제1장 내집마련 디딤돌 대출 개요
1. 정책모기지의 통합
3) 용어의 정의
* 접수일
- (주택도시보증공사 비대면 채널 신청시) 대출절차 혁신시스템 (이하 '기금 e든든'이라 함)을 통해 신청한 경우에는
대출신청인이 기금e든든 시스템에서 접수를 완료한 날
- (그 외) 은행창구 또는 공사 홈페이지를 통해 신청한 경우에는 주택도시보증공사(HUG)가 '기금e든든'으로 대출신청
정보를 수신한 날 (2영업일 이내에 한하여 객관적 서류 확인을 통해 예외 처리 가능)
* 승인일
- (기금e든든' 또는 은행창구 신청 시) 대출심사가 완료되어 대출실행만을 남겨두게 된 날
- (금융공사 사전심사) 정식심사는 사전심사가 완료되어 공사가 채권기관에 확약통지서 발송이 가능한 날, 약식심사는
공사가 사전심사 후 기금수탁은행이 양수대상자산 선정 통지서를 수신한 날
* 실행일 : 대출금을 고객에게 지급하는 날
* 다자녀가구 : 신청인의 만19세미만의 자녀가 3인 이상(세대분리 된 자년 포함)인 가구
* 2자녀가구 : 신청인의 만19세미만의 자녀가 2인(세대분리 된 자년 포함)인 가구
* 1자녀가구 : 신청인의 만19세미만의 자녀가 1인(세대분리 된 자년 포함)인 가구
* 다문화가구 : 신청인의 배우자가가 외국인이거나 귀화로 국적취득자 또는 신청인이 귀화로 국적취득자인 가구
* 장애인가구 : 직계존비속인 세대원 중 1인 이상이 장애인증명서 또는 국가유공자 확인원 발급대상인 가구
* 신혼가구
- 혼인관계증명서 상 혼인신고일이 접수일로부터 7녀이내인 신혼가구
- 결혼예정인 경우 청첩장 또는 예식장 계약서 상 결혼예정일이 접수일로부터 3개월 이내인 신혼가구
- LH 신혼희망타운 분양계약자 중 만6세이하 자녀를 둔 혼인가구
* 생애최초 주택구입자 : 세대주 및 세대원이 최초로 주택을 구입하는 자 (2018.9.13일이전 분양권 및 입주권을 보유했으나
주택을 구입한 이력이 없을 경우 포함)
- 생애최초는 1) 무주택 검증 결과에서 본건 담보주택 외 주택을 소유하고 있거나 소유했던 이력이 없고
2) '기금대출 잉ㅅㅇ현황' 확인 결과 기금대출 (최초주택구입, 중도금 대출)을 이용한 이력이 없는 경우에 인정
* 한부모가구 : 한부모가족증명서를 발급받거나 부자 또는 모자가구로서 신청인이 만6세이하 미취학 아동과 6개월이상
합가되어 있는 가구
* 신규 분양주택가구 : 준공 전 분양아파트 또는 준공 후 분양전환 임대아파트를 최초 분양계약 체결한 가구
제2장 채무자요건
1. 항목별 요건
항 목 | 요 건 | 기 준 |
자금 용도 | * 구입용도 - 담보주택에 대한 소유권 이전등기 접수일로부터 3개월 이내 대출신청한 경우 - 다만, 최초대출의 호당 대출한도 산정 시에 차감된 임대차가 있는 경우 임대차계약 만료 시까지 임대보증금 반환을 위한 추가대출 신청가능 ( 추가대출은 호당 대출한도 내에서 임대보증금 반환금액을 초과할 수 없음) * 구입용도 이외대출은 취급불가 - 매도인과 매수인의 관계가 형제인 경우 계약금, 중도금 등 실질적 대금지급내역을 입증하지 않으면 취급불가 - 상속, 증여, 재산분할로 주택을 취득한 경우 상속, 증여 등기일로부터 3개월 이내 일지라도 취급 불가 - 메수인과 매도인의 관계가 붑, 직계존비속, 배우자의 직계 존비속인 경우 취급블가 | 접 수 일 |
대출 대상자 | * 민법상 성년인 세대주로서 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택으로 단독세대주를 포함하되 만30세 미만 단독세대주 제외 - 다만, 만30세 이상 미혼 단독세대주 대출조건으로 디딤돌대출을 이용중인 차주가 신혼가구 자격으로 신규 주택에 대한 대출을 신청하는 경우 기존 담보주택은 무주택 검증대상에서 제외 * 대출신청인과 배우자의 합산 총소득이 연간 6천만원 (생애최초 구입자, 신혼가구, 다자녀가구, 2자녀가구는 연간 7천만원 이하) * 대출대상자 및 금리는 최근 1개년 소득으로 판정 | 접 수 일 별도지침에 따름 |
주택 및 소 유 자 | * 대출신청인 소유 또는 배우자(결혼예정자 포함) 공동소유인 경우 (결혼예정자는 접수일로부터 3개월 이내 혼인예정임을 입증하는 경우에 한함) * 공동소유인 경우 일방을 채무자로 하고 공동소유 배우자는 담보제공자로 운용 * 공부상 주택 | 접 수 일 |
국 적 | * 대한민국 국민 - 외국인, 시민권자, 영주권자, 재외국민, 국외이주신고자는 제외 | 접 수 일 |
신용 정보 | * 신청인이 아래의 경우 취급불가 - 연체, 대위변제, 대지급, 부도 관련인 정보 - 금융질서문란정보, 공공기록정보, 특수기록정보 - 신용회복지원등록정보 * 부부에 대하여 회수되지않은 채권이 있어 내규로 대출을 제한하는 경우 * 금융공사가 산전심사하는 경우 금융공사의 구상권, 미수채권 등이 회수되지 아니한 경우 취급불가 | |
