토지거래허가 편람

<!-BY_DAUM-> 토지거래허가 편람 건 설 교 통 부 목차 1. 토지거래허가제도 1) 제도의 개요 2) 제도의 연혁 3) 제도의 목적 2. 허가기준 1) 허가대상 2) 허가제 제외 대상 3. 질이 회신 4. 관련법령 1) 헌법 2) 국토의계획및이용에관한법률 3) 기타 5. 관련판례 1) 제도의 개요 1. 제도의 개요 1) 근거 ㅇ 헌법 - 헌법 제122조의 규정에 의하여 국가에 부여된 국토의 보존 및 관리의무의 이행을 위한 법률적 수단으로서 국토의계획및이용에관한법률 재정·운영 - 우리 헌법에서는 국토의 내용을 이루는 토지를 국민전체의 생산재로서 생산활동에 필요한 자원으로 파악하고 있으며 효율적이고 균형있는 이용·개발과 보전을 위하여 법률이 정하는 바에 의하여 필요한 제한을 과할 수 있도록 하고 있음, - 나아가서, 토지 등 재산권 행사의 한계는 법률로 정할 수 있음 - 따라서, 토지거래허가제도는 비록 소유권의 중요부분을 구성하는 처분의 자유를 일부 제한 하고 있다 하더라도 국토의계획및이용에관한법률의 규정에 의하고 있으므로 위헌의 소지는 없는 것으로 판단됨 ※ 관련조항 ㅇ 제23조 : 모든 國民의 財産權은 보장된다. 그 내용과 限界는 法律로 정한다 ㅇ 제122조 : 國家는 國民 모두의 生産 및 生活의 基盤이 되는 國土의 효율적이고 균형있는 이용ㆍ開發과 보전을 위하여 法律이 정하는 바에 의하여 그에 관한 필요한 제한과 義務를 課할 수 있다. ㅇ 국토의계획및이용에관한법령 - 국토의계획및이용에관한법률 제117조 내지 제124조 - 같은법시행령 제116조 내지 제123조 - 같은법시행규칙 제19조 내지 제28조 2) 제도의 연혁 ㅇ '78. 12 ｢부동산 투기억제와 지가안정을 위한 종합대책｣('78.8)에 따라 당시 사회문제화 되던 토지투기를 억제하기 위한 방안의 일환으로 ｢토지거래 허가·신고제｣ 도입(｢국토이용관리법｣ 개정) * 현재는 ｢국토의계획및이용에관한법률｣(제117조～제126조)에 규정 ㅇ '85. 7 충남 대덕연구단지개발지역(28㎢)에 대하여 최초 지정 ㅇ '80년대말에 심화된 부동산투기를 억제하기 위하여 토지거래허가·신고구역을 대폭 확대 * '97년말 기준으로 지정된 허가구역은 전국토의 31.9%까지 달함 ㅇ '95. 토지거래 업무처리의 명확성과 실효성을 제고하기 위해 ｢토지거래 업무처리규정｣(건설교통부훈령) 제정 ㅇ '97년말부터 시작된 외환위기로 부동산시장이 크게 위축되어 토지시장을 활성화하고자 전국의 토지거래신고구역을 전면해제('97.12)하고, 건교부장관이 지정한 토지거래허가구역도 모두 해제('98.4) · 시·도지사가 지정한 허가구역 해제('98.5) · 토지거래 신고제 폐지('99.2) ㅇ '98. 11 개발제한구역조정 발표로 인한 투기예방을 위하여 전국의 모든 개발제한구역(5,497㎢)을 허가구역으로 지정 ㅇ '02년이후 신도시·신행정수도 예상지역 등 개발예정지역을 중심으로 토지시장 불안요인이 증대하여 허가구역을 확대지정하고 허가요건을 강화 ● ‘04.2.25 「토지거래업무처리규정 개정 · 시행(건설교통부훈령 제450호)」 ※주요개정내용 - 위장증여 방지를 위한 기준제시(증여 당사자의 범위 규정) - 토지이용의무기간 적시(농지 6월, 임야 1년, 기타 6월) - 지분취득자 공동경영요건 추가(농지.임야) - 위장전입 방지를 위한 거주사실 확인 기준 제시(주거용 건물의 준비 여부 확인) ● ‘04.4. 「허가받은토지의사후이용관리지침 제정·시행(건설교통부예규 제22호)」 ※주요내용 - 사후이용실태조사의 방법, 시기, 사후 조치 등 처리기준 제시 ● ‘04.12.31 「토지거래업무처리규정 개정 · 시행(건설교통부훈령 제496호)」 ※주요개정내용 - 시.도지사의 허가구역 지정 의무 조항 신설 - 기존 농업인 요건 심사기준 강화(6월이상 실경작여부 확인) - 「산림경영계획서」서식 마련 - 지분권 임차 제도 마련 - 농업인등의 토지취득기준 마련 (농업인→농지, 임업인→임야, 어업인→어업용 토지) - 주택이외 기존건축물 임차 허용 - 산업용지 취득절차 간소화(전용허가와 병행처리) * '05.1월기준 지정된 허가구역은 전국토의 14.3%(15,210㎢, 4,601백만평) □ 연 혁 ㅇ '78. 12 ｢부동산 투기억제와 지가안정을 위한 종합대책｣('78.8)에 따라 당시 사회문제화 되던 토지투기를 억제하기 위한 방안의 일환으로 ｢토지거래 허가·신고제｣ 도입(｢국토이용관리법｣ 개정) * 현재는 ｢국토의계획및이용에관한법률｣(제117조～제126조)에 규정 ㅇ '85. 7 충남 대덕연구단지개발지역(28㎢)에 최초 지정 ㅇ '80년대말에 심화된 부동산투기를 억제하기 위하여 토지거래허가·신고구역을 대폭 확대 * '97년말 기준으로 지정된 허가구역은 전국토의 31.9%까지 달함 ㅇ '95. 토지거래 업무처리의 명확성과 실효성을 제고하기 위해 ｢토지거래 업무처리규정｣(건설교통부훈령) 제정 ㅇ '97년말부터 시작된 외환위기로 부동산시장이 크게 위축되어 토지시장을 활성화하고자 전국의 토지거래신고구역을 전면해제('97.12)하고, 건교부장관이 지정한 토지거래허가구역도 모두 해제('98.4) · 시·도지사가 지정한 허가구역 해제('98.5) · 토지거래 신고제 폐지('99.2) ㅇ '98. 11 개발제한구역조정 발표로 인한 투기예방을 위하여 전국의 모든 개발제한구역(5,497㎢)을 허가구역으로 지정 ㅇ '02년이후 신도시·신행정수도 예상지역 등 개발예정지역을 중심으로 토지시장 불안요인이 증대하여 허가구역을 확대지정하고 허가요건을 강화 · '04. 3 ｢토지거래허가 사후이용관리지침｣ 제정 * '04.1월기준 지정된 허가구역은 전국토의 15.2%(15,210㎢, 4,601백만평) □ 토지거래허가구역 지정현황('04.4기준) 지정자지역기간사유건교부 수도권 및 광역권(부산·대구·광주 ·대전·울산·마창진권) 개발제한구역 4,294.0㎢’03.12.1～’05.11.30 (2년)개발제한구역 조정 등에 따른 투기방지건교부 성남시 및 용인시 판교지역의 택지개발예정지구 14동 2리 38.981㎢’03.12.1～’07.11.30 (4년)판교 신도시건설건교부 아산시 및 천안시의 아산신도시 개발예정지역 4동 11리 62.548㎢’02.4.8～’05.4.7 (3년)아산신도시 개발예정 지역 및 영향권건교부 아산시 및 천안시의 아산신도시 배후지역 등 18동 2읍 13리 242.355㎢ ’02.10.2～’05.4.7 (3년)아산신도시 배후지역 및 천안신시가지의 투기방지건교부 서울시 강북 뉴타운 개발지역 성북 · 성동 · 동대문 · 종로 · 중구의 11개동 15.65㎢’02.11.20～’07.11.19 (5년)서울 강북 길음 · 왕십리 뉴타운지역건교부 수도권(서울·인천·경기)의 녹지 지역 및 비도시지역 4,797.9㎢ ※ 가평 · 이천 · 여주 · 양평 · 옹진 · 연천은 지정제외, 동두천은 녹지 지역만 지정’02.11.20～’04.11.30 (2년)수도권의 지가급등 및 투기방지와 토지시장 안정 추진건교부 대전 · 청주 · 청원 · 옥천 · 보은 · 천안 · 공주 · 아산 · 논산 · 금산 · 연기 등 충청권 6시5군의 녹지지역 