1. 근거규정
(1) 주택건설촉진법 규정 (주촉법 제32조)
주택을 건설하는 사업주체와 주택(부대시설과 복리시설을 포함한다)을 공급받고자하는 자는 건설교 통부령(='주택공급에관한규칙')이 정하는 주택의 공급조건, 방법, 절차등에 따라 주택을 건설·공급하 거나 주택을 공급받아야 한다.
(2) 주택공급에 관한 규칙
* 규칙의 적용대상 (규칙 3조)
:주택공급규칙의 적용대상은 사업주체가 법33조의 규정에 의하여 사업계획의 승인을 얻어 건설하는
주택 및 복리시설의 공급에 적용한다.
2. 용어의 정의 --------- (공급규칙 2조 '용어의 정의')
(1) 국민주택 등: 국민주택과 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사가 건설하는 주택 중
85㎡ 이하의 주택
(2) 민간건설 중형국민주택: 국민주택 중 국가, 지방자치단체, 대한주택공사 또는 지방공사 외의
사업주체가 건설하는 60㎡ 초과 85㎡ 이하의 주택
(3) 민영주택: 국민주택 등을 제외한 주택
(4) 세대주
①원칙:"주민등록표상에 배우자 또는 직계존·비속등을 포함하여 이루어진 세대의 세대주"
②그외: *60세 이상인 직계존속 또는 장애인인 직계존속을 부양하고 있는 호주승계예정자
*주민등록표상에 단독세대주로서 20세 이상이거나 소득세법에 의한
소득이 있는자도 세대주로 봄.
(5) 무주택세대주
:세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주
(6) 주택공급면적
* 사업주체가 공급하는 주택의 면적
* 건축물의 각층 또는 그 일부로써 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의
수평투영면적.
3. 주택의 공급대상
(1) 1세대 기준 1주택 공급하는 경우
① 무주택세대주에 공급하는 주택을 대상으로 한다.
* 국민주택 등 (※민간건설 중형국민주택은 제외된다)
* 고용주가 소속 근로자에 공급하기 위해 건설하는 주택
* 국가·지자체 또는 법인이 공무원, 군인 또는 그 소속 근로자에게 공급할 주택을 다른 사업주체에
위탁 건설하는 경우 그 주택
② 무주택세대주기간:
(2) 1인 기준 1주택 공급하는 경우 (20세 미만인 자는 세대주인 경우에 한함)
* 민간건설 중형국민주택과 민영주택
2. 입주자 저축
(1) 청약저축
① 국민주택 등을 공급받기 위하여 가입하는 저축이다.
② 청약저축의 취급기관은 한국주택은행이다.
③ 청약저축의 가입자격은 무주택세대주로서 1세대 1주택 기준으로
공급한다.
(2) 청약부금
① 85㎡ 이하의 민영주택과 민간건설 중형국민주택을 공급받기 위하여 가입하는 부금
② 청약부금의 취급기관은 취급 지정 금융기관이다.
③ 청약부금의 가입자격은 20세 이상인 자( 미만인 자는 세대주인 자만 포함)로서 1인 1구좌에
한하여 가입할 수 있다.
(3) 청약예금
① 민영주택과 민간건설 중형국민주택을 공급받기 위하여 가입하는 예금
② 청약예금의 취급기관은 취급 지정 금융기관이다.
③ 청약예금의 가입자격은 청약부금과 동일.
(4) 입주자저축의 변경
① 가입자명의를 변경하는 경우
* 상속사유: 청약저축,청약예금,청약부금 모두 상속인명의로 변경가능하다.
* 혼인 또는 구성세대원으로 세대주변경사유: 청약저축만 가입자명의 변경 가능하다.
② 입주자저축 종류 상호간 또는 금액의 증감변경하는 경우 (생략)
3. 주택의 공급방법
(1) 주택의 일반공급
① 국민주택 등(민간건설 중형국민주택 제외) 의 일반공급
*입주자 선정순위: '1순위'는 청약저축에 가입하여 2년 경과되고,월납입금 24회이상 납입한 자임. ② 민간건설 중형국민주택의 일반공급
*1순위: - 청약저축에 가입하여 2년 경과되고, 월납입금 24회 이상 납입한 자.
- 85㎡이하 주택 가능한 청약예금(특별시 300만원)에 가입하여 납입한 자,
또는 청약부금에 가입하여 85㎡이하 주택 청약예금 예치금 이상 납입한 자
③ 민영주택의 일반공급
*1순위: - 청약예금에 가입하여 2년이 경과한 자로서 예치금 상당액을 납입한 자.
청약부금은 85㎡이하인 주택청약이 가능한 청약예금에 가입한 것으로 봄.
④ 민영주택의 우선공급
: 주택의 공급방법 중 민영주택의 우선공급에는 두 가지가 있다. 첫째는 특별시장,광역시장,시장 또는 군수는 청약예금제도 실시지역 외의 지역 또는 청약예금제도 실시 후 2년이 경과되지 아 니한 지역 사업주체가 민영주택을 공급하는 경우, 입주자모집공고일 현재 당해 주택건설지역에 서 일정기간 이상 거주하는 세대주에게 우선공급할 수 있다. 특히 수도권인 때에는 일반공급 민영주택수의 50%를 우선 공급할 수 있다. 둘째, 신설된 주택공급에관한규칙 제15조에 따라 주택가격의 안정을 위해 지정된 투기과열지구내에서 민간건설중형국민주택 및 85㎡이하의 민영 주택을 공급하는 사업주체는, 일반공급대상 주택수의 50%를, 다음 각호의 요건을 모두 충족하는 자에게 우선공급하여야 한다.