신용 평가 | * NICE 평가점수 350점 이상인 경우만 가능 |
2. 세대주 및 주택보유수 관련 유의사항
* 세대주란 주민등본에 배우자, 직계존속(배우자의 직계존속) 또는 직계비속인 세대원으로 이루어진 세대의
세대주 및 다음에 해당하는 자
- 세대주의 배우자
- 세대원으로 등록된 자 중에서 대출접수일 현재 3개월 이내에 결혼으로 세대주로 예정된 자
- 민법상 미성년인 형제 자매중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 대출접수일 현재 부양기간(합가일 기준)이
계속해서 6개월 이상인 만30세 미만 단독세대주
- 직계존속중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 있는 경우로 대출접수일 현재 등본상 부양기간(합가일 기준)이
6개월 이상인 만30세 미만 미혼 세대주
* 무주택검증을 통한 대출 대상자 확인 (점수일 기준)
- 무주택검증 : 국토교통부 전산 조회 실시하여 본건 담보주택 (분양권, 입주권 포함)이 없음을 확인
- (기금대출 이용현황) : 세대주및 세대원 일부라도 (세대분리된 배우자 및 자녀, 결혼예정 배우자, 배우자의 지계존속과
동거세대를 구성하는 경우 배우자의 지계존속 포함) 기금대출을 이용중인 경우 대출불가
1) 본건 주택에 대한 국민주택건설자금인 경우 이용가능
2) 전세대출의 경우 대출실행일까지 상환하는 경우 이용가능
3) 만 30세 이상 미혼단독세대주 대출조건으로 디딤돌대출을 이용중인 자가 신혼가구 자격으로 디딤돌대출을 신청하는
경우 이용가능 (기존주택 처분조건부)
- 다른 목적물로 주택담보대출을 이용중이면 대출 불가
- (공사 주택신용보증 이용현황) 공사가 사전심사하는 경우 채무자 또는 배우자가 동일 물건지로 공사 전세보증을
이용중이면 이용불가 , 다만 대출실행일까지 전세자금 보증을 해지하는 경우 이용가능
* 유주택자로 판명되더라도 아래의 사유에 해당하면 무주택세대주로 간주
[ 무주택으로 보는 경우] 1. 상속으로 인하여 취득한 주택의 공유지분을 처분한 경우 2. 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권 제외)에 있는 주택으로 다음의 하나에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 지역으로 이주한 경우 (1) 사용승인 20년 이상 경과된 단독주택 (2) 85m2 이하의 단독주택 (3) 소유자의 '가족관계의 등록에 관한 법률" 에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 주택 3. 개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 분양 완료하거나 채권자로부터 부적격자로 통보받은 날로부터 3월 이내에 이를 처분한 경우 4. 개인사업자가 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하여 소유하거나 정부시책으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 소유하고 있는 경우 5. 20m2 이하의 주택을 소유하고 있는 경우 다만, 2호 또는 2세대 이상을 소유한 자는 제외 6. 만60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함)이 주택을 소유하고 있는 경우 7. 공부상 주택으로 등록되었으나 폐가, 멸실 주택이 아닌 용도로 사용하고 있는 경우 실제 사용용도로 공부를 정리한 경우 8. 무허가건물을 소유한 경우 |
3. 심사 시에 제출받을 서류
용 도 | 서 류 종 류 | 사본가능 | 유효기간 | |
본인확인 | 주민증, 면허증, 여권 중 1 (사전심사의 경우 공동인증서로 본인확인 시 징구생략) | O | - | |
국적확인 | 등본 (사전심사 시 행정정보공동이용 사전동의서 제출 시 징구생략) | O | 1개월 | |
국내거소신고증 또는 국내거소신고사실증명 (배우자가 재외국민 또는 외국 국적동포인 경우) | O | |||
외국인등록증 또는 외국인등록사실증명 (배우자가 외국인인 경우) | O | |||
가족관계증명서 (미혼이거나 배우자가 별도세대인 경우) | O | |||
청첩장 또는 예식장계약서 ( 결혼예정자 취급 시) | ||||
소득증명 | 근로 | 소득금액증명원 또는 ISA 가입용 소득확인증명서 | O | 1개월 |
원천징수영수증 (원천징수부 등) | O | |||
회사가 날인한 급여명세표, 임금대장, 갑근세원천징수확인서 등 | O | |||
사업 | 소득금액증명원 또는 ISA 가입용 소득확인증명서 | O | ||
사업소득 원천징수영수증 | O | |||
