3주차 스터디 요약

[비쥬]

3주차 스터디 / “대구아낙”님 2009, 2, 14(토)

3주차(1교시) 주택임대차보호법,　 3주차(2교시) 상가임대차보호법,  3주차(3교시) 말소기준권리, 대항력 등

  대구아낙 = 차분한 강의 = 고수임을 인정할 수밖에 없는 중후함

대구아낙님에게 자꾸자꾸 끌림을 어찌할거나!

주임법(대항력, 우선변제권, 최우선변제권, 임차권등기명령제도), 상임법, 말소기준권리의 알송달송 함이 명쾌히 해소되는 강의에 감사드립니다.

 휴식시간과 뒷 풀이에서의 고문(?)에도 묵묵히 임하는 당신, 진정 경친모를 지탱하는 한 기둥임을 확실히 인정하며, 11기도 그런 기둥이 되는 날까지 많은 관심과 격려 부탁드립니다.

주택임대차보호법

[주택임대차보호법의 목적]

1984. 1. 1. 시행된 특별법으로서 주택임대차에 관하여 민법에 대한 여러 가지 특례를 규정하여 사회적 약자의 지위에 있는 주택임차인을 보호하여 국민 주거생활의 안정을 도모 한다.

[주택용 건물]

토지위에 지붕, 기둥 및 벽이 있는 것과 이에 부수하는 시설로 공부상 용도보다 실제로 일상생활에 사용되어지는 것으로 정의 된다. 주거와 비주거의 겸용주택인 경우 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차 목적물의 구조와 형태 및 임차인의 이용 상황, 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 고려하여 종합적으로 판단하여야 한다.

☞ 주임법이 적용되는 주거용 건물이 되기 위한 기준

 임대차계약체결 당시를 기준으로 주거용 건물인지를 판단하며, 계약 당시에는 주거용 건물 부분이 존재 하지 않았는데 임차인이 그 후 전부 또는 일부를 주거용으로 임의로 개조 사용한 경우는 인정되지 않는다. 또한, 주거용으로 사용하는 면적이 절반에 미치지 못하더라도 그 사용하는 면적이 상당함에 이르면 인정하는 판례도 있다.

 임차한 공간에서 가족과 함께 일상생활을 영위하며 임차인에게 있어서 유일한 주거공간이어야 한며, 임대차계약의 목적이 계약 당시 주거용이어야 하며 계약서상으로 판단한다.

☞ 주택의 인도

 임차물인 주택이 임대인으로부터 임차인으로 사실상 지배가 이전하는 것을 말한다.

임차인의 점유는 직접적점유와 간접점유로 주택을 인도 받을 수 있다.

 간접점유로 주택을 인도 받을 경우, 임차인이 아닌 직접점유자의 주민등록을 요하고 그 경우에 한하여 대항력을 취하게 된다.

예로서 시골에 거주하는 아버지가 임대차계약을 체결하고, 아들(미성년자인 학생)이 전입신고를 하고 입주하여 자취를 하고 있는 경우(대항요건) 아들이 점유보조자로서 임차인 인 아버지는 대항력을 취득한 것으로 본다.

☞ 주민등록 대상자

법인은 주민등록이 없으므로 대항력이 인정되지 않으며, 외국인의 경우 주택을 임차하여 그 주소가 외국인등록 표 또는 거류지변경신고상에 나타나는 경우에는 대항력을 취득한다.

 점유보조자란 간접점유로 주택을 인도 받을 경우, 임차인이 아닌 직접점유자의 주민등록을 요하고 그 경우에 한하여 대항력을 취하게 된다. 이때 직접점유자(배우자, 자녀, 동생, 부모 등 가족의 주민등록을 포함한다.)를 말한다.

☞ 주민등록(전입신고)

 주민등록은 거래안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정되고, 그 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 지번을 기준으로 하여 일반 사회통념에 따라서 하여야 한다.

☞ 주민등록의 전입일자

 1994.07.01. 전날까지 주민등록 이전 시 변동일 칸에 기재된 날짜 기준

 1994.07.01. 이후에 주민등록의 이전 시 전입일 칸에 기재된 날짜 기준

장부 기재와 전송의 불일치로 생김, 요즘은 전입신고만 하지만 그때는 전출, 전입(통장 에게 확인 도장 찍어서 동사무소 제출) 모두 했다.

☞ 세대별 주민등록 열람

경매 정보지 출력, 관할 동사무소에 제출하면 모든 세대주의 전입일 열람이 가능함.

(세대원까지는 열람이 안 됨.)

☞ 유형별 유효여부(임차인의 대항력 발생 유무 사례)

   원룸 등 다가구주택은 실제 호수가 있다 하더라도, 지번만 기재되어 있어도 유효한 주민등록 전입이

 된다. 건물 내에서 종전에 임차하고 있던 부분에서 다른 부분으로 옮기면서 그 옮긴 부분으로 다시

 전입신고를 하였어도 이를 달리 볼 것은 아니다.        

    (대판98.01.23,97다47828)

  ※  다세대-호수 기재해야 유효, 각각 주인이 다르다.(구분등기O)

  ※ 다가구: 쉽게, 전체의 주인이 같다.(구분등기X)

� 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 일시 퇴거한 경우, 임대차의 제 3자에 대한 대항력 상실

     하지아니한다.

 �  직권말소 된 경우 원칙적으로는 대항력이 상실된다고 할 것이지만, 소정의 이의절차에  따라 주민등

     록이 회복이 되거나 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있다는 것

    이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다.

� 공무원의 실수로 주민증록표가 잘못 작성된 경우, 보호를 받을 수 있다(대법원9911.8.13.선고, 91다

     18118 판결).