및 비도시지역 5,204.6㎢’03.2.17～’08.2.16 (5년)신행정수도 건설에 따른 토지시장 안정 추진건교부 김포시전역 · 파주시 9읍면동 · 고양시 9동 · 인천시 검단동 25.07㎢’03.5.20～’08.5.19 (5년)수도권 김포 · 파주지구 신도시 건설지역건교부 인천 연수구 · 중구 · 서구 일부 7.20㎢’03.12.1～’08.11.30 (5년) 인천 경제자유구역 지정(8.5) 지역건교부 부산시 강서구 17개동 및 경남 진해시 15개동 일부 80.39㎢’03.12.1～’08.11.30 (5년)부산·진해 경제자유 구역지정(10.24)지역건교부 수원시 이의동 등 4개동, 용인시 상현동 등 5개동, 기흥·구성읍 15.93㎢’03.12.1～’08.11.30 (5년)도시기본계획변경으로 시가화예정지역 지정 지정자지역기간사유서울 종로구 · 용산구 · 동대문구 · 중랑구 · 강북구 · 서대문구 등 12개구 8.318㎢’03.11.26～’08.11.25 (5년) 제2차 뉴타운 (11.19) 지정서울 동대문구·성북구·강북구·서대문구 ·구로구의 14개동 1.9㎢’03.12.30～’08.12.28 (5년)서울시의 균형개발 촉진지구 지정울산 울산시 언양읍 · 삼남읍 · 두서면 · 두동면 · 삼동면 일원 129.26㎢’03.11.19～’08.11.18 (5년)경부고속철도 울산역 신설지역경기 고양시 대화동 · 장항동 · 법곳동 6.24㎢’02.4.22～’07.4.21 (5년) 관광문화숙박단지 및 국제전시장 건립전남 무안군 일로읍 · 삼향면의 남악 신도시 건설지역 68.0㎢’99.4.3～’04.4.2 (5년)남악신도시 건설 및 전남도청 이전추진전남 고흥군 봉내면 예내리 14.03㎢’04.2.4～’06.2.3 (2년) 우주센타 건설지역전남 신안군 압해면 11개리 52.0㎢’03.10.27～’08.10.26 (5년) 신도시 건설예정지역전남 담양군 금성면 금성리 · 원율리 9.0㎢’03.10.25～’06.10.24 (3년) 금성 종합레저타운 개발지역전남 여수시 화양면 장수리 · 이목리 · 서촌리 · 화동리 · 안포리 40.3㎢’03.12.11～’08.12.10 (5년)여수 종합리조트 단지 조성전남 순천시 해룡면 신대리·상삼리· 남가리·성산리·선월리 15.99㎢’04.4.1～’07.3.31 (3년)광양 경제자유구역 배후단지 조성경북 김천시 봉산면 · 대항면 · 농소면 일원 77.85㎢’03.11.17～’05.11.16 (2년)경부고속철도 김천역 신설지역경남 사천시 용현면 덕곡리 2.748㎢’04.1.1～’07.12.31 (4년)사천시 청사건립 및 용현택지개발 추진 2. 허가구역의 지정·해제 등 □ 대상지역 ㅇ 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역 - 광역도시계획도시기본계획도시관리계획 등 토지이용계획이 새로이 수립되거나 변경되는 지역 - 법령의 제정개정 또는 폐지나 그에 의한 고시공고로 인하여 토지이용에 대한 행위제한이 완화되거나 해제되는 지역 - 법령에 의한 개발사업이 진행중이거나 예정된 지역과 그 인근지역 - 그 밖에 건교부장관이 투기우려가 있다고 인정하는 지역 또는 관계 행정기관의 장이 특별히 투기가 성행할 우려가 있다고 인정하여 건교부장관에게 요청하는 지역 □ 지정기간 : 5년 이내 □ 지정절차 ㅇ 건설교통부장관이 허가구역의 범위·기간 등에 대해 입안 * 동일한 시·군·구 안에서는 시도지사 지정 가능 ㅇ 중앙도시계획위원회의 심의 - 다만, 지정기간이 만료되는 허가구역을 계속하여 다시 허가구역으로 지정하고자 하는 때에는 중앙도시계획위원회의 심의전에 미리 시·도지사 및 시장·군수·구청장의 의견 청취 * 시·도지사가 지정하는 경우에는 지방도시계획위원회 심의 ㅇ 공고 : 허가구역의 범위, 지정기간, 대상면적 ㅇ 공고내용을 시도지사에게 통지 ㅇ 시도지사는 관할 등기소장과 시장군수·구청장에게 통지 ㅇ 시장군수·구청장은 7일이상 공고, 15일간 일반열람 ※ 허가권자는 허가업무의 효율성과 일관성 등을 위하여 담당직원의 전문화에 노력하고, 허가구역이 신규지정 또는 지정확대 되어 업무량이 증가하는 경우에는 담당인력을 증원하는 등 탄력있게 조직을 운영 □ 효력의 발생시기 ㅇ 원칙 : 지정 공고일로부터 5일후 ㅇ 예외 : 공고일부터 발생 - 지정기간 만료와 함께 계속하여 허가구역으로 재지정하는 경우 - 허가구역을 해제·축소하는 경우 □ 허가구역의 해제·축소 ㅇ 허가구역의 지정사유가 없어졌다고 인정되거나 관계 시·도지사, 시장·군수·구청장으로부터의 허가구역의 지정해제 또는 축소 요청이 이유있다고 인정되는 때 ㅇ 허가구역의 지정과 동일한 절차 · 기간의 만료로 인한 해제의 경우는 특별한 절차없이 자동해제 ※ 행정구역의 변경 · 허가구역의 범위는 특별한 규정이 없는 한 허가구역 지정시점을 기준으로 판단하므로, 지방자치법 제4조에 의하여 지방자치단체의 폐치·분합이 있는 경우에도 허가구역 지정당시 허가구역에 포함되었다면 폐치·분합이후에도 허가구역으로 운영 3. 허가의 절차·효과 □ 허가 절차 ㅇ 허가신청 - 신청자 : 거래당사자 공동 ※ 허가의 신청은 거래계약의 당사자인 매도인과 매수인이 함께 하여야 하므로, 대리인이 허가신청하는 경우에는 위임장 등을 통하여 당사자가 정당하게 허가신청에 대한 대리권을 부여하였는지 등 허가신청에 대한 당사자의 의사를 확인하여야 함 - 허가권자 : 시장·군수·구청장 - 허가신청서 기재사항 : 계약내용, 토지이용계획 · 당사자의 성명 및 주소 (법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소) · 토지의 지번지목면적이용현황 및 권리설정현황 · 토지의 정착물인 건축물공작물 및 입목 등에 관한 사항 · 이전 또는 설정하고자 하는 권리의 서류 · 계약예정금액 · 토지의 이용에 관한 계획 - 토지이용계획 등에 포함할 사항 (1) 토지를 주거용복지시설용·사업용 건축물이나 공작물의 신축증축개축·재축에 이용하거나 그 밖의 형질변경을 수반하는 용도로 이용하고자 하는 경우 · 토지의 개발이용계획 (착수일·준공일 등 추진일정 포함, 착수일은 토지취득일로부터 2년을 초과해서는 안됨) · 소요자금의 개략산출내역 * 다만, 다른 법령에 의하여 허가·인가·승인 등을 미리 얻은 경우에는 토지이용계획 등에 개략적인 사업개요를 기재하고 허가·인가·승인 등의 사실을 증명하는 서류의 사본을 첨부하는 것으로 대신할 수 있음 (2) 토지를 축산업·수산업용으로 이용하고자 하는 경우 · 토지의 개발이용계획 (착수일·준공일 등 추진일정 포함, 착수일은 토지취득일로부터 2년을 초과해서는 안됨) · 시설의 설치, 기계기구의 구입이 필요한 경우에는 그 내역 및 추진일정 · 소요자금의 개략산출내역 (3) 토지를 임업용으로 이용하고자 하는 경우 · 토지에 대한 5년 이상의 산림경영계획 (6월 단위로 구체적인 작업일정을 포함) · 소요자금의 개략산출내역 (4) 그 밖의 용도로 이용하고자 하는 경우 · 토지의 이용관리계획 (필요한 경우 추진일정 포함) · 소요자금의 개략산출내역 ㅇ 조사 : 신청후 지체없이 ㅇ 처분 : 15일 이내 허가 또는 불허가 - 