종합부동산세법개요

[김의영]

 

綜合不動産稅法 槪要

2005. 2. 28

目   次

Ⅰ. 保有稅制 改編要旨

 1 개편배경                                                                        1

 2 주요 개편내용 요약                                                         2

Ⅱ. 綜合不動産稅法

§1 목적                                                                              5

§2 정의                                                                              6

§3 과세기준일                                                                   11

§4 납세지                                                                         12

§5 과세구분 및 세액                                                          13

§6 비과세등                                                                      14

§7 주택에 대한 납세의무자                                                 22

§8 주택에 대한 과세표준                                                    25

§9 주택에 대한 세율 및 세액                                              26

§10 주택에 대한 세부담의 상한                                           28

§11 토지에 대한 과세방법                                                   29

§12 토지에 대한 납세의무자                                                37

§13 토지에 대한 과세표준                                                   38

§14 토지에 대한 세율 및 세액                                             39

§15 토지에 대한 세부담의 상한                                           41

§16 신고ㆍ납부                                                                  42

§17 결정과 경정                                                                43

§18 가산세                                                                        45

§19 물납                                                                           47

§20 분납                                                                           51

§21 과세자료의 제공                                                          52

§22 시장ㆍ군수의 협조의무                                                 53

§23 질문ㆍ조사                                                                 54

§24 매각ㆍ등기ㆍ등록관계 서류의 열람 등                            55

§25 납세관리인                                                                  56

<附則>

§3 가산세에 관한 특례                                                       57

§4 다른 법률의 개정                                                          58

Ⅲ. 관련 법률

1. 國稅基本法                                                                    60

2. 國稅와地方稅의調整등에關한法律                                      61

3. 農漁村特別稅法                                                              62

Ⅳ. 종합부동산세 관련 주요쟁점

1. 종합부동산세를 굳이 국세로 할 필요가 있는지                   63

2. 종합부동산세에 대한 위헌논란                                         64

3. 인별과세로 인해 재산분산등기시 종합부동산세회피가 가능하므로 세대별합산 필요                                                     67

4. 종합부동산세 과세대상이 되는 순간 세부담이 급증하는 것 아닌지                                                                             68

5. 종합부동산세 과세시 부동산별로 구분과세함에 따른 불형평문제가 있는 것 아닌지                                                       69

※ 관련법령 조문(별책참고)

Ⅰ. 보유세제 개편요지

1. 개편배경

□ 보유세부담의 불형평 문제를 근본적으로 시정

 ㅇ 과세체계를 전면개편하여

 ㅇ 부동산가격에 상응하는 세금을 부담하게 함으로써 세부담의 공평성을 확보

<세부담 불형평사례>

		기준시가		’03 과표		보유세액		’04 과표		보유세액
대전APT 75평(①)		3.2억		7,700만원		155만원		6,700만원		79만원
강남APT 26평 (②)		3.6억		3,700 〃		9 〃		5,800 〃		17 〃
①/②		0.9배		2.1배		17배		1.2배		4.6배

□ 보유세는 강화하되 거래세는 완화

 ㅇ 보유세부담을 정상화함으로써 과다보유를 억제하고

    부동산가격안정을 도모

 ㅇ 거래세를 완화하여 원할한 부동산거래 유도

<보유세 대 거래세 비중(2001)>

   

구   분		한국		독일		영국		일본		미국
․거래세		78		36		18		16		2
․보유세		22		64		82		84		98

□ 지역균형발전 지원

 ㅇ 국세로 징수한 종합부동산세를 재정이 취약한 지방자치단체에 우선적으로 배분

2. 주요 개편내용 요약

□ (課稅標準) 시가 기준으로 통일 ⇒ 세부담 불공평 해소

 ㅇ 아 파 트 : 토지․건물 통합평가(국세청기준시가의 50%)

 ㅇ 단독주택 :         〃       (’05.4 건교부 공시가격의 50%)

 ㅇ 토    지 : 공시지가의 평균 39.2% → 공시지가의 50%

□ (綜合不動産稅 도입) ⇒ 부동산 과다보유 억제

ㅇ (1차) 시․군․구 : 관내 부동산에 대하여

                       낮은 세율로 재산세 과세

ㅇ (2차) 국      가 : 일정액을 초과하는 주택ㆍ토지에

    대하여 높은세율로 종합부동산세 과세

    -국세로 징수한 종합부동산세는 전액 지방에 이양

    - 종합부동산세 세액중 지방세로 과세된 부분은 전액 공제

□ (전체보유稅收) ’05년의 보유세액은 ’04년(3.2조원)보다

                 10%정도 증가(3.5조원) 수준

□ (개별세부담上限線) 세액이 전년대비 50% 이상 증가하지

                     않도록 상한설정

※ ’05.7～9월 재산세(지방세), 12월 종합부동산세 과세

□ (거래세 완화) 등록세율 인하

 ㅇ 개인간 주택ㆍ건물 거래시    : 3% → 1.5%(50%  인하)

 ㅇ 기타의 경우(법인과의 거래등) : 3% → 2% (33.3% 인하)

□ 부동산별 과세방법 및 세율

	종     전	개      정
		1차(시․군․구)  재산세	2차(국가) 종합부동산세
주  택	ㅇ토지․건물    구분평가․   구분과세 ㆍ토지:종토세   (0.2～5%) ㆍ건물:재산세   (0.3～7%)	ㅇ통합평가․   통합과세 ㅇ낮은세율   (0.15～0.5%,   3단계)로   재산세 과세	ㅇ소유주택가액   9억원 초과분은   높은세율(1.0～3.0%,   3단계)로 과세
나대지	ㅇ종토세    0.2～5%	ㅇ낮은세율   (0.2～0.5%,   3단계)로 과세	ㅇ소유나대지가액   6억원초과분은   높은세율(1.0～4.0%, 3단계)로과세
상가ㆍ 사무실등  부속토지	ㅇ종토세    0.3～2%	ㅇ낮은세율   (0.2～0.4%,   3단계)로 과세	ㅇ소유토지가액   40억원초과분은   높은세율(0.6～1.6%, 3단계)로 과세
사업용 건물	ㅇ재산세   0.3%	ㅇ세율인하   (0.25%)	(과세 안함)

Ⅱ. 綜合不動産稅法

제1조

목적

	조세부담의 형평성 제고
	부동산 가격안정
ㆍ주택에 대하여 시가에 맞게 토지ㆍ건물 통합과세  ㆍ과표를 시가기준으로 통일적 적용  ㆍ고액의 부동산 보유자는 전국부동산을 인별합산하여 국세인 종합부동산세 과세  ㆍ종합부동산세로 징수한 세액은 전액을 지방에 양여하되    재정이 열악한 지자체에 우선 배분
⇓
	지방재정의 균형발전
	국민경제의 건전한 발전

제2조

정의

□ 주택의 정의(제3호)

 ㅇ 지방세법 제180조제3호의 규정에 의한 주택

   ⇒ 주택법상 주택을 원용

   - 다만, 별장은 제외

 * 지방세법 제180조

  제180조(정의) 재산세에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다

  1. 토지 : 지적법에 의하여 지적공부에 등록 대상이 되는 토지와 그밖에 사용되고 있는 사실상의 토지

  2. 건축물 : 제104조제4호의 규정에 의한 건축물

  3. 주택 : 주택법 제2조제1호의 규정에 의한 주택. 이 경우 토지와 건축물의 범위에는 주택을 제외한다.

  4. 선박 : 제104조제5호의 규정에 의한 선박

  5. 항공기 : 제104조제2호의4의 규정에 의한 항공기

 <별장 제외이유>

 ㅇ 별장은 골프장, 고급오락장과 함께 4%의 높은세율로

    재산세 분리과세 ⇒ 주택의 범위에 포함시켜 합산과세시 세부담이 오히려 경감되는 문제점 방지

  * 별장의 개념(지방세법 제112조제1호)

  ㆍ주거용건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고

    휴양ㆍ피서ㆍ위락등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지

 <주택법상 주택의 개념(주택법 제2조제1호)>

 ㅇ 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분

  

구    분	종  류	요        건
단독주택 (공동주택을 제외한 주택)	단독주택
	다중주택	ㆍ학생ㆍ직장인등 다수인이 장기간   거주할 수 있는 구조로서   ①독립된 주거의 형태가 아닐 것   ②연면적 100평이하 ③3개층이하
	다가구 주택	①3층이하 ②1개동의 주택 연면적이 200평이하 ③19세대이하
	공관
공동주택 (건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단등의 전부 또는 일부를 공동사용하는 각 세대가 하나의 건축물안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할수 있는 구조로 된 주택)	아파트	ㆍ5층이상
	연립주택	①4층 이하   ②1개동의 주택 연면적이 200평 초과   * 국세청기준시가 고시대상 : 전용면적 50평이상 또는 100세대 이상
	다세대 주택	①4층이하   ②1개동의 주택 연면적이 200평 이하
	기숙사	ㆍ학생ㆍ종업원등을 위해 사용되는 것으로서 공동취사등을 할 수 있는 구조이되 독립주거 형태를 갖추지 아니한것

□ 주택분 재산세의 정의(제5호)

 ㅇ 지방세법 제181조 및 제183조의 규정에 의하여 주택에 대하여 부과하는 재산세

 <지방세법 제181조(재산세 과세대상)>

 ㅇ 토지ㆍ건축물ㆍ주택ㆍ선박 및 항공기

 <지방세법 제183조(재산세 납세의무자)>

 ㅇ 원칙 : 재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는자

  - 공유재산인 경우 지분별로 납세의무자로 봄

  - 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우 산출세액을 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대하여 납세의무자로 봄

 ㅇ 예외

  ① 매매등으로 소유권 변동이 있었음에도 이를 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 경우 : 공부상의 소유자