�  두 필지 위에 축조된 다가구용 단독주택의 전입신고도 보호를 받을 수 있다. 왜냐하면 건축법 제2조

   제1항 제1호, 같은 시행령 제3조 제1항은 한 채의 건물이 2필지 이상에  걸쳐 건축된 경우에는 이를 하

   나의 대지로 보도록 규정하고 있고, 행정관서에서도 위와 같은 경우에 주민등록상에 한 필지의 지번만

   을 기재하고 있으므로 주택의 대지인 여러 필지 지번 중 하나만 기재한 주민등록도 유효한 공시방법

   이라고 할 수 있기 때문이다.

� 건물의 실제 동표시가 공부와 다른 경우, 보호를 받을 수 없다. 왜냐하면 주민등록이 공부상의 동 표

  시와 일치하지 않는 경우에는 주택임대차보호법이 요구하는 유효한 공시 방법인 주민등록에 해당하지

  않기 때문이다.  (공동주택, 아파트, 빌라의 경우임)

� 가압류등기가 된 주택을 임차한 경우,대항할 수 없다. 왜냐하면 가압류등기시보다 나중에 대항요건을

   모두 갖춘 이상 매수인에게 대항할 수 없기 때문이다. 다만 확정일자를  갖추었다면 선순위 가압류채

   권자보다 우선변제를 받을 수는 없지만 채권액에 비례하여 평등배당을 받게 된다.

    가압류는 선 순일지라도 채권으로서 우선변제권이 없고 확정일자부임차인은 후순위 권리자보다 우선

   변제권이 있기 때문이다.

� 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기나 처분금지가처분이 된 주택을 임차하여 대항요건을 갖

   춘 경우, 유감스럽지만 무조건 집을 비워 주어야 하고 임대보증금은 종전 소유자인 임대인으로부터 반

  환받을 수밖에 없다. 왜냐하면 가등기경료시보다 나중에 대항요건을 갖춘 이상 설사 가등기에 기한

  소유권이전의 본등기 시보다는 앞선다 하더라도   본등기를 경료한 자에 대하여 대항할 수 없기 때문이

  다. 이것은 처분금지가처분자가 본안 소송에서 승소확정판결을 받아 소유권이전등기를 경료한 경우에

  도 마찬가지이다. 그러나 반대로 만일 임차인이 대항요건을 구비한 후에 가등기가 경료된 경우에는 

  본등기를 경료한 자에 대하여 대항할 수 있다.

� 후순위 근저당권자가 경매를 신청하였지만 선순위 근저당권이 존재하여 대항력이 없는     임차인의  

  보호방법은 1순위근저당권과 2순위근저당권 사이에 주택임차인의 대항요건이 구비된 경우에 매수인의

  지위는 1순위근저당권을 기준으로 정하여지기 때문에 매수인에게 대항할 수 없다.

   다만 매각되기 전에 선순위인 근저당채무 대위변제하여 그 근저당권 설정등기를 말소하면 매수인에

  대하여 대항력을 행사할 수 있다.(대법원 1996.2.9. 선고     95다49523 판결, 대법원 2003.4.25. 선고 

  2002다70075 판결 참조)

   1순위 근저당채무가 임대보증금보다 소액인 경우에는 위와 같이 대위변제하는 방법도 고려하여 볼 만

  하다. 또한 대항요건 이외에 계약서에 확정일자를 갖추었다면 경매절차에서 배당요구를 하여 매각대금

  중 1순위 근저당권자의 변제에 충당하고 남은 금액에서 2순위 근저당권자보다 우선하여 임대보증금의

  변제를 받을 수 있다. 

� 임차인 모르게 제 3자에 의하여 주민등록이 이전된 경우, 임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는

   경우, 대항력은 그대로 유지된다. [대판 2000.9.29, 2000다37012]

� 실제 지번이 산 xx번지이나 “산”자를 표기하지 않은 경우, 대항요건으로서 유효하지 않다.

 � 신축 중인 연립주택에 지번만 전입신고하고 준공 후 건축물관리대장이 작성되자 동호 수를 기재하여

   주소 정정신고를 했더라도, 제 3자가 인식할 수 없을 것이므로 대항요건으로서 유효하지 않다.

 � 전입신고는 올바르게 했으나, 아파트 명칭과 동 및 호수를 기재하지 않고 확정일자를 받은 경우,

   확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게

   작성된 이상 확정일자는 유효한 것으로 본다.

 � 법인이 임차한 건물에 법인의 직원이 전입한 경우, 우선변제권을 주장할 수 없다.

� 임대차 아파트 전차인의 대항력 발생 시기

    갑; 임대 아파트 회사     을; 임차인이자 임대인     병: 전차인

   을이 갑으로부터 분양, 소유권이전등기 후 근저당권 설정 시, 병은 을 명의의 소유권이 전등기가 경료

   되는 즉시 임차권의 대항력 취득한다.

 � 전소유자가 계속 거주하면서 매도 한 후 임차한 경우, 매수자가 소유권이전등한 익일부터 임차인

   으로서 대항력을 취득 하므로 동시에 근저당 설정시 근저당이 선순위가 된다.

 � 경매된 부동산에 거주하던 임차인이 낙찰자와 임대차계약을 체결한 경우, 대항력 발생시기는 임대차

   계약을 체결한 후 낙찰인이 낙찰대금을 납부하여 소유권을 취득하는 즉시 임차권의 대항력 취득(낙찰

   인의 소유권 취득 이전부터 낙찰인과 종전 임차인 사이의 임대차관계를 공시하는 기능을 수행하고 있

  었으므로)

 � 채무자가 동생 소유의 아파트에 임차하여 살면서 근저당권을 설정하고 대출을 받을 때 채권자에게

    자신은 임차인이 아니고 위 아파트에 관하여 일체의 권리를 주장하지 않겠다는 내용의 확인서를 작성

   하여준 경우 대항력을 주장하여도 취득할 수 없다.

