★ 부동산 관련 정보

[안한식]

  날씨가 점점 후텁지근 해지고 있습니다.

 금번 6월말이나 비(雨) 다운 비가 내린다고 합니다.

 이럴 때 일수록 건강관리 유념하셔야 할 것 같습니다.

 

 

 ●  경기 / 시장환경  

■ 서울 아파트 시가총액 23조7683억원 감소 

- 부동산114가 현재 전국 1만6206개 아파트단지 704만8066가구 시가총액을 집계한 결과 전국 아파트 시가총액은 지난 1년간 17조3412억원 줄어든 1880조9169억원을 기록. 경기도와 인천 역시 같은 기간 아파트 시가총액이 각각 10조7610억원과 3조3028억원 감소. 반면 지방 청약시장 열기를 반영하듯 지방 아파트 시가총액은 20조4909억원 늘었음 

- 시가총액이 가장 많이 줄어든 곳은 역시 서울로 작년 상반기 707조4755억원에 달했던 시가총액이 올해 상반기 3.48% 감소. 전국 동별로는 서울 송파구 잠실동 시가총액이 가장 높았음. 잠실동 아파트 시가총액은 26조5821억원으로 서울 강서구(25조7016억원), 충북(25조1780억원)과 맞먹는 수준임

■ 깡통아파트 수도권 경매시장에 속속 등장 

- 대출이자의 압박을 이기지 못한 집주인들이 몇 차례 가격을 떨어뜨려도 팔리지 않는 악순환이 반복되면서 집값이 대출원금 아래로 떨어지는 '깡통아파트'가 수도권 경매시장에 속속 등장하고 있음. 올 들어 주택거래가 급감한 상황에서 은행권의 일시상환 주택담보대출 잔액의 절반 정도가 만기 도래하며 주택구입으로 발생한 가계대출 부실이 금융기관의 건전성 악화로 이어질 수 있다는 우려가 커지고 있음 

- 인천 영종하늘도시와 송도국제도시에서 경매로 나오는 아파트가 급증하는 가운데 감정가의 절반 수준에 낙찰되는 사례가 빈번해지고 있음. 영종지구의 평균 낙찰가율은 2009년 81.4%에서 올 들어 57.4%까지 하락. 송도도 같은 기간 77.2%에서 71.1%로 떨어짐다. 영종지구의 경우 낙찰가율이 주택담보인정비율(LTV)선에 접근하고 있음 

- 인천지역과 마찬가지로 대규모 과잉공급이 이뤄졌던 용인과 고양도 같은 상황. 2009년 경매로 나온 아파트가 2,363건이던 용인은 지난해 4,752건으로 늘었고 낙찰가율은 58.8%까지 하락. 고양은 그나마 사정이 낫지만 올해 낙찰가율이 71.3%까지 떨어져 70%선이 위협받고 있음

■ 창원 주택시장 호황 집값 상승률 전국 1위 

- 최근 창원시에서 분양한 아파트는 모두 1순위에서 마감되는 것은 기본이고 최고 21.44대1의 경쟁률을 기록. 아파트 값도 지난 한 해 동안 29.8% 오르며 전국 최고 상승률을 보임 

- 창원 주택시장의 호황은 30대 초반 신혼부부가 이끌고 있다는 분석. 지금까지 30대 중반 이후 중장년층이 주택 시장을 주도해왔던 것과 달리 사회에 갓 진출한 신혼부부가 창원의 아파트 청약과 주택 매매 시장에 진출한 것으로 나타남 

- 주된 이유는 지방의 주택시장 침체와 함께 지난 5년간 새 아파트 공급이 끊겼기 때문. 더욱이 최근 전세시세가 가파르게 오르면서 결혼과 함께 전셋집을 구하던 신혼부부들이 주택구매로 돌아섰고 아파트 매매가격에서 전세금이 차지하는 비율이 70%대에 육박하면서 세입자들의 내집 마련 부담이 줄어든 것도 이유

■ 대전지역 미분양 아파트가 5개월 연속 감소세 

- 주택시장의 악성으로 불리는 준공 후 미분양 아파트는 증가세를 보이고 있어, 부동산 시장 회복기로 단정 짓기엔 다소 무리라는 분석. 11일 대전시에 따르면 올 5월 기준 지역 미분양 아파트는 총 1254가구로 전달(1281가구)에 비해 2.10% 감소한 것으로 나타남 

- 지역 미분양 아파트는 지난해 12월(1659가구) 이후부터 올 1월(1566가구), 2월(1439가구), 3월(1326가구), 4월(1281가구), 5월(1254가구)까지 5개월 연속 감소세를 이어가고 있음. 지역의 준공 후 미분양 물량은 올 5월 기준 637가구로 전달(644가구)대비 1.09% 증가함  

- 일부 건설사들이 준공 후 미분양 물량을 털어내기 위해 할인 분양 등을 실시하고 있지만 실수요자의 시장 관망세가 짙어지고 있어 ‘회복기’에 진입했다고 단정하기는 어려움 