  ② 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니한 경우 : 주된 상속자

  ③ 공부상에 개인명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니한 경우 : 공부상의 소유자

  ④ 국가ㆍ지자체와 연부로 매매계약을 체결하고 재산의 사용권을 무상으로 부여받은 경우 : 매수계약자

  ⑤ 신탁법에 의하여 수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산 : 위탁자

  ⑥ 도시개발법 또는 도시및주거환경정비법에 의한 도시개발사업 또는

     도시환경정비사업의 시행에 따른 체비지 또는 보류지 : 사업시행자

  ⑦ 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여

     사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우 : 재산의 사용자

□ 재산세 과세표준의 정의(제7호)

 ㅇ 주택 또는 토지에 대한 지방세법 제187조제1항의 규정에 의한 과세표준

 <지방세법상 재산세 과세표준 (제187조제1항)>

 

과세기준일 현재 시가표준액	×	대통령령이 정하는 적용비율(50%)
↓
① 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의하여    가격이 공시되는 토지 및 주택  ㆍ동법에 의하여 공시된 가액    (개별공시지가 또는 개별주택가액)  ㆍ공시가 없는 경우에는 시장ㆍ군수가 건교부장관이 제공한    비준표를 사용하여 산정한 가액 ② 여타 건축물과 선박ㆍ항공기  ㆍ거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라    지자체의 장이 결정한 가액

< 참고 > 지방세법상 재산세 과세표준 계산구조

□ 재산세 과세표준 =	취득세 시가표준액	×	적용비율(50%)
(법§187)	(법§111①․②)		(시행령§137)

 ㅇ 취득세 시가표준액(법§111①․②, 시행령§80①)

  - 토지 : 부동산가격공시법에 의한 개별공시지가

  - 주택 : 부동산가격공시법에 의한 개별주택가격

  - 건물 : 소득세법에 의한 건물신축가격기준액(46만원/㎡)

           × 각종지수

 * 경과조치(법 부칙§2) : 개별주택가격 공시이전 시가표준액

  ․공동주택 : 국세청기준시가(또는 행자부장관이 국세청장과 협의하여 정하는 기준에 따라 지자체의 장이 결정한 가액)

  ․단독주택 : (개별공시지가)+건물신축가격기준액(46만원/㎡)×각종지수

제3조

과세기준일

□ 과세기준일

ㅇ 지방세법 제190조에 규정된 재산세(지방세)의

    과세기준일과 일치시킴

  - 6.1 현재 부동산 소유자에 대하여 과세

  * 지방세법 §190(과세기준일)

  ․재산세의 과세기준일은 매년 6월1일로 한다

제4조

납세지

□ 개인 또는 법인으로 보지 아니하는 단체

 ① 거주자

  ㅇ 주소지(주소지가 없는 경우 거소지)

  ㅇ 법인으로 보지 아니하는 단체의 경우에는 대표자 또는

     관리인의 주소지(거소지)

 ② 비거주자

  ㅇ 국내사업장의 소재지(국내사업장이 없는 경우 국내원천소득이 발생하는 장소)

□ 법인 또는 법인으로 보는 단체

 ① 내국법인

  ㅇ 등기부상 본점 또는 주사무소의 소재지

  ㅇ 법인으로 보는 단체의 경우에는 당해 단체의 사업장 소재지

 ② 외국법인

  ㅇ 국내사업장의 소재지(국내사업장이 없는 경우 국내원천소득이 발생하는 장소)

제5조

과세구분 및 세액

□ 종합부동산세는 다음과 같이 구분하여 과세함(제1항)

  ① 주택분 종합부동산세

  ② 토지분 종합부동산세(제2항)

     

[	ㆍ토지분 종합합산과세(법§14①)
	ㆍ토지분 별도합산과세(법§14②)

  <참고> 재산세(지방세) 과세유형

  

구     분

종합부동산세 과세대상여부

토지분 재산세

[	ㆍ종합합산과세
	ㆍ별도합산과세
	ㆍ분리과세

○

○

×

주택분 재산세

○

건축물분 재산세

×

기타분 재산세(선박ㆍ항공기)

×

제6조

비과세등

□ 조문개요

 ① 지방세법ㆍ조특법ㆍ감면조례에 의한 재산세의 감면은

    종합부동산세법에서 준용하되 과표경감방식에 의해

    종합부동산세 감면

 

지방세법ㆍ조특법상 재산세 감면 (비과세ㆍ과세면제ㆍ과세경감)
				종합부동산세 과세시 수용하되, 세액경감이 아닌 과표경감방식으로 수용
			⇒
시ㆍ군 감면조례상 재산세 감면 (비과세ㆍ과세면제ㆍ과세경감)

 ② 시ㆍ군 감면조례상 재산세 감면(비과세ㆍ과세면제ㆍ과세경감) 또는 분리과세 규정에 대한 종합부동산세 감면 적용배제(과표경감 또는 분리과세 불인정) 근거규정을 둠

  ㅇ 일부 시ㆍ군에만 적용되는 감면조례를 전국적으로 과세의 일관성을 요하는 종합부동산세에 적용하기가 적합하지 않은 경우

  ㅇ 대통령령으로 적용배제할 수 있도록 하여 종합부동산세의 과세실효성 확보

<참고 : 시ㆍ군 감면조례 근거규정(지방세법 제7조 내지 제9조)>

제7조(공익등 사유로 인한 과세면제 및 불균일과세) 

  ① 지방자치단체는 공익상 기타의 사유로 인하여 과세를

  부적당하다고 인정할 때에는 과세하지 아니할 수 있다.

  ② 지방자치단체는 공익상 기타의 사유로 인하여 필요한 때에는 불균일과세를 할 수 있다.

제8조(수익등 사유로 인한 불균일과세 및 일부과세) 지방자치단체는 그의 일부에 대하여 특히 이익이 있다고 인정되는 사건에 대하여서는 불균일과세를 하거나 또는 그의 일부에 대하여서만 과세할 수 있다.

제9조(과세면제등을 위한 조례) 제7조 및 제8조의 규정에 의하여 지방자치단체가 과세면제 불균일과세 또는 일부과세를 하고자 할 때에는 행정자치부장관의 허가를 얻어 당해지방자치단체의 조례로써 정하여야 한다.

<참고> 지방세감면조례규정에 의한 지방세 감면

면제 : ○

50% 경감 : △

(1) 지방자치단체 공통감면

2005.1.1. 현재

연 번	조 문	감     면     대     상	재 산 세
			주택	토지	일반건물
1	구세§2 시군세§2	국가유공자와 그 유족   - 국가유공자 자활용사촌에 거주하는 중상이자가     취득소유하는 자활용사촌안의 부동산   - 국가유공자 자활용사촌에 거주하는 중상이자의     유족이 취득하는 자활용사촌안의 부동산   - 국가유공자등 예우 및 지원에 관한 법률에 의한     대부금으로 취득하는 전용면적 85㎡ 이하인     주거용 부동산(대부금 초과부분 포함)	○	○	○
2	구세§3 시군세§4	한센정착농원 지원   - 주택(85제곱미터이하), 축사용부동산	○	○	○
3	구세§4 시군세§5	종교단체의 의료업용 부동산	○	○	○
4	구세§5 시군세§6	노인복지시설용 부동산   - 무료 실비노인복지시설   - 유료노인복지시설	△ △	△ △	△ △
5	구세§6 시군세§7	평생교육시설   - 평생교육시설, 한국노동교육원, 운수연수원, 박물관, 미술관. 도서관, 과학관 등	○	○	○
6	구세§8 시군세§9	지정문화재   - 문화재로 지정된 부동산   - 문화재보호구역안의 부동산   - 보호가치 있어 시장군수가 지정한 건축물 및 주택   ※ 등록문화재는 재산세와 종합토지세 50% 경감	○ ○ ○ △	○ ○ △	○ ○ ○ △
7	구세§9의1    §9의2 시군세 §15의1 §15의2	주차장   - 노외주차장용 부동산으로서 20대이상 주차전용     건축물과 그 부속토지(5년)     ※ 사업소세(재산할) 면제   - 20대이상 주차전용토지와 그 부대시설(5년)	△ △	△ △	△ △

연 번	조 문	감     면     대     상	재 산 세
			주택	토지	일반건물
8	구세§10 시군세§11	임대공동주택   - 공공단체,주택건설사업자,임대사업자가 2세대이상의     임대용 공동주택을 건축하여 임대목적에 사용하는 경우   ․전용면적  40제곱미터 이하   ․전용면적  60제곱미터 이하   ․전용면적 149제곱미터 이하   - 공공단체,주택건설사업자,임대사업자가 2세대이상의     임대용 공동주택을 매입하여 임대목적에 사용하는 경우   ․전용면적  40제곱미터 이하   ․전용면적  60제곱미터 이하   ․전용면적  85제곱미터 이하	○ △ 25/100 ○ △ 25/100	○ △ 25/100 ○ △ 25/100
9	구세§12      §18 시군세§10	농어촌주택개량 등(5년)   - 당해지역 거주자, 100㎡이하 주택   - 개발제한구역내 취락정비지구 내 주택	○ ○	○ ○
10	구세§13 시군세§18	지방공사   - 지방공사의 업무용 취득부동산과 전동차    ․ 지방공사의 법인등기   - 지방자치단체가 출자한 법인 또는 단체의 고유업무용 취득 부동산 (민간출자분 제외)    ․위 법인 등기	○ ○	○ ○	○ ○
11	구세§15 시군세§17	재래시장 재개발․재건축사업(5년)   - 시장재개발․재건축사업시행구역안의 부동산    ․시장재개발․재건축사업시행용 토지    ․시장재개발․재건축사업시행으로 인하여 취득하는 건축물	△	△	△
12	구세§20 시군세§22	전쟁기념사업회 부동산(사업소세면제)	○	○	○
13	구세§17 시군세§20	중소기업 종합지원센타(사업소세면제)	○	○	○
14	구세§16 시군세§19	신용보증조합(사업소세면제)   - 업무용부동산   - 법인등기	△	△	△
15	구세§21 시군세§23	외국인투자유치지원   - 5년이내 전액 면제, 그 다음 2년간 50%경감     지방자치단체에서 15년이내에서 감면기간 조정가능   - 경제자유구역, 제주투자진흥지구는 3년이내, 그후 2년간 50% 경감	○ ○	○ ○	○ ○