 � 갑이 세 들어 살다가 갑의 아버지 을이 다시 이사를 오면 세대합가가 되는데 이때 먼저 전입한 갑의

   전입 일자는 삭제가 되고 합가한 일자(을의 전입 일자)를 기준으로 전입일자가 다시 잡히게 된다. 그러

   나 법적인 대항력은 갑이 처음 입주했던 일자를 기준으로 발생한다. 그래서 주민등록등본 상 세대합가

  라는 말이 나오면 반드시 주민등록초본을 확인하여 세대원 중에서 가장 먼저 전입했었던 날짜를 기준

  으로 권리분석을 해야 한다.

☞ 가장 임차인 문제

� 대부분 저당권을 설정한 금융기관에서는 그 건물에 선순위 임차권이 있는지 여부를 확인하고 대출하

   므로 매수인이 저당권자인 금융기관에서 이를 확인하는 것도 좋다.

� 소액임차인이 최우선변제권을 주장하여 배당요구 및 권리신고를 하여도 배당에서 제외되는 경우

   ✡ 소액 임차인이 소유자와 친인척인 경우(호적등본 등의 서류로 확인)

   ✡ 과거에 동일 주소지에 동거한 사실이 있는 경우(주민등록 초본으로 확인)

   ✡ 임대차계약 시 소유자와의 계약이 아닌 경우

      (소유자가 남편이고 처가 계약한 경우에는 대부분 계약의 유효함을 인정한다.)

� 소유자 또는 채무자의 친인척 또는 인과관계가 있는 자를 전입하도록 하여 항고, 재항고를 남발하여

  이사 비용 등을 요구할 목적으로 허위 임대차를 주장하는 경우가 대부분이므로 사실 거주 여부와 친인

  척관계를 철저히 조사한 후 응찰하여야 한다.

   가장 임차인일 의심이 있는 경우는 관리사무실이나 이웃, 반장 집 등에 물어보고 임차인 또는 소유자

  의 친인척인지를 조사한다. 현장에 나가 직접 부딪히다 보면 의외의 정보를 얻는 경우가 많이 있다.

� 명도소송 중이라면 임차인에게 보증금을 지급한 근거 자료를 제출하게 해달라고 법원요청한다. 또한

   임대차계약서 작성자라고 주장하는 자를 낙찰자가 명도소송에서 증인으로 신청하여 위 임대차계약서

  당시의 작성 경위와 대금지급 여부를 추궁한다면 의외로 쉽게 가장 임차인 여부를 확인할 수 있다.

[대항력]

 유효한 전세계약이라는 조건하에 임차주택에 주택임차인이 입주하고 주민등록전입신고를 마치면(이를 대항요건이라고 한다) 그 다음날 0시부터 임차주택이 다른 사람에게 양도 되거나 매각되더라도 양수인 또는 매수인(새로운 집주인)에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 반환 받을 때까지는 집을 비워 주지 않을 수 있는 벌률 상의 권능이 있다.

 인도(점유)일과 전입일이 다를 경우에는 나중의 일자로 보며, 실무에서는 인도일을 알기 어렵기 때문에 전입일 다음날로 대항력 유무 판단(후에 이해관계인의 다툼이 있으면 이삿짐센터, 한전, 관리사무소 등에 확인하는 방법을 사용하여 인도일을 추정한다.)

 경매에서는 대항력이란 말소기준권리보다 이전에 입주와 전입신고를 한 경우, 매수인에게 대항할 수 있으나 늦으면 선순위 권리가 매각으로 소멸하므로 임차권도 소멸하게 되어 대항할 수 없다.

 대항요건을 갖춘 임차인에 앞선 저당권이 있었으나, 변제 등으로 매각 이전에 말소된 경우나 매각 이후 대금 납부 전에 대위 변제로 저당권이 소멸하면, 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고 근저당 설정 후 임차금의 증액이 있는 경우에는 그 증액부분은 저당권자(낙찰자)에게 주장할 수 없다.(가등기도 마찬가지) 차순위저당권자가 경매 신청 시 선순위저당권자의 실제채권 유무를 반드시 확인해야 한다.

[우선변제권]

☞ 확정일자

 임대차계약서상의 확정일자란 그 날짜 현재 그 문서가 존재하고 있었다는 사실을 증명하기 위하여 임대차계약서의 여백에 기부(記簿)번호를 기입하고 확정일자 인을 찍어 주는 것을 말한다.

 확정일자는 임대차계약서에 공증기관에서 확정일자 인을 찍어 주는 방법과 임대차계약서에 법원·등기소의 공무원과 읍·면·동사무소의 공무원이 확정일자 인을 찍어 주는 방법에 의하여 부여받을 수 있다.

 현재 주로 이용하는 방법은 그 중에서도 특히 인근 읍·면·동사무소를 이용하면 주민등록전입신고를 하면서 동시에 확정일자를 부여받는 것으로 시간과 노력을 절약할 수 있다.

 그리고 임대차계약서의 전세권은 집주인의 동의가 있어야 하지만, 확정일자는 임대인의 동의 없이 임차인 또는 계약서 소지인이 언제든지 계약서 원본을 제시하고 구두로 청구하면 받을 수 있다.