(둘째는 2002.4.18 개정신설) (1호) 주택의 일반공급 순위에 의한 1순위자에 해당할 것.
(2호) 35세 이상일 것
(3호) 5년 이상 세대주로 있었을 것
(4호) 최근 5년 이상 계속하여 주택을 소유하지 아니하였을 것
(2) 주택의 특별공급
① 국민주택 등의 특별공급
: 입주자모집공고일 현재 무주택세대주로서 국가유공자,귀순북한동포,철거주택 등에 해당하는 자에
게 건설량의 10% 범위내에서 특별공급할 수 있다.
② 민영주택의 특별공급
: 입주자모집공고일 현재 무주택세대주로서 국가유공자에 해당하는 자에게 85㎡이하 주택에 한하여
건설량의 10% 내에서 특별공급할 수 있다.
(3) 주택의 단체공급
: 20인 이상인 직장주택조합에게 국민주택 등의 건설량의 40% 범위 내에서 우선공급할 수 있다.
이때, 직장주택조합원은 청약저축에 가입하여 월납입금 6회 이상 납입자이어야 한다.
제3절 입주자선정 및 입주자관리
1. 예비입주자 선정
2. 입주자관리
※입주금 납부: - 청약금 = 주택가격의 10% 범위내
- 계약금 = 청약금 포함하여 주택가격의 20%범위 내
- 중도금 = 주택가격의 60% 범위 내
※입주자 저축 가입자가 공급신청시 청약금을 따로 받을 수 없다.
제5절 주택공급질서유지
※ 증서 또는 지위의 양도,알선금지 (---- 위반시 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금) *입주자저축증서
*주택상환사채
*주택을 공급받을 수 있는 지위 (직장주택조합원 지위 등)
*이주대책대상확인서
*무허가건물확인서,건물철거확인서 등
※ 체납된 국민주택 분양대금 등의 강제징수
*사업주체가 국가,지방자치단체인 경우 강제징수
*사업주체가 대한주택공사 등인 경우 강제징수 --→ 징수 위탁.
제4장 공동주택관리령
1.공동주택관리의 목적
:공동주택관리의 실질적인 목적은 입주민의 주거생활의 안정과 관리대상 주택의 내용연수 연장이다.
2. 공동주택관리령의 적용범위
법령의전면적 적용 |
(주택건설촉진법에 따라) 사업계획승인을 얻어 건설한 일정규모 이상의 공동주택,부대시설,복리시설 |
법령의일부규정만 적용 |
① 분양을 목적으로 건축법에 의하여 건축허가를 받아 건설하는 공동주택 : 공동주택관리령의 사업주체의 하자보수, 내력구조부의 하자보수, 안전진단실시, 하자보수보증금, 하자보수보증금의 반환의 규정만 적용된다. ②임대를 목적으로 하는 공동주택 ; 공동 주택관리령의 안전관리, 안전교육, 행위허가의 기준, 사업주체의 하자보수, 내력구조부의 하자보수, 안전진단실시, 하자보수보증금, 하자보수종료 규정만 적용된다. |
(1) 법령의 적용범위 (관리령 제2조)
(2) 적용제외 : 도시재개발법의 규정에 의한 도심재개발사업으로 건설된 공동주택은 적용되지 않는다.
3. 관리주체
1) 공동주택관리의 기본원칙 (주촉법 제38조 ①항)
: 공동주택 및 부대시설·복리시설의 소유자,입주자,사용자,입주자대표회의 및 관리주체는 공동주택관
리령이 정하는 바에 의하여 이를 관리하여야 한다.
2) 공동주택관리의 관리주체 (관리령 제3조 ①항)
: 사업주체,입주자자치관리기구, 주택관리업자,임대주택법에 의한 임대사업자
4. 관리주체별 관리방식
1) 사업주체의 한시적 관리 (주택건설촉진법 제38조 ①,⑥,⑦,⑨,⑩항, 관리령 제8조)
: (1)입주자와 관리계약 체결 → (2)관리요구 서면통지 → (3)입주자는 1월이내 회신 및 신고→
(4)사업주체의 예외적 주택관리업자 선정
(1) 입주자와 관리계약의 체결 (관리령 8조⑦항,7조①항)
: 사업주체는 의무관리대상 공동주택을 분양하는 때에는 분양받는 자와 관리계약을 체결해야 한다.
(2) 입주자에게 공동주택 관리요구할 것을 서면통지
통지내용: 총세대수,입주세대수, 관리방법 결정의 요구, 사업주체의 성명 또는 명칭 및 주소
(3) 입주자는 1월이내에 관리방법을 결정하고 회신통지 및 신고
: 신고는 시장,군수,구청장에 한다.
