[용어미션 12.8.10 ~ 12. 10.10] 건폐율 용적율 연면적 건축면적 층수계산하기

[선달]

Q&A

Q어떤건물은 위처럼 짓고

어떤건물은 옆처럼 짓고

도대체 어떤기준으로 할까

생각해보신적이 있나요?

A내땅에다 내가 건물지을때

내맘대로 지을수는 없습니다

결론적으로 국토의 계흭및이용에 관한법률에서 각 해당

도시계획조례에따라 지정해준

건페율 용적율에 따라 지어야

합니다

구럼 건폐율과 용적율을

알어야 겠지요?

차근차근 알어보자구요 ^^

건폐율이란?

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말함니다

건폐율=(건축면적÷대지면적)×100

여기서 대지면적이란 건축할 수 있는 대지의 넓이를 말하며

건축면적은 건축물의 바닥면적으로서 면적이 가장 넓은 1개층의 면적이라고

생각하면 됨니다 쉽게 말해서 토지 전체에서 건물이 깔고 앉아 있는 면적의

비율을 "건폐율"이라 하겠습니다

위의 모습처럼 만약 80%라고 하면 토지를 100으로 잡았을 때

건물이 80의 비율로 덮고 있다는 것입니다 예를들어 대지 100평에 바닥면적 80평의리

집을 지었다면 건폐율은 80%되겠지요.

건폐율을 규제하는 목적은 건축물의 과밀을 방지하여 일조 채광 통풍등

위생적인 환경을 조성하고 화재및 기타 재해시에 연소의 차단이나

소화 피난등에 필요한 최소한의 공간을 확보하는데 있습니다

이제는 옛날처럼 점점 닭장집 같은건 점점 없어지는 추세입니다

구럼 실무적으로 필드에서 필요한것은 궁극적으로 대지 위에 건물을 지을수 있는

건축면적이기 때문에 건축면적을 구하는 식으로 변경하면

건축면적=대지면적× 법정건폐율이 됨니다

A라는 건폐율이 50%라고 하면 대지면적이 300m²인토지의 건축면적은 150m²됨니다

가장넓은 바닥면적 최고 150m²까지 건물을 지을수 있다는 애기입니다

건축면적=대지면적×법정건폐율=300m²× 50% =150m²

용적률은 대지면적에 대한 건축물의 지상층 연멱적 비율을 말함니다

한마디로 몇층 높이까지 건물을 지을수 있느냐에 대한 비율을 생각하면됨니다

용적률=(건축물의 지상층연멱적 ÷ 대지면적)× 100

여기서 건축물의 지상층연면적이란 지상건물 각층의 바닥면적의 합계를 말함니다

단 지하층과 필로티구조의 1층의 주차장은 포함되지 않습니다

쉽게 풀이하면 용적율에서 적자는 한자어로 머 적립 축적등 비슷한 의미의 적자로 

건물을 얼마의 비율로 건축할수 있는 비율을 말합니다

지하층을 빼고 위로 건물을 올릴 수 있는 면적의 비율을 용적율이라 하겠습니다

그래서 건폐율을 수평적인 제한이고, 용적률은 수직적인 제한이라고 합니다.       

예를들어 대지 100평에 바닥면적 60평짜리 집을 3층으로 지었다면

용적율은 180%가 되는 것이고 다시 말해서 용적율 180%하는 것은 대지1평에

건물 1.8평을 지을수 있다는 것입니다 필드에서는 용적율로 건축물의 지상층 연멱적을

계산하는데 활용합니다 즉 가장궁금한  층수를 얼마나 올릴수 있나 결정합니다

건축물의 층수는 지상층 연면적을 건축면적으로 나누면 되기때문에 건축면적과 지상층

연면적만 알면 개략적인 건물의 층수를 알수 있습니다

 

건폐율 용적률  어떻케 적용하는지 몇층까지 올릴수 있는지 확인해보실까요?

대지평수  50평 건폐율  60% 용적률 200% 지을수 있는 층수는?  

최대바닥넓이 

대지평수 50평 x 0.6(건폐율 60%)=  30평

최대 바닥면적 30평가능하죠.

대지평수 50평× 200%(용적율)=  100평

1층  30평

2층  30평

3층  30평  = 여기3층까지 계산 합해보면 90평이며, 100평-90평=10평

10평은  옥탑으로 4층올리던가 버리던가 하겠죠?