 그리고 공증인사무소, 법무법인 또는 공증인가 합동사무소(공증인가합동법률사무소 제도는 2005. 1. 27. 법률 제7357호로 변호사법을 개정하면서 폐지되었으나 부칙 제6조의 규정에 의하여 종전의 규정에 의하여 공증인의 직무를 행할 수 있음) 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로 작성하였어도 확정일자를 받은 것과 동일한 효력이 있다. 

☞ 확정일자의 효력 발생 요건

 대항요건(계약+입주(점유)+전입신고) + 대항요건 유지(전입과 실 거주) + 계약서 원본 보관[분실 시 집주인 계약서 복사하거나, 집주인도 분실하고 없으면 주인과 협의해서 새로 계약서를 작성하여 확정일자 받았던 곳에 가서 확정일자 대장에 근거하여 그 사실 관계를 확인받아 증명하면 된다.(판례)]

☞ 확정일자의 효력 발생일

확정일자를 받지 않으면 선순위 담보권자 등이 있는 경우 매각으로 임차권이 소멸하여 매수인에게 대항하지 못하고 소액임차인이 아닌 한 배당을 받을 수 없으나, 확정일자를 받아두면 후순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당받을 수 있다. 

 따라서 확정일자는 임차인에게 우선변제권을 인정하는 반면 그 절차가 간단하고 비용도 거의 들지 않기 때문에 받아두면 편리하다.

 확정일자의 효력 발생일은 전입 신고일자, 확정일자를 받은 날짜(익일 0시, )실제 점유 일자 중 늦은 날로 하며, 이해관계인이 반대 입증을 하여 이의를 제기할 경우 위 원칙대로 효력 일을 산정한다.

☞ 등기된 일부 전세권은 건물의 환가 대금에서만 순위 배당되지만 확정일자부임차권은 매각대금 전체(건물+대지)에서 순위 배당 받는다.(단, 토지와 건물의 소유자가 동일해야 한다.)

☞ 대항력과 확정일자 모두 갖춘 임차인이 권리신고는 물론 배당요구 신청도 했을 경우, 보 증금 중 배당받지 못한 잔액에 대해서는 낙찰자가 인수하지만 계약 잔여기간은 인수하지 않는다. 왜냐하면 배당요구 신청을 기존 임대차계약의 해지의사로 보기 때문이다.

☞ 경매개시결정기입등기 후 전입, 입주한 임차인

 일단 배당에서 제외하고 배당이의 또는 배당이의의 소 등의 방법으로 진실한 임차인으로 인정이 된 경우에 한하여 배당한다.

 단, 낙찰대금이 충분한 때에는 배당이의 등의 방법에 의한 임차인의 소명 절차를 거치지 아니하고 배당하여 주는 것이 실무다.(진실한 임차인)

☞ 대항력과 우선변제권을 겸비한 임차인은 어느 것이나 선택적으로 행사할 수 있다.

배당요구 했으나 보증금 모두를 변제받지 못했을 때는 계약기간이 만료하였더라도 낙찰자에게 대항하여 잔액 변제 시까지 명도를 거부할 수 있다.(명도 거부, 동시이행항변권. 적극적 보증금 반환 청구권은 없다. )

☞ 경매된 주택이 다시 경매된 경우 대항력과 우선변제권

 새로운 낙찰자에게 대항력만 행사할 수 있을 뿐 우선변제권은 소멸 되어 행사할 수 없다.  새로운 경락자와 임대차계약을 체결하여 임대차를 갱신하여 우선변제권을 취득하도록 한다.

☞ 건물의 일부에 설정된 전세권이 소멸되는 경우(ex : 2층 전세권, 1층의 임차인의 경우)

배당요구를 하였는데도 만족을 못하였다면 대항력이 소멸하지 않는다.

[최우선변제권]

☞ 소액임차인의 최우선변제권

 임대보증금이 소액인 경우 임차주택이 매각되더라도 임차주택(대지포함) 가액의 1/2 범위 안에서 일정 금액 까지는 후순위 담보권자 및 일반채권자 뿐만 아니라 선순위 담보권자보다도 우선하여 변제받을 수 있습니다. 다만 이러한 보호를 받기 위하여 임차주택에 대하여 경매개시결정의 등기가 경료되기 전에 입주 및 주민등록전입신고를 마쳐야 한다. '주택가액'이라 함은 매각대금에다가 매수신청보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 매수신청보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말 한다 (법원 2001.4.27.  선고 2001다8974 판결, 재민 84-10 참조).              

 다만 근로기준법 제37조 제2항 소정의 임금우선채권과는 같은 순위로 배당을 받음.                       

                                         주 택 임 대 차   소 액 보 증 금   적 용 범 위    

                       

담보권등기일자 (계약시점이 아닌 최초 근저당 일자기준)	지   역	최우선변제 적용 보증금액	최우선변제 금액 (우선변제금의 일정액)
1984. 1. 1-1987.11.30	특•광역시	300만원 이하	300만원 이하
	기타	200만원 이하	200만원 이하
1987.12. 1-1990 .2.18	특•광역시	500만원 이하	500만원 이하
	기타	400만원 이하	400만원 이하
1990.2.19-1995.10.18	특•광역시	2,000만원 이하	700만원 이하
	기타	1,500만원 이하	500만원 이하
95.10.19- 2001. 9.14	특•광역시	3,000만원 이하	1,200만원 이하
	기타	2,000만원 이하	800만원 이하
2001. 9.15-2008. 8.20	수도/과밀억제권	4,000만원 이하	1,600만원 이하
	광역시	3,500만원 이하	1,400만원 이하
	그외지역	3,000만원 이하	1,200만원 이하
2008. 8.21 이후	수도/과밀억제권	6,000만원 이하	2,000만원 이하
	광역시	5,000만원 이하	1,700만원 이하
	그외지역	4,000만원 이하	1,400만원 이하

                                 

☞ 처와 남편 명의로 소액임대차계약서가 별도 작성된 경우

   남편과 처를 1인의 임차인으로 보아야 하므로 소액임차인으로 각각 보호를 받을 수 없다. 왜냐하면 하나의 주택에 임차인이 2인 이상인데 이들이 그 주택에서 가정공동 생활을 하는 경우에는 1인의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산한 금액을 기준으로 소액보증금에 해당하는지 여부를 판단하여야 하기 때문이다.

