경매지식 부동산경매 왕초보에게 드리는 조언

[goodtime24]

최근에 사람들을 만나면 ‘어디 사세요?’ 하고 물어보는 것이 쉽지 않습니다. 과거에는 어색한 만남을 해소하기 위한 대화 소재였지만, 현재는 자칫 상대방에게 재산 정도가 어느 정도인지와 그로 인한 신분이 무엇이냐의 뜻으로 받아들여질 수 있기 때문입니다.

이렇듯 이제는 어느 지역에 어떤 아파트를 가지고 있느냐에 따라서 계급이 정해지는 부동산계급 세상이 되었습니다.

부동산계급이라는 시대상이 말해주듯 이제 대한민국에서 근로소득만으로 원하는 만큼의 부를 얻으리라고 생각하는 사람은 아무도 없습니다. 그래서 영혼까지 끌어모아 주식, 경매, 부동산 투자 등의 재테크 광풍이 불고 있습니다.

재테크의 좋은 수단으로 부동산경매를 통해 성공적인 투자를 하고픈 수많은 고객을 현장에서 만나면서 진행된 상담과 실무경험을 통해 흔히 ‘경매왕초보’들이 잘 모르셔서 반복하시는 실수들을 보면서 부동산경매를 처음 시작하는 초보자들에게 도움이 될 조언을 드립니다.

넘쳐나는 경매정보 ‘현혹되지 말고 중심을 잡아라’

요즘은 워낙 정보가 넘쳐나 정보 중에서 정확하고 유익한 정보만을 골라서 봐야 하는 시대입니다. 마음만 먹으면 얼마든지 경매 투자정보, 교육, 성공담을 접할 수 있습니다. 그러나 자극적인 키워드를 뽑아서 조회 수를 올리는 것이 목적인 경매 동영상과 안되는 것이 없고 허황된 꿈만 부추기는 블러그, 카페, 경매교육기관 등의 자화자찬성 홍보성 글이 넘쳐납니다.

사례1) 유찰이 많이 되고 최저가가 낮은 특수물건이 진짜 경매다? 하이리스크 하이리턴?

저는 주변에서 소위 경매전문가라고 하면서 경매초보자에게 유찰이 거듭된 특수권리 등이 포함된 어렵고 위험한 물건이 마치 경매의 꽃이며, 하이리스크 하이리턴을 강조하며 한방으로 엄청난 수익을 올릴 수 있다며 투자를 유도하는 것을 많이 봐왔습니다.

자극적인 제목에 눈이 우선 가고, 쉽게 초보자도 할 수 있을 것같이 분위기를 조성하는 영상과 글, 그리고 조회 수가 많아 마치 일반적이지 않은 케이스를 일반적인 것이라고 혼동하고 착각하게 만듭니다. 그러나 결론적으로 이런 물건에 투자한 초보자의 결과는 뻔합니다.

조회 수가 높은 것과 진짜 경매와는 다릅니다. 기본기가 없는 상태에서 이런 물건을 낙찰받고 입찰보증금을 날리는 사례와 낙찰받은 후에도 많은 분쟁과 소송으로 골머리를 앓으면서 후회하는 분들을 수도 없이 봤습니다. 세상에 쉬운 것은 없고 공짜도 없습니다. 경매는 쉬운 물건부터 그리고 리스크가 없는 물건부터 차근차근 접근하는 것이 정석입니다.

사례2) 3천만원으로 3억짜리 아파트 경매로 낙찰받는 법!!, 당장 입찰보증금 10%만 준비하라!

위 제목은 최근에 대출규제가 심해서 아파트를 사고 싶어도 돈이 부족해서 살 수 없는 사람에게 ‘경매라면 이런 것도 가능하겠구나’라는 기대감을 안겨 줍니다. 경매는 보증금 10%만 있으면 입찰에 참여할 수 있고 일반매매처럼 중도금도 없습니다. 경매의 장점 중 하나입니다.

그래서 “전세매물이 귀하니 낙찰받자마자 바로 다른 전세세입자를 구해서 그 전세보증금을 받아서 매각대금을 납부하면 대출 없이도 경매로 아파트를 살 수 있다”고 말하는 사람이 있습니다. 놀랍게도 실제로 많은 분들이 이 말을 믿습니다. (뛰는 전세값에 허덕이고 영끌해서라도 아파트를 사고 싶은 분이 이런 글이나 말을 들으면 믿고 싶어집니다.)

허나 실무에서는 낙찰자가 찾아오면 바로 이사 가려고 짐을 다 싸놓고 기다리고 있는 소유자나 임차인은 없습니다. 대부분이 이사비라도 한 푼 더 받으려고 합니다. 매각대금 납부하고 소유권이전 하기 전까지 등기부등본상으로는 엄연히 경매당한 소유자가 소유권자입니다.

