경매는 왕 대박이다. (머니투데이 신춘문예 낙선작)

경매는 시작부터 성공했다.                          1995년 초에 경제신문에서 경매에 투자하면 많은 돈을 벌수 있다는 기사를 접하고 저는 경매를 배우겠다는 마음으로 인근 도서관에 가서 아주 알기 쉽고 간단한 경매 서적 두 권을 빌려와서 두 번 정도 정독을 하였으나, 지금 돌이켜보니 그 정도로는 경매세계에 입문을 했다고 보기 어려웠습니다. 결국 실습을 통하여 공부를 더하기로 마음먹고 경매정보지를 구독하였는데 참고로 그 당시에는 인터넷으로 경매정보를 제공하는 제도가 없었습니다. 일단 부동산에 대하여 잘 아는 지역은 고향이므로, 경기도 양평에서 물건을 찾아보니 단월면 부안리 부안초등학교 인근 도로용지로 비포장도로가 나와 있었습니다. 당시 이 토지는 370평에 감정가 370만원에 3번 유찰되어서 최저가격은 189만원이었는데 수원지방법원여주지원에서 최초로 경매입찰에 응하기로 하였습니다. 당시에는 현장에서 감정평가서 및 경매서류를 열람할 수가 있었는데 다른 한 분이 내가 응찰하기로 한 서류를 열람하는 것을 보고 경쟁자가 한 명 있다는 것을 알 수가 있었는데, 이를 감안하여 입찰가격을 정하는데 참고할 수가 있었습니다. 요즘은 입찰서류를 법원에서 제공하지도 않지만 혹 제공하는 곳이 있어도 인터넷으로 다보고 오기 때문에 보는 시민도 없고, 열람용 PC를 보는 분도 거의 없습니다. 심사숙고하여 입찰가를 적어내고 기다렸는데 저보다 먼저 열람한 분은 191만원이었고, 197만원을 적어 낸 제가 최고가 매수인이 되었습니다. 다들 아시다시피 경매에서 쾌감을 느낄 때는 2등과 근소한 차이일 때고, 최저가보다 상당히 올려서 입찰하였는데 단독입찰로 최고가 매수인이 되었을 때 기분이 좋지 않음은 물론입니다. 2등 하신 분이 저를 찾아와 그 땅을 무엇 하러 샀느냐고 물었을 때 “그냥 고향 땅이라서요.” 라고 대답해 주고 1개월 후에 토지대금을 납부하고 등기를 완료하였습니다. 상기 토지는 입찰시 에 공고하였지만 비포장도로이므로 지목은 전(田)이지만 사실상 농사도 지을 수가 없고 소유권을 행사할 수가 없기 때문에 등기를 완료하는 것으로 만족하고 사실상 방치상태로 놔두는 수밖에 없었습니다. 그러나 3년이 지난 후에 경기도에서 양평군 단월면 - 홍천군 서면 간 도로 확포장공사를 실시한다고 하여 매도의사를 문의 하였을 때 얼마나 받을 수 있냐고 물었더니 1,200만 원 정도 받을 수 있다고 하였으나 감정평가서에는 현황도로이므로 950만원이라는 대답을 듣고 즉시 협의 매수에 응하여 토지대금을 수령하였습니다. 토지대금을 수령한 후에 결산을 하여 보니 197만원에 구입하여 950만원에 매도하였으므로 대략 5배의 수익을 올렸고 그 후에 도로부지를 매수하여 정부나 지방자치단체에 수차례 부당이득금 청구를 하여 보상금을 받게 되는 것을 아는 중요한 계기가 되었습니다. 경매로 내 집을 마련하다. 1997년에 IMF는 대한민국은 물론이고 저에게도 어김없이 불청객으로 찾아왔습니다. 원래 저는 IMF와는 별로 관계가 없는 안정된 서울시 공무원이었지만 서울시에 들어오기 전 군대생활 15년간의 퇴직금 2,500만원에 대한 기여금을 4년 내에 이자까지 분할납부하는 제도가 시행되어 이자 포함하여 봉급에서 공제받게 되었습니다. 