■ 법인이 주택임차인 보호받으려면 등기임원 아닌 직원 전입해야
(대법원 2023년 12월14일 선고 2023다226866 판결)
중소기업인 법인도 소속 직원의 거주를 위해 주택임대차 계약을 체결한 후 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인으로서 기간만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신요구권을 행사할 수 있습니다.
그런데 최근 대법원은 중소기업 법인 소속 직원이 아닌 대표이사가 아파트를 인도받고 전입신고를 한 후 기간 만료를 앞두고 갱신요구권을 행사한 사례에서, 해당 법인이 갱신요구권을 행사할 수 있는 전제조건인 대항력 요건을 갖추지 못했다는 이유로 임차인에 대해 주택명도소송을 제기한 임대인의 손을 들어줬습니다(2023년 12월14일 선고 2023다226866 판결).
주택임대차보호법 제3조 제3항은 "중소기업 기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다" 라고 규정하고 있습니다.
판결이유를 살펴보면 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'은 주식회사의 경우 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제외한 사람을 의미한다고 보는 게 관련 법령 문언과 법 체계에 부합한다"고 보았습니다.
그리고 "중소기업기본법 시행령 제2조 제6호는 주식회사 또는 유한회사의 '임원'은 '등기된 이사(사외이사를 제외)'를 말한다고 규정하고 있습니다. 중소기업기본법 및 시행령은 '임원'과 '직원'을 구별해 사용하고 나아가 '임. 직원'이라는 용어도 사용하고 있다"는 점도 그 근거로 들었습니다.
또 "주거용 임차 해당 여부를 판단할 때에는 이러한 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있으면 그것으로 족하고, 업무관련성·임대료 액수·지리적 근접성 등 그 밖의 다른 사정을 고려할 것은 아니다"라고도 보았습니다.
이 사례에서 1심은 원고패소, 2심은 원고승소 판결했는데, 대법원 판례는 "주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 '직원'과 '주거용 임차'의 의미에 관해 최초로 명시적으로 판시한 판결"이라는 점에 의미가 크다고 보아야 합니다.
특히 중소기업인 법인이 그 소속 직원 거주를 위한 주택임대차 계약을 체결하면 반드시 등기임원이 아닌 소속 직원이 인도와 전입신고를 해야 한다는 점 등 대항력 부여 요건에 관한 기준을 제공했다. 라고 할 것입니다.
※ 참조
■ 대법원 2023. 12. 14. 선고 2023다226866 판결
[건물인도]〈주택임대차보호법 제3조 제3항에 정한 ‘직원’ 및 ‘주거용 임차’의 의미가 문제된 사건〉[공2024상,182]
【판시사항】
주식회사의 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 말하는 ‘직원’에서 제외되는지 여부(적극) 및 위와 같은 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있다면 이로써 위 조항에서 정한 대항력을 갖추었다고 보아야 하는지 여부(적극)
【판결요지】
주택임대차보호법 제3조 제3항은 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고 있다. 그리고 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인의 범위에 ‘제3조 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다.’라고 정하고 있으며, 주택임대차보호법 제6조의3은 계약갱신 요구 등에 관하여 정하고 있다.
주택임대차보호법 제3조 제3항에 따라 법인인 임차인이 주택임대차보호법이 정한 임차인에 해당된다고 보려면, 임차인인 법인의 직원인 사람이 법인이 임차한 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 한다. 여기에서 말하는 ‘직원’은, 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 한다. 다만 위와 같은 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있다면 이로써 위 조항에서 정한 대항력을 갖추었다고 보아야 하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려하여 그 요건을 갖추었는지를 판단할 것은 아니다.
【참조조문】
주택임대차보호법 제3조 제1항, 제3항, 제3조의2 제1항, 제6조의3, 중소기업기본법 제2조
【전 문】
【원고, 피상고인】 주식회사 ○○ (소송대리인 법무법인 청출 담당변호사 박종한 외 3인)
【피고, 상고인】 주식회사 △△ (소송대리인 법무법인 시선 담당변호사 이현주)
【원심판결】 서울서부지법 2023. 2. 24. 선고 2022나44085 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고가 부담한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 사안의 개요
원심판결 이유 및 기록에 의하면, 다음 사실을 알 수 있다.
가. 원고는 2019. 12. 4. 피고와 이 사건 부동산에 관하여 임대차보증금 2억 원, 차임 월 1,500만 원, 임대차기간 2019. 12. 12.부터 2021. 12. 11.까지로 하는 임대차계약을 체결하였다.
나. 피고의 대표이사이던 소외인은 2019. 12. 12. 이 사건 부동산을 인도받아 2020. 2. 18. 전입신고를 마친 다음 이 사건 부동산에서 거주하고 있다.
다. 원고는 2021. 9. 29. 피고에게 임대차계약 종료일까지 이 사건 부동산에서 퇴거할 것을 요구하였고, 피고는 2021. 10. 5. 원고에게 임대차계약의 갱신을 요구하였다.
라. 피고는 2019. 11. 6. 설립된 회사로서 소외인은 2020. 2. 25. 대표이사를, 2020. 8. 20. 사내이사를 각 사임하였다.
2. 원심의 판단
원심은, 이 사건 임대차계약의 당사자는 실제 거주자인 소외인이 아니라 피고라고 봄이 타당하고, 주택임대차보호법 제3조 제3항(이하 ‘이 사건 조항’이라 한다)은 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차하여야만 대항력을 취득한다고 규정하고 있는데, 위 ‘직원’의 범위에 근로자들 외에 대표이사 등 임원들은 포함되지 않고, 피고 본점과 이 사건 부동산은 지리적 근접성이 없으며, 임대료가 고액이라는 등의 이유를 들어 피고는 이 사건 조항의 적용대상이 되는 법인에 해당하지 않고, 주택임대차보호법 제6조의3의 계약갱신 요구권도 가지지 않는다고 판단하였다.
