부자 전도사의 비밀노트

[梅井]

"지수 예측보다는 종목 발굴에 집중하라"

부자전도사의 비밀 노트

부자전도사 외부필자 | 01/08 12:21 | 조회 5426    

 

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2005년은 주식의 해였고 2006년이 부동산의 해였다면 2007년은 다시 주식의 해가 될 것이다. 벌써 일주일이나 지났지만 새해를 맞아 지난 해 칼럼을 중심으로 재테크에 대한 개인적인 생각을 소개하고 간략하나마 2007년 필자의 투자 전략을 소개하고자 한다.

부자가 되기 위해서는 “부동산과 주식을 양 손에 잡으라”는 이야기를 기회 있을 때마다 하고 있다. 부동산 가격은 매월 꾸준히 인상되는 것이 아니라 계단식으로 움직이는 특성이 있어 단기간에 급등한 부동산 가격은 일정 기간 조정이 불가피하다. 아파트 가격의 폭등은 그 동안 정부의 말을 믿고 참고 기다리던 중산층의 실수요자들이 부동산 가격이 폭등하는 것을 보면서 대거 매수에 가담한 것이 가장 큰 특징이다.

종합부동산세와 양도소득세 등으로 부자들의 부동산 투자 심리는 상당히 위축되어 아파트에 투자할 상황이 아니다. 일부 투기꾼의 장난으로 아파트 가격이 오른 것이 아니고 실수요자들이 매수 주체가 되었기 때문에 가격 조정을 받아도 폭락은 오지 않을 것이다. 중산층이 대출금을 많이 안고 부동산 투자를 해 이자부담은 가계의 가처분소득 감소로 소비가 위축되는 까닭에 내수경기는 기대하기 어렵다. 경기침체와 금리 인상으로 이자부담을 감내하지 못한다면 중산층은 신규 구입한 아파트를 보유하는 것 조차 힘든 상황에 내 몰리게 된다.

지난해 “3천만원으로 하는 임대사업”라는 칼럼에서 당진의 임대아파트 실전 투자 사례를 통하여 적은 돈으로도 임대사업을 할 수 있다는 것을 보여주면서 “수도권 인근 지역의 주거환경이 열악한 지역에 투자를 한다면 소규모 금액으로 투자가 가능하다. 10년 정도 임대를 놓고 있으면 뉴타운 등으로 개발되어 망외의 투자수익을 올릴 수도 있을 것이다.” 고 했다.

서울의 뉴타운 사업이 주거환경이 열악한 경기도 지역으로 확산될 수 밖에 없다. 김문수 의원이 경기도 지사로 출마를 했을 때 지역구가 부천이며 재개발 사업 주민공청회 등에 참석을 하면서 내용을 자세히 알고 있어서 김의원이 도지사로 당선되면 가장 수혜를 입을 수 있다고 판단, 부천에 투자했다. 소사구와 원미구는 뉴타운에 대한 기대로 가격이 이미 높아 상대적으로 개발 속도가 늦고 입지조건이 떨어지는 오정구 쪽에 임대사업용 연립을 매입하였다.

4천만원 정도하던 15평형대의 연립이 뉴타운 바람이 불어 건축면적은 상관없이 대지지분으로 계산되면서 불과 3개월 사이에 50% 정도 폭등하여서 매도자가 계약금 100%를 위약금으로 물어주면서 해약하는 사례가 빈번하였다. 신규 매입할 때는 중도금까지 지불하여 해약이 되지 않도록 하였다. 몇 차례 경매를 시도하였으나 경매의 낙찰가격이 감정가의 130%를 넘어가고 한 물건에 52명이 입찰하는 경우까지 나오는 것을 보면서 경매가 너무 과열되었다고 판단하여 경매는 포기하였다.

서산, 부천이 소액으로 임대사업을 할 수 있는 매력은 있으나 필자의 집에서 거리가 멀어 부동산 경기가 침체되더라도 강남에 대한 부동산 선호도는 떨어지지 않을 것이라 보고 강남3구의 연립을 매입하여 임대사업을 하는 쪽으로 방향을 틀었다. 강남의 아파트 가격이 높은 것은 아파트 건축비가 아니라 땅 값이기에 20년 정도 임대사업을 하면 좋은 수익을 가져다 줄 것이다. 10월에 최초로 매입하였으나 11월에 들어서면서 30% 정도 가격이 급등하여 추가 매입은 생각하지 않고 있다.