당시 아파트를 구입하고 남은 여유자금이 있었지만 재테크 하느라고 주식에 투자하는 바람에 주택담보 대출도 받고 있었는데 이자가 20%대에 이르자 급여로 받는 금액보다 이자와 원금이 더 많이 지출되어 당시에 살고 있던 아파트를 처분하기로 하였습니다. IMF전 3억6천만 원 하던 아파트를 2억6천만 원에 매도하고 경매로 새로운 주택을 구입하기로 하였습니다. 당시에는 환율은 올라가고 주식이나 부동산은 무한정으로 추락하던 시기라서 반값주택이 부지기수였고 계속하여 집값이 하락하고 있으므로 경매시장에서도 반에 반값 주택이 수두룩하였습니다. 하지만 불과 2년 뒤인 1999년 초반부터 매주 한 차례 법원경매에 들어가서 입찰을 하였으나 당시에는 부동산 가격이 상승기로 접어들어 최저가격 근처에 입찰하던 저는 14차례에 걸쳐 실패를 거듭하게 되었습니다. 마지막으로 지금 살고 있는 집을 입찰 받기 위하여 연립주택을 방문해서 4층에 올라가 “제가 이 집을 사려고 하는데 집 좀 보여 주세요.”라고 하였으나 여자 분의 대답은 “저는 집주인이 아니고 집을 보아주는 사람이기 때문에 집을 보여 줄 수가 없습니다.”란 차가운 대답만 들었다. 하는 수 없이 밖으로 나와 집 주변을 돌고 있으니까 2층에 거주하시는 할아버지가 외출하였다가 돌아오시면서 “4층이나 2층이나 똑같으니까 우리 집에 와서 보시오.”라며 반갑게 맞아주어 그 집에 들어가서 보았는데 분양 시에 65평으로 하였고 방5개, 화장실 2개, 스팀사우나가 설비되어 있는 집이었습니다. 이집은 감정가가 4억2천만 원이었으나 6차례의 유찰로 최저 매각 가는 1억 원이었습니다. 이집은 한 층에 한 가구씩 거주하도록 되어 있었습니다. 그러나 이 시기는 IMF가 거의 끝나가고 부동산 상승기에 접어들었으므로 14차례의 실패를 거울삼아 이전 매각 가격을 초과하여 과감하게 1억7천2백만 원에 입찰하였습니다. 개찰결과는 17명이 입찰하여 제가 최고가 매수신고인이 되었으며 2위는 채권자인 국민은행으로 일천만 원 차이가 났습니다. 국민은행 직원에게 왜 채권은행이 입찰하였느냐고 물으니까 2억 원 이하에 낙찰이 되면 손해가 많이 난다는 대답이었습니다. 보통 경매로 집을 구입할 때는 집안을 구경하기가 매우 어렵고, 경매로 낙찰을 받아도 주택을 양도받는 문제가 난공불락의 관문으로 남게 됩니다. 사실상 경매로 주택구입시 무상양도 받기는 매우 어려운 것이 현실입니다. 이미 1차로 주택 내부를 볼 기회를 갖지 못했으니, 주택명도 협상이 어려울 것으로 생각하고 입찰한 집을 찾아가 문을 두드리니 전번과 마찬가지로 여자 분이 저는 주인이 아니라며 문도 열어 주지 않고 대답해서 겨우 주인 전화번호를 물어 적어 오면서 주인에게 전화를 해달라고 부탁을 해놓고 돌아왔는데 3일이 지나도 전화가 오지 않아 전화로 잔금일인 4월 10일 12시에 이사를 온다고 통고를 하니까 10분도 되지 않아서 전화가 왔습니다. 당시 집주인은 31살 정도의 여자인데 그 나이로는 혼자서 그런 집을 장만한다는 것이 조금 무리였을 것입니다. 전화를 걸어온 분은 남자였는데 집주인의 오빠라고 하여서 저는 집주인과 상대하겠다고 하니까 갑자기 사실은 남편이라고 말을 바꾸었습니다. 그래서 내가 다시 당사자하고 협상을 하겠다고 하니까 상대방은 자세를 낮추면서 그러면 한 달간 더 살게 해주고 인감증명서를 해주면 이사를 가겠다고 하였습니다. 그래서 이튿날 집을 방문하여 처음으로 집 구경을 하고 4월 10일에 이사를 가겠다는 확인서를 받고 인감증명서를 발급해주었는데 인감증명의 용도는 그 집에 살고 있던 위장세입자가 집을 비워주고 3천만 원을 받을 요량이었으나 법원에서 위장세입자로 판단하여 배당금을 주지 않았습니다. 