* 경매실전반 * 첫입찰에 첫낙찰!! 아주 특별한 이야기~^^

[마이다수]

※ 행복재테크/행크에듀에서 수강 하셨거나 수강중인 강의를 적어주세요!! (오프라인 강의의 경우 기수 포함!) ※예시) 행복재테크 - 경매초급반8기, 경매실전반 11기, 법인투자반 3기 / 행크에듀 - 분양권투자반1. 수강하신 강의를 적어주세요!!2. 낙찰 일자를 적어주세요!!

1. 경매초급반, 낙찰집중반, 상가초급반, 상가투자반, 상가임장스터디4기, 경매실전반/고급반 패키지

2. 8.30일

오늘은 생전 처음으로 경매 입찰에 도전하여 얼떨결에 첫 낙찰의 기쁨(?)을 누리게된 특별한 이야기를 소개하려고 합니다.^^

생애최초로 성공한 낙찰 영수증 

행크에 입문한 지 벌써 1년 6개월..

카페와 단톡방 등 주변에서는 낙찰과 수익 소식이 사흘이 멀다하고 들려오는데..

경매 입찰 경험 한번 없는 저로써는 초조하기가 이루 말로 표현할 수가 없었습니다.

규제의 영향으로 일찌 감치 상가로 방향을 정하고 행크 에듀의 강의를 하나씩 차곡차곡 수강해 가면서

마음을 급하게 먹지 말고 배움이 완료되면 실행에 옮기는게 맞다고 스스로를 위안하며 지내왔습니다.

상가 공부를 같이하는 스터디 동료들은 행크입문은 저보다 늦었지만

이미 경공매로 아파트, 지산 등의 낙찰 경험은 기본이었고

분양권, 입주권 등 다양한 투자경험을 소유하고 있었으며

그 다음 단계로 상가와 사업에 관심을 가지고 있다는 것을 알게 되면서 더욱 고민스러웠습니다.

적어도 본전 수준이나 조금 손해를 보더라도 경매 입찰 경험과 낙찰을 통해

경매의 한 사이클을 경험해 보는게 필요하겠다는 판단을 하였습니다.

평소 아내의 전폭적인 지원을 받고 있는 저로써는 너무 신중한 것 아니냐는 독촉도 부담스러웠고

아내에게 열심히 노력하는 모습도 보여 주고 입찰 경험이라도 해 봐야겠다는 생각에

평일 하루 휴가를 쓰고 입찰을 하기로 결심을 합니다.

경험삼아 하는 입찰이라도 얻는 것은 있어야 겠다 싶어서 평소 관심있게 보던 경기 북부 지방의 주거용 물건들을

열심히 검색하면서 적당한 대상을 물색하기 시작했고 손품을 거쳐 후보 물건 몇 개를 골라내기에 이릅니다.

입찰일을 하루 정해야 하기 때문에 관심 물건들 중에 가장 매력적으로 보이는 물건들 중

입찰일이 같은 날을 골라 D-day로 잡고 그날 입찰하는 주거용 물건을 모두 임장을 하기 시작하였습니다.

그러던중 낙찰 전 마지막 주말 임장에서 경매물건의 시세를 파악하러 들어간 부동산 사장님이 마침 제가 문의 하려던

물건을 검색하고 계신게 아니겠어요? 부동산 사장님과 이것 저것 이야기를 하면서 물건에 대한 정보를 많이 알아냈는데

또 마침 지나가던 손님이 한분 들어오셨는데 바로 그 경매물건에 거주하시는 세입자이자 경매 신청자이신 겁니다.

제가 그 물건을 조사하는 사람인지는 관심도 없으셨는지,, 두분이서 물건에 대해서 깊이 있는 대화를 나누면서 

소유주와의 관계, 예상 입찰가, 밀린 관리비, 수리 필요한 사항 및 비용, 향후 이주 계획 등 속속들이 이야기를 하시고

저는 받아쓰기를 하듯이 두분의 대화 내용을 받아 적고는 완벽한(?) 물건 조사가 완성되면서 너무나도 만족했었습니다.