임대사업은 장기 보유하면서 노후에 월세로 전환하여 안정적인 노후자금의 수입원으로 삼으려고 한다. 해외에서 오랫동안 사업을 하여 한국에 각종 연금이나 보험에 대한 대비책이 소홀하여 연금대신에 월 일정한 소득을 얻을 수 있는 임대사업을 선택한 것이다.

또한 지난해 “부동산 사면 모두 투기꾼이다?” 하는 칼럼에서 1)부동산 투자가 일부 투기꾼에 의하여 이루어지는 것이 아니라 전 국민이 유력한 재테크 수단으로 생각하고 있다 2)부동산 투자의 연령층이 젊어지고 구매층이 두텁다. 인구구조의 변화와 소득수준의 향상으로 웰빙에 대한 욕구가 높아지면서 40평형대의 대형평수의 공급을 대대적으로 늘리지 않으면 실패한다. 3)부동산 가격 인상이 한국만이 아닌 전세계적인 추세다. 4)젊은 세대들이 저금리를 이용한 공격적인 투자를 하고 있어서 금리 1-2%를 올려도 투자심리를 잠재우지 못한다는 점 등을 강조하였다.

일부 투기꾼만 잡으면 부동산 가격을 잡을 수 있다는 정부의 안이한 인식이잘 못 되었다는 것을 정부도 인정하고 공급확대 정책을 쓰고 있으며 40평형대의 대형평수의 공급을 늘려 나가고 있다. 대출규제와 금리인상으로도 부동산 가격을 잡히지 않았다.

또한 “전원주택 시대가 온다”는 칼럼에서 한국의 베이비붐 세대들이 은퇴하는 2015년경에 전원주택 시대가 열릴 것이라고 예측하면서 장기적으로 전원주택을 지을 수 있는 땅에 투자할 것을 추천하였다. 200평 정도가 적당하며 여유가 있다면 400평을 구입하였다가 나중에 반을 팔아 건축비로 충당할 것을 권하였다.

필자는 양평의 전원주택에서 1년 정도 거주하고 있는데 공기가 맑고 거실에서 바라보는 남한강의 모습은 환상적이다. 선릉역 사무실까지 1시간 정도 걸리는데 새벽에 한강변을 드라이브하면서 명곡을 즐기는 기분은 상쾌하다.

지금은 부동산에 투자하는 것이 아니라 주식에 투자할 때이다. “주가하락이 즐거운 주식을 사라”는 칼럼에서 “주식시장에 대하여 많이 아는 것 보다 주식투자로 수익을 올리는 것이 중요하며 여러 종목에 대하여 얕게 많이 아는 것보다 한 종목이라도 깊게 아는 것이 더 좋은 수익을 가져다 준다”고 하면서 1년 이내에 24%의 수익을 올릴 수 있는 종목이 무엇이냐고 물으면 어느 정도 자신 있게 이야기 할 수 있다고 하였다.

회사의 내용을 잘 아는 주식에 투자해야 주가가 하락해도 다리 뻗고 편안하게 잠잘 수 있다. 주가가 내려갈 때 불안한 주식이면 투자하지 말고 주가가 내려갈 때 “싼 가격으로 물량을 늘리면서 더 살 수 있는 절호의 기회인데 투자할 자금이 없어서 안타깝다” 라는 생각이 드는 주식에 투자하라.

이 칼럼을 쓸 때 마음 속에 한 종목을 염두에 두고 썼다. 순이익을 많이 내고 있으며 2년에 한 건 정도 M&A를 하는 것이 매력적이다. 저 PER주로 주가가 내려갈 때 마다 즐거운 마음으로 추가 매수를 해 2007년에도 연 24% 이상의 수익률을 올려 줄 것으로 기대하고 있다.

2007년 주가지수가 얼마가 될 지에는 큰 의미를 부여하지 않는다. 어떤 증시 전문가도 그것을 정확히 예측하는 것은 불가능하다. 주가지수보다 좋은 투자 수익을 올릴 수 있는 종목을 발굴하는데 집중하라. 좋은 종목 1개만 찾아도 1년 주식농사는 풍년이 된다. 주식투자 수익의 50%는 충분한 노후자금이 마련될 때까지 지속적으로 부동산 임대사업에 투자할 계획이다.
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