그 후 이사를 마치고 옥상에 올라가보니 서쪽으로는 남산, 북쪽으로는 서리풀공원, 동쪽으로는 우면산, 남쪽으로는 동작산이 보이면서 전망이 아주 좋았고 아침에 해가 뜰 때는 거실에 해가 쨍! 하고 비쳤습니다. 그 집에 16년간 거주하다가 2016년에 건축업자가 재건축을 하겠다고 하여 8억5백만 원에 매도하고 주변 집으로 이사를 하고 보니 수익률은 3.7배인 셈이 되었습니다. 시골주택 및 농지 등으로 수익률 제고 2000년대 초에는 지금처럼 전원주택이 유행하기 전이었지만 많은 분들이 귀농이나 귀촌을 꿈꾸던 시기였습니다. 전에처럼 제가 잘 아는 지역인 고향 양평에서 농지를 구입하여 고가에 매도하기로 결심하고 청운면 지역에서 지목 상에 도로가 있는 1,500평의 전(田)과 150평의 맹지인 전(田)과 그리고 70평의 도로(道路)를 경매정보지에서 보고 입찰하기로 하고 1,500평의 전은 5천만 원에, 150평의 전(田)은 150만 원에, 70평의 도로는 70만 원에 최고가 매수인이 되어 입찰에 성공하였는데 다른 분들도 응찰하였지만 근소한 차이로 1위가 되었습니다. 등기를 완료하고 70평의 도로는 포장이 되어 있어서 양평군에 토지보상 민원을 요청하였더니 한 달이 되어도 연락이 없어 전화를 하였더니 매도서류를 준비하여 대금을 받아 가라고 하여 1개월 만에 230만원을 수령하였으니 약 3배의 수익률인 셈입니다. 저의 아버지는 이중 30만원을 그 동네 마을 발전기금으로 내놓으셨는데 차후 농촌에 이주를 생각하시는 분은 염두에 두시기 바랍니다. 1,500평의 전(田)은 연수원이나 별장용지로 적당하다는 설명과 앞에 있는 작은 폭포 사진과 함께 평당 11만원에 매도한다고 하니까 동생이 “10만원이면 10만원이지 11만원은 무어야”라고 말했지만 그대로 부동산 시장에 내놓았습니다. 이 토지는 일부가 대지로 되어 있고 건축물대장 상에 1949년에 건축된 슬레이트 지붕의 농가주택이 한 채 있었습니다. 이 집 바로 아래는 강남에 있는 어느 교회 소유의 수양관으로 여름철에는 학생들이 많이들 와서 숙소로 사용하고 있었는데 이 교회에서 우리에게 고가로 매수하기를 요구하였으나 나는 단호히 거절하고 철거를 요구하면서 이미 지상권이 소멸되어서 가치가 없으니 500만원에 매도를 하든지 아니면 우리가 철거하고 철거비 150만원을 법적인 절차를 통해서 받겠다고 통보하였더니 즉각 매도하기로 했다고 해서 500만원을 주고 구입했습니다. 상기 토지는 평당 11만원에 더하기 집값 500만원에 매도하여 도합 1억7천만 원에 경매로 매수한지 18개월 만에 팔아 치웠습니다. 마지막으로 맹지인 전(田) 150평은 매수자가 없어서 10년 정도 가지고 있었는데 공시지가 950만 원 정도 할 때에 부동산업자에게 750만원에 떨이로 처분했습니다. 봉이 김선달식 투자로 도로를 매입하다. 이미 가지고 있는 경험으로 이번에는 도로 부지를 매입하기로 생각하고 도로부지를 물색하던 중 연천군 백학면에 있는 도로용지 357평을 발견하였습니다. 감정가는 5천만 원이었는데 5차례 유찰로 최저가는 2천만 원 정도였는데, 의정부지방법원에서 2천1백만 원에 단독응찰로 최고가 매수인이 되었습니다. 등기를 하기 위하여 취득세 신고를 하고 보니까 공시지가가 5천만 원이었고 이듬해에는 공시지가가 1억 원 수준이 되었습니다. 