세무사가 확인한 전년도 과세표준확정신고 및 자진납부계산서 | O | |||
연금 | 연금수급권자확인서 등 기타 연금수령을 확인할 수 있는 지급기관 증명서 | O | ||
- 연금수령액이 표기되지 않는 경우 연금수령통장 | O | |||
기타 | 소득금액증명원 | O | ||
소득추정 | 국민 연금 | 연금산정용 가입내역확인서 | O | 1개월 |
건강 보험 | 건강보험료 납부내역서 (사전동의서 제출 시 징구생략) | O | ||
건강보험자격득실확인서 (지역세대주만 가능, 사전동의서 제출 시 징구 생략) | O | |||
재직 및 사업영위 사실확인 | 건강보험자격득실확인서 (사전동의서 제출 시 징구생략) | O | 1개월 | |
재직증명서 | O | |||
사업자등록증 | O | |||
다단계판매원등록증, 위촉증명서, 운송사업면허증, 고용계약서 등 | O | |||
주택관련 | 토지/ 건물 등기사항전부증명서 (사전심사의 경우 징구생략) | X | 1개월 | |
- 매매계약서 (분양계약서) 추가 (소유권 이전후 대출신청하는 경우 생략가능) | O | |||
- 임대차 있는 경우 임대차계약서 | O | |||
- 경(공)매에 의한 취득 시 경락허가서 (매각결정통지서) | O | |||
개인(신용) 정보 등 확인용 | 내집마련 디딤돌 대출용 동의서 | X | - | |
- 개인(신용)정보 수집, 이용, 조회, 제공동의서 차주/배우자 필수 | X | |||
- 개인(신용)정보 수집, 이용, 제공동의서 (상품서비스 안내 등) 차주선택 | X | |||
- 개인(신용)정보 수집, 이용동의서 (매도인,임차인,세대원,무상거주인 등 제3자) 신분증과함께 징구 | X | |||
- 금융정보 등(금융,신용,보험정보) 제공 동의서 차주/배우자 필수 | X | |||
- 개인(민감)정보 수집,이용,조회,제공 동의서 (선택적 동의) 차주/배우자/제3자 : 선택 - 장애인 우대금리 적용시 필수 (누락 시 우대금리 적용불가) | X | |||
사전심사하는 경우 온라인으로 진구하고 공동인증서 없는 3자는 서면으로 징구 | ||||
자산심사 | 부동산, 건축물, 자동차, 금융자산 및 부채 등 자산확인서류 (HUG 징구하므로 공사는 징구 불요) |
제3장 대출상품구조
1. 대출한도
* 담보주택 당 한도 : 2.5억원 (생애최초 3억원, 신혼, 다자녀, 2자녀 가구는 4억원) 이내
- 다만, 만30세이상의 미혼 단독세대주 (신청인의 등몬상 직계존속 또는 미성년 형제자매 중 최소 1인과의 부양기간
(합가일기준)이 계속해서 6개월 미만인 경우 포함)는 1.5억 (생초는 2억원) 이내
- 대출총액은 매매(분양)가를 초과할 수 없음
* 본건 주택관련 기금대출은 대환불가하므로 담보주택 당 한도에서 차감
2. 대출만기 및 거치기간
만기는 10, 15, 20, 30년이며 거치기간은 1년 또는 비거치
3. 상환방식
* 원리금 / 원금 / 체증식분할상환 (체증식은 접수일 현재 만40세 미만 근로자이고 고정금리를 선택한 경우만 가능)
* 실행 후 상환방식 변경 불가
4. 대출금리
* 만기까지 고정 또는 5년단위 변동
(접수일과 실행일의 금리가 다른 경우 낮은금리 적용)
5. 우대금리
* 우대금리는 대출금리에 차감하여 적용
구 분 | 항 목 | 우대금리 |
중복적용 불가(택1) | 연소득 6천만원 이하 한부모 가구 | 0.5%p |
다문화, 장애인, 생애최초, 신혼가구 | 0.2%p | |
중복적용 가 능 | 다자녀가구 | 0.7%p |
2자녀가구 | 0.5%p | |
1자녀가구 | 0.3%p | |
청약저축가입자 | 0.1~0.2%p | |
전자계약시스템으로 매매계약을 체결한 경우 (2023,12,31 신규접수분 한시운영) | 0.1%p | |
신규분양주택 | 0.1%p |
* 생애최초로 구입하는 신혼가구인 경우 중복적용 가능
* 대출기간 중 상기조건에 해당되는 경우 우대금리 적용가능
* 접수일 현재 본인 또는 배우자명의 청약(종합)저축 가입중 인 경우 금리우대 (본건 목적물 당첨에 따른 해지계좌 포함)
- 가입기간 1년이상(3년이상)이고 12회차(36회차) 이상 납입한 경우 0.1%p (0.2%p). 단 접수일로부터 6개월 이내
일괄납입한 경우 우대금리 회차 인정대상에서 제외하고 선납은 포함
- 민영주택 청약지역별 최소 예치금액 (특별시, 부산 300만원 / 광역시 250만원 / 기타지역 200만원) 납입 후 1년(3년)
이상 0.1%p(0.2%p)
* 우대금리 적용결과 최종 대출금리가 1.5% 미만인 경우 연 1.5% 적용
- 다만, 생애최초 신혼가구인 경우 최종금리가 1.2% 미만인 경우 연 1.2% 적용
6. 중도상환수수료
* 3년이내 1.2% 한도 (일수차감)
7. 지연배상금
구 분 | 적용 지연 배상금 | |
