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그 길은 어둡드라 돌아보고 살펴가라
휘몰아 달리친 인생 , 이미 때는 흘러가고
뒤돌아보는 순간 해는 떨어지고 앞은 낭떨어지....
여기는 조용히 자연을 음미하느 사람들의 공간입니다
조그만 과수원 농장에서 맘의 여유를 찾아보십시오
아래 소개하는 토지는 과수원,농장토지로서 적합합니다만
전원단지 개발로도 적합하여 소개합니다
위치는 나주시 봉황면 송현리 7필지이며
총 면적은 5천평 ! 가격은 평당 28만원입니다
이 토지는 광주광역시 남구
그리고 혁신도시 인근 봉황면 송현리 입니다
도시계획상 보전관리지역입니다
도로가 접하고 완만한 남쪽경사, 전원주택지로 적합한 토지입니다
총 5천여평 매매가는 평당 28만원입니다
그럼 오늘은 보전관리지역에 대해서 고민하는 시간을 가져겠습니다
그럼 법조문을 먼저 보겠습니다
보전관리지역은 아래서 보는 것 처럼
관리지역 (보전관리.생산관리.계획관리)중 하나입니다
녹지지역
자연환경보전지역
제36조 (용도지역의 지정) ① 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정한다.[개정 2011.4.14, 2013.3.23 제11690호(정부조직법)]
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법제84조 (둘 이상의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸치는 대지에 대한 적용 기준) ① 하나의 대지가 둘 이상의 용도지역·용도지구 또는 용도구역(이하 이 항에서 “용도지역등”이라 한다)에 걸치는 경우로서 각 용도지역등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 다음 각 호의 구분에 따라 각 용도지역등별 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용하고, 그 밖의 건축 제한 등에 관한 사항은 그 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역등에 관한 규정을 적용한다. (이 말은 용적율 건폐율은 가중치를 적용하고 나머지 제한이나 규제는 가장 넓은 면적에 관한 규정이 적용된다는 말입니다) 다만, 건축물이 고도지구에 걸쳐 있는 경우에는 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 고도지구의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용한다. [개정 2012.2.1, 2017.4.18] [[시행일 2018.4.19]]
에 따른 방화벽으로 구획되는 경우 그 밖의 용도지역·용도지구 또는 용도구역에 있는 부분에 대하여는 그러하지 아니하다.
시행령 제94조 (2 이상의 용도지역·용도지구·용도구역에 걸치는 토지에 대한 적용기준) 법 제84조제1항 각 호 외의 부분 본문 및 같은 조 제3항 본문에서 "대통령령으로 정하는 규모"라 함은 330제곱미터를 말한다. 다만, 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우에는 660제곱미터를 말한다. [개정 2004.1.20, 2012.4.10, 2017.12.29] |
시행령 제83조 (용도지역·용도지구 및 용도구역안에서의 건축제한의 예외 등) ①용도지역·용도지구안에서의 도시·군계획시설에 대하여는 제71조 내지 제82조의 규정을 적용하지 아니한다. [개정 2012.4.10] [[시행일 2012.4.15]]
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보전관리지역내 안에서 건축할 수 있는 건축물 (시행형 별표18) (제71조제1항제17호 및 대통령령 제17816호 국토의계획 및이용에관한법률시행령 부칙 제13조제1항 관련) 1. 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위 안에 서 도시ᆞ군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한 한다) 가. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택 나. