재.건.축.재.개.발.은.영.원.한.투.자.테.마.다. - 고종완 08.09.12

[푸른산]

 

재건축, 재개발은 영원한 투자테마다

글: (주) RE멤버스

고종완 대표이사

지난 9월2일 이명박대통령은 국무회의에서 “재건축·재개발 활성화를 통해 일자리 늘리기의 속도를 낼 필요가 있다”라는 발언을 했다. 이어서 9월 9일 국민과의 대화의 시산을 통해서는 “세금으로 수요를 억제하는 방향이나 신도시 개발 보다는 도심의 재건축·재개발을 활성화하는 방안이 훨씬 더 효과적”이라고 한번 더 강조하기도 했다. 공급확대를 통합 집값안정, 무주택자를 위한 주거복지정책 등을 제시, 재건축·재개발의 활성화 방침에 대해 분명한 입장을 밝힌 것이다. 임기내에 재개발·재건축을 중심으로 도심지역 아파트공급확대 정책을 적극적으로 펼치겠다는 의지를 충분히 읽을 수 있는 대목이다. 요컨대 정부차원에서 본격적인 규제완화가 예상된다는 얘기다. 그동안 재건축시장을 옥죄었던 규제라는 커다란 악재, 즉 정책적 장애물의 제거는 이제 시간문제로 남은 셈이다. 향후 정책의 시장 지배력이 커지면서 정책변화로 인해 재건축·재개발 시장은 급물살을 탈게 분명하다. 이명박 대통령의 공언처럼 도시재생을 선도할 것으로 예상되는 재건축·재개발 시장이 어디로 향할 것인가. 과연 시장흐름은 바뀔 수 있을까. 그렇다면 투자자는 재건축·재개발 급류속에서 어떤 진주, 보석을 고를 것인가. 시장참여자의 최대화두가 아닐 수 없다. 이에따라 재건축·재개발에 있어 선두시장인 서울지역을 중심으로 재개발·재건축의 과거와 현재, 그리고 미래의 유망투자처등 창조적인 재건축·재개발 투자법에 대해 자세히 알아본다.

재건축·재개발의 변천과 역사

우리나라는 60~80년대에 걸쳐 급격한 산업화및 도시화를 경험하였다. 농촌인구가 도시로 밀려들어 서울인구는 가파르게 증가하였다. 1960년 240만명이던 것이 1965년 350만명, 1970년에는 550만명으로 급신장 했다. 사정이 이렇다보니 주거난이 극심해졌다. 경제능력 취약계층은 불량주택지나 국공유지의 무단점유를 통해 주거문제를 해결할 수밖에 없는 상황이 발생했다. 이때 생겨난 게 이른바, 달동네이다. 이러한 달동네는 1973년 3월 ‘주택개량촉진에관한임시조치법’의 제정으로 본격적인 재개발이 시작된 것이다.

초기에는 단순 주택개량사업과 주택의 공급확대가 목적이었다. 그러던 것이 주택의 절대부족시대를 탈피한 2000년대 들어서면서부터는 삶의 질 향상이란 차원에서 재개발이 추진되었다. 즉 주택물량 확대보다는 난개발로 인한 교통·환경문제, 기반시설 부족문제, 주거환경의 약화등 역기능을 보완하는데 초점이 맞춰진 것이다. 일례로 공간구성 측면을 살펴보자. 최근의 재개발, 뉴타운사업은  역세권위주의 고밀도개발을 진행하되, 구릉지등은 저밀도로 개발함으로써 난개발을 막는다. 그리고 쾌적한 도시환경 유지를 최우선의 목표로 삼고 있다.

이명박 대통령은 서울시장 재임시절 광역재개발의 개념인 강북뉴타운사업을 진두지휘했다. ‘뉴타운’이란 용어는 2002년 말에 처음 등장하였다. 2003년3월 서울지역균형발전지원에관한조례에 의해 정의되기 이전에는 재개발이란 개념밖에 없었다. 뉴타운은 종래 민간주도의 개발이 도시기반시설에 대한 충분한 고려없이 주택중심으로만 추진돼 난개발로 이어진 문제점을 개선하기 위한 새로운 '기성시가지 재개발 방식'으로 도입됐다. 주택공급 확대와 주거수준 개선을 동시에 진행시켜 서울의 강북을 강남만큼 살기 좋은 곳으로 만들겠다고 하는 균형개발차원에서 시작된 것이다. 대표적 사업으로서는 은평뉴타운과 길음, 왕십리 등 3곳을 시범뉴타운으로 지정, 입주가 이루어지고 있다. 이후 뉴타운시업의 문제점해소 및 가속도를 높여주기위해 중앙정부 차원에서 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’(2005. 12. 30)이 시행되었다. 이에따라 소위, 도시재정비촉지구(이하 도촉지구) 로 지정되면 용적률, 층고 등 건축규제 완화, 우수 학교 유치 지원 등 인센티브가 주어진다. 현재 서울엔 26개의 뉴타운, 18개의 재정비촉진지구가 지정되어 있다.  경기도는 12개시 21개 뉴타운사업지구 중 18개 지구가 재정비촉진지구이다.