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 서면 통지 · 다만, 선매협의절차가 진행중인 때에는 15일 이내에 그 사실을 신청인에게 통지 * 아무런 조치가 없는 때에는 당해 기간(15일)이 만료한 날의 다음날에 허가가 있는 것으로 봄 ※ 허가·불허가 처분의 기간산정은 민원사무처리에관한법률시행규칙 제3조에 따름 ㅇ 이의신청, 매수청구 □ 허가의 효과 (다른 법률과의 관계) ㅇ 농지에 대하여 토지거래계약 허가를 받은 경우에는 농지법 제8조에 의한 농지취득자격증명을 받은 것으로 봄 - 시장군수·구청장은 농업농촌기본법 제3조제5호의 규정에 의한 농촌(도시지역의 경우에는 녹지지역에 한함)안의 농지에 대하여 토지거래계약을 허가하는 경우 · 농지취득자격증명의 발급요건에 적합여부를 확인하여야 하며, 허가한 내용을 농림부장관에게 통보 ㅇ 허가증을 교부받은 경우에는 부동산등기특별조치법 제3조에 의한 검인을 받은 것으로 봄 □ 허가위반의 효과 ㅇ 효력 : 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 무효 ※ “유동적 무효”에 대한 대법원 판례(대법1992.3.31 91도3233) · 허가를 배제하거나 잠탈할 의도로 거래계약을 체결하지 않는 한 사후에 허가를 받으면 당해 거래계약은 유효하다. ㅇ 벌 칙 - ｢허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나 사위 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받은 자｣는 ｢2년 이하의 징역 또는 계약체결 당시의 당해 토지가격의 100분의 30에 상당하는 금액(개별공시지가) 이하의 벌금｣에 처함 □ 허가의 취소 등 ㅇ 허가취소 등 필요한 처분·조치를 명할 수 있는 사유 - 국토계획법 또는 동법에 의한 명령·처분에 위반한 경우 - 부정한 방법으로 허가 등을 받은 경우 * 허가취소 시에는 청문을 실시하여야 함 ㅇ 허가취소 등 처분 또는 조치명령에 위반한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처함 4. 허가 대상 □ 허가대상 거래 ㅇ 허가구역 안에 있는 토지의 소유권·지상권의 유상거래 - 소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함 - 대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한함 · 대가는 금전에 한하지 않으며, 물물교환 · 현물출자 등 금전으로 환산할 수 있는 대물적 변제, 채무인수, 채무면제, 무체재산권 및 영업권 등도 포함 ※ 허가구역 지정전에 체결완료된 토지거래계약에 대하여는 허가제가 적용되지 않음 · 다만, 허가구역 지정전 체결완료 여부는 검인, 등기신청 등 객관적인 증거에 의하여 판단 가. 허가대상이 되는 거래 ㅇ 개인기업을 법인으로 전환함에 따라 개인기업의 토지를 법인에게 현물출자하는 경우 ㅇ 가등기담보등에관한법률에 따라 가등기담보를 목적으로 하는 매매예약 또는 채권담보를 목적으로 하는 대물변제 예약 등을 체결하는 경우 ㅇ 매매예약 불이행으로 처분금지가처분결정과 소유권이전등기청구소송이 진행중인 토지를 선의의 제3자인 현재의 소유권자가 다른 사람에게 매도하고자 하는 경우 ㅇ 집행력 있는 판결을 원인으로 하여 소유권이전등기를 하고자 하는 경우로서, 재판의 원인이 된 당초의 계약이 허가구역 지정 이후에 체결된 경우 · 이 경우 매도인이 허가신청을 거부한 때에는 매수인(등기권리자) 단독으로 허가신청 가능 ㅇ 환지방식으로 도시개발사업이 시행되는 도시개발구역(종전의 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업지구를 포함) 안의 체비지를 공매입찰의 방법으로 낙찰받아 취득한 토지를 환지처분되기 전에 미등기상태에서 토지거래를 하는 경우 ㅇ 법령에 따른 공공사업으로 인한 보상으로 토지에 관한 소유권 또는 지상권을 취득한 자가 그 권리를 이전하고자 하는 경우 · 이 경우 그 권리의 등기 여부는 고려하지 않음 ㅇ 영 제121조제4호～제9호의 규정에 의하여 허가제에 관한 규정을 적용받지 아니하고 토지 등을 공급받은 자가 그 권리를 타인에게 이전하고자 하는 경우 · 이 경우 그 권리의 등기여부는 고려하지 않음 ㅇ 국적법 제12조제1항에 의한 이중국적자가 토지거래를 하는 경우 ㅇ 그 밖에 부담부 증여 등 사실상의 대가가 수반되는 경우 ※ 부부간이나 직계존비속간 이외의 증여는 증여의사를 서면으로 확인하고 토지를 증여할만한 타당한 사유를 입증하는 경우에 한하여 대가없는 증여로 봄 · 사실상의 대가(현물, 채무인수, 채무면제, 무체재산권 등)가 수반되거나, 증여사유를 구체적·객관적으로 입증하지 못하는 경우에는 토지거래허가를 받아야 함 나. 허가대상이 되지 아니하는 거래 ㅇ 상속 등 대가가 없는 거래인 경우 ㅇ 집행력있는 판결에 의한 명의신탁 해지를 원인으로 소유권을 이전하는 경우 ㅇ 점유로 인한 시효취득을 원인으로 민법상 화해조서에 의한 판결을 받아 소유권을 이전하는 경우 ㅇ 매매예약의 가등기를 경료하고 본계약의 성립으로 볼 수 있는 예약완결의 의사표시일이 허가구역으로 지정되기 이전인 경우로서, 허가구역으로 지정된 이후에 당해 토지에 대한 본등기를 하는 경우 □ 허가대상 토지면적 ㅇ 법령상 기준면적 구 분기준면적 (허가를 요하는 면적)도시지역주거지역180㎡ 초과상업지역200㎡ 초과공업지역660㎡ 초과녹지지역100㎡ 초과도시지역이 아닌 지역용도미지정90㎡ 초과농 지500㎡ 초과임 야1,000㎡ 초과기 타250㎡ 초과 - 단, 허가구역 지정공고시 기준면적의 3배 범위안에서 따로 정할 수 있음 ㅇ 허가대상면적의 산정기준 - 도시지역안의 토지에 대하여는 용도지역을 기준으로 하고, 도시지역밖의 토지에 대하여는 지목을 기준으로 하되 지적공부상 지목과 현실지목이 다른 경우에는 현실지목을 기준 · 이 경우 현실지목의 판단은 불법 형질변경 등 불법사항이 없는 정당한 이용상황에 의함 - 허가구역으로 지정된 지역의 용도지역이 변경된 경우에는 허가구역 지정당시 공고내용 등에 특별한 규정이 없는 한 현재의 변경된 용도지역을 기준으로 허가대상면적을 산정 - 1필지의 토지가 도시지역안에서 2 이상의 용도지역에 속하여 있거나 도시지역밖에서 2 이상의 현실지목으로 되어 있을 때에는 각각 가장 큰 면적을 기준으로 허가대상인지의 여부를 판단하되, 작은 면적이라도 그 면적이 허가대상인 경우에는 1필지 전체를 허가대상으로 함 - 도시개발사업중 환지방식에 의한 사업(종전의 토지구획정리사업법에 의한 토지구획정리사업을 포함)이 시행중인 토지를 거래하는 경우로서 당해 토지의 환지예정지가 지정된 때에는 그 면적을 기준으로 하고, 환지예정지가 지정되지 아니한 때에는 종전의 토지면적을 기준으로 허가대상 여부를 판단 - 허가구역에서 집합건물의소유및관리에관한법률의 규정에 의하여 건물의 구분소유를 위한 대지사용권을 이전하고자 할 때의 허가대상 여부는 영 제118조제3항의 규정(기준면적 초과토지의 최초 분할거래)에 의하되, 그 지분(대지사용권) 