집에 돌아가서 고민해서 입찰가만 정하면 낙찰을 받을 수 있을 것 같아 내심 기대가 컷었습니다.

그래도 마음 먹고 나온 임장이라 나머지 물건들도 성심 성의껏 조사하였지만

그 물건들은 크게 낙찰을 기대하지는 않았습니다.

대항력있는 임차인에 매수인 인수 가능금액도 있었으나 완벽한 조사로 100% 안전한 물건이라 자신감이 넘쳤던 물건 

집에 돌아와서 입찰가 산정시에는 고민이 필요했고 첫 입찰이니만큼 보수적인 입찰가를 산정 하였는데,

어렵게 시간을 내는데 물건 하나만 입찰 하기는 아쉬웠습니다.

그래서 시세 파악이 용이한 아파트는 아닌 빌라이지만 1번이상 유찰되서 안전 마진이 높은 금액에 입찰이 가능하다고

판단한 물건을 3개를 더 골라서 4개의 물건에 입찰을 준비합니다.

(유찰된 가격이 낮아 입찰 보증금 부담은 크지 않았습니다.)

쿵쿵나리 선생님이나 팔콘 선생님 말씀처럼 입찰장에서 가격 정하느라 실수하지 않도록

입찰표까지 잘 작성을 해 놓고 편안한 마음으로 경매일 전일 밤을 보냅니다.

경험삼아 간다고 하고 아내의 기대치를 한껏 낮춰 주고는 법원까지 함께 동행을 하였습니다.

가는 길에 여유있게 은행에 들러서 사전에 파악해 둔 입장보증금을 수표로 준비하였고

입찰장에서는 봉투 작성도 4건을 하다보니 입찰 봉투 작성하고

몇번이고 가격과 내용이 맞는지 확인하느라 시간이 많이 걸리더군요.

뒷사람 눈총도 많이 받았습니다..^^

무사히 입찰을 하고 아내와 함께 느긋하게 결과를 기다렸습니다. 아내는 유튜브 동영상을 보면서 한껏 여유를 부리더군요.

결과는 어땠을까요? 

개찰 결과를 알려주기 전에 집행관이 사건별 입찰자 수부터 미리 알려줬습니다.

제가 자신있게 입찰했던 물건의 입찰자 수는 자그마치 38명!! 결과는 굳이 확인할 필요도 없었습니다.ㅜㅜ

유찰이 되었지만 최초 감정가를 훨씬 넘는 높은 가격에 낙찰가가 나왔습니다.

제 입찰가와는 1천만원 가까이 차이가 났습니다. 저는 자신이 있었는데 오히려 분위기 파악을 제대로 못했던 것입니다.

저에게 쉬운 물건은 다른 사람에게도 그렇게 보였었나 봅니다. 38명 입찰이라니..

반성을 하게 되더군요.

소유자와 채권자 사이에 불화로 경매신청되었으나 아파트 시세가 상승하자 두사람 중 한사람이 높은 가격에 낙찰받은 것으로 추정

하지만 이게 끝이 아니었습니다. 

이 물건을 제외한 나머지 3건 중에 2건은 역시 13~15명의 입찰자들이 발표되고 경쟁이 높았습니다만,,

마지막 한건은 입찰자가 한명이라는 겁니다. ㅡㅡ"

저의 단독 낙찰이었습니다!!

갑자기 등골이 오싹한 소름이 돋으면서 유튜브로 여유를 즐기고 있는 아내에게 어색한 미소를 보이면서 

낙찰된 것 같다는 이야기를 했는데 아내는 그때까지도 무슨 뜻인지 몰라 어리둥절해 했습니다.