연 번	조 문	감     면     대     상	재 산 세
			주택	토지	일반건물
16	구세§11 시군세§16	사권제한토지   - 도시계획시설결정 및 지적고시된 토지, 철도법에 의한     건축제한 공공시설용 토지   - 10년이상 장기미집행 도시계획토지 및 건축물	△	△ △	△
17	구세§23 시군세§24	농공단지대체 입주자에 대한 감면(ㅇ년)	△	△	△
18	구세§25 시군세§26	벤처기업육성촉진지구(5년)	△	△	△
19	구세§24 시군세§25	지방이전법인과 공장용 부동산   - 과밀억제권역 : 5년간 면제, 3년간 50% 경감)   - 성장관리권역과 자연보전권역 : 3년간 면제, 2년간 50% 감면	○ △	○ △	○ △
20	구세§9 시군세§15	여객자동차터미널		△
21	구세§19 시군세§21	유통산업지원(5년)   - 화물터미널 및 창고용에 사용하는 토지		△
22	구세§22 시군세§14	미분양주택 3년간 재산세 최저세율 적용	1.5/1000
23	구세§14	아파트형공장(5년)   - 공장설립자가 당해 사업에 직접 사용하거나     분양․임대용으로 취득하는 부동산   - 아파트형 공장에 입주사업 영위용으로 최초 분양     받는 아파트형 공장용 부동산	△ △	△ (분리과세) △ (분리과세)	△ △
24	시군세§12	농어촌특산품생산단지, 중소기업협동화사업단지, 아파   트형공장(5년)	△	△	△
25	시군세§28	향교재단 소유 농지 및 임야  향교재단 소유 토지 중 임대중인 주택부속토지		1/1000 3/1000

(2) 지방자치단체 특별감면

2005.1.1. 현재

시 도	시 군 구	감     면     대     상	재 산 세
			주택	토지	일반건물
서울 (7)		도시정비사업	○
		전직대통령 경호주택  전직대통령 및 미망인 거주주택	○ 1.5/1000	○
		준공업지역내 도시형공장		△	△
	종로	제4종미관지구내 한옥	0.75/1000	0.7/1000	1.255/1000
	종로	종로구 인사동 문화지구에 대한 감면(5년)	△	△	△
	강남	강남구 한국무역협회무역전시장 및 컨벤션센타	25% 경감	25% 경감	25% 경감
	서초	우면산내셔널트러스트에서 직접사용하는 부동산(임대용제외)	○	○	○
부산 (5)		부산교통공단   - 사업소세, 주민세 면제	○	○	○
		부산과학산업 지방공업단지안의 자경농지   - 실제 영농목적소유농지		0.7/1000
		부산센텀시티지방산업단지내 취득 부동산(5년)	△	△	△
		증권선물거래소에 대한 감면(5년)   - 선물거래소및선물업자의 선물업용 사용부동산	△	△	△
		부산항만공사 취득 부동산(3년)	○	○	○
대구 (1)		산격지구 종합유통단지내 입주사업용 부동산(5년)	△	△
인천 (2)		인천국제공항 건설 등 사업지원  (골프장은 종합합산세율,나머지는 2/1,000 세울적용)	△	△	△
	중구	중구 영종동등 토지		△

시 도	시 군 구	감     면     대     상	재 산 세
			주택	토지	일반건물
광주 (4)		광주․전남테크노파크	△	△	△
		광주첨단과학산업단지등(5년 면제, 그후 3년 50%)		○ △	○ △
	광산구	광주평동산업단지예정지구내 농지		0.7/1000
		한국광기술원이 취득하는 부동산	○	○	○
대전 (1)		대전과학산업단지로 지정된 자경농지에 대한 분리과세		0.7/1,000
경기 (1)		준공업지역내 도시형공장(5년)		△	△
강원 (4)		동해시 북평지방산업단지 입주공장(5년)		△	△
		강원도 도시가스사업에 직접 사용 건축물	○		○
		강원․제주도 별장(중과세율 배제)	주택세율	주택세율
		폐광지역진흥지구 :  7년간 면제, 3년간 50% 감면	○ △	○ △	○ △
충북․남(2)		중부권 복합화물터미널 및 컨테이너내륙기지사업시행자의 취득 부동산(5년)	△	△	△
		한국가스공사가 도시가스사업에 직접 사용하는 건축물	○		○
전북  (2)		생물벤처기업지원센터(사업소세 면제)	○	○	○
	정읍	내장산리조트관광지조성사업계획의하여 조성되는  토지		2/1,000
전남  (2)	해남	해남화원관광단지		분리 과세
	광양	광양시컨테이너항 배후지 입주자(5년)	△	△	△

시 도	시 군 구	감     면     대     상	재 산 세
			주택	토지	일반건물
경북 (3)	경산	경산시 임당택지개발지구내 토지		△
		영남권 복합화물터미널 및 컨테이너내륙기지사업시행자의 취득 부동산	△	△	△
	안동	- 안동시 안동문화관광단지 투자촉진   ․안동문화관광단지개발사업을 시행하기 위한 부동산   ․단지안에서 관광시설을 신설하거나 증설하기 위하여 관광단지개발사업 시행자로부터 최초로 취득하는 사업용 토지	△	△ △	△
경남 (2)	양산	양산군 도시철도건설사업지원  - 지역개발세 면제	○	○	○
	진주	진주시 초전․장재공업지역		0.7/1,000
제주 (3)	서귀포	서귀포시 토평공업지구 입주공장(5년)	○	○	○
		어려운가구 집지어주기사업(60㎡이하 주택)	○	○
		별장에 대한 감면(강원도 및 제주도)	주택세율	주택세율

제7조	주택에 대한 납세의무자

□ 주택분 종합부동산세의 납세의무자(제1항)

 ㅇ 인별 전국 소유주택가액 9억원(과세표준 4.5억원) 초과자

 ※ 주택가액

  ㆍ부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 주택의 공시가액

    

[	공동주택 : 공시가액(국세청장이 별도로 정하는 경우는 그 가액)
	단독주택 : 공시가액

 ※ 주택에 대한 재산세 과세표준 : 주택가액×50%

□ 합산제외 주택의 범위(제2항)

① 임대주택(구체적인 범위는 대통령령에 위임)

 ㅇ 종합부동산세법 시행령 제정시 결정

    : 임대기간, 임대호수, 주택규모 등

② 기숙사ㆍ사원용주택ㆍ주택건설사업자의 미분양주택 등 그 성격상 종합부동산세 과세가 적합하지 않은 주택

   (구체적인 범위는 대통령령에 위임)

 ㅇ 주택에 대하여 합산과세하는 경우

  - 기업의 세부담 급증 또는 고유의 사업목적 달성에 어려움이 있는 경우에 합산과세에서 배제

 ㅇ 종합부동산세법 시행령 제정시 결정

<참고> 임대주택 분류 및 현황

□ 임대주택 구분

  

영구임대 주택(50년)

* ( )안은 의무임대기간

공공건설주택

국민임대 주택(30년)

건설임대 주택

공공임대 주택(5년)

임대주택

민간건설 주택(5년)

매입임대 주택(3년)

 ㅇ 건설임대주택 : 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 및 주택건설사업자가 건설한 미분양 임대주택

  - 공공건설임대주택 : 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설하거나 국민주택기금에 의한 자금을 지원받아 건설하여 임대하는 주택

         

구  분	영구임대주택	국민임대주택	공공임대주택
근거법령	임대주택법 §2 1호 시행령 §9①제1호	임대주택법 §2 1호 시행령 §9①제2호	임대주택법 §2 1호 시행령 §9①제3호
사업주체	국가․지자체	국가․지자체	국가․지자체, 민간
건설자금	국가․지자체 재정 또는 국민주택기금	국가․지자체 재정 +국민주택기금	국민주택기금 지원
건설목적	영구임대 목적	-	-
임대기간	영구(50년)	30년	5년
규모	전용 40㎡(영구) 전용 60㎡(50년)	전용 60㎡이하	전용 85㎡이하

  - 민간건설임대주택 : 기타 건설임대주택

 ㅇ 매입임대주택 : 임대사업자가 매매등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택

□ 임대사업자(임대주택법 제2조4호)

 ㅇ 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사ㆍ지방공사

 ㅇ 임대주택법에 의하여 임대사업자로 등록한자(2호(공동주택 2세대) 이상 임대 요건)

  - 주택법(제9조)에 의해 등록한 주택건설사업자

   ㆍ건교부장관에 등록

   ㆍ연간 단독주택 20호(공동주택 20세대) 이상 사업 시행

   ㆍ사업계획승인 필요

  - 주택법(제10조)에 의한 등록사업자와 공동사업주체인 토지소유자, 주택조합, 고용자

  - 건축법(제8조)에 의한 허가건설사업자

   ㆍ19호(세대) 이하

  - 임대목적 주택 소유자(매입임대사업자)

 ㅇ 임대주택조합

제8조	주택에 대한 과세표준

□ 주택분 종합부동산세의 과세표준

ㅇ 인별 주택분 재산세 과세표준 합계액 - 4억 5천만원

 ※ 주택에 대한 재산세 과세표준 : 주택가액×50%

 ※ 주택가액

  ㆍ부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 주택의 공시가액

    

[	공동주택 : 공동주택가격(국세청장이 별도로 정하는 경우는 그 가액)
	단독주택 : 개별주택가격

  <국세청장이 별도로 정하는 경우>

  ․ 아파트와 50평이상의 연립주택에 대하여는 국세청장이 건교부장관과 협의하여 별도로 기준시가 고시가능(부동산가격공시법§17, 부칙§4, 시행령§40)

 ㅇ 인별 재산세 과세표준 합계액에서 4억5천만원을 공제하여

  - 종합부동산세 과세대상자를 소유주택가액 합계액 9억 초과자로 한정

제9조	주택에 대한 세율 및 세액

□ 세율

ㅇ 3단계 누진세율체계             ※ 재산세(지방세) 세율

   

