2019.05.06.
sol & sonne.
국토, 지역 균형 발전 및 도시, 지방 내에서의 균형 발전과 도시, 지방 발전의 동심원적 파급효과는 말이야 쉽지 그 실현은 실로 지고 지난한 과제다.
오늘은 상기한 과제와 관련하여, 지방, 지역 발전의 부수적 효과에 불과한 부동산 시장에 대해서만 간단히 살펴본다.
몇 년 전 부산 부동산 2차 상승기에도 거의 가격 변동이 미미했을 정도로 낙후된 원도심, 서부산, 외곽지역 등 부산지방 내에서도 더 낙후된 지역들의 부동산 시장이 어떡하면 회복, 활성화될 수 있을까에 대해 알아본다.
제곱미터당 백만 원대, 많아야 200만 원대 초반대 가격에 불구하고 지역 발전이 지지부진한데다 인구 유출까지 더해져 저소득, 저 자산 투자자들까지 모두가 외면하는 낙후 지방 내 더 낙후된 지역들의 부동산 시장은 그 미미한 회복조차도 참으로 어려운 지고 지난한 과제이기 때문이다.
사적 자치, 사유재산 존중의 근대사법으로 민간 자본 투입을 강제할 수도 없고, 또 국가예산, 재정의 한계상 국비 등 공공자본도 한계가 있기에, 동심원적 파급효과를 통해 더 낙후된 지역의 부동산 시장만이라도 더 많이 회복, 활성화시키려 해도 이마저도 쉽지 않다.
즉, 동심원 중앙에서 가까운 영도구, 중구 등 부산 원도심, 사상, 사하, 북구 등 서, 북부산 지역들은 물론 강서구, 기장군 등 부산 외곽지역들까지 동심원적 파급효과가 미미한데 경상, 전라, 충청, 강원, 제주지역들이야 말해 무엇하랴?
낙후된 지방 부동산시장의 동심원적 파급효과와 관련하여.
서울, 경기 일부 지역은 물론 대구 수성구, 광주 남구, 대전 등 일부 지역 부동산 활성화의 동심원적 파급효과는 나머지 전국 지방의 부동산에 아무런 영향을 미치지 못하고 있는 것이 팩트다.
그러나 혼자 잘 먹고 잘 사는 상기의 서울지방 등과 달리, 아파트 평균 가격이 제곱미터당 100만 원, 200만 원대에 불과한 상기한 부산 원도심 일부와 서 부산, 외곽지역 및 제곱미터당 아파트 평균 가격이 255만 원대에 불과한 부산 북구의 부동산 시장이 크게 회복, 활성화되면, 동심원적 파급 효과는 낙후된 지방의 자산 역 버블 해소하기에 충분할 정도로 그 인근 지역들인 울산, 창원, 김해, 양산, 거제시 등의 부동산시장의 활성화를 크게 자극할 수 있을 것이다.
보다 넓어진 동심원적 파급 효과는 상기한 울산, 창원 등 동부경남의 동심원적 파급효과까지 더해져 동부경남에 인접한 인접한 진주 등 서부경남과 서부경남에 인접한 광양, 순천, 여수, 목포, 전주, 군산, 익산, 제주, 서귀포 등 전라, 제주도로 서진할 수 있을 것이고, 또 인근 포항, 경주, 경산, 구미, 천안, 강릉, 춘천 등 경상북도, 강원도 북진할 수 있을 것이다.
마찬가지로, 천안, 청주, 충주, 아산, 당진, 공주 등 충청도는 물론 서울, 경기, 인천 지방 내의 낙후지역까지 북서 진할 수도 있을 것이다.
예를 들어, 낙후된 지방에서도 보다 많은 지방민들이 자산, 지역 양극화 완화하는 자산 증가를 통해 즐겨 종부세를 납부할 수 있을 정도인, 향후 십여 년 후 전용 25평을 최고 실거래가를 기준으로 울산, 창원의 아파트 가격이 십수억으로 올랐다 가정하면 인근 김해, 양산은 물론 상기한 진주, 순천, 포항, 전주, 청주 등등부터 경기, 인천의 낙후지역은 물론 도봉, 금천구 등 서울을 포함한 전국의 낙후지역 부동산 시장까지도 크게 자극을 받게 될 것이기 때문이다.