기한의 이익 상실 前 | 연체일로부터 3개월 이내 | 납입지연된 해당 원리금상환예정액에 대해 이자율 + 연 4% 적용 |
연체일로부터 3개월 초과 | 납입지연된 해당 원리금상환예정액에 대해 이자율 + 연 5% 적용 | |
기한의 이익 상실 後 | 기한의 이익 상실일로부터 3개월 이내 | 총 대출잔액에 대해 이자율 + 연 4% 적용 |
기한의 이익 상실일로부터 3개월 초과 | 총 대출잔액에 대해 이자율 + 연 5% 적용 |
- 다만, 지연배상금이 연 10%를 초과하는 경우 연 10% 적용
* 채무자가 사망한 경우 사망일로부터 3개월간은 연체 발생하더라도 지연배상금 면제
8. 이자계산방법
* 일할계산
9. 대출취급 비용
* 근저당설정비용은 기금 부담이 원칙이고 국민주택채권 매입비용은 채무자가 부담
- 인지세는 각각 50%씩 부담
- 감정평가수수료는 기금부담
- 근저당 말소비용은 채무자 또는 설정자가 부담
제4장 DTI
1. 총부채상환비율 : 60% 이내
제5장 소득, 자산산정 및 재직(사업영위) 확인
1. 소득입증방법
* 근로 / 사업(부동산임대소득 포함) / 연금 / 기타소득 등의 종합소득 합산
- 근로소득, 사업자등록증이 있는 사업소득, 공적연금소득 (국민, 공무원, 군인, 사립학교교직원, 별정우체국)은 필수 합산
- 소득합산하는 경우 소득금액증명원의 소득액과 다른 입증방법에 의한 소득액이 중복산정 되지 않도록 유의
- 건강보험자격득실확인서 필수 징구
소득종류 | 소득입증방법 |
근로 | 1. 소득금액증명원 또는 ISA 가입용 소득확인증명서 2. 원천징수영수증 (원천징수부 등 그 실질이 원천징수를 증명하는 서류) (비과세 소득은 제외) 3. 급여내역이 포함된 증명서 (회사가 확인닐인한 급여명세표, 임금대장, 감근세 원천징수확인서) |
사업 | 1. 소득금액증명원 또는 ISA 가입용 소득확인증명서 2. 연말정산용 사업소득 원천징수영수증 3. 세무사가 확인한 전년도 과세표준확정신고 및 납부계산서 |
연금 | 연금수급권자 확인서 등 연금수령을 확인할 수 있는 지급기관의 증명서 - 연금수령액이 표기되지 않는 경우 연금수령 통장사본 징구 - 배우자 명의 통장에 입금되는 연금도 인정가능, 통장 분실 시 해당금융기관 거래내역서로 확인 |
기타 | 소득금액증명원 |
2. 연소득 산정방법
* 채무자와 배우자의 2개년 소득을 확인 (채무자 및 금리판정시에는 1개년 소득)
* 2개년 소득의 차이가 20% 이하인 경우 최근년도 소득으로 산정하고 20%를 초과하는 경우 '2개년 평균소득' 산정
- 다만, 상시소득인 경우 최근년도 소득으로 산정
- 채무자의 소득발생 기간이 1년1개월 ~ 2년 미만인 경우 1년 미만 소득을 연환산
- 채무자가 1년 이하의 소득만 있는 경우 연소득 산정 후 10% 차감 다만, 상시소득의 경우 최근년도 소득으로 산정
# 상시소득의 판단 - 근로소득인 경우 (휴,복직자 포함)에는 상시소득으로 간주하되 근로계약 기간이 1년 미만인 경우에는 제외 - 사업소득자 등은 상시소득을 입증하는 서류를 통해 발생시점부터 1년이상 지속됨이 증빙되면 상시소득으로 포괄인정 - 보험설계사, 시간강사, 기타 사업자 등도 위의 사유가 입증되면 상시소득으로 인정 가능 # 상시소득 입증서류 - 근로소득 : 건강보험자격득실확인서, 재직증명서 (근로계약기간이 1년 미만 제외) 등 - 사업소득 : 사업장의 임대차계약서 (자가건물은 건물등기사항전부증명서), 고용계약서 등 - 연금소득 : 연금증서, 연금수급권자확인서 등 - 기타소득 : 고용계약서 등 (원칙적으로 인정되지 않으나 근로소득과 유사한 성격의 기타 소득임을 입증하는 경우에 한함) |
* 소득발생 기간이 최소 1개월 이상이어야 하고 12개월 미만인 경우 반드시 연 환산
- 다만, 근로소득의 경우 소득발생기간(재직기간)은 1개월 이상이나 금여명세표상 수령액이 1개월 미만인 경우에 한하여
일할계산하여 연 환산 가능
- 사업소득은 연환산 불가
- 채무자가 2개 이상의 소득원을 유자중인 경우에는 소득별로 연환산하여 합산
- 근로 / 사업소득의 경우 과세신고하였으나 아직 전년도 소득자료가 발급되지 않는 경우에는 전전년도 소득입증자료로
연소득 산정 가능하며 근로소득의 경우 전년도 원천징수영수증이 발급되는 경우에는 전전년도 입증자료 사용불가.
- 소득발생 기간 충족여부는 건강보험자격득실확인서, 경력증명서 등으로 증명
- 일용근로소득의 경우 소득금액증명원 상의 금액 또는 최근 1년이내 일용근로소득 지급명세서의 합계액을 기준으로
인정하되 객관적인 서류로 재직기간이 입증되는 경우에는 연 환산 가능
* 개인사업자가 업종 및 업태는 동일하고 상호만 변경된 신규사업을 개시한 경우 최근년도 소득금액증명원 상의 소득을
인정하며 보험설계사 등이 제출한 최근년도 소득자료가 현 사업과 동일한 업종 및 업태의 소득자료인 경우에는 소득인정.