(4)사업주체가 주택관리업자를 선정하는 경우와 임시적 관리기간
: 사업주체가 선정한 주택관리업자는 입주자자치관리기구가 구성되거나 입주자에 의한 주택 관리업자
가 선정될 때까지 임시적으로 관리업무를 한다.
2) 입주자 자치관리기구에 의한 관리
: (1)자치관리기구의 구성 →(2)직원의 임면 →(3)감독
(1)구성 : 자치관리 방식으로 결정한 때에는 사업주체가 관리요구한 날부터 6월 이내에 기술인력 및장비기준 에 적합한 자치관리기구를 구성하여야 한다.
(2)직원의 임면 및 겸직금지
: 자치관리기구의 대표자인 관리사무소장을 비롯한 직원의 임면은 입주자대표회의에서 과반수찬성으로
결정하고, 입주자대표회의의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸임할 수 없다.
: 자치관리기구의 직원의 자격,인사,보수 등은 공동주택관리규약에 정한다.
(3)감독
: 자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받는다.
* 사업주체가 선정하는 경우 |
· 사업주체는 입주자대표회의로부터 관리방법결정의 통지가 없거나 자치관리기구의 구성이 없는 때에는 주택관리업자를 선정하여야 한다.(주촉법 38조⑨항) 그리고 입주자에게 그 사실을 통지하여야 한다. |
* 입주자대표회의가 선정하는 경우 |
· 입주자대표회의가 주택관리업자와 계약에 의하여 관리하는 경우이다.· 이는 민법상 위임에 해당하며, 주택관리업자에 의한 주택관리란 보통이 관리 방법을 말한다. |
3) 주택관리업자에 의한 위탁관리
(1) 주택관리업자의 선정주체
(2) 주택관리업자의 등록의무와 등록말소(영업정지) 등 (생략)
① 주택관리업 등록의무
: 특별시장 · 광역시장 · 도지사에게 주택관리업 등록을 하여야 한다.
※ 시·도지사는 주택관리업 등록말소 또는 영업정지 처분 1월 전까지 해당 주택관리업자가
관리하는 공동주택의 사업주체 또는 입주자대표회의에 그 사실을 통보하여야 한다.
5. 의무적 관리대상 공동주택의 범위 (관리령 7조,관리규칙 4조의3)
(1) 원 칙 : 다음 규모의 공동주택은 자치관리기구에 의한 자치관리 또는 주택관리업자에 의한
위탁관리에 의하여 관리하여야 한다.
① 300세대 이상의 공동주택
② 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택
③ 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택
(2) 예 외(공동관리 및 구분관리) : 입주자대표회의는 관리여건상 필요한 경우에는 입주자 등의
과반수의 서면동의를 얻어 건설교통부령이 정하는 바에 따라 인근의 공동주택단지와 공동으로 관리
공동관리 |
시장 등은 다음의 기준에 의하여 인근의 공동주택단지와 공동으로 관리하게 할 수 있다. · 공동관리 총세대수는 1,000세대 이하 그리고 단지수는 3개단지 이하이어야 한다. (단,의무적 관리대상 공동주택단지와 인근 300세대 미만 단지를 공동관리할 경우,총단지가 2개 단지 이하라면 합한 세대수가 1000세대를 초과해도 공동관리할 수 있다.) |
구분관리 |
시장 등은 500세대 이상의 단위로 구분하여 공동주택을 관리하게 할 수 있다. |
하거나 500세대 이상의 단위로 구분하여 관리하게 할 수 있다.
6. 공동주택 관련 당사자의 권리와 의무
1) 입주자(소유자)의 권리
(1) 동별대표자의 피선거권 : 거주하고 있는 입주자에 한하며, 최초 구성시 이외의 경우는 6월
이상 거주한 자에 한한다
(2) 공동주택관리규약의 최초 제정안의 제안권 및 결정권 : 분양받은 자의 과반수의 서면합의로 한다. (3) 입주자 등의 행위제한사항에 대한 도지사의 허가·신고 신청을 위한 동의권 : 입주자 2/3
(4) 그외 입주자 등의 권리사항도 포함한다.
