재하는 것으로 충분, 임대차의 공시방법으로 유효하다.

7> 전입신고는 올바르게 했으나, 아파트 명칭과 동 및 호수를 기재하지 않고 확정일자를

받은 경우

확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으 로서 진정하게 작성된 이상 확정일자 유효.

8> 법인이 임차한 건물에 법인의 직원이 전입한 경우 보호 여부

우선변제권 주장할 수 없다.

9> 채권 회수 목적인 주택임대차의 효력

전입+거주, 거래 내역이 없으면 소액임차인으로 보호할 수 없다.

10> 간접점유를 통한 임차인의 대항력 발생 요건

간접점유자는 대항요건이 적법치 않고 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택 에 실제로 거주하는 직접 점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 제 3자에 대하여 적법하게 대항력 취득

11> 임대차 아파트 전차인의 대항력 발생 시기

갑; 임대 아파트 회사

을; 임차인이자 임대인

병: 전차인

을이 갑으로부터 분양, 소유권이전등기 후 근저당권 설정 시

병은 을 명의의 소유권이전등기가 경료되는 즉시 임차권의 대항력 취득한다.

12> 전소유자가 임차인인 경우 대항력 발생 시기

갑이 처와 거주, 을에게 매도, 임차 계속 거주, 임차인을 갑의 처로 하여 계약 체결, 소유권이전등기, 제 3자 소유권이 아닌 임차권 매개의 점유, 인식이 어려웠으므로 소 유권이전등기 익일부터 임차인으로서 대항력 취득(소유권이전등기와 동시에 근저당 설 정 시 근저당이 선순위)

13> 경매된 부동산에 거주하던 임차인이 낙찰자와 임대차계약을 체결한 경우 대항력 발생 시기

임대차계약 체결한 후 낙찰대금 납부한 경우 낙찰인이 낙찰대금 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력 취득(낙찰인의 소유권 취득 이전부터 낙찰인과 종전 임차인 사이의 임대차관계를 공시하는 기능을 수행하고 있었으므로)

14> 채무자가 동생 소유의 아파트에 임차하여 살면서 근저당권을 설정하고 대출을 받을 때 채권자에게 자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성하여준 경우 대항력을 주장하여도 취득할 수 없다.

15> 세대합가

갑이 세들어 살다가 갑의 아버지 을이 다시 이사를 오면 세대합가가 되는데 이때 먼 저 전입한 갑의 전입 일자는 삭제가 되고 합가한 일자(을의 전입 일자)를 기준으로 전입 일자가 다시 잡히게 된다. 그러나 법적인 대항력은 갑이 처음 입주했던 일자를 기준으로 발생한다.

그래서 주민등록등본상 세대합가라는 말이 나오면 반드시 주민등록초본은 확인하여 세대원 중에서 가장 먼저 전입했었던 날짜를 기준으로 권리분석을 해야 한다.

5) 가장 임차인 문제

1> 소액임차인이 최우선변제권을 주장하여 배당요구 및 권리신고를 하여도 배당에서 제외 되는 경우

*소액 임차인이 소유자와 친인척인 경우

(호적등본 등의 서류로 확인)

*과거에 동일 주소지에 동거한 사실이 있는 경우

(주민등록 초본으로 확인)

*임대차계약 시 소유자와의 계약이 아닌 경우

(소유자가 남편이고 처가 계약한 경우에는 대부분 계약의 유효함을 인정한다.)

2> 대부분 저당권을 설정한 금융기관에서는 그 건물에 선순위 임차권이 있는지 여부를 확인하고 대출하므로 매수인이 저당권자인 금융기관에서 이를 확인하는 것도 좋다.

3> 명도소송 중이라면 임차인에게 보증금을 지급한 근거 자료를 제출하게 해달라고 법원 에게 밝혀 달라고 요청한다. 또한 임대차계약서 작성자라고 주장하는 자를 낙찰자가 명도소송에서 증인으로 신청하여 위 임대차계약서 당시의 작성 경위와 대금지급 여부 를 추궁한다면 의외로 쉽게 가장 임차인 여부를 확인할 수 있다.

4> 위장전입자 여부 확인

소유자 또는 채무자의 친인척 또는 인과관계가 있는 자를 전입하도록 하여 항고. 재항 고를 남발하여 이사 비용 등을 요구할 목적으로 허위 임대차를 주장하는 경우가 대부 분이므로 사실 거주 여부와 친인척 관계를 철저히 조사한 후 응찰하여야 한다.

가장 임차인일 의심이 있는 경우는 관리사무실이나 이웃 반장집 등에 물어보고 임차 인 또는 소유자의 친인척인지를 조사한다. 현장에 나가 직접 부딪히다 보면 의외의 정보를 얻는 경우가 많이 있다.

4) 특수한 임대차 (소유자 또는 채무자와의 특수관계 임차인)

1> 부부 : 소유자의 배우자는 임대차가 인정되지 않는다.

그래서 부부가 가장 이혼을 하여 배우자를 임차인으로 하여 권리신고를 하거나 동일 세대에서 공동으로 생활하다가 소유자만 전출하여 잔여 가족 명의로 임대차계약서를 작성하여 권리신고를 하고 임대차를 주장하는 경우

이때는 채권자 등(최초의 근저당 또는 가등기, 가압류, 가처분권자...)의 설정 날짜와 원인 날짜를 확인하여 임대차 사실유무를 확인하여야 한다.