* 접수일 현재 휴직자는 휴직직전 2개년 증빙소득을 확인 한 후 휴직 전 최근년도 소득으로 산정
- 신청연도를 포함하여 최근 3년 내 연속하여 1개월 이상의 소득발생이 없는 경우에는 연소득 없는 것으로 간주
* 복직자는 복직이후 최근 1년간 연소득(복직이후 3개월 미만인 경우에는 휴직자로 간주)
* 접수일 현재 퇴직(폐업)한 경우에는 퇴직증명서, 건강보험자격득실확인서, 폐업증명서 등으로 소득없음이 확인되는
경우에는 연소득이 없음으로 간주
* 건강보험자격득실확인서 상 직장가입자의 피부양자인 경우에는 연소득이 없는 것으로 추정
* 연금소득은 소득발생기간이 1개월 이상이어야하며 수령증서 상의 연금액 또는 최근 1년이내 평균 수령액을 연환산
* 연금의 범위는 공적연금, 기업연금, 개인연금을 포함
* 외화소득의 원화환산은 접수일 현재 취급기관 홈페이지에 고시된 매매기준을 기준으로 환산
* 소득은 국내 발생 소득만 인정하며 해외에서 발생한 소득은 인정불가
소득종류 | 제출 및 확인서류 | 연간소득 인정기준 | ||
근 로 소 득 | 1 년 이 상 | 택일 | 최근년도 근로소득원천징수영수증 | 1) 1년소득 확인 시 영수증상 근무처별 소득 명세서의 현 근무지 소득계 2) 1년 소득 확인 불가 시 소득합계 / 해당월수 X 12 |
급여명세표 등 | 최근 1년간 급여액의 합계 | |||
최근년도 근로소득원천징수영수증 + 급여명세표 등 | 1년 소득확인 시 영수증 상 근부처별 소득명세의 현 근무지 소득계 + 그 외의 기간에 해당하는 급어액 | |||
최근년도 소득금액증명원 또는 소득확인증명서 (ISA가입용) | 1) 1년소득 확인 시 증명원상 소득금액 2) 1년 소득 확인 불가 시 소득합계 / 해당월수 X 12 | |||
최근년도 소득금액증명원 + 급여명세표 등 또는 소득확인증명서 (ISA가입용) + 급여명세표 등 | 1년 미만 소득금액증명원 또는 소득확이능명서 상 소득금액 + 그 외의 기간에 해당하는 급여액 | |||
1 년 미 만 | 택일 | 최근년도 근로소득원천징수영수증 | 소득합계 / 해당월수 X 12 | |
최근년도 소득금액증명원 또는 소득확인증명서 (ISA가입용) | 소득합계 / 해당월수 X 12 | |||
급여명세표 등 | 급여명세표 합계액 / 해당월수 X 12 | |||
휴직자 1년이상 근무자 (택일) | 최근년도 소득금액증명원 또는 소득확인증명서 (ISA가입용) | 휴직직전 소득금액증명원 또는 소득확인증명서(ISA가입용) 상 소득금액 | ||
최근년도 근로소득원천징수영수증 | 휴직직전 영수증 상 근무처별 소득명세의 현 근무지 소득계 | |||
급여명세표 등 | 휴직직전 최근 1년간 급여액의 합계 | |||
휴직자 1년미만 근무자 | 급여명세표 등 | 휴직직전 급여명세표 합계액 / 해당월수 X 12 | ||
복직자 | 급여명세표 등 | 복직이후 월 평균급여 (급여명세표 합계액 / 해당월수) X 12 # 3개월 급여가 없는 경우 휴직자와 동일 | ||
사업소득 | 소득금액증명원 또는 소득확인증명서 | 증명원 상 소득금액 | ||
종합소득세 과세표준확정신고 및 납부계산서 (세무사 확인분) | 계산서상 종합소득금액 | |||
최근년도 사업소득원천징수영수증 (연말전산용 만 인정0 | 영수증 상 소득금액 | |||
연금 소득 | 1년이상 수령자 | 연금수급권자확인서 등 기타 연금을 확인 할 수 있는 지급기관의 증명서 단, 연금수령액이 표기되지않는 경우 연금수령통장 | 최근 1년간 수령액의 합계 | |
1년미만 수령자 | (연금수렬합계액 / 해당월수) X 12 | |||
기 타 소 득 | 소득금액증명원 | 증명원 상 소득금액 |
3. 소득추정에 따른 소득입증 방법
* 소득증빙이 어려운 경우 다음중 하나의 소득입증방법으로 소득추정 가능
※ 국세청의 사실증명원 (www.hometax.go.kr → 신청/제출 → 신청업무 → 사실증명 신청) 상 납세 신고 사실이 없다는 것이
입증되고 건강보험자격득실확인서 상 직장가입자가 아닌 경우
연소득이 없는 것으로 간주되는 퇴직자(폐업 포함) 또는 연 소득 없는 것으로 추정되는 직장 가입자의 피부양자인 경우
전년도 또는 당해년도 사업개시하였으나 입증서류가 발급되 않는 사업소득자의 경우
부부합산 소득이 24백만원 이하인 경우
소득추정 종류 | 입 증 서 류 |
국민연금 | 공단발급 '연금산정용 가입내역 확인서' |
건강보험료 | 공단발급 건강보험자격득실확인서 공단발급 건강보험료 납부확인서 * 원칙적으로 지역세대주인 경우 만 이정 |
※ 접수일 현재 최근 3개월 미납없이 납부된 경우 인정 (다만, 승인일 현재 미납이 정리된 경우도 인정)
- 소득추정 시에는 다른 소득 또는 배우자 소득과 합산불가
4. 소득추정 시 연소득 산정방법
* 연소득은 다음과 같이 산정
종 류 | 연소득 산정방법 |
국민연금 | 연소득 = 최근 3개월 평균 납부 보험료 / 보험료율 X 12월 X 95% (대출 대상자 및 금리 판정 시 100%) ※ 지역, 직장 및 임의계속 가입자 혼용가능 |
건강보험료 | 연소득 = 최근 3개월 평균 납부 보험료 / 보험료율 X 12월 X 95% (대출 대상자 및 금리 판정 시 100%) ※ 장기요양보험료를 제외한 건겅보험료로 다입종류 (지역,직장,임의계속 가입) 혼용불가 |
* 5% 차감한 추정소득은 5천만원을 한도로 인정
* 소득추정금액이 60백만원 (생애최초, 신혼가구, 다자녀가구, 2자녀가구는 70백만원)을 초과하는 경우 취급불가
5. 재직 및 사업영위 사실확인
1) 재직사실 확인방법
* 건겅보험자격득실확인서로 확인 다만, 건강보험 적용대상 제외 등 사유로 건강보험에 가입하지 않은 경우에는
재직증명서 등으로 확인 (사업자등록증과 사업자등록상태 조회를 통하여 사업주의 사업영위 사실 확인)
2) 사업영위 확인방법
* 사업자등록증과 국세청 홈페이지의 사업자 등록상태 조회응 통하여 사업영위 사실 확인
3) 기타
* 연금, 이자, 배당, 기타소득의 경우 사실확인 생략
* 소득 추정 시에는 재직 및 사업 영위 사실확인 생략
4) 다단계 판매원 등록증, 위촉증명서, 운송사업 면허증, 고용계약서와 이와 유사한 형태의 계약서 등으로 갈음.