2) 입주자 등(입주자,실제사용자)의 권리
① 동별대표자 선거권
② 공동주택관리방법의 결정 및 변경권
③ 공동주택관리방법의 변경제안권
④ 공동주택관리업자의 선정권
⑤ 공동주택관리규약의 개정권
⑥ 공동주택관리규약의 개정을 위한 제안권
⑦ 공동주택의 전유부분을 사용,공유부분을 정한 용도에 사용,기타
의견진술의 권리
3) 입주자 등의 의무
구 분 |
등록기준 |
①보전·유지의무 |
공동주택 등의 입주자 등은 공동생활의 질서유지와 주거생활의 향상을 위하여 제반시설을 선량하게 보전·유지할 의무가 있다. |
②수인 의무 |
입주자 등은 관리주체가 건물을 점검하거나 수리하기 위하여 공동주택 등에 출입하고자 하는 경우 이를 거부할 수 없다. |
③규약 준수의무 |
입주자 등은 공동주택관리규약을 준수하여야 한다. |
④관리비 납부의무 |
|
⑤특별수선충당금납부 |
|
⑥행위의 제한 (관리주체의 동의필요) |
입주자 등은 관리주체의 동의가 없이는 다음의 행위를 할 수가 없다 · 주택 내부의 구조물과 설비를 증설하거나 제거하는 행위 · 공용부분에 물건을 적재하여 통행을 방해하는 행위 · 가축을 사육함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위 · 광고물 · 표지물 · 표지를 부착하는 행위 · 공동주택의 발코니, 난간, 외벽에 돌출물을 설치하는 행위 |
⑦용도변경 등의금지의무 (시·도지사의 허가,신고필요) |
공동주택 및 부대시설과 복리시설의 소유자·입주자·사용자 및 관리주체는 시·도지사의 허가를 받거나 신고를 하지 아니하면 다음의 행위를 할 수 없다. · 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 사업계획에 따른 용도 이외의 용도에 사용하는 행위 · 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 개축·증축·신축하는 행위 · 공동주택과 그 부대시설 및 복리시설을 파손·훼손하거나 당해 시설의 전부또는 일부를 철거하는 행위 · 공동주택과 부대, 복리시설의 효율적관리에 지장을 주는 대수선행위(2002.3.25개정) |
공동주택 |
부대시설/입주자공유복리 |
입주자 공유아닌 복리시설 |
||||
허가 |
신고 |
허가 |
신고 |
허가 |
신고 |
|
1.용도변경 |
전체 입주자2/3이상의 동의 |
[20002.3.25개정신설]주1참조. |
전체입주자의2/3이상의 동의 |
설치기준에적합한 법위내 가능 |
||
2.개축,대수선,재축 |
당해 동 입주자 2/3이상 동의 |
전체입부자2/3이상 동의 |
종전 건축물 범위내 |
|||
3.파손 철거 |
위해방지 필요시장이 인정. 당해 동입주자 2/3이상 동의 |
2002.3.25개정신설 주2)참조. |
위해방지필요시장이 인정. 전체 입주자2/3이상 동의 |
[2002.3.25개정신설] 주3)참조. |
위해방지필요시장이 인정 |
|
4.용도폐지 |
위해방지필요시장이 인정. 당해 동 입주자2/3이상동의 |
위해방지필요시장이 인정. 전체입주자2/3이상 동의 |
위해방지필요 시장이 인정 |
|||
*공동주택 전체의 용도폐지는 전체세대가 미분양이고 시장이 인정하는 때, 도지사의 허가를 받아야 한다. |
||||||
5.비내력벽 철거 |
구조안전 이상없습 시장인정. 당해 동 입주자 2/3이상동의 |
구조안전 이상 없음 시장인정. 전체 입주자 2/3이상 동의 |
구조안전이상 없음 시장인정 |
|||
6.신축. 증축 |
사업계획범위내可 입주자동의X |
전체입주자2/3이상 동의. |
주차장,조경시설, 놀이터, 경비실 등10%이내 층축시입주자대표회의동의. |
사업계획범위내可 |
||
7.리모델링 |
[2002.3.25개정신설]주4)참조 |
4) 시·도지사의 행위허가,신고절차 및 허가,신고기준( 공동주택관리령 별표2)
※주1) [2002.3.25신설]주택건설기준규정상의 부대,복리시설의 설치기준의 2분의 1 범위안에서 부대·복리 시설(사용검사를 받은
후 20년 이상 경과된 공동주택의 부대,복리시설 중 주차장,조경시설,주택단지안의 도로,어린이 놀이터,주민운동시설)로 용도를 변경하고자 전체입주자 3분의2이상의 동의를 얻은 후 시장 등이 변경 필요성을 인정하는 때.
※주2) [2002.3.25신설] 노약자나 장애인의 편리를 위한 계단의 단층 철거 등 경미한 행위로서 입주자 대표회의의 동의를 얻은 때
※주3) [2002.3.25신설] 노약자나 장애인의 편리를 위한 계단의 단층 철거 등 경미한 행위로서 입주자대표회의의 동의를 얻은 때
※주4) [2002.3.25신설] 사용검사를 받은 후 10년 이상의 기간이 경과된 공동주택을 동 또는 주택단지단위로(사용검사를 받은 후 20년 미만의 기간이 경과된 공동주택에 대하여는 증축하는 행위를 제외)하고자 하는 경우로서 다음 아래의 사항을 충족하고, 동 또는 단지 전체 소유자의 동의를 얻은 후 구조안전에 이상이 없다고 시장 등이 인정하는 때. 다만, 시장 등이 구조안전에 이상이 있다고 얻은 후 구조안전에 이상이 없다고 시장 등이 인정하는 때. 다만, 시장 등이 구조안전에 이상이 있다고 판단되어 그 보완을 요구한 경우에는 신청자는 그 요구사항을 이행한 후에 관계전문가의 구조안전에 판단되어 그 보완을 요구한 경우에는 신청자는 그 요구사항을 이행한 후에 관계전문가의 구조안전에대한 확인을 거쳐 시장 등의 인정을 받아야 한다.