과세표준 구간	세 율		과세표준 구간	세 율
5억 5천만원 이하	1%		4천만원 이하	0.15%
45억 5천만원 이하	2%		1억원 이하	0.3%
45억 5천만원 초과	3%		1억원 초과	0.5%

□ 종합부동산세 세액 계산 방법

ㅇ 인별 주택분 재산세 과표합계액에서 4.5억을 공제하여

    인별 소유주택가액 9억원 초과자를 대상으로 과세

ㅇ 종합부동산세 과표에 해당하는 부분에 대하여

    1차 재산세(지방세)로 납부한 세액 전액 공제

     * 지방세법에 의해 시ㆍ군ㆍ구별로 1차 재산세에 탄력세율이

      적용된 경우 탄력세율 적용이전 세액으로 공제세액 계산

       ⇒ 탄력세율에 의한 재산세 감면분을 종합부동산세로 흡수 방지

×	종합부동산세 과세표준 세율	⇒	ㅇ 인별 주택분 재산세 과세표준    합계액 - 4억 5천만원   ⇓                  “주택가액×50%”
=	주택분 종합부동산세액
-	1차 지방세액(공제)	⇒	ㅇ 주택분 재산세(지방세)로 납부한 세액의 합계액이 199만원을    초과하는 금액  * 재산세 과표합계액에서 공제하는 4.5억원에 해당하는 세액임
=	납부할 세액

<참고> 종합부동산세액 계산사례

事    例

: 기준시가 20억원(과표 10억원)짜리 주택

세율

(%)

1.0

0.5

종합부동산세 = 275만원

(10억원 - 4.5억원) × 1.0%	-	(10억원 - 4.5억원) × 0.5%
4.5억원 초과분에 대해 종합부동산세율을 곱한 금액		4.5억원 초과분에 대한 지방세 과세분 전액 공제

0.3

재산세 = 474만원

0.15

0.6억

× 0.3

9억×0.5

0.4억

× 0.15

과표  △    △   △                                          ★

    0.4억원 1억원 4.5억원                                   10억원

ㅇ 총세액 : 749만원(474만원 + 275만원)

제10조	주택에 대한 세부담 상한

□ 세부담이 급증하지 아니하도록 전년대비 개별세액이 50%이상  증가하지 않는 상한선을 제도화

  <計算事例>

  

2004년 세액		2005년 개편이후 세액		2005년 상한적용 세액
100만원		200만원		150만원 (100만원+100만원×50%)

                                        ↳ 2005년에는 150만원만 납부

□ 도입의 필요성

 ㅇ 이번 세제개편으로 세부담의 불공평문제가 획기적으로 개선되고 과세가 정상화될 것이나

 ㅇ 그동안 가격(시가)에 비해 상대적으로 보유세를 적게 내왔던 부동산의 경우는 세부담이 늘어나게 되므로

 ㅇ 세부담 완화장치를 두어 점진적으로 세부담을 증가시켜

 ㅇ 제도 초기의 조세저항을 막고 종합부동산세제 연착륙 및

  - 상한적용기간중 다주택보유자의 소유주택 매도 유도

□ 구체적 적용방안

 ㅇ 전년대비 개별세액 50%이상 증가분은 과세하지 아니함

 ㅇ 인별합산과세제도하에서 소유권 변동시 세액상한은

  - 납세자가 실제로 납부한 총세액으로 계산하지 아니하고 총세액상당액을 계산하여 적용

     * 총세액상당액 계산방법 : 시행령에 위임

 ㅇ 세부담상한선은 종합부동산세를 포함하여 계산함

제11조	토지에 대한 과세방법

□ 다음의 두가지 유형으로 과세

  

과세유형	과세대상토지
① 종합합산	ㆍ나대지, 잡종지 ㆍ상가ㆍ사무실 부속토지중 기준면적초과토지 ㆍ법인소유농지, 도시지역 임야 등
② 별도합산	ㆍ상가ㆍ사무실 부속토지(기준면적 이내) ㆍ차고용토지, 야적장, 터미널 부지,   유통시설용 토지 등과같은 사업용 토지 ㆍ공장용지중 기준면적초과토지 등

 ㅇ 토지분 재산세(지방세) 과세유형과 동일

    * 다만, 다음 분리과세대상토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외

    

부동산 종류			재산세(지방세) 세율
ㆍ농지			0.07%
ㆍ공장			0.2%
ㆍ골프장, 고급오락장			4%

<참고> 토지분 재산세 과세표준 구분

<과세표준 개관>

		<과세표준 구분의 흐름 도해>
∙전․답․과수원, 목장용지, 임야중 일부토지 ∙골프장․별장․고급오락장․기준초과주거용토지	저율분리과세 고율분리과세		기준부적합		기준부적합
				종합합산
							별도합산
							∙건축물의부속토지 ∙건축물의부속토지로 보는 토지
※ 종합합산과세표준=전국토지-(분리과세+별도합산+비과세․과세경감)

 

		<과세표준 구분요약>
분리과세 (0.07%, 0.2%, 4%) <법182①3  영 132①～⑥>	①저율분리과세 : (0.07%)  전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야중 일부토지                 (0.2%)  공장․기타 분리과세대상 모든 토지 ②고율분리과세(4%)：골프장․별장․고급오락장용 토지(※별장)
별도합산     (0.2～0.4%)  <법 182①2,  영 131-2①～③>	①｢공장용건축물｣의 기준면적이내 부속토지   ∙공장용건축물<영 131-2①1>：특별․광역시지역 및 시지역(읍․면지역, 산업단지 공업지역 제외)안의 공장용 건축물   ∙기준면적＝바닥면적×용도지역배율<영 131-2②> ②｢영업용건축물｣의 기준면적이내 부속토지   ∙영업용건축물<영 131-2①2> : 모든 건축물 중 공장용건축물․골프장 및 고급오락장용토지․무허가건축물․시가표준액 100분의3미달 건축물을 제외한 건축물   ∙건축물이 있는 것으로 보는 토지<영131①> : 건축중인 경우와 건물멸실등기일이 6월이상 경과하지 않은 경우에는 건축물이 있는 것으로 보나, 건축기간이 경과되거나 정당한 사유없이 6월이상 공사가 중단된 경우는 건축물이 있는 토지로 보지 않음 ③ 별도합산할 이유가 있는 토지(영131-2③) : 여객자동차터미널등(12종)
종합합산 (0.2%～0.5%) <법 182①1>	①나대지 ②분리과세대상토지중 기준초과 토지 ③별도합산대상토지중 기준초과 토지 ④분리과세ㆍ별도합산대상에서 제외된 모든 토지

① 공장용지

 ㅇ 원칙 : 분리과세(0.2%)

    예외 : 별도합산 또는 종합합산 과세

구분	지역별	분리과세	종합합산	별도합산
공장용지	ㅇ 군지역 ㅇ 구․시지역 산업단지, 공업지역	입지기준면적이내	입지기준면적초과	-
공장용건축물 부속토지	ㅇ 구․시지역 산업단지, 공업지역을 제외한    주거․상업․녹지지역등의 공장	-	용도지역배율초과 건축물 부속토지	용도지역배율이내 건축물 부속토지

* 공장용 건축물

 - 생산설비를 갖춘 제조시설용 건축물

 - 공장경계구역안의 부대시설용 건축물^*

 - 공장경계구역밖의 종업원 주거용 건축물

	<부대시설용 건축물>
ㅇ 사무실․창고․경비실․전망대․주차장․화장실 및 자전거 보관시설  ㅇ 수조․저유조․싸이로․저장조등 저장용 옥외 구축물  ㅇ 송유관․옥외주유시석, 급․배수시설 및 변전실  ㅇ 폐기물 처리시설 및 환경오엽 방지시설  ㅇ 시험연구시설 및 에너지 이용 효율증대를 위한 시설  ㅇ 공동산업안전시설 및 보건관리시설  ㅇ 식당․휴게실․목욕실․세탁장․의료실․옥외체육시설 및 기숙사 등 종업원의 복지 후생증진에 필요한 시설

② 상가ㆍ사무실등 부속토지

 ㅇ 원칙 : 별도합산 과세

    예외 : 종합합산 과세

지 역 별	분리과세	종합합산과세	별도합산과세
전  국	－	용도지역별 배율적용 (기준면적초과분)	용도지역별 배율적용 (기준면적이내)

* 용도지역별 적용배율

 - 도시지역   : 용도지역별 3배～7배

 - 도시지역외 : 7배

③ 농지(전ㆍ답ㆍ과수원)

 ㅇ 원칙 : 분리 과세(0.07%)

    예외 : 종합합산 과세

지   역   별			분리과세대상	종합합산과세대상
전국 군지역			실제 영농에 사용되는 개인소유 농지	법인소유 (예외 : 아래 분리과세대상)
시 이 상 지 역	도시지역밖		상    동	상    동
	도시 지역	녹지ㆍG.B	상    동	상    동
		기타지역	－	전    부
기    타			* 분리과세대상 ․영농조합법인 또는 농업회사법인이 소유하는 농지 ․농업기반공사가 농가에 공급하기 위하여 소유한 농지 ․복지시설의 소비용에 공하기 위하여 소유한 농지  (’90.5.31 이전부터 취득ㆍ소유한 경우) ․매립․간척에 의하여 농지를 취득한 법인이 과세 기준일 현재 직접 경작한 농지(시이상 지역의 도시지역은 G.B와 녹지지역으로 한정) ․종중 소유농지(’90.5.31 이전부터 취득ㆍ소유한 경우)

④ 목장용지

 ㅇ 원칙 : 분리 과세(0.07%)

    예외 : 종합합산 과세

지   역   별		분리과세대상	종합합산과세대상
도시지역밖		기준면적내	기준면적초과
도시 지역	녹지․G.B	상    동 (’89.12.31 이전 소유)	상    동
	기타지역	－	전    부

⑤ 임야

 ㅇ 원칙 : 분리 과세(0.07%)