☞ 배당요구종기까지 배당요구를 하지 않은 경우

   우선변제를 받을 수 없다. 왜냐하면 소액임차인이라도 경매법원에 배당요구종기까지 배당 요구를 하여야만 우선변제를 받을 수 있기 때문이다. 따라서 매수인이 명도를 청구 하는 경우에는 무조건 집을 비워 주어야 한다. 다만 배당요구를 하지 아니하여 배당을 받지 하더라도 최선순위 담보물권 등이 등기되기 전에 임차주택에 입주하고 전입신고를 하여 항력이 있는 경우에는 매수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 된다.

☞ 보증금을 소액으로 감액한 경우

   감액할 당시에 임차주택에 관하여 경매개시결정의 등기가 경료 되지 아니하였다면, 앞으로 경매절차가 개시되더라도 소액임차인으로 우선변제권을 행사할 수 있다.

☞ 임대인과 임차인이 임대차계약을 갱신하면서 임대보증금을 인상하기로 합의한 경우

   인상된 금액은 인상되기 전에 설정된 근저당권에 기한 경매절차의 매수인에 대하여 대항할 수 없을 뿐만 아니라 위 근저당권자에 우선하여 배당을 받을 수도 없다.

  왜냐하면 위 근저당권자는 인상전의 임대보증금을 전제로 근저당권을 취득하는 것이고 장래 임대보증금이 얼마 인상될 지도 예상할 수도 없기 때문에 인상된 보증금 전액에 대하여 대항력과 우선변제권을 인정한다면 근저당권자의 이익을 너무 침해하는 것이 되기 때문이다.

   따라서 근저당권 설정전의 보증금액에 한하여 매수인에게 대항력을 행사할 수 있고, 배당절차에 참가하더라도 근저당권 설정전의 보증금액에 한하여 근저당권자에 우선하여 변제받을 수 있다.

   다만 위 인상된 보증금 대하여 재계약서를 작성하고 이에 대하여 확정일자를 받았다면 증액된 부분은 이보다 후순위인 담보권자나 일반채권자에 대하여 우선변제권을 주장할 수 있다.

   계약 갱신과 더불어 인상된 전세보증금에 관하여 재계약서를 작성하지 않고 임대인에게 인상된 보증금을 지급한 후 그 영수증에 확정일자를 받은 경우에도 우선변제권 없다. 왜냐하면 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 우선변제권이 인정되기 위하여는 임대차계약서에 확정일자를 갖출 것이 요구되기 때문이다.

☞ 임대기간 2년 미만의 임대차계약이 가능한지 여부

 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다는 주택임대차보호법 제4조 제1항의 규정에서 임대기간을 최소한 2년으로 규정한 취지는 임차인의 주거 안정을 도모하기 위한 것이므로 임차인이 원하는 경우에는 임대기간을 2년 미만으로 정하는 것이 얼마든지 가능하기 때문이다.

 따라서 2년 미만으로 정한 임대기간이 끝난 후에 스스로 임대기간의 만료를 이유로 임대인에게 임대보증금의 반환을 청구할 수 있다.

☞ 임대기간 만료와 계약의 갱신

   임대인이 계약이 묵시적으로 갱신되는 것을 막기 위하여 임차인인 임대기간 만료시의 명도 또는 계약갱신거절의 통지를 임대 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 하여야 하다.

  그렇지 앉을 경우에는 계약이 종전과 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신된 것으로 인정 되어 앞으로 2년간 임차인으로 계속 점유를 할 수 있다.

   다만 임대기간이 끝날 당시에 차임의 지급을 2번 이상 연체하거나 임차주택에서 마약제조를 하는 등 주거 이외의 목적으로 사용하는 등 임차인으로서의 의무를 현저하게 위반 한 경우에는 보호받을 수 없다.

☞ 확정일자부 임차인 및 소액임차인의 우선변제권 행사

 � 확정일자부 임차인이나 소액임차인이 경매절차에서 우선변제를 받으려면 갖추어야 요건

    ✡ 배당요구신청 : 임대차계약서(확정일자부 임차인의 경우에는 임대차계약서가 공정증서로 작성되

       거나 임대차계약서에 확정일자가 찍혀 있어야 한다) 사본, 주민등록표등본(임차인 본인의 전입일자

       및 임차인의 동거 가족이 표시된 것이어야 한다) 및 연체된 차임 등이 있을 때에는 이를 공제한 보   

       증금 잔액에 관한 계산서를 첨부하여 경매법원에 배당요구 신청서를 제출하여야 한다.

   ✡ 배당요구신청서 제출 시한 : 배당요구는 경매법원이 정한 배당요구종기까지 하여야 한다. 이것은

       소액임차인의 경우에도 마찬가지이다(대법원 2002. 1. 22. 선고 2001다 70702 판결 참조). 그리고

      임차인이 주택임대차보호법에 의한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위해서는 배당요구종기까지

      (배당요구종기가 연기된 경우에는 그때까지) 주택의 인도와 주민등록이라는 요건이 계속 존속되어야

       한다.