그러면서 제 나름대로 권리 분석은 했으나, 1억대 입찰 물건에서 2억원 이상의 선순위 임차인에 "대항력 있음"이란 문구와

"미배당 보증금 매수인 인수"라는 빨간 글씨가 갑자기 떠올랐습니다.

최초 입찰에서 간담을 서늘하게 하는 빨간 글씨들..

아내도 상황 설명을 하자 살짝 불안해 하기 시작합니다. 생에 처음 경매에 단독입찰이라니요..

그것도 선순위 임차인 물건을..

낙찰 소식을 단톡방에 알렸습니다. 많은 분들이 축하해 주시긴 했는데 마음 한구석이 무겁긴 합니다.

사전에 선생님들께 조언이라도 구해 볼 걸 후회했지만 워낙에 안전 마진이 크다고 생각했고 

집중했던 물건이 아니라 그렇게 까지 철저하게 준비 못한 것을 후회했지만 이미 낙찰을 받은 상황..

기쁜 듯 기쁘지 않은 듯한 흥분을 안고 집으로 돌아와 가족들과 낙찰 축하 자리도 가졌습니다. ㅎㅎ

하지만 제 나름대로는 저의 판단이 맞다고 생각은 들지만 초보인 만큼 누군가에게 확인을 받고 싶은 마음이 간절했습니다.

쿵쿵나리쌤과 팔콘쌤 수업은 온라인으로 들었지만 너무 오래 연락도 못드린 상황이라,,

상가 강의와 스터디까지 하면서 그래도 여쭤볼 만한 분은 레노쌤이었습니다.

아내에게 대 놓고 이야기 하지는 못하고 레노쌤께 메일을 보내고 초조하게 기다리다 그날 저녁은 일찍 잠이 들어버렸습니다.

다음날 아침에 보니 레노쌤이 답장을 보내셨더군요. 통화하자고,, 

레노쌤은 철저한 확인을 위해서 경매서류를 열람하고 필요한 것은 복사도 하고,

전입세대 열람도 철저히 해 보라고 알려주셨습니다.

혼자서 고민스러웠으나 레노쌤께서 말씀해 주시고 격려해 주셔서 큰 도움이 되었습니다.

쿵쿵나리쌤과 팔콘쌤의 가르침으로 사전 준비하고 입찰가 산정하고 입찰하는데 많은 도움이 되었고

레노쌤은 낙찰 후에 많은 위안을 주셨습니다. 쌤들 감사합니다~~^^

이제 내일이면 매각허가결정일인데요..

취하라도 될까요? 등기부등본을 보면 19년에 한번 강제경매 신청이후 취하된 내역도 보입니다.

이번 낙찰건을 어떻게 풀어갈지 궁금하지 않으세요? ^^

이후 이야기는 명도방에 입성해서 행크 선배님들과 송사무장님을 비롯한 기라성 같은 쌤들의 도움을 받아

계속 이어가고자 합니다.

왜냐구요? 위의 선순위 임차인 외에 임차인이 또 있기 때문이죠.. ㅎㅎ

두번째 임차인을 공개합니다. 전형적인 명도대상으로 보이는 군요.

제 자신과 행크를 믿고 이번건을 잘 마무리 해 보겠습니다. 

이상 생애 첫 입찰과 낙찰기를 마칩니다. 

기대해 주세요~~

To be continued...

[마이다수]

축하해 주셔서 감사합니다~^^
좋은 사례가 되도록 열심히 하겠습니다.

[행크디바]

뒷얘기가 넘 기다려지네요!!