(충족할 사항→) * 별도의 동의 증축 등에 의하여 세대를 증가시키는 행위가 아닐 것
* 내력벽의 철거에 의하여 세대를 합치는 행위가 아닐 것
5) 관리주체의 의무
(1) 관리주체의 업무
①공동주택관리령 3조①항
* 공동주택의 공용부분,공유인 부대·복리시설의 유지보수와 안전관리업무
* 경비업무,청소·쓰레기 수거업무
* 관리비 및 사용료징수와 공과금 납부대행
* 특별수선충당금 징수 및 적립
* 공동주택관리규약 사항 및 입주자대표회의 결정사항 이행업무
②공동주택관리규칙 2조
* 공동주택관리업무의 홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도,계몽
* 공동주택단지 안의 토지에 대한 무단점유행위의 방지
* 공동주택단지 안의 질서문란행위 등을 방지하기 위한 조치의 강구
* 단지 안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 적절한 대응조치의 강구
(2) 선량한 관리자의 주의의무 (관리령 3조②항)
(3) 회계장부 등의 보관의무 (관리령 3조 ③항)
(4) 안전관리의무 (관리령 4조)
(5) 입주자대표회의 회의록 보관 및 비치의무 (관리령 10조 ⑬항)
(6) 공동주택관리규약의 보관 및 비치의무 (관리규칙 5조)
(7) 기술인력 및 장비를 갖춘 관리기구의 구성의무 (관리령 3조 ④항)
6) 사업주체의 의무
* 입주예정자 과반수 입주 완료시 공동주택 등의 관리요구 통지의무
* 미분양된 공동주택에 대한 특별수선충당금 부담의무
* 하자보수 책임 및 하자보수보증금 예치의무
* 입주자대표회의로부터 관리방법의 결정 통지가 없거나 자치관리기구 구성이 없는 때 주택관리업자선정의 의무
7) 입주자대표회의
(1) 의의
: 입주자등으로 구성된 최고의결기관이며, 반드시 설치하여야 한다.
(2) 구성
①주택건설촉진법상 사업계획의 승인을 얻어 건설한 공동주택의 경우, 과반수가 입주한 입주자
등은 동별 세대수에 비례하여 대표자를 선출하고, 동별대표자로 입주자대표회의를 구성한다. ②공동주택단지를 순차적으로 건설하는 경우, 먼저 입주한 공구의 입주자 등은 입주자대표회의
를 구성할 수 있다.
③의무관리대상 공동주택의 입주자대표회의 구성은, 과반수 입주사실을 사업주체로부터 통보
받은 1월 이내에 입주자대표회의를 구성해야 한다.
(3) 조직
①동별대표자의 자격은 계속해서 6월 이상 거주하고 있는 입주자이어야 함이 원칙이다. (예외) 최초의 입주자대표회의를 구성하거나 공동주택단지를 순차로 건설하는 경우 다음 공구의
입주예정자 과반수가 입주한 경우 다시 입주자대표회의를 구성하기 위해 동별대표자를 선출 하는 경우를 제외.
②입주자대표회의 임원은 회장1인을 포함한 3인 이상의 이사와 1인 이상의 감사를 둔다.
(4) 의결사항 등
①시장 등에 신고 및 사업주체에 통지사항
*공동주택단지의 명칭 및 위치와 입주자대표회의의 명칭 및 소재지
*입주자대표회의의 구성상황
*공동주택의 관리방법 및 공동주택관리규약
*사업주체의 성명 및 주소 등과 사업승인 및 사용검사일자
*선정된 주택관리업자에 관한 사항
②제안사항
*입주자 등이 공동주택관리방법을 결정,변경하거나 주택관리업자를 선정하는 때
③의결사항 ----(과반수 찬성의결)
*공동주택 관리에 필요한 제규정의 제정 및 개정
*관리비 예산확정, 감사요구와 결산처리
*단지안 시설의 유지 및 운영기준 마련
*자치관리기구 직원의 임면
*부대시설과 공유인 복리시설의 보수 및 개량
*공동주택의 전유부분(주택단지 전체에 한한다) 및 공용부분과 입주자의 공동소유인 부대시설 및
복리시설에 대한 리모델링(건축물의 노후화 억제 또는 기능향상 등을 위하여 증축, 개축 또는
대수선을 하는 행위를 말한다)의 제안 [2002.3.25 개정신설]
*입주자 등 상호 이해상반 사항 조정
*기타 관리규약으로 위임한 사항
(5) 주택관리업자에 대한 부당간섭금지
7. 공동주택관리규약 (관리령 9조)
(1) 관리규약의 의의
(2) 관리규약의 제정 및 개정
① 제정: 사업주체가 분양받은 자와 관리규약을 체결하는 때에 제안하여, 공동주택을 분양받은
자의 과반수의 서면합의로 제정한다.
② 개정: 공동주택의 입주자 등의 1/10 이상 또는 입주자대표회의가 제안하여 입주자 등의
과반수의 동의를 얻어 개정한다.