   ✡ 임차주택의 명도 : 우선변제권 있는 주택임차인이 경매법원으로부터 자신에게 우선배당된 배당금

      을  실제로 수령하기 위하여는 임차주택을 명도 받았다는 매수인의 인감이 찍힌 명도확인서를 경매

      법원에 제출하여야 한다. 대항력도 있는데 보증금 중 일부만 배당받은 경우에는 나머지 보증금을

       반환 받을 때까지 매수인에게 임차주택을 비워주지 않아도 된다.

☞ 확정일자부 임차인이 배당요구 후 배당요구종기 전에 주민등록을 이전한 경우

   우선변제를 받을 수 없다. 그 이유는 확정일자부 임차인으로서 경매절차상 배당요구를  하였더라도 우선변제를 받기 위해서는 주택의 점유와 주민등록을 배당요구종기(배당요구 종기가 연기된 경우에는 그때까지) 계속 갖추고 있어야 하기 때문이다. 이것은 소액임차인의 경우에도 마찬가지다.

☞ 대항력 있는 확정일자부 임차인이 경락기일 이후에 배당요구를 한 경우

   배당요구는 배당요구종기까지 하여야 하므로 우선변제를 받을 수 없다. 근저당권설정 등기전에 대항요건을 구비하면  매수인에게 임차권을 대항할 수 있기 때문에 매수인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 됩니다.

☞ 확정일자부 임차인의 우선변제권

    확정일자부 임차인과 담보권자와의 우선순위는 대항요건 및 확정일자를 모두 구비한 최종 시점과 담보권설정등기시점을 기준으로 판단하며, 다만 확정일자부 임차인의 우선변제권은 임차주택의 소유권이 경매·공매에 의하여 변경된 경우에만 적용되고 매매·증여 등 법률행위에 의하여 양도된 경우에는 인정되지 아니한다.

[주택임차권의 승계]

 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계가 있는 자가 권리와 의무를 승계한다.

 임차인의 사망 당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 때에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인관계가 있는 자와 2촌 이내의 친족은 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.

 위의 경우 임차인이 사망한 후 1월 이내에 임대인에 대하여 반대의사를 표시한 경우에는 적용하지 아니하며, 임대차에서 생긴 채권, 채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속한다.

[임차권등기명령제도]

 임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 단독으로 법원에 임차권명령등기를 신청하여 임차권등기가 마쳐지면 그 등기와 동시에 대항력과 우선변제권을 취득하도록 하고, 만일 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득한 경우에는 종전의 대항력과 우선변제권을 그대로 유지하며, 임차권등기 이후에는 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지된다.

※ 임차권등기는 임대 만료전이라도 임대인의 동의가 있으면 가능하다.

☞ 효력발생시기 및 동기촉탁

 �  임차등기명령의 재판은 임대인에게 고지한 때 효력이 발생된다.

�  위 1향의 효력발생 후에는 법원사무관등은 재판서등본을 첨부하여 지체 없이 임차권등기의 기입등

     기 촉탁.

 �  임차인은 위 신청의 기각이나 각하결정에 대하여 1주 이내에 즉시항고를 할 수가 있고, 임대인은

     임차권등기명령에 대하여 이의를 할 수가 있다.

�  임차권등기명령으로 인하여 임차권등기가 경료 된 건물을 임차한, 소액임차인은 소액보증금에 대한

     우선변제권이 없다.(주택임대차보호법 3조의 36항, 상가건물 임대차보호법 6조 6항, 민법 621조에

     의한 임차권등기도 동일 함)

�  임차인은 임차권등기명령 신청비용 및 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수

     있다.

 �  주택임대차보호법 제3조의 3규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인

     이 그 보증금을 반환하지 않은 상태에서 경료 되므로, 이미 사실상 이행 지체에 빠진 임대인의 임대

      차보증금의 반환의무와 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시 이행 관계에 있는 것이 아니

     고,임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무

     이다. (2005다4529판결)

상가임대차보호법

☞ 효력 발생 요건

    건물 인도+사업자등록=그 다음날부터

☞ 상임법 적용 대상

 � 일정액 이하

  광역시(군지역 제외) - 1억5천만원 이하 기타지역(광역시 군지역 포함) - 1억4천만원 이하

    (월 차임액 x 100) +보증금 = 환산보증금 ---> 최우선 변제 기준 금액

 � 경매개시등기일 이전에 사업자등록 +건물의 인도

 � 등기부 상 최초기준등기(저당, 압류, 담.가)가 2002.11.1. 이후에 설정되어야 한다.

 � 환가대금의 1/3의 범위 내에서 최우선 변제

☞ 최우선변제권의 보호범위 및 액수

  광역시(군지역 제외) - 3000만원 / 900만원 기타지역(광역시 군지역 포함) - 2500만원 / 750만원

☞ 계약갱신청구권

    임대인은 임차인이 계약 만료기간 전 6월~1월까지 사이에 행하는 계약갱신요구에 대하여 정당한 사유 없이 거절하지 못하며 임차인의 갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함하여 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다.