    예외 : 종합합산 과세

지 역 별	분리과세대상		종합합산과세대상
구  분	도시지역	도시지역 밖	도시지역	도시지역밖
영림계획 인 가 림	－	보전임지	전    부	준보전임지
특수개발 지 정 지	－	전   부	전    부	－
종중소유	1990. 5. 31이전 소유		1990. 6. 1이후 소유
문화재 보호구역내	전    부		－
자연환경 지 구 내	전    부		－
기  타	* 분리과세대상(1989. 12. 31이전 소유에 한함) ․개발제한구역안의 임야, 특별보호구역안의 임야 ․군사시설보호구역중 제한보호구역안의 임야   (해제후 2년내 포함) ․도로 접도구역안, 철도노선 인접지역안, 도시 공원안,  하천 연안구역으로 고시된 지역안의 임야 ․상수도보호구역안의 임야(1990. 5. 31이전 소유에 한함)

⑥ 사치성 재산(골프장ㆍ별장ㆍ고급오락장용 토지)

 ㅇ 원칙 : 분리과세(4%)

 ㅇ 예외 : 종합합산 과세

구   분	분리과세대상	종합합산 과세대상
골프장용 토지	회원제 골프장 중 구분등록대상 토지 (체육시설업의 등록필)	기타
고급오락장용 토지	ㆍ카지노장 ㆍ자동도박기설치장 ㆍ욕실부설미용실 ㆍ유흥주점	-

※ 별장용 토지는 주택으로 4% 분리과세 세율 적용

	<골프장 등록대상 토지와 건축물>
ㅇ 골프코스(티그라운드․훼어웨이․라프․해저드․그린등을 포함한다)  ㅇ 주차장 및 도로  ㅇ 조정지(골프코스와는 별도로 오수처리등을 위하여 설치한 것을 제외한다)  ㅇ 골프장의 운영 및 유지․관리에 활용되고 있는 조경지(골프장 조성을 위하여 산림훼손, 농지전용등으로 토지의 형질을 변경한 후 경관을 조성한 지역을 말한다)  ㅇ 관리시설(사무실․휴게시설․매점․창고 기타 골프장안의 모든 건축물을 포함하되, 수영장․테니스장․골프연습장․연수시설․오수처리시설 및 태양열이용설비 등 골프장의 용도에 직접 사용되지 아니하는 건축물을 제외한다) 및 그 부속토지  ㅇ 보수용 잔디 및 묘목․화훼재배지등 골프장의 유지․관리를 위한 용도로 사용되는 토지

⑦ 기타 분리과세 대상 토지(지방세법시행령§132④)

․한국토지공사․대한주택공사의 공급 목적 소유토지(5년이내)

․염전(폐전일로부터 10년이내 포함)

․한국수자원공사의 공급목적 소유토지

․전기사업법에 의한 전기사업자발전․송전․변전시설에 직접사용 토지

  (전특법 장관승인)

․광업권이 설정된 광구내 토지로서 채광계획 인가토지

․매립 및 간척한 토지(공사준공인가일로부터 4년이내)

․주택건설사업자의 사업에 공여된 토지 (사업승인일부터 분양완료시까지)

․석유비축시설용․석유저장․송유설비 토지(한국석유공사)

․가스공급설비용 토지(한국가스공사)

․열생산설비용 토지(한국지역난방공사)

․국방상의 목적외에는 그 사용 및 처분등을 제한하는 공장구내 토지

․농․수․산림․엽연초생산조합의 구판사업과 농수산물유통시설용 토지

․비영리사업자 소유토지(1995. 12. 31이전 소유토지에 한함)

․중소기업진흥공단이 중소기업자에게 분양․임대 목적으로 소유한 토지

․농어촌정비사업자의 공급목적용 토지

․한국자산관리공사 및 농업협동조합자산관리회사가 타인에게 매각할

  목적으로 일시적으로 소유한 토지

․한국산업단지공단이 타인에게 공급할 목적으로 소유한 토지(임대포함)

․산업단지조성공사를 시행하고 있는 토지

․대덕연구단지관리계획 원형지 지정토지

․한국수자원공사의 발전․수도․공업․농업용수 공급 또는 홍수조절용 토지

․군용화약류시험장용 토지(허가취소 1년이내 포함)

․부동산투자회사의 목적사업용 토지

․도시개발사업에 공여하는 주택건설용 및 산업단지조성용토지(실시계획

  고시일로부터 공급완료일까지)

․한국철도공사

․산업단지안의 물류 및 서비스산업용 토지

⑧ 기타 별도합산 대상 토지(지방세법시행령§131조의2③)

․여객자동차터미널 및 화물터미널용토지

․자동차운송사업자 및 대여사업자의 차고용토지

  (최저보유차고 면적의 1.5배이내)

․건설기계주기장･옥외작업장 토지(최저시설기준 면적의 1.5배이내)

․자동차운전학원용 토지(시설 구역내)

․야적장･컨테이너장, 보세창고용 토지(사용된 최대면적의 1.2배이내)

․자동차관리사업용 토지(최저시설 기준면적의 1.5배이내)

․유통단지안의 유통 시설용토지(행자부장관이 산업부장관과 협의한 토지)

․시이상 지역의 레미콘 제조업용 토지 (산업단지․공업지역 제외 및

  공장입지 기준면적이내)

․자동차시험․연구용도 및 자동차․건설기계검사용 등의 토지

․대중체육시설업의 필수시설 중 운동시설용 토지

․관광사업자의 박물관․미술관․동물원 등의 야외전시장용 토지

․전문휴양업․공연장․의료기관․방송국․체육시설업 등의 부설 주차장 중 설치기준면적이내 토지

제12조	토지에 대한 종합부동산세 납세의무자

□ 종합합산과세대상토지의 종합부동산세의 납세의무자(제1호)

 ㅇ 인별 전국 소유나대지가액 6억원(과세표준 3억원) 초과자

□ 별도합산과세대상토지의 종합부동산세의 납세의무자(제2호)

 ㅇ 인별 전국 소유 상가ㆍ사무실등 부속토지가액 40억원

    (과세표준 20억원) 초과자

 ※ 토지가액

  ㆍ부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별공시지가

 ※ 토지에 대한 재산세 과세표준 : 개별공시지가×50%

제13조	토지에 대한 종합부동산세 과세표준

□ 종합합산과세대상 토지분 종합부동산세의 과세표준

   (제1항)

ㅇ 인별 나대지등에 대한 재산세 과세표준 합계액 - 3억원

 ㅇ 인별 재산세 과세표준 합계액에서 3억원을 공제하여

  - 종합부동산세 과세대상자를

    소유 나대지가액 합계액 6억원 초과자로 한정

□ 별도합산과세대상 토지분 종합부동산세의 과세표준

   (제2항)

ㅇ 인별 상가ㆍ사무실 부속토지등에 대한 재산세 과세표준 합계액 - 20억원

 ㅇ 인별 재산세 과세표준 합계액에서 20억원을 공제하여

  - 종합부동산세 과세대상자를 소유 상가ㆍ사무실 부속토지가액 합계액 40억원 초과자로 한정

 ※ 토지에 대한 재산세 과세표준 : 개별공시지가×50%

제14조	토지에 대한 세율 및 세액

□ 종합합산과세대상 토지(나대지등)에 대한 세율(제1항)

ㅇ 3단계 누진세율체계             ※ 재산세(지방세) 세율

   

과세표준 구간	세 율		과세표준 구간	세 율
7억원 이하	1%		5천만원 이하	0.2%
47억원 이하	2%		1억원 이하	0.3%
47억원 초과	4%		1억원 초과	0.5%

※ 종합부동산세 세액 계산 방법

ㅇ 과표 : 인별 종합합산 토지분 재산세 과표합계액에서 3억원 공제

     * 인별 소유나대지가액 6억원 초과자를 대상으로 과세

ㅇ 종합부동산세 과표에 해당하는 부분에 대하여

    1차 재산세(지방세)로 납부한 세액 전액 공제

    * 재산세(지방세) 탄력세율 적용이전 세액공제

      (주택분 종합부동산세와 동일, p19 참고)

  

ㅇ ×	종합부동산세 과세표준 세율	⇒	ㅇ 인별 토지분 재산세 과세표준    합계액 - 3억원   ⇓                 “공시지가×50%”
=	주택분 종합부동산세액
-	1차 지방세액(공제)	⇒	ㅇ 토지분 재산세(지방세)로 납부한 세액의 합계액이 125만원을    초과하는 금액  * 재산세 과표합계액에서 공제하는 3억원에 해당하는 세액임
=
	납부할 세액

□ 별도합산과세대상 토지(상가ㆍ사무실등 부속토지)에 대한 세율(제2항)

ㅇ 3단계 누진세율체계             ※ 재산세(지방세) 세율

   

과세표준 구간	세 율		과세표준 구간	세 율
80억원 이하	0.6%		2억원 이하	0.2%
480억원 이하	1.0%		10억원 이하	0.3%
480억원 초과	1.6%		10억원 초과	0.4%

※ 종합부동산세 세액 계산 방법

ㅇ 과표 : 별도합산 토지분 재산세 과표합계액에서 20억원 공제

     * 인별 소유 상가ㆍ사무실등 부속토지가액 40억원 초과자를

       대상으로 과세

ㅇ 종합부동산세 과표에 해당하는 부분에 대하여

    1차 재산세(지방세)로 납부한 세액 전액 공제

    * 재산세(지방세) 탄력세율 적용이전 세액공제

      (주택분 종합부동산세와 동일, p19 참고)

  

ㅇ ×	종합부동산세 과세표준 세율	⇒	ㅇ 인별 토지분 재산세 과세표준    합계액 - 20억원   ⇓                 “공시지가×50%”
=	주택분 종합부동산세액
-	1차 지방세액(공제)	⇒	ㅇ 토지분 재산세(지방세)로 납부한 세액의 합계액이 680만원을    초과하는 금액  * 재산세 과표합계액에서 공제하는 20억원에 해당하는 세액임
=
	납부할 세액