(3) 관리규약의 내용
* 입주자 등의 권리 의무
* 입주자대표회의 구성 및 운영과 그 구성원의 의무 및 책임
* 관리비,사용료 및 특별수선충당금의 세대별 부담액 산정방법,징수,보전,예치 및 그 사용절차와 미납자에 대한 조치
* 자치관리를 할 경우 자치관리기구의 구성,운영 및 직원의 자격요건,인사,보수 및 책임
* 회계관리와 회계관계직원의 책임 및 의무(회계관계 임직원의 재정보증에 관한 사항 포함)
* 공동주택의 전유부분 및 공용부분의 구분과 그 관리책임 및 비용부담
* 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치
* 입주자 등이 관리주체의 동의를 얻어야 하는 일정한 행위에 대한 동의 기준
* 동별대표자에 대한 업무추진비 지급여부 및 그 금액
* 각종 공사 및 용역의 발주와 물품의 구입절차
* 회계감사
* 공동주택의 관리로 인하여 발생할 수입의 용도 및 사용절차
* 기타 공동주택의 관리에 필요한 사항으로서 건설교통부령으로 정한
사항
(4) 관리규약의 효력 / 관리규약의 준칙 / 관리규약의 보관 및 열람
①관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 효력이 있다.
8. 공동주택의 구체적인 관리내용
1) 안전관리
관리주체는 안전관리를 위해 다음 시설에 관한 안전관리계획을 수립하여야 한다.
(1) 수립자 : 관리주체(입주자 자치관리기구 · 주택관리업자 · 사업주체)
(2) 대상시설
공동주택관리령상의 대상 |
공동주택관리규칙상의 대상 |
· 고압가스시설 · 액화석유가스 및 도시가스시설 · 중앙집중식 난방시설 · 발전 및 변전시설 · 위험물저장시설 · 소방시설 · 승강기 및 인양기 · 연탄가스배출기(세대별로 설치된 것 제외) |
· 석축 · 옹벽 · 담장 · 맨홀 · 정화조 · 하수도 · 옥상 및 계단 등의 난간 · 우물 및 비상저수시설 · 펌프실 · 노인정 또는 어린이놀이터에 설치된 시설 |
구 분 |
대상시설 (공동주택관리령) |
점검횟수 (관리규칙별표2) |
|
"정 기 진 단" |
해빙기진단 |
석축, 옹벽, 법면, 교량, 우물, 비상저수시설 |
연 1회(2월 또는 3월) |
우기진단 |
석축, 옹벽, 법면, 담장, 하수도 |
연 1회(6월) |
|
월동기진단 |
연탄가스배출기, 중앙집중식 난방시설, 노출배관의 동파방지, 수목보온 |
연1회(9월 또는 10월) |
|
안전진단 |
변전실, 고압가스시설, 도시가스시설, 액화석유 가스시설, 소방시설, 맨홀(정화조의 뚜껑을 포함), 유류저장시설, 펌프실, 승강기, 인양기 |
매분기 1회이상(단, 승강기제조및관리에관한 법률에서 정한 바에 의함 |
|
위생진단 및 청소 |
비상저수시설, 우물 |
연 2회 이상 |
|
수시진단 |
노후시설, 위해발생의 우려가 있는 시설 |
매분기 1회 이상 |
(3) 안전관리진단의 기준
(4) 관리주체는 안전관리계획에 따라 시설별로 안전관리책임자를 임명하여 책임점검을 실시한다.
(5) 관리주체는 공동주택 등에 대하여 반기마다 안전점검을 실시하고,위해의 우려가 있는 경우
시장 등에게 보고한 후 시설의 이용제한 또는 보수를 한다.
* 16층 이상인 공동주택의 안전점검은 일정한 자격자에 의하여 실시.
* 재해의 우려가 있는 공동주택은 일정한 조치와 함께 매월 1회 이상 점검을 실시.
(6) 안전교육 (관리령 제4조의2)
: 시장,군수,구청장은 경비업무에 종사하는 자에 대하여 안전교육을
실시할 수 있다.
2) 관리비 등 징수
(1) 의의
: 공동주택의 관리비란 공동주택의 공용부분 및 부대시설,복리시설의 관리·유지·보수를 위하여 소요 되는 제경비로서 입주자 전원이 공동으로 부담해야 된다.
(2) 관리비의 비목, 구성내역 및 산정방법 [2002.3.25 개정 기준]
: 관리비는 표에 열거된 비목의 '월별 금액의 합계액'으로 한다.
비 목 |
||
일반 관리비 |
인건비 |
급여, 제수당, 상여금, 퇴직금 및 산재보험료, 고용보험료, 국민연금, 의료보험료, 식대 등 복리후생비 |
제사무비 |
일반사무용품비, 도서인쇄비, 교통통신비 등 관리사무에 직접 소요되는 비용 |
|
제세공과금 |
관리기구가 사용한 전기료, 전화료, 우편료 및 관리기구에 부과되는 세금 |
|
차량유지비 |
연료비, 수리비 및 보험료 등 차량유지에 직접 소요되는 비용 |
|
기타부대비용 |
관리용품구입비, 회계감사비 등 기타 관리 업무에 직접 소요되는 비용 |
|
피복비 |
||
교육훈련비 |
||
청소비 |
용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 청소원인건비·피복비 및 청소용품비 등 청소에 직접 소요된 비용 |
|
소독비 |
용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 소독용품비 등 소독에 직접 소요된 비용 |
|
승강기유지비 |
용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 제부대비 및 자재비 등 다만, 전기료는공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함된다. |
|
난방비 |
난방 및 급탕에 소요된 원가(유류대·난방 및 급탕용수비)에서 급탕비를 뺀 금액 |
|
급탕비 |
급탕용유류대 및 급탕용수비 |
|
수선유지비 |
· 보수용역시에는 용역금액으로 하고, 직영시에는 자재 및 인건비 · 냉난방시설의 청소비 · 소화기충약비 등 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 및 제반검사비 |
※개정 변경사항: 관리비 비목 중 오물수거비가 → 관리비외의 비용항목인 생활폐기물수수료로,관리비 구성내역중 보험료가
→ 관리비외의 비용항목인 보험료로, 관리비의 구성내역중 입주자대표회의 운영비가 → 관리비외의 비용항목으로, 관리비의 구성내역중 동력전기료가 → 관리비외의 비용항목인 전기료로, 관리비의 구성내역중 정화조청소비가 → 관리비외의 비용항목인 정화조오물수수료로 변경.