[마이다수]

ㅎㅎ 잘 해결해서 좋은 사례 남기도록 하겠습니다.
감사합니다~

[긍정사랑]

첫 낙찰 축하드립니다.글을 읽는 이순간 저도 쿵쿵 떨려오네요 다시한번 축하드립니다.저도 뒷 이야기가 매우 궁금하네요~

[마이다수]

재미있게 봐 주셔서 감사합니다.
잘 마무리해서 좋은 후기 남길 수 있도록 노력하겠습니다~^^

[부자복덩이]

와~ 대단하시네요
대항력있는 물건을 첫입찰에 도전하다니 부러울따름입니다
잘 해결되실겁니다 낙찰을 축하드려요~^^

[마이다수]

축하해 주시고 응원해 주셔서 감사합니다.
차근차근 잘 풀어 나가도록 하겠습니다.
부자복덩이님도 성투 하시길 빌께요~^^

[노부꼉]

갓 입문한 저로써는 심장이 너무 쫄깃요~오랜 공부 하셨으니 분명 잘 풀어가시리라 생각됩니다. 파이팅!!

[마이다수]

경매에 이제 입문하셨다고 하니 노부꼉님도 화이팅입니다~ ^^
이론적인 공부도 중요하지만 실전 경험도 중요한 것 같습니다.
참고하세요~

[Yikyun]

대항력 있는 선순위 임차인 물건인데 어떻게 풀어나가실지 너무 궁금합니다. 요즘엔 호황기라 그런지 낙찰가율도 워낙 높더군요. 그렇게 낙찰가율이 높아도 물론 시세보다 약간 아래이긴 하지만 어지간한 물건이 아니고는 낙찰받기 힘든 상황인건 맞는 것 같습니다.
다음 이야기도 얼른 풀어주세요 :-)

[마이다수]

낙찰가율이 많이 올라가고 있어서 어지간한 아파트는 감정가를 훨씬 넘기고 있습니다.
사정이 이러하면 또 이런 시기에 맞춰서 입찰가 산정을 해 봐야겠지요. 쉽진 않겠지만..^^;;
이제 매각허가도 나고 했으니 본격적으로 명도 단계로 진입하려고 합니다.
성공 투자 기원해 주세요~ 감사합니다.!!

[_짱구_]

글잘쓰셨네요. 저도 처음배우는 초보자라 많은 공감가는 부분이있었습니다. 이번건도 잘 마무리하시고 앞으로도 승승장구 하시길 응원하겠습니다^^

[마이다수]

어느 정도 이론적인 공부가 되시면 실전 경험을 해 보시는 것도 좋을 것 같습니다.
제가 경험해 보니 실제 물건을 처리하면서 배우는 게 많네요.
처음 배우고 계신다고 하니 참고 하세요~
응원 감사합니다~!!^^

[잘나감]

마이다수님 첫낙찰 축하드립니다!!
앞으로도 좋은 투자 이어가시길 응원드려요^^

[월세로연금(월연)]

어머나
첫 물건으로 엄청난 걸 받으셨네요
내공이 엄청 쌓이겠어요
많이 배우시고 또 좋은 수익내세요~~

[알패오]

첫 입찰에 첫 낙찰이라니 부럽습니다!
아직 진행되어야 할 일이 많을지 모르겠지만 하나하나 순조롭게 해결되어가길 기원합니다!!^^
낙찰 축하드립니다

[경산독도]

정말 부럽습니다.
축하 드립니다.

[다니엘스캇의맘]

이런 꼼꼼한 글 정말 도움이 되네요. 쭈욱 잘되시기 바랍니다.

[20대젊은부자]

마이다수님 너무 두려우셨겠어요ㅠㅠ
그래도 우리들의 영웅 레노님이 있으시니
잘 해내실거라 생각되네요ㅎㅎ
축하드립니다 :)

[주연나라]

첫입찰이신데.. 4건에 대항력있는물건에 대단하신것같아요! 입찰받으신 물건 무탈히 마무리되길 바라며 이후에 어떻게 정리하셨는지도 후기 기대해보아요~ 홧팅하세요! ^^

[다시난다]

잘 읽었습니다
선순위임차인 해결 잘 하시길 기원합니다

[다이아몬드짱]

경매 공부하고있습니다.
꼼꼼한 후기 감사합니다.
많이 배우겠습니다.

[연코]

꼼꼼한 설명 감사합니다! 축하드립니다