분양형 노인복지주택 주택유상거래 취득세율 적용 여부(2)

[박홍연]

<저자및출처: 박영모, 택스넷, 2015.1015>

목차

1. 4. 해설
2. 5. 시사점

4. 해설

가. 분양형 노인복지주택에 대한 취득세율 적용

1) 지방세법상 주택세율 적용대상 주택요건별 검토

분양형 노인복지주택이 개정된 「지방세법」제11조 제1항 제8호에서 규정하고 있는 주택유상거래 취득세율 적용 대상 주택의 각 요건을 갖추고 있는지를 살펴보면 다음과 같다.

• ① 「주택법」제2조 제1호에 따른 주택일 것(제1호의2 준주택이 아닐 것)
「주택법」제2조 제1호 및 제1호의2에서 “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물과 부속토지를 말한다고 규정하면서 「노인복지법」제32조 제1항 제3호의 노인복지주택은 준주택으로 분류하고 있다.
2015.7.29. 개정된 「노인복지법」제32조 제1항 제3호에서는 임대용 노인복지주택만을 노인복지주택으로 규정하고 있다. 따라서 개정된 노인복지법에 따르면(부칙적용은 배제) 임대형만이 노인복지주택만에 해당하고 분양형은 제외된다고 할 것이므로, 분양형 노인복지주택은 준주택의 범위에 원칙적으로는 포함하지 않는다고 할 것이다.
〈 2015.7.29. 노인복지법상 노인복지주택 개념정의 변경내용〉
◇ (개정 전) 분양 또는 임대하여 노인에게 편의를 제공할 목적으로 하는 주거시설
◇ (개정 후) 임대하여 노인에게 편의를 제공할 목적으로 하는 주거시설
⇒ 법개정 후 “분양형”은 노인복지주택 범위에서 제외됨
※ 다만, 부칙에서 2015.7.29. 이전에 사업계획승인을 받은 분양형 노인복지주택은 종전 규정에 따라 노인복지주택으로 보도록 규정
한편, 분양형 노인복지주택은 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 되어 있어 「주택법」제2조 제1호의 주택의 개념에 부합된다. 결과적으로 개정된 「노인복지법」의 본문을 적용하면서 부칙의 적용을 배제한다면 분양형 노인복지주택의 경우 「주택법」제2조 제1호에 따른 주택에 해당에 개념에 포함되는 동시에 준주택의 범위에도 해당하지 아니한다고 할 것이다.
• ② 「건축법」제38조에 따른 건축물대장에 주택으로 기재될 것
「건축법 시행령」 별표1 “용도별 건축물의 종류”에서 노인복지주택을 제외한 공동주택의 형태를 갖춘 노인복지시설을 공동주택으로 분류하고 있다. 따라서 노인복지주택에 해당하지 아니한 노인복지시설의 경우 그 용도가 공동주택으로 분류된다고 할 것이다.
한편, 개정된 「노인복지법」을 적용하면(부칙적용은 배제) 분양형 노인복지주택은 노인복지주택의 범위에서 제외된다. 따라서 분양형 노인복지주택의 경우 건축법상 공동주택의 범위에서 제외되는 노인복지주택의 범위에 포함되지 아니하고, 공동주택의 형태를 갖추고 있으며 공동주택의 용도로 분류되는 노인복지시설(또는 노인복지주택, 노유자시설)로 건축물 대장에 기재되어 있으므로, 「주택법」제38조에 따른 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 해석이 가능하다.
• ③ 건축물의 용도가 주거용으로 사용할 것
분양형 노인복지주택은 실제 주거의 용도로 사용되므로 건축물의 용도가 주거용이라는 요건을 구비하고 있다고 해석이 가능하다.
• ④ 「노인복지법」제31조에 따른 주거용 노인복지시설이 아닐 것
개정된 「노인복지법」제31조 및 제32조 제1항 제3호에서 임대형 노인복지주택만을 노인복지시설로 규정하고 있다. 따라서, 개정 「노인복지법」을 적용하면서 부칙적용을 배제하면, 분양형 노인복지주택은 노인복지법상 노인복지시설에 해당하지 않아 「노인복지법」제31조에 따른 주거용 노인복지시설이 아닐 것이라는 요건을 구비한 것으로 해석이 가능하다.

2) 입법취지에 따른 검토

개정 지방세법에서 노인복지시설에 대하여 주택유상거래 취득세율(1~3%)의 적용을 배제한 취지는 일반세율(4%)로 취득세가 과세되는 준주택(오피스텔, 기숙사 등)과 형평을 맞추고 사업용에 제공되는 주택에 대해서는 혜택을 축소하고자 한 것이었다. 분양형 노인복지주택의 경우 노인주택법 개정으로 원칙적으로는 주택법상 준주택에 해당되지 않고, 일반인들이 주거용으로 사용하고 있어 사업용에 공여되지도 않는다.
한편, 주택유상거래 세율을 인하한 것은 주택거래 활성화를 통한 서민 주거안정 지원에 있었고 현실적으로 분양형 노인복지주택의 경우 공동주택으로 이용되고 있으며 양도가 자유롭다는 점에서 인하세율 적용 취지에 반하지 않는다. 특히, 노인에 대한 주거 편의지원 등을 목적으로 도입한 노인복지주택에 대해 조세혜택을 일반 주택보다 상대적으로 불리하게 적용하는 것은 국가정책 방향과도 배치되는 문제점이 있다.
따라서, 분양형 노인복지주택을 주택유상거래 취득세율 적용 대상 주택의 범위에 포함하는 것이 주택세율 인하 취지에 오히려 부합된다고 할 것이다.