십여 년 후 울산, 창원 등의 전용 25평 최고 실거래가가 십수억으로 오르기 위해서는 마찬가지로 전용 25평 최고 실거래가를 기준으로 상기한 북구를 포함하여 부산 원도심 일부 지역들과 서 부산, 부산외곽지역의 그것이 마찬가지로 십여 년 후 십수억, 그 이상으로 올라 주어야 할 것이다.
상기한 가정들은 말이야 쉽지 실제로는 아주 어렵다.
그런 까닭에 시범 케이스 지방, 소지역 등 동심원적 파급효과의 중앙에 보다 강력계 지역 발전과 부동산 시장 회복, 활성화 압력을 가할 수밖에 없는 것이다.
이하는 그 부산 중심지역에 보다 강력한 압력 가하는 구체적 사례다.
5년~10년 후 부산에서도 종부세 대상 전용 25평 아파트가 기하급수적으로 늘어나야 하고 또 늘어나게 될 것이다.
부산 2차 상승기 정점 무렵인 부산 대표아파트들의 2016년 공시지가는 제곱미터당 우동자이 469만, 대우마리나 460만, 남천 코오롱 444만, 대연 힐스테이트 푸르지오 395만, 광안 쌍용 390만 원에 불과했지만 그 10년 후 부산 부동산시장은 각 자치구별로 제곱미터당 8백만 원 아니, 천만 원이 넘는 아파트가 즐비할 정도로 많이 늘어나야 한다는 말이다.
이하는 동심원적 중앙부에 가까운 부산의 해운대, 남천동 등 부산의 자치구, 자치 동의 현재 아파트 평균 가격이다.
나아가 이하는 종부세 과세대상 겸 동심원적인 파급력을 더욱 강력하게 할, 5년, 10년 후 개별 아파트의 예상 평균 가격 및 그 근거로 예시, 강조된 그 개별 아파트들이다.
아래에 예시될 동별 평균 가격은 남천, 명륜, 초량, 장전동 등 인구, 아파트 세대수가 작은 동들은 포함하고 있고, 그 인구, 아파트 수가 적은 동들은 소규모 재정비 물량만으로 아파트 평균가가 급등할 수 있으니, 단순 참고사항에 불과할 뿐이다.
또한, 이하의 예시는 평수가 아닌 제곱미터를 기준으로 한 아파트 평균 가격이다.
이하는 어제 간단히 언급했던 해운대, 수영, 남구를 제외한, 동래구, 부산진구, 연제구, 동구 등의 평균 가격이다.
동래구의 아파트 평균 가격은 현재 325만 원 내외이나 아래의 동별 근거 제시 외 복산 1구역, 명장 1구역, 안락 1구역 안락 3구역, 기타 수안 1,2,3 구역, 낙민 1구역 등 각종 주택 재정비사업들이 더해진 까닭에, 입주물량 부담으로 단기 1~2년간은 몰라도 향후 5년, 10년, 15년간 꾸준히, 많이 상승하게 될 것이다.
인구수는 적지만 각종 주택 재정비 사업 속도가 빠른 명륜동의 아파트 평균 가격은 현재 450만 원 내외이나 명륜 힐스테이트 2차 등이 입주할 무렵인 5년 후에도 꾸준히 상승할 것이고 장기적으로도 인근 온천동 등의 각종 재정비사업들의 입주와 더불어 꾸준하게 동반 상승하게 될 것이다.
사직동의 아파트 현재 가격은 350만 원 내외이나 향후 5년 내에도 사직 아시아드 예가, 아시아드 하늘채 등의 입주로 꾸준하게 상승할 것이다.
장기적으로도 사직동은 명륜동과 마찬가지 이유로 꾸준하게 상승하게 될 것이다.
동래구의 대표적 자치 동인 온천동의 아파트 현재 가격은 305만 원 내외이나 향후 5~10년 내 온천 2구역 래미안, 3구역 이편한 세상, 4구역 래미안은 물론 온천장 해피 투모로우, 동래 3차 뷰, 그린 코아 더 베스트, 동래 더 샵 ,해링턴 플레이스, 두비앙 에콘힐 등등 거대 주택 재정비 물량들이 순차 입주할 예정이기에 단기적으로는 몰라도 입주 완료 후 중기적으로는 많이 상승할 것이고 장기적으로도 꾸준히 오를 것이다.