    대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않거나 전액 배당되지 않으면 잔여 임대차 기간을 최장 5년간 보장해줘야 한다.(최초의 계약일로부터)

                                상가건물임대차 적용범위 및 소액보증금 적용범위

법률적용일자/ 담보권등기일자	지   역	법률적용 대상 (환상보증금)	최우선변제  적용 보증금액	최우선변제 금액 (우선변제금의일정액)
2002.11. 1 -           2008. 8.20	서울	2억4천만원 이하	4,500만원 이하	1,350만원 이하
	수도/과밀지역	1억9천만원 이하	3,900만원 이하	1,170만원 이하
	광역시	1억5천만원 이하	3,000만원 이하	900만원 이하
	그 외 지역	1억4천만원 이하	2,500만원 이하	750만원 이하
2008. 8.21 이후	서울	2억6천만원 이하	4,500만원 이하	1,350만원 이하
	수도/과밀지역	2억1천만원 이하	3,900만원 이하	1,170만원 이하
	광역시	1억6천만원 이하	3,000만원 이하	900만원 이하
	그 외 지역	1억5천만원 이하	2,500만원 이하	750만원 이하

                                 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 비교  

구 분    내  용	주택임대대차보호법	상가건물임대차보호법	비고
적용대상	주거용건물 전부나 일부(일부 비주거용도 가능) 임차인 : 자연인에 한함(법인은 주민등록 불가함 - 대한주택공사, 주택사업지방공사는 가능)	상가건물(목적물의 주된 부분 영업용사용도 포함) 임차인 : 법인도 가능함(사업자등록신청 가능)	우선변제권은 경매나 공 매시에 적용 (대지를 포함한 가격이 원칙)
대항력	주택의 인도와 주민등록 전입신고일 다음날	건물의 인도와 사업자등록신청일 다음날	두가지중 늦게 갖추어진 다음날 영시에 효력발생
우선변제권	대항력과 확정일자부여(부여기관 : 등기과(소), 읍면동사무소, 공증기관)	대항력과 확정일자 부여(부여기관 : 관할세무서장)	주택임대차계약서를 공증이나 사서증서 인증도 해당
상한선 적용 범위	임차주택가액의 1/2이내	임차건물가액의 1/3이내	총 배당할 금액에서 집행 비용을 공제한 금원임
차임 등의 증감 청구권	약정한 차임 등의 1/20 (5%)초과금지(계약 및 증액 후 1년 이내 인상불가)	차임등의 12/100(12%) 초과금지(계약 및 증액 후 1년 이내 인상불가)	경제사정의 변동 등으로 인함(단, 기간만료 후 재개약시는 원칙적으로 적용이 안됨)
월차임전환시 산정률 제한	연1할4푼(14%)초과 금지	연1할5푼(15%)초과 금지	보증금의 전부나 일부를 월차임으로 전환시 사용
임대차기간	기간의 정함이 없거나 2년 미만으로 정함 임대차 : 2년(임차인은 2년 미만 임대차 유효주장 가능)	기간의 정함이 없거나 1년 미만으로 정한 임대차: 1년(임차인은 1년 미만 임대차 유효주장 가능)	임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 존속하는 것으로 본다
임대차기간 갱신	임대인 : 기간 만료 전 6~1월까지 갱신거절, 조건 변경통지 임차인 : 만료 1월전 통지	임대인은 임차인의 기간만료 전 6~1월까지의 갱신요구에 3기에 달하는 차임액 연체 등의 특별한 사정이 없는 한 응하여야함.(최소의 임대기간을 포함 5년 범위 내에서만 행사가능)	묵시적 갱신 각 인정 (동일한 조건으로 주택은 2년, 상가 1년으로) 단, 주택은 2기에 달하는 차임액을 연체 등의 사유는 제외
묵시적 갱신 시 해약통지	임차인 : 언제든지 가능 임대인이 통지 받은 날부터 3원경과로 효력발생	임차인 : 언제든지 가능 임대인이 통지받은 날부터 3월경과로 효력발생	임대인은 해약통지를 한 수 있는 규정이 없음
경매(공매)시 배당금 수령요건	임차주택을 양수인에게 양도한 이후 (배당금수령 시 양도 자료 등 제출)	임차건물을 양수인에게 양도한 이후 (배당금 수령 시 양도 자료 등 제출)
보증금액	제한 없음	제한 있음
목적	국민의(서민) 주거생활 안정(1984,1,1 시행)	국민의(영세상인) 경제생활 안정(2002,11,1 시행)

말소기준권리

   경매 권리분석의 기본으로 경락 후 낙찰자에게 권리가 인수되거나 소멸되는 기준이 되는 권리를 말한다..(근저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매기입등기,전세권(특별한 요건을 갖추었을때)) 기본적으로 말소기준등기가 경매로 말소되면 그 이후의 등기들은 모두 소멸한다.

   예외로 소멸하지 않는 것들도 있다.(유치권, 예고등기)

[말소기준등기가 되는 것]

☞ 근저당권(임의 경매)

    돈을 빌려주고 담보로 잡아 놓는 권리로 돈을 갚지 않을 때에는 경매를 통해 팔아서 채권을 해결하겠다고 설정과 동시에 이미 정해진 사항으로 저당권은 확정적이고 근저당권은 변동적 이다.

    그래서 근저당에는 채권 최고액이란 설정 금액이 있다. 통상 130% 정도로 설정한다. 금융권은 돈을 일정 부분 갚기도 하고 이자가 늘기도 하여 거의가 근저당으로 설정한다.(개인-저당) 그래서 채권최고액보다 채권이 적을 수도 많을 수 도 있으므로 실제 청구액(채권신고금액)을 살펴보거나 저당채권자에게 물어보아야 한다.

    대개의 경매 사건이 임의경매이고 임의경매는 담보권(저당권과 같은) 실행으로 인한 것이다.

☞ (가)압류(강제 경매)

 금전 채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대해 다른 행동을 못 하도록 흐름(류)을 눌러(압)놓아 강제집행이 가능한 현재의 상태를 유지하게 된다. “처분금지의 효력”이 있다.