3) 차용개념 해석에 따른 검토

건축법 등 다른 법령에서 차용한 법적 개념들은 그 다른 법령에서 의미하는 것과 동일하게 해석하는 것이 원칙이라 할 것이나, 위와 같은 해석이 과세의 형평과 입법취지에 따른 당해 조항의 합목적성에 비추어 불합리한 결과를 초래한다면 그 다른 법령의 규정에 구속되어 판단해야 할 것은 아니고 세법의 독자적인 입장에서 그 입법취지에 비추어 세법 고유의 개념으로 판단 가능하다고 할 것(대법원 92누15994, 1993.8.24. 전원합의체 판결 참조)이다.
한편, 지방세법상 인하된 취득세율 적용대상 주택의 범위를 해석함에 있어, 노인복지법의 부칙규정을 적용하라는 명시적인 규정도 없고, 반드시 이를 적용하여야할 합리성도 없으며, 개정된 노인복지법 부칙을 적용하여 분양형 노인복지주택을 주택유상거래 취득세율 적용대상에서 배제할 경우에는 주택거래 활성화 및 서민 주거안정 지원이라는 당초 입법취지에 불부합되는 결과를 초래할 수 있다.
따라서, 주택유상거래 취득세율 인하 취지 등에 비추어 “주택”의 범위는 지방세법 고유의 개념으로 판단하는 것이 합리적이라 할 것이므로, 노인복지법 개정내용 중 본문만을 적용하고 부칙을 배제하더라도 이를 조세법률주의에 위배되는 해석이라고 볼 수 없다고 할 것이다.

4) 의견종합

앞서 살펴본 지방세법상 주택유상거래세율 적용대상 요건별 검토내용, 입법취지, 차용개념에 대한 해석기준 등을 종합적으로 고려해 볼 때, 노인복지법이 개정된 이후에 분양형 노인복지주택을 취득하는 경우에는 인하(1~3%)된 주택유상거래 취득세율 적용대상으로 보는 것이 합리적이라 판단된다. 한편, 주택유상거래 취득세율 적용요건에서 노인복지시설로 인가를 받을 것을 요구하고 있지 아니한 이상 노인복지시설 인가 여부와 관계없이 건축법 또는 주택법에 따라 사용승인을 받은 경우라면 인하세율의 적용이 가능하다고 할 것이다.

나. 임대용 노인복지주택에 대한 취득세율 적용

임대용 노인복지주택에 대하여도 주택유상거래 취득세율을 적용할 수 있는가가 다툼이 될 수 있다.
「지방세법」제11조 제1항 제8호에서 「노인복지법」제31조에 따른 주거용 노인복지시설은 인하세율 적용대상에서 제외토록 규정하고 있다. 한편 개정 전ㆍ후 「노인복지법」제31조 및 「노인복지법」제32조 제1항 제3호에서 임대용 노인복지주택을 노인복지시설로 규정하고 있다. 따라서 임대형 노인복지주택의 경우 주택세율 적용배제 대상 노인복지시설에 해당함이 명백하다. 비록 입법취지에 다소 부합되지 않는 측면이 있다고 하더라도 법문상 주택유상거래 적용 배제대상임이 명백한 경우에는 법문대로 해석하는 것이 조세법률주의에 부합되는 해석이라고 할 것이다.
따라서, 임대형 노인복지주택은 4%의 일반 취득세율이 적용된다고 보는 것이 타당하다. 다만 임대형 노인복지주택을 사업자가 노인복지시설로 사용ㆍ운영하는 경우에는 「지방세특례제한법」따라 감면이 가능하다고 할 것이다. 한편 임대형 노인복지주택의 경우 노인복지시설 사업자가 수익용으로 사용하는 점을 고려해 볼 때 세율인하 및 감면이라는 2중 혜택을 부여할 필요성도 낮다고 판단된다.

5. 시사점

2015.7.24. 지방세법 개정으로 주택유상거래 적용대상 주택의 범위가 신설되면서, 기존에 인하세율을 적용받던 주택 중 일부가 적용대상에서 제외되었다. 다만, 개정 취지와 달리 의도하지 않았던 분양형 노인복지주택까지 인하세율 적용이 배제되는 것으로 해석될 여지가 있었다. 이 건 유권해석의 경우 건축법, 주택법 및 노인복지법상의 노인복지주택이라는 차용개념을 지방세법의 입법취지에 맞게 고유개념으로 해석하여 입법 취지에 부합되도록 해석하여 인하된 주택유상거래 취득세율이 적용될 수 있도록 하였다는데 그 의의가 있다고 할 것이다.