면적은 토지의 공유지분으로 보아 산정 ㅇ 일단의 토지거래 - 일단의 토지이용을 위하여 토지거래계약을 체결한 후 1년 이내에 다시 같은 사람과 일단의 토지의 전부 또는 일부에 대하여 토지거래계약을 체결한 경우에는 그 일단의 토지 전체에 대한 거래로 봄 - “일단의 토지” : 서로 인접하여 하나의 용도에 이용될 수 있는 토지 · 공유지의 거래는 지분으로 허가대상면적 여부를 판단하되, 공유자 2인 이상이 그 지분토지를 동일인과 거래하는 경우에는 거래지분 면적을 합산하여 허가대상면적 여부를 판단 · 부부·가족 등 세대 구성원이 토지를 취득하는 경우에는 동일인이 일단의 토지를 거래하는 경우와 동일한 방법으로 허가대상면적 여부를 판단하되, 세대가 분리되었으나 독립하여 생계를 유지하지 못하는 경우에는 현실적으로 생계를 같이하는 세대주를 기준으로 판단 ㅇ 토지의 분할거래 - 허가구역을 지정할 당시 허가대상 면적을 초과하는 토지는 허가구역의 지정 후 당해 토지가 분할된 경우에도 그 분할된 토지에 대한 토지거래계약을 체결함에 있어서는 분할 후 최초의 거래에 한하여 토지거래 허가를 받아야 하는 계약으로 봄 · 허가구역의 지정후 당해 토지가 공유지분으로 거래되는 경우에도 같음 * 토지의 분할사유가 도시계획사업의 시행 등 공공목적으로 인한 경우로서 그 면적이 허가를 요하지 아니하는 토지의 면적인 때에는 적용배제 - “분할된 토지” : 허가구역 지정후 허가면적 이하로 분할되거나 공유지분이 형성된 각각의 토지 · 공유지분별 면적은 전체토지면적에 지분의 비율을 곱하여 계산 ( 2인 이상이 공동으로 토지를 취득하는 경우에는 각자가 동일 공유지분으로 토지를 취득하는 것으로 봄) - “분할 후 최초의 거래” : 분할한 토지들을 각각 다른 사람과 거래하는 경우 · 동일인과 분할된 토지를 각각 거래하는 경우에는 분할후 최초거래로 보지 않음 · 허가대상면적의 토지가 허가구역인 당시에 허가대상면적 미만으로 분할되거나 공유지분이 형성되어 증여된 경우로서 그 토지를 증여받은 자가 최초에 거래하는 때에는 허가를 받아야 하며, 증여 후 남은 토지가 허가대상면적이 아니라 하더라도 최초에 거래하는 경우에는 각각 허가대상 □ 허가의 특례 가. 허가를 받은 것으로 보는 경우 ㅇ 국가 등이 행하는 토지거래계약에 관한 특례 - 거래 당사자의 일방 또는 쌍방이 국가지방자치단체한국토지공사 그 밖에 대통령령이 정하는 정부투자기관 또는 공공단체인 경우에는 당해 기관의 장이 시장군수 또는 구청장과 협의할 수 있고, 그 협의가 성립된 때에는 허가를 받은 것으로 봄 - 협의의 처리기준 및 절차 · 허가기준(법 제119조)을 준용하여 처리 · 국가 등이 토지를 매각하기 위하여 관할 시장·군수·구청장과 협의한 후 분납조건으로 “갑”과 토지거래계약을 체결하여 “갑”이 분납중인 당해 토지를 “을”에게 당초 계약내용을 승계하는 조건으로 재매각하고자 하는 경우 국가 등이 “갑”과의 당초 계약을 해제하고 “을”과 새로운 계약을 체결하는 때에는 협의대상이 되나, 그러하지 아니할 경우에는 “갑”명의로 소유권이전등기를 경료한 후 “갑”과 “을”간의 토지거래계약체결에 따른 허가절차를 거쳐야 함 · 국가 등이 토지거래 허가대상면적 미만인 토지를 거래하는 경우에는 협의대상이 되지 않음 - 국유재산법 제12조에 의한 국유재산관리계획에 따라 국유재산을 취득 또는 처분하는 경우 · 허가기준에 적합하게 취득·처분한 후 시장군수·구청장에게 그 내용을 통보한 때에는 위의 협의를 한 것으로 봄 - 한국토지공사 등의 비축용 토지 매입 · 토지공사 등 정부투자기관이 설립법률에 근거하여 토지비축기능을 수행하기 위하여 토지를 매입하고자 하는 경우는 협의대상이 되며, 이 경우 토지의 이용목적에 적합한 것으로 봄 - 대학설치를 위한 학교부지 매입 · 대학을 설치하기 위하여 학교부지를 매입하는 학교법인은 협의대상기관이 아니며, 당해 사업이 관계법령에 의한 공익사업으로 인정받아 그 사업을 시행하기 위하여 토지보상법의 적용을 받는 경우에는 토지거래 허가대상에서 제외되나, 그 밖의 경우에는 허가대상이 됨 나. 허가를 받지 않아도 되는 경우 ㅇ 토지보상법에 의한 토지의 수용, 민사집행법에 의한 경매 그 밖에 대통령령이 정하는 경우 ㅇ “대통령령이 정하는 경우” - 토지보상법에 의한 토지의 협의취득·수용·사용 및 동법 제91조에 의한 환매의 경우 - 민사집행법에 의한 경매 - 국유재산법 제12조에 의한 국유재산관리계획에 따라 국유재산을 일반경쟁입찰에 의하여 처분하는 경우 - 도시및주거환경정비법 제48조에 의한 관리처분계획에 따른 분양의 경우 및 보류지 등을 매각하는 경우 - 도시개발법 제25조에 의한 조성토지 등의 공급계획에 따라 토지를 공급하는 경우, 제34조에 의하여 환지예정지를 지정하는 경우, 제39조에 의한 환지처분의 경우 및 제43조에 의하여 체비지 등을 매각하는 경우 - 주택법 제16조에 의하여 사업계획의 승인을 얻어 조성한 대지를 공급하는 경우 및 제38조에 의하여 주택을 공급하는 경우 - 택지개발촉진법 제18조에 의하여 택지를 공급하는 경우 - 산업입지및개발에관한법률 제2조제6호에 의한 산업단지개발사업에 의하여 조성된 토지를 제16조에 의한 사업시행자가 제38조의 규정에 의하여 관리기관에 인계양도하거나 기업체에 분양하는 경우 또는 사업시행자로부터 인계양도를 받은 관리기관이나 분양에 관한 업무를 위탁받은 관리공단이 기업체에 분양하는 경우 - 농어촌정비법 제43조 및 제56조에 의한 환지계획에 따른 환지교부와 농지 등의 교환분합의 경우 - 농어촌정비법에 의하여 사업시행자가 농어촌정비사업을 시행하기 위하여 농지를 매입하는 경우 - 상법 제3편제4장제10절, 파산법화의법 또는 회사정리법의 절차에 따라 법원의 허가를 받아 권리를 이전 또는 설정하는 경우 - 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행의 경우 - 국가 또는 지방자치단체가 법령의 규정에 의하여 비상재해시 필요한 응급조치를 강구하기 위하여 권리를 이전 또는 설정하는 경우 - 농업기반공사및농지관리기금법에 의하여 농업기반공사가 농지의 매매교환 및 분할을 하는 경우 - 외국인토지법 제4조에 의하여 외국인외국정부 또는 국제기구가 토지취득의 신고를 하거나 허가를 받은 경우 - 한국자산관리공사가 금융기관부실자산등의효율적처리및한국자산관리공사의설립에관한법률 제4조 또는 제5조에 의하여 토지를 취득하거나 경쟁입찰을 거쳐서 매각하는 경우 및 한국자산관리공사에 매각이 의뢰되어 3회 이상 공매하였으나 유찰된 토지를 매각하는 경우 - 법령의 규정에 의하여 조세부담금 등을 토지로 물납하는 경우 5. 