떠오르는 상가 투자 성공하는 5가지방법 작성자 김홍진전문가

[여왕]

떠오르는 상가 투자에 성공하는 5가지 방법

작성자 : 김홍진     등록일 : 2014.04.29     조회수 : 8084

정부가 주택임대소득에 세금을 부과하겠다는 내용의 '주택 임대차시장 선진화 방안'을 발표한 이후 과세에 부담을 느낀 수요자들이 대책에 직접적인 영향이 없는 상가로 눈을 돌리면서 최근 몇 년 동안 공급이 위축되고 분위기가 침체되었던 상가시장이 점차 활기를 띠고 있다.

일부지역에 국한된 것이지만 최근에 분양한 상가의 경우에는 상가로는 드물게 ‘떴다방(이동식 중개업소)’까지 등장하였고 웃돈이 3000만~5000만원 정도를 주어야 구입할 수 있는 상가도 생겼고 급기야 1억의 프리미엄이 형성된 상가까지 나타나고 있다. 아이러니하게도 아파트처럼 상가 분양권에 웃돈이 붙는 곳이 생겨나고 있는 것이다. 일종의 풍선효과(반사이익)로 상가시장에 훈풍이 불고 있는 것이다.

이처럼 주택 임대소득 과세 강화로 인해 상가가 대체 투자처로 부각되어 당분간 인기가 이어질 가능성이 크기 때문에 서울을 비롯하여 수도권 택지지구와 기업도시와 혁신도시 등 새롭게 조성되는 지역의 상가들에 대한 관심이 더욱 높아질 것으로 보고 있다. 그러나 분위기에 휩쓸리지 말고 투자를 하기 전에 반드시 상가의 특성과 자신의 예산 그리고 투자목표 등과 함께 ‘떠오르는 상가투자에 성공하는 5가지 방법’을 꼭 알고 투자를 해야만 실패하지 않을 수 있다.

첫째, ‘깡통 상가’를 조심해야 한다.

상가에 투자 할 때에는 수익률을 뻥튀기하는 광고에 속아 넘어가면 안 된다. 최근 분양하는 상품 중에는 할인혜택과 더불어 '3000만원 투자에 월 100만원 임대수익 보장' '수익률 연 12% 보장' '15% 이상의 고수익'을 지원한다는 미끼로 투자자들을 유혹하고 있는 것이 많지만 허위와 과대광고일 가능성이 매우 크다. 업체가 주장하는 광고와는 달리 실제 수익률이 턱없이 낮은 경우가 많기 때문에 주의를 소홀히 하면 안 된다.

그리고 일정기간 수익률을 확정 보장하는 상품들도 그 기간이 끝나면 각종 지출비용(재산세, 대출이자, 중개수수료 등)을 제외하면 남는 돈이 없거나 오히려 손해를 보는 이른바 ‘깡통 상가’들이 속출하고 있으니 상가에 투자를 할 때에는 조심 또 조심해야 한다.

둘째, ‘전용률이 낮은 상가’는 피해야 한다.

전용률은 상가를 운영하는데 중요한 요소 중 하나이다. 현재 운영 중에 있는 상가 중에 이용하는 사람들이 적은 상가임에도 불구하고 불필요하게 상가 내부에 규모가 큰 에스컬레이터를 설치해서 전용면적만 작게 만들고 상가 활성화에 오히려 저해요인으로 되는 곳을 많이 볼 수 있다. 이렇듯 분양하는 상품에는 불필요하게 공유면적이 크고 전용률이 낮은 상가가 상당히 많기 때문에 반드시 매입하기 전에 전용률을 철저하게 확인해야 하고 전용률이 높은 상가에만 투자를 해야 한다.

전용률이란 전체 분양 면적 중 복도, 계단, 엘리베이터, 에스컬레이터 등 공공 시설면적을 제외한 면적에 대한 백분율을 의미하는데 전용률에 따라 실질 가격이 달라진다는 것을 숙지하고 있어야 한다. 그 이유는 상가분양면적은 공용면적이 포함된 것이므로 전용률이 높은 상가일수록 임대와 매매에서 제대로 된 가치로 인정받을 수 있기 때문이다.

즉, 분양면적이 같더라도 전용률이 낮은 곳은 사용할 수 있는 면적이 적고 그만큼 가치가 떨어지기 때문에 상가에 투자 할 때에는 전용률이 낮은 상가는 될 수 있으면 피하는 것이 좋다.

셋째, ‘접근성이 떨어진 상가’를 조심해야 한다.

