한때 서울 서초지역 소형아파트 59㎡(17평)의 시세가 10억원을 넘기도 했다고 한다. 여러 요인이 있겠지만, 우선 부동산 재테크의 트렌드가 1~2인 가구, 소형화 됨에 따라, 은퇴족들이 집을 팔아 소형아파트 2채로 나누어, 1채는 내가, 다른 한 채는 월세수익을 얻는 방식으로 변화했기 때문이다.
그런데 이렇게나 고가행진을 달리고 있는 소형아파트, 소액으로 투자할 수 있는 방법은 없는 것일까? 필자는 그러한 사람들에게 공공임대아파트를 주목하라고 말하는 편이다.
일부 사람들은 영구임대, 국민임대, 공공임대를 헷갈려 한다. 그저 ‘임대아파트’라고 하면, 못사는 사람들이 사는 곳이라고 생각하는 경우가 많다. 그러나 실상은 당신이 생각하는 것 이상으로 다르다.
우선 영구임대아파트는 상대적 저소득층의 주거안정을 위해 마련된 임대아파트다. 임대의무기간 또한 50년으로 긴 편이어서 장기간 안정적인 주거가 가능하다. 임대면적은 40㎡(12평)으로 주로 소형평수다. 임대료 역시 주변 임대시세의 30% 수준이나, 분양전환은 되지 않는다.
국민임대아파트는 정부와 지방, 국민주택기금의 재원으로 한국토지주택공사나 지방공사에서 건설이나 매입 하는 임대주택이다. 이 역시 서민주거 안정이 목적으로 85㎡(25평) 미만으로 공급이 된다. 임대료는 주변시세의 60~80% 수준으로, 영구임대아파트처럼 분양전환되지 않는다.
반면, 공공임대아파트가 있다. 민간이나 공공기관이 중산층의 안정적인 주거공급을 위해 공급하는 것인데, 임대기간은 5~10년으로 영구임대와 국민임대아파트보다는 짧고, 시세역시 주변시세의 90% 수준으로 제공된다. 그러나, 공공임대 아파트는 임대기간 종료 후 분양전환이 된다.
필자는 이 공공임대 아파트 중에서 민간공공임대아파트가 아닌, 한국토지주택공사에서 공급하는 아파트를 눈여겨 봐야 한다고 생각한다. 공공기관에서 임대공급하는 곳은 대체적으로 대중교통이 편리하거나, 직장과 집의 거리가 가까워 생활하기 편리한 직주근접성이 좋은 곳에 들어서는 편이다. 특히 서울시내 5년짜리 공공임대 아파트는 입지에 따라 웃돈이 높게 붙여질 정도로 인기가 높은 곳이다.
또, 공공임대의 장점은 우선 내가 5년간 살아본후 분양받을지 여부를 결정하는 만큼, 아파트 가격하락의 위험성을 피할 수 있고, 입주자에게 1순위 구매할 수 있는 우선권을 주고, 분양전환 가격역시 분양전환 당시의 감정평가금액으로 전환가격이 매겨져 시세보다 10%이상 싸게 분양받을 수 있는 셈이다.
다른 민영 아파트와 견주어 봤을때 살아본 후 결정할 수 있다는 점, 입지여건이 좋다는 점, 시세보다 저렴하게 분양받을 수 있다는 점에서 볼 때 공공임대아파트는 알뜰족에게 알맞는 소형아파트투자 공략법이 될 수 있을 것이다.
대박땅꾼 부동산연구소 전은규 소장