거래당사자의 보호 및 선매제도 □ 이의신청 ㅇ 허가신청에 대한 처분에 대하여 이의가 있는 자는 그 처분을 받은 날부터 1월 이내에 시장군수·구청장에게 이의신청을 할 수 있음 ㅇ 이의신청을 받은 시장군수·구청장은 시군구도시계획위원회의 심의를 거쳐 그 결과를 이의신청인에게 통보 □ 매수청구 ㅇ 불허가처분을 받은 자는 불허가처분의 통지를 받은 날부터 1월 이내에 시장군수·구청장에게 당해 토지에 관한 권리의 매수청구를 할 수 있음 ㅇ 매수청구를 받은 시장군수·구청장은 국가지방자치단체한국토지공사 그 밖에 대통령령이 정하는 정부투자기관 또는 공공단체중에서 매수할 자를 지정하여, 매수할 자로 하여금 예산의 범위안에서 공시지가를 기준으로 하여 당해 토지를 매수하게 하여야 함 · 다만, 토지거래계약 허가신청서에 기재된 가격이 공시지가보다 낮은 때에는 허가신청서에 기재된 가격으로 매수할 수 있음 □ 선 매 ㅇ 시장군수·구청장은 토지거래 허가신청이 있는 경우 국가지방자치단체한국토지공사 그 밖에 대통령령이 정하는 정부투자기관 또는 공공단체가 그 매수를 원하는 때에는 이들중에서 당해 토지를 매수할 자(선매자)를 지정하여 당해 토지를 협의매수하게 할 수 있음 - 선매대상 토지 (1) 공익사업용 토지 · 토지보상법 제4조에 의한 공익사업에 제공되는 토지 (2) 토지거래 허가를 받아 취득한 토지를 그 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지 - 선매자의 지정 · 공공기관의 매수의사를 알기 위하여는 당해 지역에 대한 공익사업의 실시여부를 사전에 조회하여 파악하여야 하며, 당해 공익사업지구안의 토지에 대한 토지거래 허가신청이 있을 경우 지체없이 선매기관 지정협의를 하여야 함 · 매수희망기관이 2 이상인 경우에는 공익의 정도, 공공사업시행으로 인하여 당해 토지의 적절한 토지이용을 도모하고 자연환경을 보전할 수 있는지 여부, 사업의 착수시기 등을 판단하여 선매자를 지정 ㅇ 선매 절차 - 시장군수·구청장은 허가신청이 있는 날부터 1월 이내에 선매자를 지정하여 토지소유자에게 이를 통지 - 선매자는 지정통지를 받은 날부터 1월 이내에 당해 토지소유자와 선매협의를 완료 · 지정일부터 15일 이내에 매수가격 등 선매조건을 기재한 서면을 토지소유자에게 통지하여 선매협의 · 지정일부터 30일 이내에 선매협의조서를 시장군수 또는 구청장에게 제출 - 토지 매수가격 : 공시지가 기준 · 토지거래계약 허가신청서에 기재된 가격이 공시지가보다 낮은 경우에는 허가신청서에 기재된 가격으로 할 수 있음 - 시장군수·구청장은 선매협의가 이루어지지 아니한 때에는 지체없이 허가 또는 불허가의 여부를 결정하여 통보 6. 허가 기준 □ ｢실수요성｣ 판단기준 가. 자기의 거주용 주택용지로 이용 ㅇ 토지취득 허가기준에 적합한 경우(예시) - 다음 각호의 1에 해당하는 경우(예시)에는 법 제119조제1호가목의 규정에 의한 자기의 거주용 주택용지”의 취득허가기준에 적합한 것으로 보며, “자기의 거주용 주택용지”는 자기와 가족의 생활근거인 건축물로서 건축법령의 규정에 의한 주택을 소유하기 위한 토지를 말한다. ● 허가구역이 속한 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 같다)·군과 그와 연접한 시·군에 거주하는 무주택 세대주로서 자기의 거주용 주택용지를 취득하는 경우 ● 허가구역이 속한 시·군과 그와 연접한 시·군에 거주하지 아니하는 매수자로서 무주택 세대주인 경우 또는 이미 주택을 소유하고 있는 경우에는 당해 지역에 거주하여야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득하여야 하는 사유를 구체적이고 객관적으로 소명한 경우 ● 허가구역이 속한 시·군과 그와 연접한 시·군에 거주하는 매수자로서 이미 주택을 소유하고 있는 경우에는 제2호의 소명외에 기존 주택의 처리(매매·임대 등)계획서를 제출하는 경우 - 자기거주용이 아닌 경우 등 실수요가 아닌 것이 분명한 경우에는 허가기준에 적합하지 아니한 것으로 봄 나. 지역주민을 위한 복지·편익시설의 설치에 이용 ㅇ 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지시설 또는 편익시설로서 관할 시장군수·구청장이 확인한 시설의 설치에 이용하고자 하는 것인 경우 ㅇ “지역주민을 위한 복지·편익시설”의 범위 - 건축법령 등 관련규정에서 정한 근린생활시설, 의료시설, 교육연구·복지시설, 운동시설, 문화·집회시설 그 밖에 이와 유사한 시설 ㅇ 토지취득 허가기준에 적합한 경우(예시) - 근린생활시설을 설치하고자 하는 경우 당해 근린생활시설이 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지·편익시설로서 관할 시장·군수·구청장이 확인한 경우 · 이 경우 매수자의 거주지를 제한하지 않음 - 종중이 종원의 친목이나 종중 본래의 조직을 유지하기 위하여 건축물을 소유하거나 신축할 목적으로 토지를 취득하고자 하는 경우로서 관할 시장·군수·구청장이 당해 건축물 등을 근린생활시설로 확인한 경우 - 종교단체가 포교 등 단체 본래의 목적에 이용하기 위한 시설물의 소유나 설치를 위하여 토지를 취득하는 경우로서 관할 시장·군수·구청장이 당해 시설을 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지·편익시설로 확인한 경우 - 위의 시설 등을 설치하고자 하는 경우 당해 시설이 허가구역을 포함한 지역의 주민을 위한 복지·편익시설이고 관계법령상 토지이용개발행위가 가능하며 당해 토지이용계획상 적합한 것으로 인정되는 경우 · 이 경우 개발행위허가 등의 선행 여부는 불문 다. 농업·축산업·임업 등을 영위하기 위하여 필요 ㅇ ｢허가구역안에 거주하는 농업인임업인어업인 또는 대통령령이 정하는 자｣가 ｢당해 허가구역안에서 농업축산업임업·어업을 영위하기 위하여 필요｣한 것인 경우 ㅇ “대통령령이 정하는 자” - ｢농어촌발전특별조치법 제2조제2호의 규정에 의한 농업인 임업및산촌진흥촉진에관한법률에 의한 임업인· 어업인｣으로서 ｢그가 거주하는 특별시광역시시·군(광역시의 군지역 포함)에 소재하는 토지｣를 취득하고자 하는 자 - ｢농업인등｣으로서 ｢그가 거주하는 주소지로부터 20킬로미터 이내에 소재하는 토지｣를 취득하고자 하는 자 · “20킬로미터”라 함은 그 지역의 영농여건과 지역관행으로 보아 통작이 가능한 거리를 말함 - 기타 위에 해당하지 아니하는 자로서 거주지거주기간 등 건설교통부령이 정하는 요건을 갖춘 자 (1) 농업을 영위하기 위하여 토지를 취득하고자 하는 경우 농지법 제8조에 의한 농지취득자격증명을 발급받았거나 그 발급요건에 적합한 자로서 ① 특별시광역시, 광역시, 시 또는 군(광역시의 군지역 포함)에 소재하는 토지를 취득하고자 하는 경우 당해 시.