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호의 교육연구시설 중 초등학교 다. 「건축법 시행령」 별표 1 제23호의 교정 및 국방.군사시설 2. 도시ᆞ군계획조례가 정하는 바에 의하여 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축 물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위 안에서 도시ᆞ군계획조례로 따로 층수를 정하 는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다) 가. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설(휴게음식점 및 제과점 을 제외한다) 나. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설(같은 호 아목, 자목, 너목 및 더목은 제외한다) 다. 「건축법 시행령」 별표 1 제6호의 종교시설 중 종교집회장 라. 「건축법 시행령」 별표 1 제9호의 의료시설 마. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호의 교육연구시설 중 유치원ᆞ중학교·고등학 교 바. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호의 노유자시설 사. 「건축법 시행령」 별표 1 제18호가목의 창고(농업.임업.축산업.수산업용만 해 당한다) 아. 「건축법 시행령」 별표 1 제19호의 위험물저장 및 처리시설 자. 「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 동물 및 식물관련시설 중 동호 가목 및 마목 내지 아목에 해당하는 것 차. 「건축법 시행령」 별표 1 제22호가목의 하수 등 처리시설(「하수도법」 제2 조제9호에 따른 공공하수처리시설만 해당한다) 카. 「건축법 시행령」 별표 1 제24호의 방송통신시설 타. 「건축법 시행령」 별표 1 제25호의 발전시설 파. 「건축법 시행령」 별표 1 제26호의 묘지관련시설 하. 「건축법 시행령」 별표 1 제28호의 장례시설 거. 「건축법 시행령」 별표 1 제29호의 야영장 시설 이처럼 보전관리지역내 건축물은 제한된 범위네에서 건축이 가능합니다 그럼 건축이 가능한데 뭐가 문제인가요? 이 토지를 예로 말씀드리자면 5천평을 평당 28만원에 구입시 건축이 가능한데 뭐가 문제인가? 문제점1. 5천평의 경우 1천평정도는 도로부지로 떨어져 나갑니다 보통 이 경우 군청에 기부체납됩니다 결국 분양가(토지구입비)가 올라갑니다 문제점2. 토모공사비, 단지조경비가 문제됩니다. 사방공사,배수로,전기배선 지하화,상수도,나무심기 결국 분양가(토지구입비)가 올라갑니다 문제점3. 주변 지형 지물과 코디가 되어야 합니다 나홀로 주택, 나홀로 단지는 실패합니다 이 5천평은 약 10~20세대가 입주될 면적입니다 그런데 이 지역은 기존 마을이 있습니다 좁게는 이 마을과 넓게는 나주시 분위기와 코디가 잘 되어야 합니다 이는 분양시 당해지역 택지분할과 건축양식이 전체적인 조감도하에 계획적으로 건축이 되어야 나중에 단지 전체가 살아남는다는 이야기로서 결국 보편적 수요자가 아닌 제한적 수요자를 찾을 수 밖에 없어... 매각기한이 많이 걸려 분양원가가 올라갈 수 밖에 없습니다 상당수 토목업자들이 매각에 급급하여 계획적 조감도 없이 매각한 경우 ! 나중에 단지 전체가 죽어버리는 경우는 없어야 합니다 문제점4. 매각기한이 길어지면 공급업자는 자금압박을 받습니다 이는 매각단가의 하향압박을 받습니다 문제점5. 바둑판식 개발이냐! 지형지물보존 개발이냐!에 대하여 대다수 공급업자들이 정답이 없습니다. 이 말은 공급과 수요에 확신이 없다는 것입니다 결국 과학적인 택지개발이 어렵다는 것입니다 속된 말로 "응당 잘 매매되겠지~~~" "복꼴복" 공급입니다 |