●  개발/분양  

■ 재건축도 리모델링도 어려운 대형 아파트들이 찾아낸 대안 가구 분리형 도입 

- 분당신도시에서는 시범단지 내 대형 아파트들이 가장 활발하게 움직이고 있음. 그간 리모델링 추진이 쉽지 않았음. 시범단지 전체에서 150㎡ 이상 대형 아파트가 무려 3228가구로 41.5%를 차지하고 있기 때문임  

- 매일경제신문이 시범단지에 많은 공급면적 156㎡형을 기준으로 시뮬레이션 해본 결과 전용면적을 20% 늘려 206㎡로 리모델링할 경우 공사비와 사업비, 이주비용과 분양수익금 등을 모두 고려한 가구당 분담금은 2억7940만원에 달함. 하지만 리모델링한 공급면적 206㎡를 66㎡와 140㎡로 분리해 66㎡를 세 줄 경우 실제 분담금은 전세금 2억2000만원을 뺀 5940만원으로 떨어짐. 새 집 프리미엄을 고려해 리모델링 후 시세가 오르고 전세금도 더 높게 받을 수 있다고 보면 얼마든지 사업성이 있다는 것임

■ 수도권 공공택지 내 주택 전매제한 기간이 줄어들면서 혜택을 받는 아파트 관심 

- 국토해양부는 ‘5·10 주택거래 정상화 대책’ 후속조치로 주택법 시행령 개정안을 최근 입법예고. 개정안이 시행되면 화성 동탄2신도시 등 신규 분양 주택뿐만 아니라 시행령 개정 이전에 분양을 마친 주택도 소급 적용되기 때문에 하반기 입주가 시작되는 수도권 공공택지 아파트들이 당장 수혜를 볼 것으로 전망 

- 공공택지인 고양 삼송과 수원 광교신도시, 남양주 별내지구 등에서 하반기에 집들이가 잇따름. 이들 지역의 전용면적 85㎡ 이하 아파트는 전매제한 기간이 단축돼 입주 직후부터 주택을 사고팔 수 있게 됨. 85㎡ 이하 중소형 아파트의 전매제한 기간(분양계약일 기준)은 3년에서 1년으로 단축. 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 조성한 공공택지 내 85㎡ 이하 주택도 주변 시세와의 차이에 따라 전매제한 기간이 5~7년에서 2~5년으로 줄어듬

■ 간단한 운동이나 산책을 즐길 수 있는 산책로 있는 아파트 인기 

- 최근 분양되는 아파트는 산책로와 같은 공원을 강조한 단지들이 늘고 있음. 부동산 시장이 실수요자 위주로 재편되면서 주변 환경과 입지 여건이 중요해졌기 때문. 산책로 내 조경 공간뿐 아니라 조깅과 자전거도로를 구분해 조성하고 있음. 산이 가까운 아파트는 산과 단지내 산책로를 잇기도 함 

- 산책로만 거의 4km에 달하는 아파트도 등장. 인천도시공사가 인천시 남동구 구월보금자리지구에 분양 중인 ‘구월 아시아드 선수촌 아파트(구월 보금자리)’는 그린벨트의 원형지를 그대로 보존해 높은 녹지율을 확보. 여의도 공원에 버금가는 21만5000m²(약 6만5000평)규모의 지구내 공원을 조성. 총 연장 3.8km 길이의 산책 등산길이 만듬

■ 지역적 특색을 담은 테마형 아파트 유행 

- 건설회사들이 치열한 분양 경쟁에서 유리한 입지를 확보하기 위해 테마형 아파트 건설에 앞다퉈 뛰어들고 있음. 실제 최근 단지안에 보석분수 광장을 설치하거나 관내 유명 유원지나 관광지, 공원처럼 테마형 조경을 도입한 공원같은 아파트가 속속 분양. 아파트에 풍수지리학을 활용한 디자인 설계가 도입되고, 단지 주변의 빼어난 자연 경관을 볼 수 있는 아파트도 지어지고 있음 

- 실제 롯데건설은 김포 한강신도시 Ac-13블록에서 ‘한강신도시 롯데캐슬’ 아파트를 6월중 분양할 예정으로 김포의 자연을 테마로 한 조경이 돋보이는 이 단지는 天(김포공항), 地(김포평야), 水(한강) 등 3가지 자연을 테마로 하늘나루, 들나루, 강나루의 3개소 중앙광장을 설계, 공원같은 아파트로 건설할 계획 

- 인천 송도경제자유구역 D24블록에 분양중인 대우건설의 ‘송도 센트럴파크 푸르지오’는 판상형 구조를 활용해 송도중앙공원 조망과 일조량을 극대화하여 송도중앙공원의 수로를 연상하는 수경시설을 이용해 테마형 조경시설을 만들 예정  