낙찰만 받았다고 해서 전세 놓을 권리가 없습니다. 당연히 전세 내놓는 일에 협조 안 합니다. 그리고 경매를 당한 입장에서 뭐 좋다고 협조하겠습니까? 더구나 집 내부도 안 보고 전세보증금을 턱 하니 낙찰자 대금납부일에 맞춰서 내놓을 전세세입자도 없습니다.

공실이라도 마찬가지입니다. 문을 따든 강제집행을 하든 대금을 납부한 후에 할 수 있습니다. 이런 말들에 현혹되어 철저하게 자금계획을 세우지 않아 대금납부를 못해 보증금을 몰수당하는 사례도 많이 봤습니다.

경매는 낙찰후 매각허가 결정이 난 15일 이후부터 대금을 납부할 수 있습니다. 법원에서 대금납부기일을 지정해주고 날짜를 어기면 연체일수당 연체이자를 물어야 되고, 두 달이 되어도 납부 안 하면 재매각을 통해 다른 사람이 낙찰받아 갑니다. 그러면 이전 낙찰자는 보증금을 몰수당합니다.

꾸준하고 올바른 경매정보 검색!! 하는 만큼 달라진다

사례3) 공짜 경매정보? 블로그나 카페에서 검색해서 보면된다?

“뭐하러 경매정보를 돈 내고 보냐, 공짜로 봐도 다 되는데”라는 조언을 듣고 무료정보를 보다가 정보의 누락으로 권리분석 실패 후 사무실로 오시거나 전화로 상담하시는 경우가 많습니다. 다들 똑같이 하시는 말씀이 “자기가 본 경매사이트에 없어서 이런 내용을 미처 몰랐다”라고 하십니다.

경매정보는 대법원에도 나와 있습니다. 그런데 왜 사람들이 돈을 내고 따로 유료 경매정보를 볼까요? 대법원에서 제공하는 기본정보에 시간과 비용을 들여서 추가정보를 같이 볼 수 있게 하여 빠르고 정확한 경매정보 검색을 돕는 것입니다. 어떤 분들은 단순히 보기가 좋아서라고 하십니다. 유·무료가 같은 정보이고 단순히 보기만 좋다면 누가 유료정보를 보겠습니까? 똑같은 것이 아닌데 모르는 분들이 의외로 많습니다.

어차피 앉아 있으면 같은 목적지로 가는 비행기에서도 값비싼 티켓을 구입한 사람들에게 먼저 탑승이 허락되는가 하면, 같은 기내라고 해도 일등석(퍼스트 클래스), 이등석(비즈니스 클래스, 프레스티지 클래스), 일반석(이코노미 클래스) 간 좌석 간격과 스크린 크기, 심지어 기내식까지도 차이가 큰 것과 같은 이치입니다. 본인의 선택 해야 할 사항입니다. 선택에 따라 보다 정확하며 신뢰성있고 안전한 정보를 제공받을 수 있는 것입니다.

또한, 경매정보를 블로그나 카페에서 검색하시는 분들이 많습니다. 심지어 캡쳐해서 올린 업데이트가 되지 않은 정보를 가지고 이미 몇 년 전에 배당까지 끝난 물건임에도 권리분석하고 임장다니시는 분들도 꽤 많습니다. 이런 물건이 웃기는 것이 몇년 전 감정가라 지금 보면 시세보더 현저히 낮아서 메리트가 크다는 점입니다. 캡쳐해서 올린 글이니 낙찰되었어도 낙찰가를 반영되지 않아 지금도 진행하는 물건인 줄 착각하게 만듭니다.

경매사건번호의 앞자리 2020타경은 해당경매 사건의 접수년도입니다. 파산이나 회생 등 아주 특수한 경우가 아니면 대부분의 물건은 당해연도에 모두 낙찰됩니다. 이 정도만 알았더라면 2021년도에 2014타경 물건을 아무런 의심 없이 임장하러 다니며 시간과 노력을 낭비하는 헛수고를 안 할수 있습니다.

경매정보는 블로그나 카페에서 검색하는 것이 아니고 대법원이나 경매정보사이트에서 검색해야 합니다. 더욱이 대한민국처럼 인터넷 정보가 활성화되어 있는 나라에서 각종 경매사이트들이 입찰 당일까지도 변동되는 정보(유치권신고 접수, 취하/변경 등)가 실시간으로 반영되어 입찰자에게 제공되고 있습니다.

경매 민사집행법을 아는 것입니다. 아는 자가 이긴다.

사례4) 법대로 하라!