4층  10평   =30+30+30+10=100평

국토의계흭및이용에 관한법률 건페율용적율과 서울시도시계흭조례

용도 지역	용도지역 세분			국토의 계획 및 이용에 관한 법률				서울시 도시계획 조례
				건폐율(%)		용적율(%)		건폐율(%)	용적율(%)
				법	시행령	법	시행령
도시 지역	주거 지역	전용 주거지역	제1종 전용주거	70% 이하	50%	500% 이하	50~100 %	50%	100%
			제2종 전용주거		50%		100~150 %	50%	120%
		일반 주거지역	제1종 일반주거		60%		100~200 %	60%	150%
			제2종 일반주거		60%		150~250 %	60%	200%
			제3종 일반주거		50%		200~300 %	50%	250%
		준주거지역			70%		200~700 %	70%	400%
	상업 지역	중심상업지역		90% 이하	90%	1500%이하	400~1500 %	90%	1000% (4대문안 800%)
		일반상업지역			80%		300~1300 %	80%	800% (4대문안 600%)
		근린상업지역			70%		200~900 %	70%	600% (4대문안 500%)
		유통상업지역			80%		200~1100 %	80%	600 (4대문안 500%)
	공업 지역	전용공업지역		70% 이하	70%	400% 이하	150~300 %	70%	200%
		일반공업지역			70%		200~350 %	70%	200%
		준공업지역			70%		200~400 %	70%	400%
	녹지 지역	보전녹지지역		20% 이하	20%	200% 이하	50~80 %	20%	50%
		생산녹지지역			20%		50~100 %	20%	50%
		자연녹지지역			20%		50~100 %	20%	50%
관리 지역	보전관리지역			20%이하	20%		50~80 %
	생산관리지역			20%이하	20%		50~80 %
	계획관리지역			40%이하	40%		50~100 %
농림지역				20%이하	20%		50~80 %
자연환경보전지역				20%이하	20%		50~80 %
기타 지역	자연취락지구			80% 이하	60%		50~80 %
	개발진흥지구				40%		100%
	수자원보호구역				40%		80%
	자연공원·공원보호구역				60%		100%
	집단시설 및 밀집취락지구				60%		150%
	농공단지				80%		150%
	국가 및 지방 산업단지				80%

자세히 위 표를 다시 보십시요

위 빨간부분이 아무래도 동일용도지역에 비해 건축물을 더 올릴수 있기에 같은

용도지역에서도 비싸고 투자목적으로는 이쪽으로 많이 선택해야겠죠

예를 들면 관리지역에서도 보전관리 생산관리 계획관리지역에서 공법적 제한은

내비두고 단순히 국계법에서 적용하는 건폐율 용적율만 따져보면 보전관리 생산관리는

건폐율20%용적율 80%이지만 계획관리지역에서는 건폐율 40% 용적율100%이여서

훨씬 더 좋겟죠?

건폐율 건축면적 용적율 연면적 층수관계

대지평수 70평 x 0.6(건폐율 60%)=  42평 

최대 바닦면적 42평 가능하죠

대지평수 70평 x 200%(용적율)=  140평

1개층42평씩해서 140평까지 올릴수 있다는 계산이 나옴니다

구럼 몇층까지 올라갈수 있는지 계산이 나오시죠? 

글구, 지하층과1층주차장은 용적율 면적에 산입안뎀니다 

[아정맘]

몇일전 경매수업시간에 배운내용인데 자세히 다시 복습하게되니 너무 좋네요~^^
좋은정보 감사합니다...^^

[선달]

저도감사합니다^^

[부자공감]

선달님 덕분에 복습 잘 하고 갑니다.. 그림으로 확인하고 예시까지 들어 확실히 설명해주는 쎈쓰~~ 감사감사~~^0^

[선달]

ㅎㅎ 이것은 퍼온것이구요. 쉽게 풀어놔서 머리에 쏙쏙들어오드라구요 ^^

[긍정의 부자]

정말 눈에 쏙쏙 들어오네요. 명쾌한 설명 감사드립니다.

[선달]

이게 몸으로 부딫혀보지 않으면 까묵드라고요 ㅎㅎ

[건강하게 살자]

두가지가 헷갈렸는데 상세한 설명 감사합니다

[선달]

저도 감사합니다 ^^

[찐주]

외워야 되는데^^ 감사합니다~~

[선달]

외우는것은 진짜 한계가 있고, 직접 부딫혀봐야하능디 ㅠ 쉽지않아요 ㅋㅋ

[서산]

일반3종지역에 건페율50%에 용적율300%인데 25층을 올릴수있는데 공인중개사 계산으로는 어렵습니다.
건페율을 18%로 낮추고 남은 건페율을 용적율로 환산 하여 층수를 높이고 그외각종 프리미엄을 계산하여 건축사가 답변 하여야 될것으로 ....

[부자경이]

잘보고갑니다.