제15조	토지에 대한 세부담 상한

□ 세부담이 급증하지 아니하도록 전년대비 개별세액이 50%이상  증가하지 않는 상한선을 제도화

 

ㅇ	[	나대지등 종합합산토지(제1항)	]	각각 적용
		상가ㆍ사무실 부속토지등 별도합산토지(제2항)

  <計算事例>

  

2004년 세액		2005년 개편이후 세액		2005년 상한적용 세액
100만원		200만원		150만원 (100만원+100만원×50%)

                                        ↳ 2005년에는 150만원만 납부

□ 도입의 필요성 및 구체적 적용방안

ㅇ 주택분 종합부동산세와 동일

제16조

신고․납부

□ 조문개요

 ㅇ 종합부동산세 납세의무자는 매년 납부하여야 할 과세표준과 세액을 12.1～12.15까지 관할세무서장에게 신고

    ⇒ 신고방법․서식 등은 대통령령에 위임

<대통령령에 규정할 사항(안)>

 ① 종합부동산세 신고서에 들어갈 내용

  ㅇ 종합부동산세 과세표준 및 자진납부계산서

   - 납세의무자의 인적사항

   - 과세표준, 세율, 산출세액, 지방세초과세액, 결정세액

   - 자진납부할 세액, 분납할 세액, 환급세액, 농특세

   - 기타 환급계좌 번호, 세무대리인 성명 등

② 종합부동산세 신고서 첨부서류

  ㅇ 납세자별 과세물건 명세서

      * 주택분, 종합합산토지분, 별도합산토지분

  ㅇ 세부담상한적용 신청서

  ㅇ 주택 합산배제 신청서

  ㅇ 과세물건 제외․추가 명세서 및 그 사유서 등

□ 종합부동산세 납부

 ㅇ 국세징수법에 의한 납부서에 의하여 관할세무서장, 한국은행(한국은행 국고수납 대리점인 금융기관), 체신관서에 12.15까지 자진납부

제17조

결정과 경정

□ 조문개요

 ㅇ 관할세무서장 등은 납세의무자가 신고하지 아니한 경우에는 과세표준과 세액 결정

 ㅇ 신고한 경우에도 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 때에는 과세표준과 세액을 경정

 ㅇ 결정 또는 경정한 후 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 경우 재경정 가능

  - 임대주택에 대한 주택분 종합부동산세를 경감받고 추후 임대주택에 해당되지 않게되어 추징사유가 발생한 경우 경정 가능

 ㅇ 지방세법 제191조 제2항의 규정에 의한 재산세의 세액변경 또는 수시부과 사유에 해당하는 경우

    【지방세법 제191조】② 시장․군수는 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 이미 부과한 세액을 변경하거나 수시 부과하여야 할 사유가 발생한 때에는 수시로 부과징수할 수 있다.

    ⇒ 경정 또는 재경정 방법 등을 대통령령에 위임

<참고> 세액변경자료 및 수시부과자료에 의한 경정 또는 재경정 절차

 ① 시장․군수는 지방세법 제191조 제2항의 규정에 의하여 재산세를 변경하거나 수시부과를 한 때에는 그 부과자료를 분기별로 당해분기의 종료일로부터 10일 이내에 행정자치부장관(부동산정보관리센터)에게 제출하고

    【참조조문 : 종합부동산세법 제21조(과세자료의 제공)】

     ① ……다만, 시장․군수는 지방세법 제191조제2항의 규정에 의한 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유가 발생한 때에는 그 부과자료를 매분기별로 당해 분기의 종료일부터 10일이내에 행정자치부장관에게 제출하여야 한다.

 ② 행정자치부장관(부동산정보관리센터)은 납세의무자별로

    주택 또는 토지에 대한 과세표준과 세액을 재계산하여 당해분기 종료일의 다음달 말일까지 국세청장(전산정보관리관)에게 통보

    【참조조문 : 종합부동산세법 제21조(과세자료의 제공)】

     ④ 행정자치부장관은 지방세법 제191조제2항의 규정에 의한 재산세의 세액변경 또는 수시부과사유가 발생한 때에는 납세의무자별로 과세대상이 되는 주택 또는 토지에 대한 과세표준과 세액을 재계산하여 매분기별로 당해분기의 종료일의 다음달 말일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 국세청장에게 통보하여야 한다.

 ③ 국세청장(전산정보관리관)은 수보한 세액변경자료 등을 납세지 관할세무서장에게 통보하고

 ④ 납세지 관할세무서장은 그 통보내용에 따라 종합부동산세 경정 또는 재경정

제18조

가산세

□ 신고납부제도 아래에서 의무 불이행에 따른 제재 규정을 두어 성실한 신고납부를 담보

 ㅇ 종합부동산세 과세표준과 세액을 법정 신고ㆍ납부 기한까지 신고 또는 납부의무를 이행하지 아니한 경우

     * 신고 납부기한 : 매년 12.1 ～12.15

 ㅇ 임대사업용 주택으로 종합부동산세를 경감받은 당해 주택이 임대주택에 해당하지 아니하게 된 경우

    * 임대주택에 해당하지 아니하게 된 경우

     ㆍ임대기간 이내에 임대주택을 양도하는 경우

     ㆍ일부 임대주택을 양도함에 따라 임대호수에 미달하는 경우 등

 ※ 다만, 세부담의 급증으로 인한 조세저항 등을 우려하여 시행후 3년간은 가산세 면제하고 신고납부 기한내에 신고 및 납부하는 경우 산출세액의 3%를 세액공제하여 성실 신고ㆍ납부 유도(법 부칙제3조 참고)

<참고> 가산세액 계산방법

 ① 무신고 또는 과소신고 한 경우

  

ㅇ 가산세액	=	산출세액(또는 부족세액)	☓	20
				100

   * 산출세액

    ㆍ과세표준에 세율을 적용하여 계산한 세액에서 재산세로 부과된 세액중 일정금액(199만원, 125만원, 680만원) 초과액과 세부담상한초과액을 차감한 세액

 ② 무납부 또는 과소납부한 경우

  ㅇ 납부기한의 다음날부터 자진납부일 전일 또는 고지일까지의 기간에 대하여

  ㅇ 금융기관 연체대출금 이자율을 감안하여 대통령령으로 정한 이자율을 적용하여 계산한 금액

      * 금융기관 연체대출금 이자율 : 연 10.95% 상당

       ㆍ소득세법 시행령 제146조의 2 : 1일 1만분의 3

       ㆍ소득세법 시행령 제178조     : 1일 1만분의 3

       ㆍ법인세법 시행령 제119조     : 1일 1만분의 3

       ㆍ상증법 시행령 제80조 제4항  : 1일 1만분의 3

제19조

물납

□ 물납 제도운영 취지

ㅇ 종합부동산세는 부동산 보유에 대해 과세하는 조세로서 납세자가 현금 유동성이 부족할 경우 납세의무 이행이 어려울 수 있어

 ㅇ 이런 경우에는 당해 과세대상 부동산으로 물납을 허용하여 납세편의 제공(납부세액 1천만원 초과시)

<참고> 상속세 및 증여세법상 물납관련 규정

 ① 물납의 요건(상증법 제73조)

  ㅇ 부동산과 유가증권 가액이 상속 또는 증여받은 재산가액의 2분의 1을 초과하고

  ㅇ 납부세액이 1천만원 초과하는 경우

  ㅇ 납세의무자의 신청을 받아 당해 부동산 등에 한하여 허가(물납 불허가 가능)

 ② 물납의 신청 및 허가

  ㅇ 연부연납의 신청 및 허가절차를 준용(시행령 제70조 제1항)

   - 신청 : 신고서 제출시 또는 세액의 결정통지를 받은 후

           신청 가능

   - 허가 : 신청에 의하여 관할 세무서장이 허가

   - 납부기한이 경과하여 허가통지를 하는 때에는 허가 통지일 이전에 한하여 가산금 징수 배제

  ㅇ 연부연납 분납세액에 대한 물납 신청은 분납세액 납기 30일 전까지 신청(시행령 제70조 제2항)

  ㅇ 허가기한 및 절차는 시행령 제67조 제2항의 규정을 준용

     (시행령 제70조 제3항)

   - 시행령 제70조 제2항의 경우 14일 이내에 허가

   - 평가관련 연장시 1회 30일 범위내에서 연장

   - 허가기한 까지 허가 여부에 대한 서면 미발송시 허가한 것으로 간주

  ㅇ 국유재산으로 취득불가 재산에 대하여는 평가관련 연장 적용 불가(시행령 제70조 제4항)

  ㅇ 재산을 분할하여 물납신청하는 경우 재산의 가액이 분할전보다 감소되지 않는 경우에 물납 허가(시행령 제70조 제7항)

 ③ 물납재산의 수납일 지정

  ㅇ 허가일로부터 20일 이내의 범위내에서 물납재산의 수납일을 지정하며 1회에 한하여 20일 범위내에서 재지정 가능

     (시행령 제70조 제5항)

  ㅇ 물납재산의 수납일까지 수납이 이루어지지 아니한 때는

     물납허가의 효력 상실(시행령 제70조 제6항)

 ④ 관리처분이 부적당한 재산의 물납

  ㅇ 물납신청 받은 재산의 관리처분이 부적당한 경우 물납재산 변경 명령 가능(시행령 제71조 제1항)

   - 사유

     지상권, 지역권, 전세권, 저당권 등 재산권 설정시

     물납신청한 토지와 지상건물의 소유자가 다른 경우

     토지의 일부에 묘지가 있는 경우

     건축허가를 받지 아니하고 건축된 건축물 및 부수토지

     소유권이 공유로 되어 있는 재산 등

  ㅇ 위 사유에 해당하는 경우 납세의무자에게 통보

 ⑤ 물납재산의 변경(시행령 제72조)

  ㅇ 물납재산 변경 통보를 받은날부터 20일 이내에 신청(국외에 주소를 둔 때에는 3월)