일반매매에는 거의 없지만 경매는 토지 또는 건물만 매각되는 사례도 있습니다. 지상의 매각에서 제외되는 건물이 있는 토지를 낙찰받은 후에 건물소유자에게 지료를 청구하면 “당신이 경매로 땅샀지? 건물샀어? 왜 내 집에서 내가 사는데 당신한테 지료를 내느냐? 이 집으로 말할 것 같으면 우리 고조부 시절부터 지금까지 쭉 살았어. 당신이 뭔데 건방지게 나타나서 돈을 내라 마라야?”라며 소모적인 논쟁을 걸어옵니다. 그럴 때는 건물철거 인도와 지료청구 소송을 하면 됩니다. 소모적인 논쟁에 에너지 쓰면서 논쟁할 필요가 없습니다.

사실 법대로 하라는 말은 좋은 말입니다. 왜 그 말이 싸울 때 자주 나오는지 이해가 안되지만 그 말을 사용한다는 것은 법이 간단하고 정확한 해결책이라는 것을 누구나 다 알고 인정하고 있다는 반증이기도 합니다. 법을 알아야 상대방의 의도에 질질 끌려다니지 않고 주도권을 쥘 수 있습니다. 복잡하고 배배꼬여 어려워지면 기준이 되는 것은 꿀팁이나 허세 떠는 영웅담이 아닙니다. 해결책은 항상 법입니다.

사례5) 물러설 땐 물러서야 합니다.

낙찰받고 찾아가서 임차인에게 오늘부터 내 집이니 당장 한달치 월세를 내라! 어떤 분은 경매 진행되는 동안 밀린 월세까지 모조리 나에게 내놓으라고 하는 분도 계십니다.

내가 매각대금을 냈으니 내 집인데 공짜로 살게 할 수 없다. 얼핏 들으면 맞는 말인 것 같긴 하나 법을 모르고 하는 소리입니다.

집행법원은 배당표 확정을 기다리는 임차인에 대해서 배당기일까지 인도명령을 하지 않고 기다려줍니다. 보증금을 반환받지 않아 소멸 되지 않은 임차권에 기한 점유라고 법에서는 판단하기 때문입니다. 당연하게도 불법점유나 부당이득을 취한 것이라고 보지 않습니다.

또한, 경매 진행하는 동안 임차인의 미납된 월세는 경매당한 소유자가 받아야하는 것이지 낙찰자에게 주라는 법은 없습니다. 만약 월세를 안 냈다면 배당받을 때 안 낸만큼 차감하고 차액은 채권자에게 배당됩니다.

당장 월세를 내놓으라면 얼마를 내야 할까요? 법에서 정한 기준이 없습니다.

임차인이 배당표 확정을 기다리는 한 달 월세를 받겠다고 새로 임대차계약서를 작성합니다.

문제는 임대차계약을 작성해버리면 그 계약도 계약이라는 점입니다. 임차인이 묵시적 갱신 주장하면서 4년 더 살겠다고 하면 배보다 배꼽이 더 커져 손해보는 경우도 있습니다.

사람은 누구나 자기 마음에 드는 말을 듣고 그 길을 택합니다. 듣기 싫은 말을 따르고 싶은 사람은 많지 않습니다. 정보는 넘쳐나고 그 넘쳐나는 출처불명의 확인되지 않은 정보로 머릿속을 꽉 채운 경매 왕초보를 만나면 차라리 경매의 경자도 모르는 분보다 훨씬 더 어렵습니다.

연예기획사 JYP의 대표이며 가수인 박진영씨가 한 인터뷰에서 소속사 가수들의 녹음 시에 ‘공기 반 호흡 반’ 강조하면서 똑같은 파트를 될 때까지 계속 시키고, 오디션프로그램에서는 가수를 지망하는 대상자들에게 귀가 따갑도록 ‘공기 반 호흡 반’을 얘기하는 이유에 대한 질문에 대한 답으로 “3집 가수는 내 말을 안 듣는다. 좋은 가수를 만들기 위해 내가 반드시 가르치고 싶은 것은 2집 전에 가르쳐둬야 한다. 그것이 기본중에 기본이고 성공할 수 있는 지름길이라고 확신한다”라고 한 이야기가 공감됩니다.

이제 근로소득만으로 살아갈 수 없는 부동산계급사회에 진입한 대한민국에서 주식이든 부동산이든 재테크를 해야하는 것은 선택이 아니라 필수가 되었습니다. 출발의 첫 단추를 어떻게 꿰어야 하느냐가 중요합니다, 특히 경매에서는 불분명한 정보에 현혹되지 말고 믿을 만한 멘토와 경매정보사이트를 유용하게 활용하고 꾸준한 경매검색과 민사집행법을 알아가는 것이 성공할 수 있는 기본이라는 것을 꼭 잊지 않으셨으면 합니다.

- 부동산태인 칼럼니스트 왕초보 부동산 경매왕 저자 김지혜