상가투자 생각보다 어렵지 않다. 2부(투자분석예시)

[렬옹]

안녕하세요?

1부에 많은 텐인텐 회원여러분들의 응원에 힘을 얻어 2부를 시작하겠습니다.

2부는 예시를 들어서 여러분들에게 어떻게 상가 투자를 분석하는지에 대한 부분을 중점을 할 생각입니다.

샘플에 들어갈 상가단지는 여러분들의 지난번 댓글을 참고로  중산코오롱하늘채,범어W, 만촌서한포레스트 상가를

기본으로 분석 할 예정이며 금일은 중산코오롱 하늘채 그리고 이번 주 안으로 범어W 상가를 할 예정이오니

많은 응원 부탁드립니다.^^

1. 입지분석

2호선 달구벌대로 핵심길목과 정평역의 역세권에 위치한 입지로서 지정학적 위치는 매우 좋아보임

또한 신성,한라,평광,태왕의 기존 구축아파트의 배후(상주)5000세대 수요와 1184세대의 고정 수요를 가지고 있으며

20년 동안 신규 상권의 공급이 전무했던 지역으로서 공급과 수요면에서 좋은 점수를 주고 싶다.

2. 주요 동선라인

주 동선라인을 현장방문을 병행에서 현장 조사 및 지구단위계획 수립을 통해서 중산코오롱하늘채의 지구단위계획수립 및 교통영향평가에 의한 도로계획 수립에 의해서 신성과 한라 사이에 중앙길이 아파트 정문으로 이어지는

15미터 도로가 생기기때문에  기존 구축아파트 신성,한라,평광아파트들 간의 단절이 아닌

연결로서 배후세력의 수요를 받아들이기 위한 동선라인을 갖추었다는 점 에서 높은 점수를 주고 싶다.

3. 인구추이

경산의 인구는 상기 표와 같이 지속적으로 증가가 되고 있으며 펜타힐즈,중산메트로,임당호반 그리고 앞으로 개발될

대임지구를 봤을 때 진량이나 하향 보다는 수성구와 물리적거리가 가까운 곳 중심으로 인구증가가 지속될 것으로

판단됨. 인구증가와 상권은 정말 중요한 지표로서 참고는 꼭 해야하며 지금 나온 자료는 너무 광범위해서

특정 상권에 대한 인구증가 지표로서 절대적으로 참고할 수는 없음.

4. 가격 비교

                                                                                                             (계약면적 평당 가격)

주변 상권보다 가격적으로 평당 천만원 이상 차이가 나는 것에 상당히 임대인, 임차인 입장에서 부담감을 매우

적을 것으로 보고 있으며 진입장벽 또한 쉽게 이루어질 것으로 판단됨. 이렇게 가격차이가 심하게 나는 것은

아마도 상업지역과 3종 거주지역의 땅값 차이로 볼 수 있겠다.

하지만 필자는 상업지역의 고 분양가의 땅값은 결국 높은 임대료를 발생시키고 이를 맞출 수 있는 자영업자 혹은 창업자들이

기피하는 현상이 점점 높아질 것으로 판단되기에 상대적으로 신도시 상업지역에 분양을 한 상권들은 그 만큼의 유동인구나

상권형성을 하는데 많은 시간이 소요되고 좀더 주거지역의 낮은 임대료를 낼 수 있는 근린생활의 인기가 앞으로 높을 것으로

판단됨.

현재 중산메트로 상가의 주력 평형대 가격은 2400대로 형성되어 있음 (후면 평당 1100만원대)

5. 프렌차이즈

보통 요즘 프렌차이즈 업종들은 전용기준으로 20평 이상 정도는 되어야지 자격조건이 주어짐.

중산신도시 상가 갯수가 대략 500개 이상 분양이 완료되었음에도 불구하고 프렌차이즈 숫자는

너무 턱없이 부족한 현상을 파악하고 현장 조사를 한 후 그 이유가 바로 임대료 보다는 프렌차이즈 입점에

대한 전용 평수가 너무나 소형이기에 유치 자체가 어려운 것으로 파악됨

중산 메트로 상가에 대한 1층 전면이 전용 20평을 상회하는 평형대로 프렌차이즈 업종을 특히 F&B(식음료)

부분에서 매우 강점을 보일 곳으로 판단됨.

6. 총평

중산메트로 상가는 하나의 '신상권'으로 자리를 매김하느냐? 아니면 단지내 상가로서 남느냐? 의 시장의 판단만이

남아있다. 필자는 현재 신상권의 규모의 220미터 스트리형상가(1층 전면:49개, 후면41개 총91개)로서

위치와 가격대를 보고 임대인이나 창업자들한테 좋은 기회를 주고 있는 것은 확실하다.