이렇게 공시 지가가 가파르게 상승한 것은 당시 노무현 정부의 남북화해정책의 산물로서 남북접경지대에 위치한 지역에 투기가 많이 이루어졌기 때문으로 보입니다. 토지를 등기 완료 후 연천군에 보상을 요구하는 민원을 제기하였으나 연천군에서는 재정상의 예산부족을 이유로 보상을 거부하였습니다. 하는 수 없이 국민권익위원회에 민원을 제기하여 보상이 결정되었는데, 당시 공시지가로는 1억 3천만 원 수준이었습니다. 보상을 위한 감정평가 시에 감정평가사 분들에게 공시지가 이상으로 평가를 요구하였으나 감정평가사들은 공시지가 이하의 평가 선례도 많다고 주장한 결과로 1억 7백만 원의 토지대금을 수령하게 되었습니다. 나중에 백학면 백학저수지를 답사하며 주변을 둘러보니까 경관이 매우 아름답고 수려한 지역이었습니다. 무피경매를 시도하다. 무피경매란 국어사전에 나와 있지 않은 용어로 경매계에서는 일반적으로 자기 돈을 들이지 않고 부동산을 구입하여 수익을 내는 경매를 말합니다. 예를 들자면 감정가 1억 원 아파트를 9천만 원에 낙찰 받고 이를 담보로 은행에서 7천만 원을 대출받은 후에 세입자에게 보증금 2천만 원에 월세 30만원을 받는 방법 같은 것을 말합니다. 당연히 은행이자는 월세로 충당하게 되지요. 지금은 은행 대출시 DTI 적용으로 이런 방법이 조금 어려워졌습니다. 수도권에서 가장 싼 아파트를 물색하던 중 이천시에 있는 한 아파트를 발견하였습니다. 그 아파트는 감정가 5천만 원이었는데 최저가 1천 7백만 원이어서 기분 좋게 최저가인 1천 7백만 원에 최고가 매수 신고를 하고 3주일 후에 낙찰대금을 납부했습니다. 이 집은 감정평가서에 소유주는 이미 이사를 갔다고 기재되어 있는 관계로 아파트를 최초로 방문하면서 열쇠업자를 불러 이집은 내 집인데 열쇠를 다시 만들어 달라고 요구하여 3만원을 주고 새로 열쇠를 만들어 이불 등 간단한 이삿짐을 넣어 놓고 앞집에는 새로 이사를 왔다고 간단한 선물과 함께 인사를 하고 돌아왔습니다. 얼마 후에 전 주인이 다시 돌아와 문이 잠겨있어 앞집에 물었더니 새로운 주인이 이사를 왔다고 하니까 그냥 돌아갔다고 합니다. 아마도 이사비 몇 백만 원을 생각했다가 포기한 것으로 보입니다. 이 동네 부동산에 문의를 하니까 매매가나 전세가나 동일하게 거래된다고 하여 겨우 이천만원에 전세를 놓았다가 3년 후에 2천 1백만 원에 매도했습니다. 이익은 별로 남기지 못했지만 무피경매 사례로 볼 수는 있을 것입니다. 시련(試鍊)도 있었다. 2010년 초에 상가에 관심을 가지고 구의동에 있는 테크노마트 지하1층 점포를 입찰하기로 마음먹고 현장답사를 3번했습니다. 지하 2층은 롯데마트이고 고층에는 영화관이 있으며 뒤에는 동서울터미널과 강변역이 있어서 유동인구도 많은 편이었습니다. 감정가 2억 1천만 원인 물건을 5천5백만 원에 낙찰 받고 기분 좋게 세입자에게 지금대로 동일한 보증금과 월세를 내고 장사하라고 하니까 못하겠다고 합니다. 이유는 장사가 되지를 않는다고 했습니다. 그러고 나서 주변을 둘러보니까 입점준비라고 쓰여 있는 상가를 많이 발견하였습니다. 재차 세입자에게 관리비 50만원이라도 내고 쓰라고 하여도 한 달에 50만원도 벌지 못한다고 했습니다. 그래서 꼼수를 쓰기로 하여 법원에 낙찰불허가 신청을 하고 부동산중개업소에 감정가의 1/3인 7천만 원에 매물로 내놓았지만 지방법원에서는 물론이고 고등법원과 대법원에서도 연달아 기각을 당하는 1년 동안 매매문의는 단 한 건도 없었습니다. 