(3) 관리비 외의 비용징수[2002.3.25 개정]
: 관리주체는 입주자등이 납부하는 다음 각호의 사용료 등을 입주자등을 대행하여 징수권자 에게
납부할 수 있다.
1. 전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함한다.)
2. 수도료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함한다.)
3. 가스사용료
4. 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비
5. 정화조오물수수료
6. 생활폐기물수수료
7. 공동주택 단지내 건물 전체를 대상으로 하는 보험료
8. 입주자대표회의의 운영비
3) 특별수선충당금 징수/적립 및 장기수선계획
(1) 특별수선충당금
①의의: 공동주택의 주요 시설물의 노후화 또는 기능 저하시 이를 교체·보수하기 위하여 관리
주체가 관리비와 구분하여 입주자 등으로부터 징수,적립하여야 하는 비용이다.
②특별수선충당금의 의무적 적립대상 ----(의무적 관리대상인 공동주택과 구별)
* 300세대 이상의 공동주택
* 승강기가 설치된 공동주택
* 중앙집중식 난방방식의 공동주택
③특별수선충당금의 적립 [2002.3.25 일부개정]
:특별수선충당금의 적립요율은 당해 공동주택의 전유부분(주택단지 전체에 한한다) 및
공동부분과 입주자의 공유인 부대시설 및 복리시설에 대한 장기수선계획에서 정한 바에 의한다. ④주요시설의 범위 및 내구연한
① 공동주택의 주요시설의 범위, 교체 및 보수시기와 방법 등은 장기수선계획에서 정하는 바에
의한다.
② 장기수선계획이 수립되지 아니한 공동주택의 경우에 특별수선충당금을 사용하여 대체하여야
구 분 |
주요시설 |
내구연한 |
전 기 |
변압기 고압케이블 발전기 승강기 및 인양기 |
17년 30년 16년 18년 |
기 계 |
보일러 열교환기 저탕조 순환펌프 가스저장탱므 유류탱크 강관 |
15년 20년 25년 10년 15년 30년 15년 |
할 주요시설의 범위와 내구연한은 다음과 같다.
⑤특별수선 충당금의 부담
: 입주자가 부담하며, 분양되지 않은 공동주택분의 특별수선충당금은 사업주체가 부담한다.
⑥특별수선 충당금의 징수
: 특별수선충당금은 관리주체가 관리비와 구분하여 부과·징수하며, 관리주체가 국가 또는 지방자치단 체인 경우에 특별수선충당금의 체납이 있을 때에는 국세 도는 지방세의 체납 처분의 예에 따라 강 제징수할 수 있다.
(가) 장기수선계획에 따른 월간세대별 특별수선충당금 : 특별수선충당금은 원칙적으로 당해 공동주택의 공용부분과 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설에 대한 장기수선계획 에서 정하는 바에 따 른다
장기수선계획기간중의 수선비총액
월간세대별 특별수선충당금 = → X 세대별 분양면적 총분양면적 X 12월 X 계획연수(기간)
(나) 장기수선계획이 수립되지 아니한 공동주택의 경우에 그 특별수선충당금은 대체하여야 할주요시설 의 내구연한을 감안하여 비목(승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비)의 월별 금액을 합한 금 액의
3/100 ∼ 20/100 이하의 범위에서 관리규약으로 정한다.
⑦특별수선충당금의 적립
: 공동주택의 사용검사 후 1년 경과한 날로부터 매월 적립한다.
(2) 장기수선계획
:공동주택의 공용부분과 입주자 공유인 부대시설,복리시설에 대한 장기적인 수선계획을 말한다.
① 장기수선계획의 제출 : 공동주택을 건설한 사업주체는 사용검사를 신청하는 때에 장기수선
계획을 사용검사권자에게 제출하고, 당해 공동주택의 관리주체에게 이를 인계하여야 한다.
② 장기수선계획의 조정 : 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요하여
입주자 등의 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과되기 전에 장기수선계획을
조정할 수 있다.
4) 공동주택의 하자보수
(1) 하자보수의무 : 공동주택을 건설한 모든 사업주체(국가·지방자치단체·대한주택공사·
등록업자)는 일정기간 그 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있다.