군에 전세대원이 6월이상 거주하 고 주민등록이 되어 있는자 · 당해 토지가 소재하는 특별시광역시시·군에 사무소가 있는 농업법인(농지법 제2조제3호에 의한 농업법인) (2) 임업축산업·수산업을 영위하기 위하여 토지를 취득하고자 하는 경우 ① ｢농어촌발전특별조치법 제2조제2호 및 임업및산촌진흥촉진에관한법률에 의한 농업인임업인·어업인｣으로서 ｢그가 거주하는 특별시광역시·시·군(광역시의 군지역 포함)과 그와 연접한 특별시광역시시·군에 소재하는 토지｣를 취득하고자 하는 자 ② 세대주를 포함한 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 특별시·광역시·시·군(광역시의 군 포함)이나 그와 연접한 특별시·광역시·시·군에 6월 이상 주민등록이 되어 있는 자로서 실제로 거주하고 자영할 수 있는 요건을 갖춘 자 ③ 당해 토지가 소재하는 특별시광역시시·군(광역시의 군 포함)이나 그와 연접한 특별시·광역시·시·군(광역시의 군 포함)에 사무소가 있는 농업법인 ㅇ “농업·축산업·임업·어업을 영위하기 위하여 필요한 것”의 범위 - 직접 농업·축산업·임업·어업목적에 이용되는 토지와 축사·우마사·퇴비사·잠실·싸이로·창고·관리용건축물·담배건조실·양어장 및 그 부대시설·임시가설건축물 그 밖에 이와 유사한 시설용 토지로서 관계법령 및 토지이용계획 등에 따라 당해 토지의 이용 및 시설물의 설치가 가능한 토지 ㅇ 토지거래허가시 농지취득자격증명 확인절차 - 당해 토지가 농지인 경우 토지거래계약허가신청서에 농업경영계획서가 첨부되어 있는지를 확인하고, 농지관리부서(농지취득자격증명발급부서 : 토지소재지 시·구·읍·면)에 당해 계획서 사본을 첨부하여 농지취득자격증명 발급요건 적합 여부의 확인요청 - 농지취득자격증명 발급요건에 적합한지 여부에 대한 결과를 통보받은 토지거래계약허가부서는 허가 또는 불허가처분을 한 후 지체없이 그 처분결과를 농지관리부서에 통보 - 농지취득발급요건 심사는 농지취득자격증명발급요건심사요령(농림부예규)에 의하되, 농지취득자가 직접 경작하는 “자경”을 기준으로 심사 ㅇ 그 밖의 판단기준 - ｢주말농장, 체험영농, 휴경을 위한 토지｣ · 위 농업의 영위를 위한 토지이용목적에 부적합한 것으로 봄 - 학교·연구기관 등이 실험·실습·연구용으로 농지를 취득하고자 하는 경우 · 농지법 등 관계법령에 의한 관계행정기관의 승인·확인 등을 얻은 경우에 토지이용목적이 적합한 것으로 봄 - 산림경영계획 · 산림경영관련 부서의 협조를 받아 자영요건 충족여부와 현실성·타당성을 심사하여 요건을 충족한 경우 토지이용목적에 적합한 것으로 봄 - 세대원 거주요건 · 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자와 미혼인 직계비속을 포함 · 세대주 또는 세대원 중 취학질병요양근무지 이전 또는 사업상 형편 등 불가피한 사유로 인하여 당해 지역에 거주하지 아니하는 자를 제외 - 실거주요건 · 거주요건은 당해 행정구역에 주민등록이 되어 있을 뿐만 아니라 실제로 당해지역에 거주하는 경우를 의미하므로, 실거주요건 판단시 주민등록외에 다음 각호의 1과 같이 실제 거주를 위한 여건이 갖추어져 있는지를 확인 1. 자기거주용 주택의 매매계약서 2. 전세권 등 주택사용권의 등기 여부 3. 주택임대차보호법에 의한 확정일자를 부여받은 임대차계약서 4. 그 밖에 허가권자가 실제 거주여부를 확인할 수 있는 증명서 ※ 지방자치단체의 폐치·분합이 있는 경우 거주요건과 관련한 시·군 등의 적용 · 신설된 지자체는 그 지자체를, 소멸된 지자체는 그 지자체를 통폐합한 지자체를 기준으로 판단 - 농업 또는 임업경영을 위하여 토지를 공동취득하거나 공유지분으로 취득하는 경우 · 관계법률에 의한 단체를 구성하거나 등 공동경영하는 등 실질적으로 지분권자 전원이 이용할 수 있는 경우가 아니면 취득목적에 부적합한 것으로 봄. 다만, 지분권자중 허가를 득하여 토지를 취득한 자가 아닌자의 지분을 임차하여 전체토지를 이용하는 경우 가능 라. 토지보상법 등에 의하여 토지를 수용·사용할 수 있는 사업을 시행하는 자가 그 사업시행에 필요 마. 토지이용상 적합한 사업에 이용 ㅇ ｢허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요｣하고 ｢관계법률의 규정에 의하여 지정된 지역지구구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정｣되는 사업을 시행하는 자 또는 시행하고자 하는 자가 그 사업에 이용 ㅇ “관계법률의 규정에 의하여 지정된 지역·지구·구역 등의 지정목적에 적합하다고 인정하는 사업”을 위한 토지취득 허가기준에 적합한 경우(예시) - 대지조성·주택건설·산업용지조성 또는 공장건설을 위하여 토지를 취득하는 경우 · 관계법령에 의하여 그 사업의 시행이나 입지 등에 관하여 관계 행정기관의 장이 허가·승인·지정·확인·추천 등을 하는 경우 · 또는 시행하고자 하는 사업이 그 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계법령이나 토지이용계획상 적절하다고 인정하는 경우 - 대지조성·주택건설·산업용지조성 또는 공장건설 외의 목적으로 토지를 취득하는 경우 · 관계법령에 의하여 그 사업시행에 관하여 일정한 자격을 가진 자가 매입하는 경우 · 또는 사업의 시행이나 입지 등에 관하여 관계 행정기관의 장이 허가·승인·지정·확인·추천 등을 하는 경우 · 또는 시행하고자 하는 사업이 그 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계법령이나 토지이용계획상 적절하다고 인정하는 경우 - 허가구역을 포함한 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 당해 허가구역의 토지이용상 적절하다고 인정되는 사업을 시행하거나 시행하고자 하는 자가 그 사업에 이용하기 위하여 토지를 취득하는 경우 · 이 경우 사업시행자의 거주지는 허가심사요건에 포함되지 아니함 · 당해 지역에 택지개발사업, 산업단지개발사업 등의 시행자가 따로 있는 경우에는 그 사업과 관계있는 행정기관의 장과 사업시행자의 의견을 들어 허가여부를 결정하여야 함 ㅇ 기반시설이 정비되지 않은 지역에서의 토지거래 처리 - 도로, 상·하수도 등 기반시설이 정비되어 있지 아니한 지역에서 공동주택이나 다중이용시설로서 관계법령이나 규정 등에 의하여 도로, 상·하수도 등 기반시설의 설치가 필요한 시설물·건축물의 건설을 목적으로 토지를 취득하고자 하는 경우 · 사실상 당해 시설물·건축물의 설치가 불가능하므로 그 토지의 이용목적에 부적합한 것으로 봄 · 다만, 당해 시설물·건축물을 건설하고자 하는 자가 건설과 병행하여 기반시설을 설치하여 기부채납하는 경우에는 그 토지의 이용목적에 적합한 것으로 봄 - 도시관리계획상 유원지시설로 결정고시된 지역에서 사업을 시행할 수 있는 자가 관계 행정기관의 유원지조성계획 그 밖의 도시계획시설계획에 부합되게 유원지 시설물을 설치하기 위하여 사업부지를 취득하고자 하는 경우 · 그 토지의 이용목적에 적합한 것으로 봄 - 위의 경우 관계 행정기관의 장이 당해 사업이 그 지역의 건전한 발전을 위하여 필요하고 관계법령이나 토지이용계획상 적절하다고 인정하는 경우 · 사업계획 승인, 개발행위 허가 등이 선행되지 않더라도 그 토지의 이용목적에 적합한 것으로 봄 · 다만, 농지 또는 임야의 경우에는 농지법, 산지관리법 등 관계법령에 의한 전용허가를 받거나 전용신고를 한 후가 아니면 그 토지의 이용목적이 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 부적합한 것으로 봄 ㅇ 묘지이장 또는 묘지설치의 목적으로 임야 등을 취득하고자 하는 경우 - 산림법 및 장사등에관한법률 등에서 허용하는 범위안에서 그 토지의 이용목적에 적합한 것으로 봄 · 이 경우 당해 토지취득자의 거주지는 허가심사요건에 포함되지 않음 ㅇ 거래허가를 받아 취득한 토지의 이용은 허가신청자가 직접 이용하는 것이 원칙 - 임대주택법에 의하여 임대사업자가 임대사업을 위하여 주택을 취득하는 등 개별법령에 근거가 있는 경우가 아니면 토지를 임대 등의 목적으로 취득할 수 없음, 다만 허가구역지정 이전부터 적법하게 건축되어 임대목적으로 이용되고 있는 경우에는 임대목적으로 가능 바. 