부산 시청, 법원, 검찰청 등 관청들이 밀집되어있는 연제구의 아파트 평균 가격은 현재 320만 원가량이나 동래구와 마찬가지로 각종 주택 재정비 사업들의 입주와 함께 5년 후는 물론이고 장기적으로 꾸준하게 상승할 것이다.
거제동의 아파트 평균 가격은 현재 가격은 340만 원대이나 거제 2구역 재개발, 군소 재건축 등 각종 주택재정비사업체들이 순차 입주하게 될 5~10년 후에는 물론 장기적으로도 꾸준히 상승할 것이다.
연산동의 아파트 평균 가격은 현재 315만 원 내외이나 연산 힐스테이트, 캐슬 골드 포레, 이 편한 세상 더 퍼스트, 시청역 비스타 등이 순차 입주할 향후 5년 내는 물론 나머지 주택재정비사업들의 사업 완성과 함께 장기적으로도 꾸준히 상승할 것이다.
금정구의 아파트 평균 가격은 현재 315만 원이나 아래 동별 근거 외 서 금사 뉴타운 등의 재정비사업 영향으로 계속 꾸준히 증가할 것이다.
장전동의 아파트 평균 가격은 현재 410만 원이고 온천장 해피투모로우가 입주할 5년 이내는 물론 장기적으로도 꾸준하게 증가할 것이다.
구서동의 아파트 현재 가격은 310만 원 내외이고, 부곡동의 그것은 290만 원 내외인데 구서 위브 포세이돈 등 입주 등 향후 5년 내는 물론 장기적으로도 꾸준하게 상승하게 될 것이다.
부산 원도심 중에서 비교적 주택재정비 사업이 활발했던, 대신동 등 과거 부산을 대표하던 주거지역 중 하나였던 서구 아파트의 평균 가격은 현재 285만 원 내외다.
서대신동 아파트의 평균 가격은 현재 350만 원 내외인데 서대신 2차 푸르지오 입주로 중장기적으로는 물론 장기적으로도 꾸준히 상승할 것이다.
동대신동 아파트의 현재 가격은 280만 원 내외인데 동대신 브라운스톤과 동대신 비스타의 입주 및 삼익 재건축 등으로 중기적으로도 장기적으로도 꾸준히 상승하게 될 것이다.
암남동 아파트의 현재 가격은 220만 원 내외인데 힐스테이트 이진 베이 시티, 각종 지역 주택조합들의 입주로 중기는 물론 장기적으로도 크게 상승할 것 같다.
북항재개발 1, 2단계와 부산역, 부산진역 재개발 등 도심철도 재배치 사업 등의 직접적 수혜 지역이자 인구, 아파트가 적은 지역인 동구의 아파트 평균 가격은 현재 275만 원 내외이나 중기적으로도 상승이 가능하지만,
지역 산업과 도시 및 주거환경이 장기, 초장기적으로도 남구와 더불어 천지개벽될 것이기에, 영도, 서구 등 인근 부산 원도심과 낙후된 서 부산, 명지, 에코델타시티 등 부산 외곽지역의 부동산 시장 회복, 활성화를 자극, 유인에 넉넉할 정도로 아주 크게 상승하게 될 것이다.
동구 전체의 인구수와 아파트 수는 남구의 자치 동인 대연동 하나의 그것들과 비슷할 정도로 동구 내 자치도들의 인구, 아파트 수가 극히 적기에 동구 아파트의 평균가는 상대적으로 적은 아파트 입주물량만으로 급등할 수도 있다.
범일동의 아파트 평균 가격은 현재 280만 원 내외인데, 중장기적으로 좌천 범일 2,3지구, 삼익, 한양아파트 재건축, 북항재개발 2단계 내 주거 시구인 부산항 시티 등의 사업이 완료될 때까지 아주 많이 오르게 될 것이고 초장기적으로도 북항재개발 등 각종 지역개발사업과 비례하여 꾸준히, 많이 증가하게 될 것이다.