 �   압류와 가압류의 차이

  ✡ 가압류 : 소송제기 전의 재산보전처분

  ✡ 압류 : 소송 제기 후 승소판결 또는 판결에 준하는 공정증서 등에 의한 재산보전처분

☞ 담보가등기

    소유권이전 청구권 보전을 위한가등기에는 순수 순위보전가등기와 담보가등기가 있는데 담보가등기는 돈을 빌리고 갚지 않을 경우를 대비해서 대물변제를 예약하여 설정하는 가등기이다.

    보전가등기는 매매 등에 있어서 위험을 방지하기 위해 순위를 보전하기 위해 설정한다. 담보가등기(최선순위)는 낙찰과 함께 소멸 하는데 반해 (선순위)보전가등기는 인수해야  한다.

☞ 경매기입등기

    채권으로 인한 확정판결을 받은, 채무명의로 경매를 신청함으로써 이루어진다.

   위의 네 가지 말소기준권리 중 하나도 없을 때 말소기준권리가 된다.

   (채무명의: 이행 의무의 존재를 증명하고, 법률에 따른 강제 집행력이 부여된 공증 문서)  

☞ 전세권

    전세권이 말소기준권리가 되려면 세 가지 조건을 충족해야 한다.

  ① 전세권자가 경매신청 할 것 

  ② 최선순위일 것 

  ③ 전체에 대한 전세권일 것(구분등기가 된 건물에 설정되어야 한다.) 구분등기 는 구조상, 이용상 독립

      성이 있어야 구분등기가 가능하다. -아파트, 빌라, 연립

☞ 마무리

     경매과정을 알기위해선 절차이해 후 권리분석이 첫째 해야 할 일이며, 권리분석을 할 줄 알아야 배당

    표작성이 가능하고 물건 분석 후 수익분석을 해서 입찰가를 선정하고 낙찰 후 명도까지 예상 할 수

    있어야한다. 

     권리분석과정에 배당표작성을 하기위해선 말소기준권리를 찾고 말소기준권리를 전후로 배당순위를

   찾아야하는데 배당순위에 주임법과 상임법을 알아만 한다.

     배당에는 원칙과 순서가 있는데 그 원칙 중 주임법, 상임법을 관련해서 보면 “우선”이라는 낱말의

    뜻에는 상대가 있다는 의미이다.

 � 최우선변제권은 우선변제권을 가지는 자가 그 상대가 된다. 그래서 최우선변제권자는 우선변제권자

    보다 일정금액을 먼저 배당받아 간다.

 � 우선변제권은 후순위 권리자보다 자기 채권을 먼저 배당받을 권리가 있으나, 선순위 권리에 대한

    우선변제권을 주장할 수 없기에 우선변제권은 소급효가가 없다.

 � 당해세 우선원칙은 당해 부동산과 관련하여 발생된 (상속세, 증여세) 재산세를 당해세라하며, 당해세

    는  시간에 관계없이 우선변제권자들 중 항상 1등으로 배당받게 된다.

  �  물권우선주의는 물권과 채권이 충돌할 경우, 물권이 채권에 우선한다.

   (물권은 일반법인 민법에 명시되어있다. 주임법, 상임법은 민사특별법규정이다)

 � 특별법 우선원칙은 일반법과 특별법이 충돌할 경우, 특별법이 일반법에 우선한다.

   임대차가 채권이면서도 부동산 매매에 의한 소유권(물권)취득자에게 대항력을 갖고 후순위권리자와

   우선순위를 다툴 수 있는 것이 주임법과 상임법이 특별법이기 때문이다.

[아라난]

대구 아낙님에게의 끌림 나도 어찌할꺼나~~감사드려요..ㄳ꾸벅- 기수장님도 수고많으시구요..감사함니다.

[비쥬]

같이 끌려 봅시~다.

[대구아낙]

ㅎㅎ 제가 무거워서(땅 넓은줄 몰라서~~) 그런가요?

[믿는것은로또(이일구)]

11기 지화자~~~^^설은 넘 춥다.ㅡㅜ

[비쥬]

좋타.~~~ ????????????

[대구아낙]

서울 가셨어요? 반가웠구요... 열정이 넘치십니다...

[미운오리™]

간만에 정말 재미있게 수업들은 것 같아요 4주차도 기대하고 있어요 ㅎㅎ 대구아낙님 쵝오!!!

[비쥬]

저는 언근히 4주차는 걱정 되는데요. 이럴 어찌해야 할지!

[대구아낙]

미운오리님 그날 초코렛 혹 남편 드릴거 아니였나요? 우쨌던 전 감사히 맛나게 잘 먹었습니다..... 감사요 ^^*

[대구아낙]

헐~~ 며칠 만에 들어 와 보니 이렇게 칭찬을 과하게 해주시다니 감사합니다...... ㅎㅎ

[비쥬]

글 솜씨가 영 꽝이라서 제대로 표현 하지못 했는디,ㅎㅎ

[강개토여왕]

좋은 강의 잘 들었습니다. 점점 경친모에 끌려요~~~ 대구아낙님 화이삼....

[대구아낙]

마마님 황공 하옵니다.... ㅎㅎ

[수련]

좋은강의 정말 잘 들었습니다...비쥬님두 고마워요

[대구아낙]

수련님~~ 감사합니다...

[비쥬]

me to!

[우한백]

궁금했던것이 한방에 해결되었습니다...대구아낙님 감사드립니다...대구아낙님과 친분을 두텁게 해놔야겠다는 사명감에 이몸 불탑니다...ㅎㅎㅎ

[대구아낙]

ㅎㅎ 저두 우한백님이랑 가까이 하고 싶답니다.... ^^*

[비쥬]

저두 끼워 주심 안될까요?