제6장 LTV
1. 최대 LTV는 70% (소득추정에 의한 소득산정 시에는 LTV 60% 이하)
2. LTV 산출방법
- 대출금액 : 디딤돌 대출금액
- 선순위채권 : 우선 변제권이 인정되는 저당채권 (설정액을 기준으로 하되, 선순위가 기금대출인 경우에는 대출잔액)
- 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금
- 최우선변제 소액임차보증금에 대한 보증(구입자금보증)은 적용 가능하나 보험 (MCI)은 불가
- 임대보증금 반환을 위한 추가대출 시에는 최초 대출 시의 담보주택 평가액을 적용
3. 임대보증금 및 최우선변제 소액임차보증금
* 무상거주인이 있는 경우 퇴거조치 또는 '무상거주확인서' 징구하면 임대차 없는 것으로 간주.
- 확인서 미징구 시에는 대출취급 불가. 단, 무상거주인이 미성년자이거나 채무자의 배우자 및 채무자와 배우자의 직계존비속
(직계존비속의 배우자 포함)으로 입증될 경우 "무상거주확인서" 생략
1. 확인서 징구시에는 무상거주인의 인감증명서 또는 신분증을 함께 징구하여 향후 법적분쟁 방지 2. 저당권 설정 시에 반드시 전입세대 열람하여 임대차 조사시점과 저당권 설정 시점의 차이로 인하여 임차보증금이 누락되지 않도록 유의. 다만, 대출 실행 시에 본건 저당권 설정일자에 우선하는 전입세대가 존재한 경우에도 양수대상 자산 신청일까지만 전출사실 확인되면 양수 가능 3. 공사가 사전 심사하는 경우 무상거주확인서 징구 생략 대상자 이외의 자에 대하여 "무상거주확인서"를 징구하지 않아도 가장임차에 의한 배당 요구의 우려가 없다고 지사장이 인정하는 경우 징구 생략 가능 |
1) 임대차가 없는 경우
* '공제방수 X 지역별 최우선 변제 소액보증금' 과 '주택 평가액 X 50%' 중 작은 금액 적용
구 분 | 전체 방수 중 임대차 없는 방수 | 적용대상 공제방수 |
아파트 | 1개이상 | 1개 |
연립주택, 다세대주택 | ||
단독주택 | n 개 | n 개 |
저가 단독주택 (수도권 3억원, 수도권 외 2.5억원 이하) | 3개 이하 | 1 개 |
4개 이상 | 2 개 |
* 복합용도 건축물의 상가부분은 '전체 사업장 수 X 지역별 최우선변제 상가 소액보증금' 과 '상가 평가액 X 1/2' 중
작은 금액 적용
2) 전부 임대차인 경우
* 임대보증금 전액을 적용. 다만, '임대보증금' < '주택 평가액 50%' 인 경우에는 다음 (1)과 (2) 중 큰 금액을 적용
(1) '전체방수 X 지역별 소액보증금' 과 '주택평가액 X 50%' 중 작은 금액
(2) '임대보증금'
* 복합용도 건축물의 상가 부분은 상가 임대보증금 전액을 적용. 다만, '상가 임대보증금 < '상가평가액X1/2' 인 경우에는
다음 (1) 과 (2) 중 큰 금액을 적용
(1) '전체 사업장 수 X 지역별 상가 소액보증금' 과 '상가평가액 X 1/2' 중 작은 금액
(2) '상가 임대보증금'
3) 일부 임대차인 경우
* '공제방수 X 지역별 소액 보증금' 과 '주택 평가액 X 50%' 중 작은금액과 '임대보증금'을 합산한 금액을 적용
즉. 임대보증금 + Min(공제방수 X 지역별 소액보증금, 주택 평가액 X 50%)
- 다만, '임대보증금' < '임대방수 X 지역별 소액보증금' 경우에는 '임대보증금' 대신 '임대방수 X 지역별 소액보증금'을 적용
즉, 임대방수 X 지역별 소액보증금 + Min(공제방수 X 지역별 소액보증금, 주택 평가액 50%)
* 복합용도 건축물의 상가 부분은 '미임대 사업장수 X 지역별 상가 소액보증금' 과 '상가 평가액 X 1/2 중 작은 금액과
'상가임대보증금'을 합산한 금액을 적용
즉, 상가 임대보증금 + Min(미임대 사업장수 X 지역별 상가 소액보증금. 상가 평가액 X 1/2)
다만, '상가 임대보증금' < '임대 사업장 수 X 지역별 상가 소액보증금' 경우에는 '상가 임대보증금' 대신
'임대 사업장 수 X 지역별 강가 소액보증금'을 적용
4. 구입자금보증
* 구입자금보증 적용 시 소액임차보증금을 공제하지 않고 주택담보대출비율(LTV) 까지 대출을 지원
* 3억원 이하 주택에만 적용
* 보증료는 고객부담이며 보증료를 납부
5. 담보주택의 세부 평가방법 및 적용순서
* 담보주택의 평가액은 대출승인일 현재의 '가격정보', 「부동산 가격공시에 관한 법률」의 주택공시가격, '분양가격',
'「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」의 '감정평가액' 순서로 적용
* 가격정보를 이용한 평가방법
- 부동산테크 시세정보의 하한가와 상한가를 산술 평균한 값 또는 KB 시세정보의 일반평균가를 적용