기존의 사업시행자가 그 사업에 이용 ㅇ ｢허가구역의 지정당시 당해 구역 안에서 사업을 시행하고 있는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우｣ 또는 ｢그 자의 사업과 밀접한 관련이 있는 사업을 행하는 자가 그 사업에 이용하고자 하는 것인 경우｣ ㅇ “당해 구역” : 허가구역이 속한 시 · 군과 그와 연접한 시 · 군 ㅇ “사업과 밀접한 관련이 있는 사업”의 범위 - 원료의 제공, 제품의 사용·판매시설, 연구시설 및 그 부대시설 등의 사업 사. 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요 ㅇ 허가구역 안에 거주하고 있는 자의 일상생활 및 통상적인 경제활동에 필요한 것 등으로서 대통령령이 정하는 용도에 이용하고자 하는 것인 경우 ㅇ “대통령령이 정하는 용도에 이용하고자 하는 것인 경우” - 토지보상법 그 밖의 법령에 의하여 토지를 공공사업용으로 협의양도하거나 수용된 자가 그 협의양도 또는 수용된 날부터 1년 이내에 당해 허가구역 안에서 양도 또는 수용된 토지에 대체되는 토지를 취득하고자 하는 경우 · 이 경우 새로 취득하는 토지의 가액(공시지가 기준)은 종전의 토지가액과 같거나 그 이하이어야 함 · “당해 허가구역”이라 함은 그 토지가 소재한 시·군과 그와 연접한 시·군 . 대체취득자 거주요건 등 : 토지가 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 등 관계법률에 따라 공익사업용으로 수용 또는 협의 양도된 때(등기이전 시점 또는 수용의 시기)에 그 토지가 소재하는 시(특별시.광역시 포함). 군(광역시의 군지역 포함)에 거주한 자로서, - 농지(농업경영용) : 6개월 이상 직접 농업(농업·농촌기본법 제2조제1호)에 종사한 자(주말농장이나 체험영농 제외) - 임야(임업경영용) : 수용 또는 협의양도 당시 직접 임업(농업·농촌기본법 제2조제3호)에 종사한 자 - 축산업용 토지 : 수용 또는 협의양도 당시 직접 축산업( 축산법 제2조제1호)에 종사한 자. - 기타 : 수용 또는 협의양도 당시 직접 그 토지를 이용한 자. - 관계법령에 의하여 개발·이용행위가 제한 또는 금지된 토지로서 건설교통부령이 정하는 토지를 현상보존의 목적으로 취득하고자 하는 경우 (1) “건설교통부령이 정하는 토지” ① 나대지잡종지 등의 토지(임야·농지 제외)로서 관계법령의 규정에 의하여 건축물이나 공작물의 설치행위가 금지되거나 형질변경이 금지·제한되는 토지 ② 도로하천 등 도시계획시설에 편입되어 있는 토지로서 그 사용수익이 제한되는 토지 · 공공시설에 편입된 토지가 도시개발구역·정비구역·택지개발예정지구 등 관계법령에 의한 공공개발 예정지구내에 위치하고 당해 사업의 개발계획이 확정고시된 토지는 사용·수익이 제한되는 토지로 보지 않음 (2) “현상보존”이라 함은 취득 당시의 토지현상대로 계속하여 보존·유지하는 것을 말하며, 개발행위나 물건의 적치·보관 또는 토석·오물 등의 투기를 목적으로 이용하고자 하는 경우를 제외 (3) 농지·임야를 현상보존의 목적으로 취득하는 경우에는 결과적으로 영농이나 영림으로 보아야 할 것이므로 농업·임업목적의 토지거래계약 허가기준에 적합하여야 함 ㅇ 종중이 영림 목적으로 임야를 취득하고자 할 때에는 그 토지의 이용목적에 부적합한 것으로 봄, 다만, 종중 본래의 목적인 조상의 분묘조성(장사등에 관한법률의 규정에 의함), 산지전용 후 종중의 조직을 유지하기 위한 목적으로 사용하고자 하는 경우 등은 적합 □ ｢이용목적의 적절성｣ 판단기준 ㅇ 도시계획 그 밖에 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합 - “토지의 이용 및 관리에 관한 계획” : 관계법령에서 정한 절차에 따라 수립되어 일정지역의 토지이용을 촉진하거나 규제하고 있는 계획을 말하며, 명칭 여하에 불구하고 그 실질적 내용에 따라 판단 - “토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합하지 아니한 경우”란 토지의 이용목적이 각종 토지의 이용 및 관리에 관한 계획상 지정된 용도지역 등의 행위허가기준이나 이용촉진 또는 규제하는 내용에 어긋나는 경우 - 판단기준 (1) 무허가건물이 위치한 토지를 취득하고자 하는 경우 · 그 토지의 이용상황을 적법한 상태로 전환할 수 있고 토지이용목적이 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합할 때에는 이를 허가할 수 있음 (2) 취득하고자 하는 토지의 이용목적이 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 적합한 경우에는 · 토지거래 허가신청전에 개발행위허가, 토지전용허가 등 관계법령에 의한 허가 등이 반드시 전제되어야 하는 것은 아님 · 다만, 농지·임야의 경우에는 농지법·산지관리법 등 관계법령에 의한 전용허가를 받거나 전용신고를 한 후가 아니면 그 토지의 이용목적이 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 부적합한 것으로 봄 (3) 도시계획시설결정이 고시된 학교용지를 취득하고자 하는 경우 · 법상 학교시설결정시 교육과정별(초·중·고등학교 등)로 결정고시하므로 당초 결정고시된 학교와 교육과정이 다른 학교를 설립할 목적으로 학교시설용지를 취득하기 위하여는 도시관리계획변경이 선행되어야 함 · 도시관리계획이 변경되지 아니한 상태에서 교육과정이 다른 학교를 설립하기 위하여 당해 학교시설용지를 취득하고자 할 때에는 그 토지의 이용 및 관리에 관한 계획에 부적합한 것으로 봄 ㅇ 생태계 보전 및 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 초래할 우려가 없는 경우 - “중대한 위해를 초래할 우려가 있는 경우” · 토지의 이용목적·면적으로 보아 주변의 자연환경을 훼손하거나 장래 훼손할 우려가 있는 경우 · 주변지역의 토지이용현황, 주위환경, 도로, 교통현황, 지세 등 제반여건상 적정하고 합리적인 토지이용을 도모하는데 현저히 지장이 있는 경우 - 이 경우 주변지역의 면적·인구·자연상태, 토지의 용도, 자연환경에 대한 영향의 정도 등을 충분히 고려하여 합리적으로 판단 □ ｢면적의 적합성｣ 판단기준 ㅇ 그 면적이 그 토지의 이용목적으로 보아 적합하여야 함 ㅇ “적합하지 아니하다고 인정되는 경우” - 농지는 농지법 제7조에서 상한으로 정한 면적을 초과하거나 동법시행령 제10조제2항제5호의 규정에 의한 면적 미만인 경우 - 공장건축물 부속토지는 지방세법시행규칙 별표 4에 규정된 공장입지기준면적을 초과하는 경우 - 공장 외의 건축물 또는 공작물 부속토지는 관계법령에 의하여 허가·승인·등록 등을 얻었거나 얻을 수 있다고 판단되는 범위를 초과하는 경우 - 그 밖에 임야 등의 토지는 시행하고자 하는 사업에 적합하다고 판단되는 면적을 초과하는 경우 ㅇ 면적 산정 - 관계법령에 의하여 사업계획승인 등을 받은 경우에는 그 승인된 면적을 적정면적으로 볼 수 있음 - 1필지의 토지중 일부만이 사업부지로 편입되고 잔여지가 남는 경우 잔여부분만으로는 종래의 목적대로 이용하기 곤란하고 이를 구분하여 거래하는 것이 관행상 곤란한 경우에는 사업시행자가 당해 1필지의 토지 전체를 취득하는 경우에는 전체면적을 적정면적으로 봄 7. 