매축지, 산 복도로 등으로 수정, 초량동과 마찬가지로 대표적 대도시 낙후지역 중 하나였던 좌천동의 아파트 평균 가격은 현재 280만 원대에 불과하나 중기적으로 미라주 더 오션, 좌천 범일 2,3지구 입주와 함께 많이 오를 것이고 장기, 초장기적으로도 꾸준하게 오를 것이다.
인구수, 아파트 수에 비해에 비해 중단기적 아파트 입주 예정 물량이 상대적으로 많은 초량동의 아파트 평균 가격은 현재 270만 원대에 그치나 부산역 그린 코아, 초량역 더 뷰 오션, 초량역 베스티움 등이 입주 후 장기, 초장기적으로도 중기적으로도 많이 상승하게 될 것이다.
수정동 아파트의 평균 가격은 245만 원 내외인데 레우스 센트럴베이, 부산진역 휴포레, 이편한세상 부산항 등이 입주 후 중기적으로 많이 상승하게 될 것은 물론 북항 재개발 수혜 지역이기에 장기, 초장기적으로도 꾸준히 상승하게 될 것은 초량동 등 동구의 다른 자치도들과 다를 바 없다.
각종 주택재정비사업에서 남구에 버금가고 또 범천, 가야 기지 창, 부산철도차량정비단, 부전역복합환승센터,부전,전포천등의 개발사업으로 지역개발사업에서도 북항재개발 1~3단계,문현금융단지와 동천, 외대 부지, 용호만 재개발 등의 남구와 북항재개발 1~3단지 부산역, 부산진역 개발과 도시철도 지하화 등으로, 남구에 버금갈 정도로 지역 개발과 도시 및 주거환경이 비약적으로 발전할 부산진구는 남구와 더불어 부산 부동산 시장의 중장기적 회복과 대세 상승에 선봉장, 다크호스가 될 것이다.
부산진구의 아파트 평균 가격은 현재 260만 원 내외인데 아래 동별 예시한 근거 외 가야 센트레빌 가야 1, 3구역, 개금 이 진전 시티, 초읍 연지 꿈에 그린 등등 향후 10년, 늦어도 15년 후 부산진구에만 3만여 가구의 아파트가 순차 입주할 예정이기에 중기는 물론 장기, 초장기적으로도 많이 오르지 않을 수가 없을 것이다.
아파트 수, 인구가 극히 적은 범전동의 아파트 평균 가격은 지금도 420만 원으로 아주 높은 편인데, 골든뷰 센트럴 파크 입주로 중단기적으로도 많이 상승하게 될 것이지만, 중장기적으로도 시민공원 촉진 1,2-1,3,4 구역 등의 입주로 범전동 아파트 평균 가격은 상기한 남천동, 우동의 아파트 평균가에 버금갈 정도로, 어쩌면 능가할 정도로 계속, 아주 많이 상승하게 될 것이다.
연지동 아파트의 평균 가격은 현재 290만 원 내외인데, 앞으로 이브 파크, 연지 2구역 래미안이 입주 무렵의 중기적인 상승 물론 장기적으로도 꾸준히 상승하게 될 것이다.
양정동 아파트의 현재 평균 가격은 290만 원대 이나, 이즈 카운티 등의 입주는 물론 양정 1,2,3 구역 재개발 등의 대규모 입주물량으로 인해 중장기적으로 크게 상승할 것이다.
부암동 아파트의 평균 가격은 현재 275만 원 내외인데 휴포레 시티즌 파크, 더 뷰 파크 등의 입주 후중기, 장기적으로 꾸준히 오르게 될 것이다.
범전동 인근, 전포동 아파트의 평균 가격은 현재 260만 원 내외인데 코아루 오펠 리움, 전포 노르웨이 숲, 전포 2-1, 전포 1-1재개발 물량이 입주할 5년 후에는 많이 오르게 될 것이고 장기적으로도 인근 범전동 등과 더불어 꾸준히 오르게 될 것이다.
범천동의 아파트 가격은 현재 260만 원 내외인데 서면 봄여름가을겨울,범천더 센트 리즈, 범일역 이즈, 다인 로열 펠리스, 범천 4구역 재개발이 입주할 중기는 물론 범천 1-1구역 등으로 장기간 꾸준히 상승하게 될 것이다.