법원보증금 오백오십만 원을 주고 치른 뼈아픈 교훈이었습니다. 1천% 수익률에 도전하다. 우리 딸이 화성시에서 사서로 근무하고 있었기 때문에 인근에 있는 주택을 매수해서 대여해 줄 요량으로 인근 수원시 세류동에 있는 빌라건물 2층집을 입찰하기로 하고 현장답사는 생략하고 감정가 6천만 원인 13평짜리 빌라를 최저가 1천 6백만 원에 단독 응찰하여 최고가 매수자가 되었습니다. 대금납부통지서를 받은 후에 세입자에게 전화를 하여 양도협상을 하려고 이번 주 일요일 8시에 가겠다고 하였더니 9시에 오래고 했습니다. 약속시간에 집 앞에 나와서 기다리고 있었습니다. 집으로 들어가서 차를 마시면서 “이 집에 그냥 사실 겁니까? 아니면 이사를 가시겠습니까?” 라고 물었더니 그냥 살겠다고 하기에 “그러면 보증금은 내셔야합니다.”라고 하였더니 “돈이 없다고 했습니다.” 그러면 “법원에서 보증금 1,200만원 받으셔서 저를 주시면 됩니다.”라고 했더니 그리하겠다고 했습니다. 사실 세입자는 보증금 1,200만원을 법원과 상계하면 되기 때문에 자기돈 400만원만 넣으면 되었을 텐데, 경매에 대하여 잘 모르기 때문에 입찰에 응하지 않았던 것으로 보였습니다. 다음으로 월세는 지금까지 17만원을 내셨는데, 앞으로는 22만원씩 내셔야 합니다. 그리고 월세는 매월 1일 날 내시는데 1일이 토요일이나 일요일이면 월요일에 내십시오. 그러나 월요일에도 못 내시면 하루에 천 원식 10일이면 만원 추가됩니다. 그리고 간단한 집수리는 직접 하십시오.” 라고 얘기해 두고 계약서에 “5만 원이하는 세입자가 수리”라고 기재하였습니다. 만약에 이런 사항을 약정하지 않으면 형광등이 들어오지 않아도 전화가 옵니다. 계약을 완료한 후 3개월 동안이나 월세가 입금되지 않아 전화를 하였더니 안주인이 받으면서 “그 인간이 월세를 안 내요”하면서 밀린 월세와 지체상금을 즉시 송금하여 왔고 그 후에는 1일이 공휴일이면 매번 금요일에 입금되었습니다. 세입자와 계약을 체결하고 약 35개월이 지났는데 안주인이 도배를 해주면 그냥 살고 안 해주면 이사를 가겠다고 하여 이사를 가라고 했습니다. 세입자 이사 후에 간단한 집수리와 도배를 마치고 6천만 원에 매물로 내놓았는데 약 2달 후에 부동산에서 5천만 원에 매수희망자가 있다고 하여 그리 하라고 하여 염가에 매도하였습니다. 1천6백만 원에 사서 보증금 1천2백만 원을 받고 월세로 22만원씩 35개월을 받았는데 수익률은 따로 계산해보지 않았지만 괜찮았다는 생각입니다. 경매 체험을 마무리 하면서 이렇게 제가 24년간 경매를 하면서 느낀 점은 부동산은 현장에 가보아야 한다는 것입니다. 저는 관공서에 정보공개청구를 하여 내용을 알고 공부(公簿)를 통하여 충분히 매물에 대한 정보를 알고 있었기에 현장에 가보지 않은 경우가 많았는데, 다른 분들은 현장답사 하기를 권하고 가급적 혼자서 경매 입찰여부를 결정하지 말고 지인이나 경매전문가의 도움 받기를 권고합니다. 또한 경매는 한 분야라고 생각하기 쉽지만 아파트, 연립, 근린생활시설, 업무시설, 공장, 숙박시설 등으로 분류되고 여기에도 세부적으로 적게는 2∼3개에서 많게는 40가지에 이르므로 관심이 많은 2∼3개 분야로 특화해서 다루는 것이 좋을 것입니다. 참고적으로 저는 도로와 하천부지가 전문인데 다른 분야도 조금씩 해보았습니다. 부자는 저절로 되는 것이 아닙니다. 공부하고 노력하는 분만이 부자가 되고 행복해질 수 있습니다.     김기남