  ㅇ 신청이 없는 경우 당초 물납신청 효력 상실

  ㅇ 물납재산의 변경명령을 자의 물납신청에 대한 물납허가등에 관한 규정 준용

  ㅇ 물납허가후 다른 재산으로의 변경 명령

  ㅇ 물납재산의 변경 등에 관한 규정 준용

 ⑥ 물납청구의 범위(시행령 제73조)

  ㅇ 상속(증여) 재산인 부동산 또는 유가증권의 가액에 대한

     상속세(증여세) 납부세액 초과 불가

 ⑦ 물납에 충당할 수 있는 재산의 범위 등

  ㅇ 물납 충당할 수 있는 재산의 범위(시행령 제74조 제1항)

   - 국내에 소재하는 부동산

   - 국채공채주권 및 내국법인이 발행한 채권 또는 증권

   - 신탁업법의 규정에 의한 신탁회사가 발행하는 수익증권

   - 간접투자자산운용업법에 의한 간접투자증권

   - 종합금융회사에관한법률의 규정에 의한 종합금융회사가 발행하는 수익증권

  ㅇ 물납 신청 및 허가 순서 규정(시행령 제74조 제2항)

 ⑧ 물납에 충당할 재산의 수납가액의 결정(시행령 제75조)

제20조

분납

□ 분납

  ㅇ 납부할 세액이 1천만원 초과하는 경우 분납 허용하여

     납세편의 제공

  ㅇ 납부기한이 경과한 날부터 45일 이내

     (분납할 금액은 다음해 1월 29일까지 납부)

  <참고> 타법률의 분납관련 규정

  ① 소득세법 제77조 및 시행령 제140조

   ㅇ 납부할 세액이 2천만원 이하인 때에는 1천만원을 초과하는 금액

   ㅇ 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 때에는 그 세액의 100분의 50 이하의 금액

  ② 소득세법 제112조 및 시행령 제175조(내용은 ①과 동일)

  ③ 법인세법 제64조제2항 및 시행령 제101조제2항

   ㅇ 분납기한 : 납부기한이 경과한 날부터 1월 이내

    - 중소기업인 경우 45일 이내

   ㅇ 기타 조건(내용은 ①과 동일)

  ④ 상증법 제70조제2항 및 시행령 제66조 제2항

     (내용은 ①과 동일)

  ⑤ 지방세법 제26조의4 및 시행령 제11조의5

     (내용은 ①과 동일)

제21조

과세자료의 제공

□ 조문개요

 ① 과세자료의 제공시기

  ㅇ 정기분 재산세 과세자료

		주택분		주택분
	시장․군수	(7.31일) 토지분	행자부장관	(8.31일) 토지분	국세청장
		(9.30일)		(10.15일)

  ㅇ 수시분 재산세 과세자료

		주택분, 토지분		주택분, 토지분
	시장․군수	(분기익월10일)	행자부장관	(분기익월말일)	국세청장

    * 지방세법 제191조②(수시부과)

    ㆍ시장․군수는 과세대상 누락, 위법 또는 착오 등으로 인하여 이미 부과한 세액을 변경하거나 수시 부과하여야 할 사유가 발생한 때에는 수시로 부과징수할 수 있다.

 ② 과세자료의 제공방법

  ㅇ 과세자료의 제공시기는 위와 같이 법정화하되

     과세자료 제공의 구체적인 방법은 대통령령에 위임

제22조	시장․군수의 협조의무

□ 조문개요

 ① 시장․군수의 협조의무

  ㅇ 종합부동산세 과세관련 자료를 시ㆍ군ㆍ구에서 관리하므로

  ㅇ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 종합부동산세

     과세와 관련하여

  ㅇ 과세물건 소재지 관할 시장․군수에게 의견조회를 할 수 있도록 하여 과세행정 효율 도모

     * 종합부동산세 과세와 관련되는 경우는 다음과 같은 사유로

       재산세액 및 종합부동산세액의 변동이 있거나 예상되는 경우임

       ㆍ각종 민원, 이의신청 등 불복제기

       ㆍ기획분석 및 실지조사

       ㆍ신고납부 불부합

       ㆍ수정신고, 경정청구, 기한 후 신고

       ㆍ비과세, 감면 사후관리

 ② 의견 회신기한

  ㅇ 의견조회를 받은 시장․군수는 20일 이내에 회신

 ③ 의견조회 방법

  ㅇ 구체적인 의견조회 방법과 회신방법은 대통령령에 위임

제23조

질문․조사

□ 종합부동산세의 신고ㆍ납부의 적정성 파악 및 사후 경정고지 등을 위해 세무공무원의 질문ㆍ조사권 규정

□ 질문․조사권의 행사 주체

ㅇ 종합부동산세에 관한 사무에 종사하는 공무원

□ 질문․조사권의 대상자

 ① 납세의무자(종합부동산세법 제7조 및 제12조)

 ② 납세의무가 있다고 인정되는 자

 ③ 외국법인의 경영 또는 관리책임자

     * 외국법인의 경영 또는 관리책임자(법인세법 제109조제2항제3호)

      ㆍ국내사업장을 가지게 된 외국법인이 국내에서 행하는 사업이나 국내에 있는 자산을 경영 또는 관리하는 책임자

 ④ 위 ①과 ②에 규정하는 자와 거래관계가 있다고 인정되는 자

제24조	매각․등기․등록관계 서류의 열람 등

□ 종합부동산세의 신고ㆍ납부의 적정성 파악 및 사후 경정고지 등을 위해 세무공무원의 관련자료 열람 규정

□ 열람의 행사 주체

ㅇ 세무공무원

□ 열람 서류

ㅇ 과세물건의 매각․등기․등록․기타 현황에 관한 서류

  <열람서류 예시>

  ① 부동산등기법상 등기부(법 제14조)

   ㆍ토지등기부, 건물등기부

  ② 지방세법상 재산세과세대장(법 제195조)

   ㆍ시․군은 재산세과세대장을 비치하고 필요한 사항 기재

제25조

납세관리인

□ 납세행정의 편의를 위해 납세관리인 제도 운영

ㅇ 납세관리인 신고가 없는 경우 관할세무서장이 지정

<참고> 타법률의 납세관리인 규정

【지방세법 제37조 (납세관리인)】① 납세의무자 또는 특별징수의무자가 납세지에 주소 또는 거소를 두지 아니할 때에는 납세에 관한 사항을 처리하기 위하여 납세관리인을 정하여 신고하여야 한다.

  ② 납세관리인을 변경할 때에도 신고하여야 한다. 다만, 이 법중 이에 관하여 특별한 규정이 있는 것에 대하여는 예외로 한다.

  ③ 제1항의 규정에 의한 신고가 없을 때에는 지방자치단체의 장은 납세의무자 또는 특별징수의무자의 재산이나 사업의 관리인을 납세관리인으로 지정할 수 있다.

【국세기본법 제82조 (납세관리인)】① 납세자가 국내에 주소 또는 거소를 두지 아니한 때에는 국세에 관한 사항을 처리하기 위하여 납세관리인을 정하여야 한다.

  ② 납세자는 국세에 관한 사항을 처리하게 하기 위하여 세무사법 제6조의 규정에 의하여 세무사로 등록한 자를 납세관리인으로 둘 수 있다.

  ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 납세관리인을 정한 납세자는 대통령령이 정하는 바에 의하여 관할세무서장에게 신고하여야 한다. 납세관리인을 변경하거나 해임하는 때에도 또한 같다.

부칙 제3조

가산세 특례

□ 가산세 면제

 ㅇ 종합부동산세 과세시행 초기에 납세자가 자신의 부동산 소유현황을 정확히 파악하고 법에 따라 정확히 세액을 계산하여 신고하기 어려운 점을 감안

 ㅇ 시행일로부터 3년간 가산세 면제

  * 가산세(법§18, p42)

    ① 무신고 또는 과소신고한 경우

     

ㆍ가산세액	=	산출세액(또는 부족세액)	☓	20
				100

    ② 무납부 또는 과소납부한 경우

     ㆍ무납부기간의 개념을 도입하여 납부기한의 다음날부터 자진납부일 전일 또는 고지일까지의 기간에 대하여

     ㆍ금융기관 연체대출금 이자율을 감안하여 대통령령으로 정한 이자율을 적용하여 계산한 금액

□ 기한내 신고ㆍ납부시 세액공제

 ㅇ 가산세가 없는 경우 성실신고를 담보하기 위하여

 ㅇ 시행일로부터 3년간 기한내 신고시 산출세액의 3% 세액공제

부칙 제4조

다른 법률의 개정

□ 地方敎育財政交付金法 개정

ㅇ 지방교육재정교부금 재원으로 양여되는 내국세의 범위에서 종합부동산세 제외(법§3)

 

현  행	개  정 (안)
ㅇ 교부금의 재원  -내국세 총액의 13%  - 내국세에서 국세와지방세의조정등에관한법률에 의하여 국가가 지자체에 양여하는 금액 제외	- 내국세에서 제외되는 금액에 종합부동산세액 추가

<改正理由>

 ㅇ 종합부동산세는 국세이지만 전액 지방에 양여하므로

  - 지방교육재정교부금으로 양여하는 내국세에 포함되는 경우 이중으로 지방에 양여하게 되는 것 방지

<참고조문> 지방교육재정교부금법

제3조 (교부금의 종류와 재원) ① 국가가 제1조의 목적을 위하여 지방자치단체에 교부하는 교부금(이하 "교부금"이라 한다)은 이를 보통교부금과 특별교부금으로 나눈다.

  ② 교부금의 재원은 다음 각호의 금액을 합산한 금액으로 한다.