토지의 이용의무 및 사후관리 □ 토지의 이용의무 ㅇ 토지거래 허가를 받은 자는 대통령령이 정하는 사유를 제외하고는 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 함 - “대통령령이 정하는 사유” (1) 토지를 취득한 후 법 또는 관계법령에 의하여 용도지역 등 토지의 이용 및 관리에 관한 계획이 변경됨으로써 법 또는 관계법령에 의한 행위제한으로 인하여 그 이용목적대로 이용할 수 없게 된 경우 (2) 토지의 이용을 위하여 관계법령에 의한 허가인가 등을 신청하였으나 국가·지방자치단체가 다음의 사유로 일정기간동안 허가인가 등을 제한하는 경우로서 그 제한기간내에 있는 경우 · 건축법 제12조에 의한 건축허가의 제한으로 인하여 건축을 할 수 없게 된 경우 · 건축자재의 수급조절 등을 위한 행정지도에 의하여 착공·시공이 제한된 경우 (3) 토지거래 허가기준에 적합하게 당초의 이용목적을 변경하는 경우로서 시장군수·구청장의 승인을 얻은 경우 · 토지의 이용목적의 변경승인신청은 취득토지의이용목적변경승인신청서에 의하며, 토지의 이용에 관한 변경계획서를 첨부 · 시장군수·구청장은 위 신청서를 제출받은 때에는 신청일부터 15일 이내에 승인여부를 결정하여 신청인에게 서면 통지 ㅇ 이용의무의 기간 - 토지의 이용의무는 원칙적으로 토지를 취득한 날부터 발생 - 토지의 개발·이용계획 중 착수일은 가급적 토지취득일에 근접하여야 함 · 불가피한 경우에는 그 사유를 구체적으로 개발·이용계획에 명시하여 당해 사유가 소멸되는 즉시 착수하도록 착수일을 정하여야 함 - 토지를 ｢주거용복지시설용·사업용 건축물이나 공작물의 신축증축개축·재축에 이용하거나 그 밖의 형질변경을 수반하는 용도로 이용하고자 하는 경우｣ 및 ｢축산업 또는 수산업용으로 이용하고자 하는 경우｣ 제출하는 토지의 개발이용계획 중 착수일은 토지를 취득한 날부터 2년을 초과하여서는 안됨(이 경우 관계법령의 규정에 의한 허가인가승인·심의 등에 소요되는 기간은 불산입) · 이 경우 “2년”이라 함은 불가피한 사유로 인하여 토지이용계획의 착수일을 연기할 수 있는 최대 기한을 말하며, 토지이용의무자가 2년의 범위내에서 착수일을 자유로이 정하거나 2년내에만 착수하면 이용계획에 적합하다는 의미는 아님 - 착수일이 관계법령에 의한 허가·인가·승인 등의 기간을 제외하고 토지취득일부터 2년을 경과하거나 구체적으로 특정할 수 없다고 판단되는 경우에는 토지이용계획이 부적합한 것으로 봄 - 토지이용계획의 이행이 진행중인 기간중에는 당해 토지를 타인에게 매매·양도할 수 없음 (1) 다만, 다음과 같이 ｢당해 토지를 일정기간 이용한 경우(예시)로서 불가피하게 매매·양도하여야 하는 경우｣에는 그 사유를 구체적·객관적으로 소명하여 허가권자의 인정을 받아야 함 · 농업용 토지는 1회 이상의 수확기를 거친 경우로서 취득일부터 6월이 경과 · 임업용 토지는 1회 이상 임산물을 수확한 경우로서 취득일부터 1년이 경과 다만, 임산물의 수확이 없는 경우에는 5년 · 건축 등 개발사업용 토지의 경우에는 착공 (다만 취득일부터 6월이내에 착공한 경우는 취득일부터 6월이 경과) · 그 밖의 토지의 경우는 취득일부터 6월이 경과 (2) 예외 : 도시계획의 변경, 공공개발사업의 시행, 그 밖의 사유로 당초 토지이용목적 및 계획을 이행할 수 없는 것이 객관적으로 명백한 경우 - 토지이용목적을 이행할 수 없는 불가피한 사유를 구체적·객관적으로 소명하지 못하고 허가받은 목적과 다르게 당해 토지를 이용하거나 이용에 착수하지 아니하고 방치하는 경우 · 당초부터 당해 토지를 이용할 목적이 없이 전매 등을 목적으로 사위 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래허가를 받았는지 여부를 검토하고, 그 결과에 따라 필요한 조치를 취하여야 함 ㅇ 시장·군수·구청장의 승인으로 이용목적을 변경하는 경우 - 토지이용계획서를 다시 제출받고 허가기준 충족여부를 판단하여야 함 · 이 경우 농지·임야를 농업·임업경영이 아닌 다른 목적으로 변경하고자 하는 때에는 농지법·산지관리법에 의한 전용허가·전용신고 등이 선행되어야 함 - 위의 토지이용계획서에 포함될 토지의 개발·이용계획중 착수일은 목적변경 승인일이 아니라 당초 토지를 취득한 날부터 2년을 초과하여서는 안됨 · 다만, 토지소유자가 당초 이용목적을 위반하여 과태료를 납부한 자로서 이용목적변경 승인을 얻은 경우에는 신규 이용목적에 따른 착수일은 과태료를 납부한 날부터 2년을 초과하지 아니하는 범위안에서 정함 - 개발·전용행위와 관련된 인·허가신청 등이 있는 경우 · 허가를 받아 취득한 토지에 대하여는 이용목적변경을 위한 절차가 완료되지 아니하면 당초의 이용목적·이용계획과 다른 개발·전용행위의 인·허가 등이 불가능하므로 당해 토지의 이용목적변경 가능 여부를 사전에 검토하여야 함 - 이용목적변경은 “토지이용계획 이행기간중 불가피하게 매매·양도하는 경우(예시)”와 같이 토지취득후 일정기간 이용하거나 이용에 착수한 후가 아니면 신청할 수 없음 · 이용목적을 변경하여야 할 불가피한 사유를 구체적이고 객관적으로 소명하여 승인권자가 인정하는 경우에는 가능 - 이용목적 위반자의 목적이행 촉구 · 이용목적 위반자중 과태료를 납부한 자에 대하여는 당초 이용목적에 따라 즉시 이용목적을 이행하도록 촉구(불가피한 경우에는 6월 이내의 기간을 정할 수 있음) □ 토지이용 실태조사 ㅇ 시장군수·구청장은 토지거래 허가를 받은 자가 허가받은 목적대로 이용하고 있는지의 여부를 조사하여야 함 - 시장군수·구청장은 매년 1회 이상 토지의 개발 및 이용 등의 실태를 조사하여야 함 □ 과태료의 부과 ㅇ 토지거래 허가를 받아 취득한 토지를 허가받은 목적대로 이용하지 아니한 자는 500만원 이하의 과태료에 처함 - 특별시장·광역시장·시장·군수가 부과·징수 - 징수절차는 당해 지방자치단체의 도시계획조례로 정함 ※ 도시계획조례가 없거나 국토계획법 제정후 도시계획조례를 정비하지 아니한 경우에는 조속히 도시계획조례를 제정·정비하고 과태료 부과한도를 새로운 법규정에 맞게 조정 □ 기타 행정사항 ㅇ 토지거래허가 후에는 당해 토지에 대하여 이용목적과 다른 개발행위 등의 인 · 허가 등을 제한하도록 관계부서간에 협조 ㅇ 허가업무처리중 토지이용목적의 이행을 위하여 별도의 개발행위·형질변경행위 등의 인·허가가 필요한 경우에는 당해 인·허가를 담당하는 부서의 사전검토를 받아 처리