- 필로티 여부를 불문하고 1호, 101호등에 따른 아파트의 최저층과 아파트 외의 주택은 하한가 적용
- 다만, 매매가액(낙찰가액, 분양계약서 상의 실매매액 등 매수인이 실제 지급한 금액)과 비교하여 낮은 금액을 가격정보로 간주
※ 매매계약서를 징구하여 확인하되 소유권 이전 후 대출신청하는 경우 등기부등본상 거래가액을 준용
- 접수일 기준 가격정보가 5억원 이하이면 대출승인일 기준 5억원을 초과 시 5억원으로 간주
※ 신혼, 다자녀, 2자녀가구는 6억원. 만 30세 이상의 미혼 단독세대주 (신청인의 등본 상 직계존속 또는 미성년 형제 자매 중
최소 1인과의 부양기간(합가일 기준)이 계속해서 6개월 미만인 경우 포함)의 경우 3억원
* 공시가격을 이용한 평가방법
- 주택에 대하여 국토교통부장관이 평가, 공시한 가격
- 가격정보가 없어 공시가격으로 담보주택 평가 시에 대출한도가 부족하면 공시 가격이 없는 것으로 보고 기금부담으로
감정평가 실시 가능
* 분양가액을 이용한 평가방법
- 가격정보가 없고 다음 요건을 충족하는 신규입주아파트(분양전환 임대아파트 포함)에 대한 잔금대출 취급 시에는
분양가격(발코니 확장비 포함)을 담보주택 평가액으로 적용
- 다만, 할인분양등으로 분양가격과 실제 계약금액이 상이한 경우 낮은금액을 분양가격으로 적용
<담보주택 평가액으로 분양가격을 적용하는 신규입주 아파트 요건> 1) 분양계약서 또는 입주자모집공고문 상 300세대 이상 2) 대출접수일 또는 승인일이 (임시)사용승인일 (다만, 분양전환 임대아파트의 경우에는 지자체의 분양전환승인일) 이후 6개월 이내 |
* 감정평가액을 이용한 방법
- 감정평가사업자의 감정평가서 (감정평가서 발급일이 대출접수일로부터 6개월 이내)
- 아파트에 한함
- 채무자가 감정평가수수료를 부담하고 감정평가액 적용을 요청하는 경우
1) 매매가액이 가격정보보다 높은 경우에 한함
2) 감정평가액이 가격정보보다 크면 감정평가액 적용 가능 (가격정보가 크면 가격정보 적용)
※ 다만, 가격정보 또는 분양가격이 5억원을 초과하면 적용불가
- 신혼, 다자녀, 2자녀 가구는 6억원 만30세 이상 미혼단족세대주는 3억원
제7장 담보주택
1. 주택가격및 면적기준
* 대출승인일 현재 평가액이 5억원 (신혼, 다자녀, 2자녀 가구는 6억원) 이하
- 다만, 만 30세 이상의 미혼 단독세대주(신청인의 등본상 직계존속 또는 미성년 형제 자매 중 최소 1인과의 부양기간
(합기일 기준)이 계속해서 6개월 미만인 경우 포함)는 3억원
* 접수일 기준 담보주택의 가격정보가 있는 경우 가격정보가 5억원 이하
※ 신혼, 다자녀, 2자녀 가구는 6억원 만 30세 이상의 미혼 단독세대주(신청인의 등본상 직계존속 또는 미성년 형제 자매 중 최소 1인과의 부양기간(합가일 기준)이 계속해서 6개월 미만인 경우 포함)는 3억원
* 주거전용면적이 85m2 (수도권이 아닌 읍,면지역은 100m2) 이하
- 다만, 만30세 이상의 미혼단독세대주는 60m2 (읍,면지역은 70m2) 이하
2. 담보주택의 유형
* 아파트 (주상복합 포함), 연립주택, 다세대주택, 단독주택만 가능
※ 등기부등본 기준으로 정하되 불분명한 경우 건축물대장 (잔금대출, 후취담보대출은 분양계약서) 에 의함,
다만, 주택으로 사용하는 층수가 4층 이하의 공동주택인 경우 다세대주택 또는 연립주택으로 간주
- 공부상 주택이 아닌 경우 (근생, 숙박시설 등) 취급불가
- 복합용도 건축물은 주택면적이 1/2 이상인 경우 주택으로 보아 취급가능
- 주택 경과년수는 제한 없음
3. 제3자 담보제공
* 제3자 담보제공은 불가 (부부공동명의 주택은 가능)
4. 권리침해 확인
* 설정일 현재 경매, 가압류, 가처분, 가등기 등의 법작절차가 진행중인 경우에는 취급불가
5. 임대차 조사
* 전입세대열람원을 통하여 임대차 여부확인 (열람서류는 양수도 시에 공사로 이관)
* 공사가 사전심사하는 경우에는 채무자가 온라인으로 작성한 신청내역과 임대차계약서 사본에 의해 심사
(채무자의 등본으로 무상거주인 여부도 확인)
* 사전 양수확약 통지를 받은 금융기관은 전입세대열람을 실시하여 확약내역과의 일치여부 확인
6. 전입사실확인
* 실행 후 1개월 이내에 전입하고 전입일로부터 1년동안 실거주
* 금융기관은 실행일로부터 1개월 이내 전입을 완료한 전입세대열람원 제출받아 공사로 이관
( 채무자가 타당한 사유로 전입을 못하는 사유가 확인되는 경우 2개월 연장 할 수 있음)
- 다만, 매매계약일 이후 아래 사유가 발생하여 전입이 어려운 채무자에 한해 실거주 확인 적용대상에서 유예