채권자는 유찰이 되지 않고 빨리 낙찰이 되어야 채권회수를 빨리 그리고 많이 할 수 있기 때문에 협조적이다.

2> 부모와 미성년 자녀 간에는 임대차관계를 인정하지 않는다.

그러나 기타 형제간, 부자간, 기타 친인척 등일 경우에는 실체적 진실에 따라 판단 한다.

임대차관계를 주장하는 사람들이 자금 거래 내용 등을 입증해야 한다.

3> 경매 부동산의 소유자가 아닌 채무자가 임차인인 경우

임대차가 진실로 존재하면 인정한다.

4> 경매 부동산의 전 소유자가 임차인인 경우 그 전입일은 매수인 명의로 소유권이전등 기가 경료된 날로 본다. (대출과 동시에 집을 살 경우 임차인은 담보권자보다 후순 위가 된다.)

5> 경매 부동산의 소유자와 전입신고/입주 후 거주하다가 이혼하여 임대차계약을 체결 한 배우자의 전입일은 위장이혼이 아닌 한 이혼한 날이다.

6> 나대지 상에 근저당권이 설정된 후 건물 신축 시 소액 임차인의 최우선 변제

나대지 상에 저당권 설정 후 건물이 신축된 경우에는 대지의 환가 대금에서 우선변제를 받을 수 없다.

7> 다가구용 단독주택의 대지 및 건물에 관한 근저당권자가 대지, 건물 모두에 대하 여 경매를 신청하였다가 건물에 대한 경매 신청만을 취하함으로써 이를 제외한 대지 부분이 낙찰되었다. 이런 경우에는 소액보증금을 대지의 환가 대금에서 우선변제 받 을 수 있다.

5) 주택임차인의 배당 기준

주임법의 적용을 받으려면 주거용 건물에 거주하는 자라야 한다.

1> 주거용 건물에 해당하는 지 여부

건물이 실제로 사용되어지는 용도에 따라 판단,

겸용(주거, 비주거) 주택의 경우 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 이용 상황, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려하여 종합적으로 판단하여야 한다.

2> 주임법이 적용되는 주거용 건물이 되기 위한 기준

a) 임대차 계약 체결 당시를 기준으로 판단, 계약 당시에는 주거용 건물 부분이 존재 하지 않았는데 임차인이 그 후 전부 또는 일부를 주거용으로 임의로 개조 사용한 경우는 인정되지 않는다.

b) 주거용으로 사용하는 면적이 절반에 미치지 못하더라도 그 사용하는 면적이 상당함 에 이르면 인정하는 사례의 판례도 있다.

c) 임차한 공간에서 가족과 함께 일상 생활을 영위하며 임차인에게 있어서 유일한 주 거 공간이어야 한다.

d) 임대차 계약의 목적이 계약 당시 주거용이어야 하는데 계약서상으로 판단한다.

# 판례

a) 다방에 방이 있는 경우 - 인정x (주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되 는 경우 o)

b) 인쇄소 또는 슈퍼마켓 안에 있는 방

가족들과 함께 입주, 상당한 면적, 유일한 주거 공간이라면 인정ㅇ

2. 상임법

1) 효력 발생 요건

건물 인도+사업자등록=그 다음날부터

2) 환가대금의 1/3의 범위내에서 최우선 변제

3) 상임법 적용 대상

1> 일정액 이하

광역시(군지역 제외) - 1억5천만원 이하

기타지역(광역시 군지역 포함) - 1억4천만원 이하

* (월 차임액 x 100) +보증금 = 환산보증금 ---> 최우선 변제 기준 금액

2> 경매개시등기일 이전에 사업자등록 +건물의 인도

3> 등기부 상 최초기준등기(저당, 압류, 담.가)가 2002.11.1. 이후에 설정되어야

4) 최우선변제권의 보호범위 및 액수

광역시(군지역 제외) - 3000만원 / 900만원

기타지역(광역시 군지역 포함) - 2500만원 / 750만원

5) 계약갱신청구권

임대인은 임차인이 계약 만료기간 전 6월~1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대 하여 정당한 사유없이 거절하지 못하며 임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함하여 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수있다.

*대항력있는 임차인이 배당요구를 하지 않거나 전액 배당되지 않으면 잔여 임대차 기 간을 최장 5년간 보장해줘야 한다.(최초의 계약일로부터)

[朝心]

이제껏 강의한 내용을 올립니다. 우리 카페의 고수님들은 잘못된 내용이나 추가적인 내용이 있으면 주저없이 댓글 달아 주시고 초보분들은 이해가 잘 안되는 부분을 질문하여 주시면 제가 공부하거나 타 고수들에게 물어보고 답을 해드리겠습니다. 절대 기분 나빠하지 않을 것이며 공부의 기회로 삼겠습니다.

[도희아범]

조심님 재미있는 강의로 많은 공부하고있는데..내용정리까지..혹 업무에 지장은 없으신지..ㅎㅎ..늘 감사하고 남은기간 더 좋은 강의 기대할께요..

[잭키]

조심님~소화안되믄 가창 바로 달려감돠~ㅎㅎㅎ

[도희아범]

나두 데불고 가라..ㅋㅋ

[빼로]

잭키님 저도 가창갈때 동행^^ㅎㅎ

[잭키]

난...........님들으 보호자가 아니얌~~~ㅎㅎㅎ;;

[[몬난이]]

형님....지두..낑가 주이소~

[잭키]

몬난이님...남자였어유??ㅎㅎㅎ