  1. (생략)

  2. 당해연도의 내국세(국세와지방세의조정등에관한법률 제5조의 규정에 의하여 국가가 지방자치단체에 양여하는 금액을 제외한다) 총액의 1,000분의 130에 해당하는 금액

Ⅲ. 關聯法律

1. 國稅基本法

□ 국세의 정의에 종합부동산세 추가(§2)

□ 종합부동산세의 납세의무 성립시기 규정(§21)

 ㅇ 납세의무 성립시기 : 과세기준일(6.1)

     * 재산세(지방세)의 납세의무 성립일과 동일(지방세법 §29①6호)

  <참고> 국세 세목별 납세의무 성립시기

  ㆍ소득세․법인세ㆍ부가가치세 : 과세기간이 종료하는 때

  ㆍ상속세․증여세 : 상속을 개시하는 때

                     및 증여에 의하여 재산을 취득하는 때

  ㆍ특소세․주세․교통세 : 과세물품을 제조장으로부터 반출하거나 판매장에서 판매하는 때

□ 법정기일 전에 설정한 저당권보다 우선하여 징수하는 국세의 범위에 종합부동산세 추가(§35⑤)

 ㅇ 국세는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수하되

    법정기일(신고일 등)전에 설정한 저당권은 국세에 우선

 ㅇ 하지만, 그 재산에 부과된 국세(당해세)와 가산금은

    법정기일 전에 설정한 저당권보다 우선

   * 당해세(국세) : 상속세, 증여세, 종합부동산세

    <요약>

   

공과금등 기타채권

<

일반 국세

<

법정기일전 설정 저당권

<

당해세

2. 國稅와地方稅의調整등에關한法律

□ 국세 세목에 종합부동산세 추가(§2)

 ㅇ 국세 세목

  - 소득세, 법인세, 상속세(증여세 포함), 재평가세, 부당이득세, 부가가치세, 특별소비세, 주세, 인지세, 증권거래세, 관세, 임시수입부가세, 교육세, 교통세 및 농어촌특별세

    ○+ 종합부동산세

□ 지방세인 종합토지세와 재산세의 명칭을

   재산세로 통합(§3)

3. 農漁村特別稅法

□ 농어촌특별세 납세의무자에서 종합토지세 납세의무자를 제외하고 종합부동산세 납세의무자로 대체(§2,3,5)

 ㅇ 전국합산과세하던 종토세가 관내합산 토지분 재산세로 변경됨에 따라

 ㅇ 고액의 토지보유자(종토세 500만원 초과자)에게 Sur-tax로 과세하던 농특세를 폐지하고 종합부동산세 납세의무자에게 Sur-tax로 과세

ㅇ	과세표준	세 율
	종합부동산세액	20%

  <참고> 농어촌특별세 과세대상

  

종    전	개    정
ㆍ조세감면세액(소득세․법인세, 관세, 취득세․등록세)  ㆍ저축감면세액  ㆍ증권거래금액  ㆍ특별소비세액  ㆍ취득세액  ㆍ레저세액  ㆍ종합토지세액 500만원 초과분		(좌동)  ⇒ 종합부동산세액

□ 정부부과 세목인 종합토지세와 관련한 부과ㆍ징수 관련조문(§8) 및 신고납부 세목인 종합부동산세와 관련한 신고ㆍ납부 관련조문(§7) 정비

Ⅳ. 종합부동산세 관련 주요쟁점

 1. 종합부동산세를 굳이 국세로 할 필요가 있는지

   (지방세법의 틀 내에서도 개편이 가능한 것 아닌가)

□ 보유세를 지방세로 유지하면서 보유세제 개편시

 ㅇ 주택에 대한 통합평가․통합과세제도를 도입하고 과표를 시가기준으로 통일하는 경우 세부담의 불형평문제는 시정할 수 있으나

 ㅇ 보유세수의 서울등 수도권 집중현상(보유세수의 부익부․빈익빈)은 해소할 방법이 없음

<지자체별 보유세수 비교(단위:억원)>

		2003		2004		증감
서울 K구		1,340		1,900		+560
강원 Y군		7.2		6.8		△0.4

□ 인별로 전국의 소유부동산을 합산과세하는 종합부동산세는 지방세로는 부적합한 측면이 있음

 ㅇ 지자체는 자기 관내의 부동산에 대하여만 과세권을 행사하는 것이 바람직

 2. 종합부동산세에 대한 위헌논란

   ① 동일한 부동산에 대한 이중과세이므로 위헌

   ② 미실현이익에 대한 과세이므로 위헌

   ③ 특정지역에만 불리하게 되어 있어 헌법상

      조세평등주의에 위배

< ① 이중과세 문제>

□ 이중과세가 아님

□ 토지초과이득세의 위헌결정(헌법불합치)의 이유는 중복과세 그 자체가 아니고

 ㅇ 토초세가 과세된 토지양도시 토초세의 일부만을 양도세에서 공제하였기 때문임

 ㅇ 종합부동산세는 시․군․구에서 과세된 부분에 대한 세액을 전액 공제하므로 이중과세문제는 없음

□ 또한, 중앙과 지방이 동일 세원에 대하여 각각 별도의 독립세 방식으로 중복과세하는 것은 세계각국이 일반적으로 채택하는 방식임

<여타 세목사례>

  

세원별	국세	지방세
소득 유류 담배	법인세, 소득세 교통세 부가가치세	소득할주민세 주행세 담배소비세

< ② 미실현이익 과세문제>

□ 종합부동산세는 보유세임

 ㅇ 즉, 보유 그 자체에 대하여 과세하는 것이며

 ㅇ 소득에 대한 과세가 아님

□ 현재까지도 부동산 보유에 대하여 종합토지세(토지) 또는 재산세(건물)를 과세해 왔으며,

 ㅇ 세계 각국도 공통적으로 과세하고 있음

□ 과거 토지초과이득세에 대한 위헌결정시에도 미실현이득에 대한 과세부분은 입법정책의 문제로서 합헌판결

  ※ ’94.7.29 헌법재판소 결정문중 토지초과이득세의 미실현이득 관련부분

     “과세대상인 자본이득의 범위를 실현된 소득에 국한할 것인가 혹은 미실현이득을 포함시킬 것인가의 여부는, 과세목적․과세소득의 특성․과세기술상의 문제 등을 고려하여 판단할 입법정책의 문제일 뿐, 헌법상의 조세개념에 저촉되거나 그와 양립할 수 없는 모순이 있는 것으로는 볼 수 없다.”

< ③ 특정지역에만 불리하여 조세평등주의에 위배여부>

□ 종합부동산세의 납세의무자가 수도권등 특정지역에만

   집중되어 있는 것은

 ㅇ 당해 지역에 고가의 부동산이 많이 소재하고 있는데 따른 자연스러운 현상임

  ※ 소득세등 여타 세목의 경우에도 고액납세자는 주로 수도권에 분포

□ 보유세 과세체계가 수도권등 특정지역과 다른 지역을 차등하여 별도의 세율이나 과표를 이중으로 적용하지 않는 한

 ㅇ 조세평등주의에 위배되는 것으로 볼 수 없음

 3. 인별과세로 인해 재산분산등기시 종합부동산세회피가 가능하므로 세대별합산 필요

□ 부부합산 등 세대별 합산과세는 위헌 소지가 큼

   ※ 2002.8.29 소득세법상 자산소득(이자․배당)에 대한 세대별 합산과세규정 위헌결정

□ 종합부동산세를 회피하기 위하여 가족 등 타인명의로 분산등기하는 경우

 ㅇ 증여세 과세문제가 발생되며

 ㅇ 명의신탁시에는 부동산실명법 위반으로 재산권을 보호받지도 못하고, 과징금 등 처벌도 받게 됨

    ※ 증여세 비과세한도(10년간 누적한도)

      •부부 : 3억원 

      •자녀 : 3,000만원(미성년자 1,500만원)

      •친척 : 500만원

    ※ 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률

      •명의신탁 약정에 의한 등기 무효

      •과징금(부동산가액의 최고 30%)

      •5년 이하 징역, 2억원 이하 벌금

 4. 종합부동산세 과세대상이 되는 순간 세부담이 급증하는 것은 아닌지

□ 현재도 보유세는 누진세율체계이며 종합부동산세는

   실질적으로는 높은 누진세율이 적용되는 부분을 국세로 전환하는 것에 불과

□ 종합부동산세 과세대상이 되었다 하여 세부담이 급증하는 것은 아니며

   높은 누진세율을 적용받는 부분(세율차이)만큼 세금이 증가되는 것임

<예> 기준시가 9.2억원(과표 4.6억원)

세			1%
율		0.5	종합부동산세 5만원
	0.3
0.15
	재산세 199만원		재산세 5만원

(과  표)                           󰋾              󰋾

                               4.5억원         4.6억원

9억원(과표 4.5억원)	9.2억원(과표 4.6억원)	차    액
재산세   199만원   종합부동산세  0	재산세  204만원   종합부동산세  5만원	5만원      5만원
계     199만원	계    209만원	10만원

 5. 종합부동산세 과세시 부동산별로 구분과세함에 따른 불형평 문제가 있는 것 아닌지

    (예) 주택 8억원+나대지 5억원+사업용토지 30억원 ⇒ 과세제외

        10억원 주택 소유자 ⇒ 과세

□ 모든 부동산을 합산하여 같은 세율을 적용하는 경우

 ㅇ 부동산의 형태와 관계없이 동일세율이 적용되는 결과

    조세의 효율성․공평성 차원에서 부정적인 면이 많아

ㅇ 부동산 종류별로 성격에 맞게 차등과세하는 것이 불가피

□ 주택은 국민의 기초생활(의․식․주)의 근거가 된다는 점에서,

 ㅇ 사업용토지는 생산활동에 직접 이용되는 토지로서

    과세강화시 기업비용으로 전가되어 기업경쟁력을 약화시킨다는 점에서 비사업용토지(나대지)보다 경과되어야 함

 ㅇ 반면, 나대지는 현재 생산활동에 직접 쓰이지 않고 있으므로 토지의 효율적 이용을 위하여 주택․사업용토지 보다는 세부담이 높을 필요

※ 종전에도 주택, 나대지, 사업용 토지는 과세방법과 세율을 달리 적용

   

종류		과세방법		세율
․ 주택		물건별		0.3～7%
․ 나대지		인별합산		0.2～5%
․ 사업용지		인별합산		0.3～2%