상가의 생명은 곧 접근성이다. 상가 주변으로 차량통행량이 많다고 좋은 것이 아니고 주변에 유동 인구량이 늘어나고 그 유동인구가 상가로 접근하기 좋은 곳이 바로 좋은 상가의 조건이다. 특히, 상가 앞에 횡단보도가 위치하고 있으면 더욱 좋다. 이렇게 접근성이 좋은 상가는 시간이 흐를수록 가치가 더 상승하는 특징을 갖는다.

그래서 상가를 볼 때 고객의 입장에서 유동성과 접근성의 상관관계를 잘 살펴보아야 한다. 어떤 상가들을 보면 유동성은 많은데 상가 앞에 녹지시설 등으로 막혀있어 접근성이 매우 떨어진 곳이 의외로 많기 때문이다. 따라서 상가에 투자할 때에는 업체의 이야기에만 의존하지 말고 실제 현장에 가서 유동인구의 이동 동선과 고객의 입장에서 접근성에 대한 합리성 여부를 치밀하게 확인하고 난후에 투자를 해야 나중에 후회를 안 하게 될 것이다.

넷째, ‘선분양하는 상가와 입점의향서만 가지고 분양하는 상가’를 조심해야 한다.

2005년 4월부터 연면적 3,000㎡(907평) 이상의 상가를 분양하기 위해서는 건축물 분양에 관한 법률에 의해 분양을 하여야 한다. 즉, 분양신고 전까지 대지 소유권을 확보해야 하며, 부도를 대비해 신탁계약, 분양보증, 연대보증 가운데 하나를 반드시 가입토록 되어 있고, 분양 광고에는 건축허가와 대지소유권 확보 여부 등을 명시해야 하고 입주자도 공개 추첨을 통해 모집해야 하는 것이다.

그런데 이런 법적 요건을 갖추지 않고 선분양을 하거나 각 업체에서 입점을 한다는 그럴듯한 의향서만을 가지고 분양하는 상가들이 점차 늘어나고 있는데 이런 상품들은 조심하고 또 조심해야 한다. 자금력이 부족한 시행사들이 토지계약만 하고 잔금을 조달하기 위해서 선분양을 하고 입점의향서를 모으는 것이다.

일부이긴 하지만 시공사와 금융사들이 공사비와 대출금액의 안전성을 확보하기 위해 시행사들에게 선분양과 입점의향서를 요구하고 있는 것이다. 이는 명백한 불법행위인 것이다. 만일 사업추진이 제대로 안 될 경우에는 큰 낭패만 볼 수 있기 때문에 선분양을 하거나 입점의향서를 내세우며 분양을 하는 상가는 조심해야 한다.

다섯째, ‘불안한 시행사와 시공사’를 철저하게 검증해야 한다.

부동산투자는 눈앞의 수익률도 중요하지만 안정성이 우선이 되어야 한다. 안전성을 갖추기 위해서는 사업을 시행하는 주체와 공사에 참여하는 시공사 등도 꼼꼼하게 파악해야 한다. 검증도 없이 섣부른 투자를 할 경우에 수익은커녕 공사를 하다가 중단되면 피해만 커지게 되기 때문이다. 과거에도 서울 및 수도권을 비롯하여 지방 곳곳에 시공사의 부도로 인해 공사 중단 사례가 벌어지는 등 피해사례가 적지 않았고 지금도 흉물스럽게 서 있는 건물이 많이 있다.

최근 5년간 약 45%에 해당하는 건설회사가 법정관리나 워크아웃에 들어갈 정도로 어려움을 겪는 곳이 많고 시행사들도 자금난을 견디지 못해 부도나는 경우가 비일비재하다.

그래서 투자자들은 상가투자에 무작정 뛰어들기 전에 시행사와 시공사가 제대로 사업추진을 할 수 있는지의 여부에 대하여 철저하게 검증을 해야 한다. 즉, 투자의 유혹에 앞서 사업의 안전성부터 검증한 후에 상가투자를 해야만 실패하지 않을 수 있는 것이다.

결론적으로 ‘떠오르는 상가투자에 성공하는 5가지 방법’을 요약해보면, 

상가투자에 성공을 하려면 깡통 상가와 전용률 낮은 상가 그리고 접근성이 떨어진 상가를 조심해야 하고 선분양하는 상가와 입점의향서만 가지고 분양하는 상가 그리고 사업을 추진하는 시행사와 시공사의 사업추진 안전성 등을 철저하게 검증한 후에 투자를 해야만 성공할 수 있는 것이다.

김홍진 부동산학 박사, 전주대학교 객원교수 애니랜드개발㈜ 대표이사 서울교대, 명지대, 광운대 등 출강

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