- 아파트에 지역색을 입히면 친숙하게 다가갈 수 있고 분양 경쟁에서 유리할뿐 아니라 지역을 대표하는 랜드마크로 아파트의 가치도 높일 수 있어 향후 이같은 테마형 아파트가 유행할 가능성이 높아질 전망

■ 금융지주사들 잇따른 중소형 빌딩 매입 추진 

- KB금융지주는 조만간 국민은행 등 계열사들의 자기자본을 모아 서울을 비롯한 주요지역 중소형 빌딩 등 상업용 부동산에 투자하는 ‘블라인드펀드(가칭 KB그룹사모부동산투자신탁)’를 출범하기로 결정. 유동성 확보를 원하는 회사의 사옥을 사들여 다시 해당 회사에 임대를 주거나(SLB), 부동산을 개발해 운영권을 넘기고 고정 임대료를 지급받는 등의 방법을 이용하여 일단 직접 투자로 시작하되 앞으로는 기관투자가나 일반 고객들의 자금을 대신 투자하는 방식으로 레버리지 효과를 높일 계획 

- 하나금융도 최근 자기자본 2000억원을 들여 부동산펀드를 조성하는 방안을 추진 중으로 안정적인 임대료 수입을 얻을 수 있는 수익형 부동산에 투자해 수익률을 높인다는 복안. 또한 우리금융은 프라이빗뱅킹(PB) 서비스 이용 고객들을 대상으로 부동산 사모펀드를 운영할 계획  

- 금융지주사들이 앞다퉈 직·간접 부동산 투자에 나서는 이유는 저금리가 지속되는 상황에서 투자수익률을 높일 수 있기 때문으로 부동산 투자를 통해 보통 연 7~10% 수익률을 얻을 수 있을 것으로 전망. 금융위기 이후 부동산 가격이 이전처럼 높지 않은 데다 쉽게 떨어지지 않으려는 속성(하방경직성)이 있기 때문에 일정 임대 수입이 보장된다면 지금이 가장 매력적인 대체 투자처라는 판단

  ● 기타    

■ 인천시 재정난 해소위해 본격적으로 보유자산 매각 진행  

- 인천시는 11일 송도국제도시 6.8공구 일부 부지 등을 매각하는 내용의 '공유재산 관리계획 제1차 변경계획안'을 시의회에 상정.심의함. 인천시가 이번에 매각하는 보유토지는 연수구 송도국제도시 6.8공구 34만7036㎡, 남구 관교동의 인천종합터미널 및 신세계백화점 부지 8만5392㎡와 건물 16만1750㎡ 등으로 이들 토지는 공시지가 기준 각각 4787억원, 3520억원에 달함 

- 인천시가 자산 매각을 서두르는 것은 지난 2월 예산 조기집행 명분으로 일시 차입한 2500억원의 상환기일이 8월로 다가 온 데다 인천도시철도2호선 공사비 미지급 등에 따른 유동성 문제를 해결하기 위한 것 

- 인천시는 자산매각을 최대한 앞당기기 위해 송도국제도시 6.8공구 부지를 분양형 신탁 방식으로 처분키로 결정. 분양형 신탁은 토지 소유권을 신탁회사로 넘겨 개발.분양하는 대신 분양 수익금은 시가 갖는 형태로 신탁회사는 약정에 따른 신탁수수료를 받게 됨. 인천종합터미널은 오는 9월 인천교통공사로부터 소유권을 회수한 뒤 감정평가를 거쳐 매각할 예정으로 국내 기업과 외국인투자기업으로 넓혀 경쟁입찰 및 수의계약 등으로 매각한다는 방침 

- 인천시는 이날 공유재산 관리계획 1차 변경안 심의에 앞서 인천경제자유구역 이외 지역에서도 외국인투자기업에 수의계약 자격을 부여하는 내용으로 인천시 공유재산 조례를 개정. 이와 함께 시는 인천종합터미널 남측 약 60만㎡의 공원부지와 인근 구월농산물도매시장 등을 연계해 개발을 허용하는 방안을 검토 중

■ 한층 업그레이드 된 부동산 정보 포탈 ‘KB Houstar(하우스타)’  

- KB금융은 기존 KB부동산시세 서비스를 대폭 보강해 온라인으로 부동산 매물을 소개하는 ‘KB Houstar(하우스타)’ 서비스를 다음달 중 선보일 예정. 서비스 이용료는 무료로 KB금융이 매매나 임대 중개를 직접하는 것은 아니고 매물을 갖고 있는 중개업소 연락처를 적시해 수요자가 연락할 수 있도록 설계함 

- 종전 KB부동산시세의 문제점으로 지적됐던 가짜 매물, 가짜 호가를 없애고 진짜 매물과 가격만 올라올 수 있도록 시스템을 구성. 부동산이 어떤 형태로 생겼는지, 주변 상권은 어떻게 형성돼 있는지, 담보가치·대출가액은 어느 정도인지도 종합적으로 파악할 수 있도록 정확한 좌표·지도를 함께 제공 

 

[하태춘]

성님! 좋은 정보 감사 합니다....