가. 차주(신청시 동일세대를 구성하고 있는 배우자, 또는 자녀포함)가 근무, 생업상의 사정, 질병치료, 취학 등으로 본건 소재지에서 타 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군으로 이전하는 경우 나. 차주가 해외로 이주 또는 3개월 이상 체류하려는 경우 디. 상속으로 인해 배우자 또는 세대원이 채무를 인수한 경우 (채무인수자가 제3자인 경우 제외) 라. 차주가 타 임차목적물의 임차인으로 경매진행에 따른 대항력 유지를 위해 전입이 불가한 경우 마. 가 ~ 라에 준하는 불가피한 사유가 인정되는 경우 |
* 금융기관은 전입을 입증하는 서류를 제출하지 않는 채무자에게 기한 이익상실 안내하고 전입완료 예정일 익일부터 1개월내에
전입하지 않는 경우 기한의 이익 상실 처리
- 기한의 이익 상실 이후 채무자가 전입을 입증하고 지연 배상금과 제반비용을 모두 납부한 경우 취소처리
* HUG 의 요청이 있는 경우에 한하여 일정기간 사후 모니터링 실시
- 채무자가 전입을 유지하지 않는 경우 미전입과 동일하게 처리
제8장 저당권 설정
1. 설정계약 : 대출원금의 110% 이상으로 근저당권 설정
2. 1순위 한정(특정) 근저당권의 설정
* 다음의 경우를 제외하고는 저당권보다 우선하는 제한물권 없을것
- 전세권 또는 공공목적으로 행정관청 또는 공공기관(전력, 지하철 관련)이 설정한 지상권 / 지역권의 경우
- 선순위 근저당이 기금대출인 경우 (선순위대출과 후순위대출의 채무자가 동일인이어야 함)
3. 설정대상 및 시기
* 토지와 건물에 모두 설정함이 원칙
* 토지가 미등기된 아파트의 경우 '토지 후취담보' 조건으로 건물에 대한 설정만으로 취급가능
* 건물자체가 미등기 상태일지라도 분양가격 적용이 가능한 신규 아파트 요건을 충족하고 금융기관 내규에 따라 후취담보로
잔금대출을 취급하는 경우에는 소유권 이전등기 즉시 담보취득 조건으로 취급가능
* 등기부등본 상 "토지에 별도 등기 있음" 인 경우 제한물권이 해지(세대별 해지 포함)된 후 취급가능
제9장 유한책임 디디돌대출
1. 적용범위
2. 용어의 정의
* 유한책임대출은 대출상환 책임을 담보물에만 한정하는 대출로 채무 불이행 시 추가 상환 요구가 불가능한 대출
* (일반 내집 마련 디딤돌대출) 유한책임대출이 아님
3. 대출요건
* 부부합산 연소득 6천만원 (신혼, 다자녀, 생애최초, 2자년 가구는 7천만원) 이하
* (취급기준) 평가 점수에 따라 승인여부 결정
심사점수 | 50점 이상 | 40~50점 | 40점 미만 |
대출취급 | 유한책임대출 (LTV 70%) | 유한책임대출 (LTV 60%) 또는 일반 디딤돌 대출 | 일반 디딤돌대출 |
* 유한책임대출과 일반 디딤돌 대출은 혼용불가
* 구입자금보증으로 취급하는 경우에는 유한책임대출로 취급불가
4. 심사방법
* 아파트 및 연립, 다세대주택
(1) 단지규모 : 단지 세대규모 기준
(2) 경과년수 : 보전등기일 또는 사용승인일 기준
(3) 가구수 증가율 : 최근 3년간 세대수 평균 증가율로 산정
(4) 구입가격의 적정성 : 조사가격과 구입가격의 차액에 대한 백분율로 산정
* 단독주택
(1) 해당 시군구 지가변동율
(2) 경과년수 : 보전등기일 또는 사용승인일 기준
(3) 가구수 증가율 : 최근 3년간 세대수 평균 증가율로 산정
(4) 구입가격의 적정성 : 조사가격과 구입가격의 차액에 대한 백분율로 산정
제10장 채무인수 및 기타사항
1. 채무인수
* 주택매매 등으로 제3자 채무인수는 인수자가 디딤돌대출 대상자인 경우에 한하여 가능
- 채무인수자에 대하여 대출잔액으로 신규심사 실시. 다만, 거치기간,상환방법,대출만기,주택가격은 기존 대출내용을
적용
- LTV 재심사 하지 않으나 DTI 산출 시 60% 초과하면 채무인수 불가
* 사망에 따른 배우자의 채무인수는 아래 충족여부만을 확인
(1) 배우자가 대한민국 국민으로 상속지분이 법정 상속지분 이상일 것
(2) 신용유의정보 및 해제정보 없으며 배우자 및 상속인이 취급기관의 채무관계자가 아닐 것
(3) 채무인수 배우자와 상속인이 담보제공자 일 것
* 매매 등으로 인한 채무인수인에 대한 적용금리
- 만기까지 고정금리인 경우 기존금리 (5년단위 변동금리인 경우 변동기준일의 금리)를 기준으로 채무 인수인의
소득구간별 금리 및 우대금리 적용하여 산정
3. 처리기한
* 대출승인은 접수일로부터 30일 (사전심사하는 경우 40일) 이내에 처리햐머 기한 경과 시에는 취소로 간주
- 신규분양 아파트는 접수일로부터 60일 이내 처리가능
* 대출승인일로부터 30일 이내까지 실행 가능 (기한 경과시 신청취소로 간주)
- 다만, 접수일로부터 70일 경과 시에는 대출실행 불가