3. 제1 상고이유에 관한 판단
가. 이 사건 조항은 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고 있다. 그리고 주택임대차보호법 제3조의2 제1항은 임차인의 범위에 ‘제3조 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다.’라고 정하고 있으며, 주택임대차보호법 제6조의3은 계약갱신 요구 등에 관하여 정하고 있다.
이 사건 조항에 따라 법인인 임차인이 주택임대차보호법이 정한 임차인에 해당된다고 보려면, 임차인인 법인의 직원인 사람이 그 법인이 임차한 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 한다. 여기에서 말하는 ‘직원’은, 해당 법인이 주식회사라면 그 법인에서 근무하는 사람 중 법인등기사항증명서에 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 사람을 의미한다고 보아야 한다. 다만 위와 같은 범위의 임원을 제외한 직원이 법인이 임차한 해당 주택을 인도받아 주민등록을 마치고 그곳에서 거주하고 있다면 이로써 이 사건 조항에서 정한 대항력을 갖추었다고 보아야 하고, 그 밖에 업무관련성, 임대료의 액수, 지리적 근접성 등 다른 사정을 고려하여 그 요건을 갖추었는지를 판단할 것은 아니다. 그 이유는 다음과 같다.
1) 법률에 사용된 문언의 의미는 해당 법률에 정의규정이 있다면 그에 따를 것이나, 그렇지 않은 경우라도 문언의 통상적인 의미를 살피는 외에 그것이 해당 법률에서 어떠한 의미로 어떻게 사용되고 있는지 체계적, 논리적으로 파악하여야 한다(대법원 2018. 6. 15. 선고 2018도2615 판결 참조).
주택임대차보호법은 이 사건 조항에서 사용한 ‘직원’의 의미에 관한 정의규정을 두고 있지는 않다. 그러나 이 사건 조항은 그 소정 요건을 갖추어 대항력을 취득할 수 있는 법인의 범위를 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인으로 정하고 있으므로, 이 사건 조항과 관련한 내용을 해석할 때에도 중소기업기본법령의 규정에 따르는 것이 타당하다.
중소기업기본법 시행령 제2조 제6호는 주식회사 또는 유한회사의 경우 ‘임원’이란 ‘등기된 이사(사외이사를 제외한다)’를 말한다고 규정하고 있고, 중소기업기본법 및 위 시행령은 ‘임원’과 ‘직원’을 구별하여 사용하고 나아가 ‘임직원’이라는 용어도 사용하고 있다. 따라서 이 사건 조항에서 정한 ‘직원’은 중소기업기본법령의 용례에 따라 법인에서 근무하는 사람 중 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 경우를 의미한다고 보는 것이 법률의 문언 및 법체계에 부합한다.
2) 주택임대차보호법 제1조, 제2조는 주택임대차보호법이 ‘주거용 건물’의 임대차에 관하여 적용됨을 정하고 있다. 여기서 ‘주거용 건물’은 주거의 용도로 사용하는 건물을 의미함이 명확하고, 같은 법률에서 동일하게 사용된 용어는 특별한 사정이 없는 한 같은 의미로 해석하는 것이 타당하다. 따라서 중소기업인 법인이 임차한 주택에서 거주하는 자가 그 법인에서 근무를 하고 있는 직원이 맞는다면, 그가 거주 목적으로 주택을 사용하는 한 그 자체로 법인이 ‘주거용’으로 건물을 임차한 것이라고 보아야 한다.
나. 앞서 본 사실관계를 이러한 법리에 비추어 살펴본다.
1) 피고로부터 이 사건 주택을 인도받아 주민등록을 마친 소외인은 피고의 대표이사 겸 사내이사의 지위에 있었으므로 이 사건 조항의 요건을 갖추지 못하였고, 달리 이 사건 조항의 요건을 갖추었다는 점에 대한 증명이 부족하여 피고가 이 사건 조항의 적용대상이 되는 법인에 해당한다고 볼 수 없으므로, 결국 피고는 주택임대차보호법 제6조의3의 계약갱신 요구권을 가지지 않는다.
2) 원심의 이유 설시에 적절하지 않은 부분이 있지만, 원심판단은 피고가 계약갱신 요구권을 행사할 수 없다는 결론에 있어서는 정당하다. 원심판단에 상고이유 주장과 같이 이 사건 조항에서 정한 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 경우의 대항력 판단에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.
4. 제2 상고이유에 관한 판단
원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 임대차계약의 당사자가 실제 거주자인 소외인이 아니라 피고라고 본 원심의 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 상고이유 주장과 같이 계약당사자의 해석에 관한 법리를 오해한 잘못이 없다.
5. 결론
상고를 기각하고 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 오경미(재판장) 김선수(주심) 노태악 서경환
■ 주택임대차보호법 제1조(목적)
이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
[전문개정 2008.3.21]
■ 주택임대차보호법 제2조(적용 범위)
이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
[전문개정 2008.3.21]
■ 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)
①임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
②주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. [개정 2015.1.6 제12989호(주택도시기금법)] [[시행일 2015.7.1]]
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. [신설 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
④임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
⑤이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항·제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
⑥제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. [개정 2013.8.13] [[시행일 2014.1.1]]
[전문개정 2008.3.21]
■ 주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. [개정 2020.6.9] [[시행일 2020.12.10]]
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. [개정 2009.5.8]
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008.3.21]
■ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
[본조신설 2020.7.31]