(2) 하자보수대상인 공동주택의 범위
① 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택(20세대 이상 공동주택)
② 건축허가를 받아서 분양을 목적으로 건설한 공동주택
(3) 하자보수책임기간
① 일반적인 경우
ⱀ 주요구조부 : 사용검사일로부터 2년 이상
ⱁ 그외 시설 : 사용검사일로부터 1년 이상
② 내력구조부 (공동주택이 무너지거나 또는 안전진단의 실시결과 무너질 우려가 있는 경우)
ⱀ 기둥 · 내력벽(힘을 받지 않은 조적벽은 제외) : 사용검사일로부터 10년
ⱁ 보 · 바닥 · 지붕 : 사용검사일로부터 5년
: 하자보수대상 시설공사 및 하자의 범위와 하자보수 책임기간 (생략)
구분 |
특별수선충당금 |
하자보수보증금 |
의의 |
주요시설의 노후화 또는 기능저하시 이를 교체하거나 보수를 위한 금액 |
공동주택의 하자를 보수하기 위한 금액 |
부담자 |
입주자(미분양시 사업주체) |
사업주체 |
관리 |
입주자대표회의의 명의로 입주자대표회의 가 지정한 금융기관에 예치 |
사용검사권자의 명의로 예치한 후 입주자 대표회의의 명의로 변경하여 예치 |
(4) 특별수선충당금과 하자보수보증금의 비교
(5) 하자보수보증금의 산정 [2002.3.25 개정변경]
:다음 금액의 3/100에 해당하는 금액으로 한다.
*대지조성과 함께 공동주택을 건설하는 경우 = 총사업비 - [공동주택의 복리시설중 일반에게
분양되는 시설의 건설사업비 + 대지조성전의 토지가격]
*대지조성을 하지 않고 공동주택을 건설하는 경우 = 총사업비 - [공동주택의 복리시설중
일반에게 분양되는 시설의 건설사업비 + 대지가격]
*건축법상의 허가를 받아 분양을 목적으로 건설한 공동주택 경우 =
임대주택법시행령 제9조 제5항의 규정에 의하여 정하는 공공건설임대주택 매각가격의 산정기준중 표준건축비
(6) 하자보수절차
* 공동주택 등의 하자가 발생한 때에는 입주자,입주자대표회의 또는 관리주체는 사업주체에 대하여
하자보수를 요구할 수 있으며, 사업주체는 3일 이내에 하자보수를 하거나 보수일정을 명시한 하자 보수계획을 입주자대표회의 등에 통보하여야 한다.
* 사업주체는 하자보수 요구에 대하여 이의가 있는 때에는 일정한 자에게 하자여부 판정을 의뢰할 수 있다.
* 사업주체가 하자보수계획을 이행하지 아니한 때에는 하자보수보증금으로 직접 보수하거나 제3자에 게 대행시킬 수 있고, 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보하여야 한다.
하자보수기간의 경과 |
반환금액 |
사용검사일(임시사용승인일을 포함)로부터 1년이 경과한 때 |
예치보증금의 20/100 |
사용검사일로부터 2년이 경과한 때 |
예치보증금의 20/100 |
사용검사일로부터 3년이 경과한 때 |
예치보증금의 30/100 |
사용검사일로부터 5년이 경과한 때 |
예치보증금의 15/100 |
사용검사일로부터 10년이 경과한 때 |
예치보증금의 15/100 |
(7) 하자보수보증금의 반환
입주자 대표회의는 하자보수기간 내에 발생한 하자에 대한 사업주체의 보수책임이 종료된 때에는 당초 예치한 하자보수보증금에서 다음의 규정에 의한 금액을 순차적으로 사업주체에게 반환하여야 한다.
9. 주택관리사(보) 제도
1) 주택관리사 등의 의무배치 : 공동주택의 관리주체는 관리책임자로서 주택관리사 또는 주택 관리사보 를 두어야 한다.
주택관리사보 또는 주택관리사 |
500세대 미만의 공동주택 |
주택관리사 |
500세대 이상의 공동주택 |
① 주택관리사 등의 의무채용 규모
② 관리주체는 관리책임자 외에 관리책임자의 보조자로 주택관리사 등을 들 수 있다.
2) 주택관리사 등의 업무
① 공동주택의 운영 · 관리 · 유지 · 보수 · 대체 및 개량에 관한 업무
② ①의 업무를 수행하기 위한 분담금 기타 경비의 청구 · 수령 · 지출 · 관리업무
③ 공동주택의 공용부분, 공동주택의 입주자의 공동소유인 부대시설 및 복리시설의 유지 · 보수와 안전 관리
④ 공동주택단지 안의 경비 · 청소 및 쓰레기 수거
⑤ 관리비 및 사용료의 징수와 공과금의 납부대행
⑥ 특별수선충당금의 징수 및 적립
⑦ 공동주택관리규약으로 정한 사항, 입주자대표회의에서 결정한 사항의 집행
⑧ 공동주택관리업무의 홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도 · 계몽
⑨ 주민의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택단지 안의 토지에 대한 무단점유행위의 방지
⑩ 공동주택단지 안의 질서문란행위 등을 방지하기 위한 조치의 강구
⑪ 공동주택단지 안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 적절한 대응조치의 강구
3) 주택관리사 등의 결격사유 (위 표에 정리,생략)
4) 주택관리사 등의 자격취소 및 자격정지 (위 표에 정리,생략)