그리고 전면부에 보통 부동산을 입점시키기 위한 소형대 평수 보다는 식.음료사업이나 의류 편의시설을 배치하기

위한 평형대에 승부수를 던진 점은 주변에 대한 수요자를 이끌기 위한 주력 업종이기 때문이다.

또한 현재가치에 대한 비중이 높아보이며 상가 앞 준주거개발에 대한 땅이 매물로 나왔다는 점이

미래에 좀더 이 상권에 대한 기대치를 줄 수 있다는 점은 보지 않으려해도 볼 수 밖에 없을 것이다.

입지 대비 가격이 저렴하다는 이유 하나만으로도 충분히 중산메트로상가는 관심을 갖기에 충분할 것으로

보이며 이상 마칩니다.

그리고 당부드립니다. 제가 쓴 글에서 논리적으로 말이 안되는 부분이나 근거가 있는 비판은 받아들이지만

단순 비난은 자제해주시기 바랍니다. ㅜㅜ

다음은 여러분들이 정말로 궁금해 하는 범어W 상가 분석을 시작하도록 하겠습니다.!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

[페이지마스터]

글쎄요. 저는 정반대로 봅니다.

동, 서, 북쪽 외부 수요가 진입하기 힘든 위치고 남쪽 수요는 기존의 옥산2지구 상권으로 분산될겁니다. 그리고 현재 공사를 앞두고 있는 중산지하차도가 개통되고 (가칭)펜타힐즈W가 들어서면서 중산지 호수 상권이 형성되면 그 쪽으로도 빨려가겠지요. 게다가 경남신성아파트, 옥산태왕한라타운의 북쪽이 꽤 두꺼운 경관녹지로 조성되어 있어서 심리적인 단절효과가 있을거고요. 개발 예정인 준주거지역에 아파트가 들어오게 된다면 그나마 좀 나을거 같은데 그렇다 하더라도 2,000세대 가량으로는 90여 개 가 넘는 1층 상가를 다 소화해내기가 힘들거 같습니다.

[페이지마스터]

그리고 노출이 되지 않는 후면 상가들의 분양가는 괜찮은데 전면 상가들의 분양가는 전용면적 평당 거의 4,000만원 가까이 하더군요. 그 위치의 단지내 상가가 그 정도 가격이면 절대 싼게 아닙니다. 분양대행사에서는 전면 상가에 먹자골목이 형성될거라고 하던데 지역 주요 입지에 지어지는 고가 신축 아파트 단지내 상가에 먹자골목이라니... 입주민들 민원에 먹자골목 형성은 힘들겁니다.

덧붙여 중산지구 내 상가에 프랜차이즈 업종이 들어오지 않는건 상가 면적 때문이 아니라 아직까지 프랜차이즈가 들어올만한 배후세대가 형성되지 않았기 때문입니다. 요즈음 왠만한 프랜차이즈 업종들은 적어도 5,000세대는 있어야 들어옵니다.

[렬옹]

전용면적 평당 가격은 제가 알아본 결과로는 3천만원 초반입니다. 맞을겁니다.

[페이지마스터]

저도 지금은 가지고 있지 않고 집에 있을텐데 분양가격표 확인해보지요.

[페이지마스터]

또 한 가지, 중산하늘채메트로스퀘어 투자를 생각하시는 분들은 카페 내 댓글 잘 걸러보시기 바랍니다. 지역주택조합 아파트는 상가 분양 실적이 조합원들 분담금과 직결되기 때문에 조합원들이 댓글로 분위기 조성할 가능성 높습니다.

마지막으로 이 곳은 선착순 호실 지정 분양도 아니고 5호실 이상 청약 단위에 호실 지정 우선권 주는 방법으로 분양한다는 것도 고려해보시고요. 개인이 1호실 분양받으려 하면 호실 지정이 아닌 전면, 후면만 선택할 수 있고 5호실 이상 청약 단위가 호실 지정 다 한 다음에 나머지 남은 호실 중에 배정받는 형태입니다. 입찰도, 선착순 호실 지정 분양도 아닌 이유가 다 있지 않을까요?

[렬옹]

그런 이유 보다는 상가의 객관적인 가격과 입지를 비교했을 뿐입니다. 그런 이유가 제가 알아야하는지는 모르지만 Wq범어나 만촌포레스트 상가도 똑같은 입장에서 분석할 뿐입니다.

[페이지마스터]

이건 조심스럽게 이야기하는건데, 글쓴 분 관련 종사자 아니신지 좀 의심됩니다.
글 내용이 이 상가 분양대행사에서 이야기하는 것과 매우 유사하네요.