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그럼 이 글을 마무리 합시다 이런 제사장을 감안하면! 토지를 구입할 가치가 있나요? 이는 시공간적 감각이 좀 필요하지 않나 생각합니다 먼저 지금은 부동산을 매수할 시기는 아닙니다 어지간~~~~~~~~하면 매수타임을 10년후로 보십시오 좀 복잡하지만 적어도 다른 사정이 없는한 지켜보자는 것입니다 이제 이 지역을 보십시다 현제 광주인근 전원단지중 최고가는 평당 100원이 넘습니다 장성 남면, 담양 대전면 수북면, 화순읍 수만리 등등... 그럼 이 지역이 위애 언급된 택지와 상품과 가격 경쟁력이 현제 있느냐! 이점을 지금 고민하셔야 합니다. 결국 이 토지를 평당 28만원에 매입하여 설계비 토목비 조경비포함하여 예컨에 평당 80만원에 공급하면 수요자가 있겠느냐? 이 질문에 대한 해답을 찾아야 합니다 오늘은 여기까지 고민합시다 다음에 뵙겠습니다 (이어서 합니다) |
이 토지를 제가 방금 평당80만으로 가정하는 이유는 1. 토목비 + 지목변경비 + 조경비 + 상하수도 + 지하전기매설 + 토지매입비 + 이익율 15% = 평당 80만으로 가정하였고 2. 동일하거나 유사한 광주인근 대지가격이 평당 100원하니 이 토지는 뒷 산이 없어 10만원 감하고, 수만리보다는 약간 멀어 5만원감하고 게다가 덤으로 5만원 감하여 80만하였고 3. 혁신도시 인근 프리미엄은 없는 것으로 하여 평당 80만 하였습니다 |
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그럼 이제 마지막 고민을 하고자 합니다. 만약에 홍길동이가 여기에 관심을 가진다고 합시다
토지구입 직접비만 14억4천입니다. 자 그럼 단지개발 긴 여행을 떠나보겠습니다 2년간 여행을 가봅시다 어떻게? 아래처럼 말입니다 지금까지 담양 장성 화순 나주 기타 다른 단지 보다도 더 포근한 단지를 만들어 보자 ! 이말입니다
* 매입 중개 수수료는 법정수수료이고, 매각 중개 수수료는 할인된 금액입니다 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
아 글에 대한 질문입니다 Q. 글이 그럴싸~~한데 결국 4억3천만원 벌려고 2년동안 28억원을 투자한다는 것인데 이게 제정신 인가요? 걍! 28억 은행에 예치해도 이정도는 나오지 않나요? A. 내 그런 면도 있습니다. 꼭 그렇다는 것은 아닙니다만! 인정적인 제1금융권 예치하면 1억5천정도 나옵니다.(세전) Q. 이 정도 수익이면 다른 사업에 투자해도 이 수익의 몇배는 나오겠습니다 A. 네 수익으로 따지면 이 보다 몇배 나오는 사업 아이템 엄청 많습니다. 그러나 윗 도표는 최소한의 수익표이고, 위험은 최고도 변수를 감안한 수치입니다 Q. 그럼 무엇이 변수입니까? A. 변수는 미래 기대치입니다 매입가는 고정되고 이미 OPEN된 것입니다 다만 매도가는 기타 변수와 더불어 변형가능하고 밀본된 상태입니다 아름다운 단지를 만들어 봉황면에 평당 80만원에 공급할 경우 2년 이내 팔리겠느나? 이 점이 변수입니다 골치 아픈 변수입니다 그래서 보고 또 봐봅니다 먼저 지역적 변수를 봅니다 변수를 봅니다. 축사는 없는지 고압선은 안지나 가는지.. 군내버스 승강장과 너무 먼거리는 아닌지 (250m) 진입도로는 무난한지.... 방향은 남향인지 광주나 혁신도시서 출퇴근하는데 애로사항이 없는 지역인지 혹시 주변에 추가 농지 구입이 가능한지 가능하면 가까운 거리로 얼마면 가능한지 혹시 비싸게 사는 것은 아닌지 혹씨 바싸게 파는 가격을 설정한 것은 아닌지... 정말 살 사람이 있을련지.... 그러면서 최근 인근지역과 광주권 경재토지의 가격을 점검해 봅니다 ㅁ 인근지역 토지 매도홋가
ㅁ 광주인근 경쟁 토지 매도홋가
결국 광주광역시 인근에서 그린벨트 빼고 상하수도, 전기가 지하화된 상태에서 평당 80~90만원대에 공급되는 토지는 없는 모양입니다 그린벨트도 30~40만하고 있네요... 그럼 80만원대 공급하면 매각된다는 합리적 결론이 나옵니다. Q. 그래도 많은 돈이 투자되는데.... 혹시나 안팔리면? A. 토지는 썩지 않습니다. 증발하지 않습니다. 현금보유하는 위험으로부터 해방되고 토지로 자산을 유지하는 것아 아주 안전합니다 사기당할 일 없고 도둑 맞을 일 없고 지인,시동생 처남에게 돈 꿔 달라고 독촉받을 일도 없습니다 Q. 학교배치는 어떠한가요 통학차량이 운영되는 것으로 알고 있습니다 |
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첫댓글 https://youtu.be/bwaVU9QH_oE
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