[페이지마스터]

본문 글쓴 분 말씀드리는겁니다.
중산지구 상가는 투자할 때부터 애초에 A2-1 블록 완성 후를 생각하고 매수했어야 합니다.
그래도 3,000세대 정도에 지금 정도면 다른 신도시 대비 진짜 많이 들어와있는겁니다.

[렬옹]

투자자 입장에서 글을 쓴것이 왜 이런 의심을 받아야하는지요 갈수록 글들이 공격적이시네요

[페이지마스터]

일반적으로 상가 투자 고려하는 사람들이라면 별로 생각하지 않을 내용이고 저도 분양대행사를 통해 듣고서 피식했던 내용이 두 가지나 본문 내용에 포함되어 있네요. "분양대행사에서 상가 띄우려고 노력하는구나" 라고 생각하고 넘겼던걸 여기서 다시 보게 될줄이야...

[렬옹]

진짜..화가나네요.... 밑도 끝도 없는 비난만 하시니... 그만하세요

[렬옹]

제가 쓴 글에 논리적으로 반박을 부탁드립니다. 이건 뭐 정치논리도 아니고...ㅜㅜ

[페이지마스터]

그간 카페에서 본인이 어떤 글에 댓글을 주로 썼는지 확인 한 번 해보세요.
혹시나 해서 열어봤더니... 의심이 더 커질 수밖에 없군요. 조합원이신가보네요.

[영맘]

페이지마스터님이 좀 예민하시네요 일반투자자들은 알아서 볼 수 있어요 이런 분석글은 일단 단순 시세만 올린 사람보다 백배 나으시네요 . 상가 보다 댓글 보고 클릭을 했더니 페이지마스터 이분이 혼자 날뛰는거네요 괜히 봤네요

[페이지마스터]

그냥 차라리 대놓고 홍보를 했으면 이렇게 예민할 이유도 없겠죠.
이건 분석글이 아니라 분양대행사의 "희망사항", "입장" 에 불과한 교묘한 방식의 홍보입니다.
상가 분양사무실 가면 쉽게 들을 수 있는 내용 뿐이에요.

[렬옹]

미치겠당... 페이지마스터님이야 말로 업자 냄새가 나네요 글쓴거 보니 상가는 다 안티였네 다음에 제가 W범어 올릴때는 오지 마세요 도원동 상가 많이 파세요

[페이지마스터]

누가 업자인지는 상가 투자 많이 해본 분들이 알아서 판단하시겠죠.
뭐, 어차피 상가 투자 안 해본 분들 상대로 영업하는게 목적이시겠지만요.

[렬옹]

부동산업자 백프로 의심이 가서 저도 말씀드리는겁니다.^^

[르반느]

저분업자일겁니다 펜타매물몇개가지고있는듯ㅋ메트로까기전문가몇분계시죠ㅋ

[영맘]

렬옹님이랑 페이지마스터님 같은 분 아니세요 일부러 노이지마케팅하네 ㅎㅎ 이제는 댓글 많다고 클릭한 바보1인입니다.

[렬옹]

절대 동일인물 아닙니다. 아아고 이 억울함을....ㅜㅜ

[범어동미소]

실제 배후수요 유동인구는 중산메트로
쪽으로 잘 나오지 않습니다.
이유는 하루 날 잡아서 임장해 보면
알 수 있습니다
개인적으로 단지 내 상가에 머물 듯 합니다.

[렬옹]

의견 존중합니다. 감사합니다.^^

[겨울풍경]

입지대비 가격은 싼게 맞네? 좋은 글 감사요~~

[겨울풍경]

근데 이거 언제 오픈하는지 얘기가 없네 훨......ㅡㅡ;;;

[렬옹]

저도 아직 그것은 모릅니다. 죄송합니다.

[윤슬짱]

저 신성 살고 있는데 그 길 이어지면 그리로 갈것 같아요 가격 정말 착하네요 주변 구상가 월세낼 바에 알아봐야겠네요

[렬옹]

신성 사시면 더 잘아시겠네요 참고용으로만 보세요 투자는 본인이 신중히

[아임시크]

w분석 꼭부탁드립니다 좋은글잘봤습니다

[렬옹]

꼭 금주내에 Wt상가 분석하겠습니다. 약속드리겠습니다.

[윤슬짱]

ㅎㅎㅎ기대하고 있겠습니다~~~

[방간]

렬옹님글잘보고있습니다.
하지만 진짜 요번글은 분양대행사 느낌이네요ㅜ

[호가든은생맥]

글쌔요. 신축 상가 분석을 해서 도토리 키잴 필요 있나요

[현2아빠]

1탄 잘보고 2탄떠서 들어왔는데...
3부는 기대하겠습니다

[권성실]

그냥 재미로 보면 될것을 꼭 열내는 사람들이 있네

[자리니]

w상가분석편 기대됩니다~~