아파트재건축의 첫 사례는 어디일까. 대한주택공사가 1962에 건설한 마포아파트이다. 동시에 마포아파트는 국내 최초의 단지형아파트란 기록을 가지고 있기도 하다. 당시로선 보기 드문 10층 규모로 용적률 67%와 건폐율 11%을 적용했던 마포아파트는 지난 91년 철거, 현재 삼성아파트로 변신되었다. 이후 대치주공이 동부센트레빌로 도곡주공1단지가 도곡렉슬로, 잠실주공4단지가 레이크팰리스로, 주공3단지가 트리지움 등 다수의 노후아파트들이 재건축을 통해 새아파트로 탈바꿈 했다.

2010년까지 사업이 추진될 예정인 재개발·재건축 사업지구는 전국적으로 총 1500여곳에 달할 것으로 예상된다.

‘도시및 주거환경정비법’을 통해서 본 재건축·재개발

현재 재개발·재건축사업은 2002년 12월 30일 법률 제6852호로 제정된 도시및 주거환경정비법(이하 도정법)을 바탕으로 시행된다. 이법은 도시기능 회복은 물론 주거환경 불량지역의 계획적인 정비와 노후·불량건축물의 효율적 개량과 관련한 사항을 규정하고 있다. 도정법에 따라 특별시장·광역시장·시장은 10년마다 “도시·주거환경정비 기본계획”을 수립해야 한다. 그리고 시장·군수는 기본계획에 적합한 범위 내에서 노후·불량건축물이 밀집구역 등에 대한 정비계획을 세워야 한다. 주거환경개선사업은 토지 등의 소유자의 동의를 얻어 시장·군수·주택공사와 같은 사업시행자가 시행할 수도 있다. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업은 조합이 시행하거나, 조합원 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시장·군수·주택공사 등과 공동으로 시행할 수 있도록 했다. 시장·군수·주택공사 등이 아닌 주체가 정비사업을 하려면 조합을 설립해야 한다. 사업시행자는 일부 건축물의 존치(存置)나 리모델링에 관한 내용이 포함된 계획서를 작성해 사업시행인가를 신청할 수 있다. 이 법을 바탕으로 주택재개발사업, 주택재건축사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업이 진행된다.
신정부 들어서 8․21 부동산활성화 대책에 따른 후속조치로 ‘도시 및 주거환경정비법’의 개정안을 입법예고 중이다. 주된 내용은 재건축사업 추진위원회가 시장·군수의 승인을 얻은 날로부터 2년내에 조합설립인가 신청을 하고, 조합설립인가 얻은 날로부터 3년내에 사업시행인가를 신청해야 한다는 것이다. 그렇지 않을 경우 추진위와 조합설립인가 취소 및 자치단체장이 직권으로 공영개발을 할 수 있도록 했다.

그런 한편, 시장이나 군수등의 자치단체장은 재건축추진 아파트의 주민들이 안전진단을 신청하면 현지조사 등을 통해 건축물의 구조안전성 등을 심사한 뒤 안전진단 실시 여부를 결정하게 된다. 이때 예비안전진단이 전문기관에서 자치단체의 육안검사로 대체되고, 안전진단실시 시점도 정비계획 후에서 정비계획 전으로 앞당겨진다. 재건축사업의 장기간 표류를 막아 주택 공급을 원활하게 하기 위한 조치로 풀이된다.

정책변화에 따라 춤추는 재건축·재개발시장

외환위기의 주택가격 폭락세를 거친 이후 2002년부터 부동산가격 상승이 본격화되기 시작했다. 강남재건축-강남권 일반아파트-목동, 용산, 과천 분당등 준(準)강남권아파트-광진, 성동, 마포등의 아파트등으로 이어졌다. 과거 경험을 볼때 강남에서 시작된 상승세가 수도권 끝자락인 의정부, 안산까지 도달하는 데에는 거의 2~3개월 정도의 시차가 소요된다.

이 같은 상승패턴이 반복되자, 정부는 주택가격상승의 진원지로 강남재건축을 지목하고 각종규제대책을 집중시켰다. 가격급등세가 멈추지 않자 급기야 정부는 서울 강남, 서초, 송파구등 강남 3구와 목동, 분당, 평촌, 용인 등을 버블세븐으로 지칭하면서 고가주택에 대한 세제와 대출규제등을 강화하기도 했다.

그 영향으로 2007년부터는 시장의 규칙성이 깨지면서 소위, 3비(非)현상이 출현했다. 非강남, 非재건축(재개발), 非아파트(연립, 다세대, 다가구등)에서 상승세가 촉발된 것이다. 이런 현상은 올 들어서도 계속 이어지고 있다. 국토부에 따르면 지난 7개월간 강남3구의 재건축 아파트는 5.5% 하락한 것으로 발표했다. 특히, 대표적인 재건축추진 단지로 지분가격이 급등했던 과천지역의 재건축아파트의 경우 8.4%나 급락했다. 저층재건축의 대명사인 개포 1단지의 경우를 보면 시세하락현상이 더욱 확연해 진다. 36㎡의 시세는 2001년 당시 1억 3,500만원선이었다. 2006년 6억5천만원까지 기세 좋게 올랐으나 최근에는 6억2천선으로 떨어졌다. 중층재건축대상인 잠실 5단지의 112㎡는 정책과 시장여건에 따라 춤추는 이른바, 재건축의 바로미터(풍향계)기능을 하기도 한다. 2001년 평균 3억5천만원 정도에서 거래되었다가 2006년에는 12억원정도로 급등했었으나 최근엔 10~11억원선에 시세가 형성되고 있다.

<서울지역 재건축과 일반아파트의 시세비교 (자료-부동산써브, 단위 ㎡, 만원)>

구분	2007년 1월	2008년 8월	변동액
일반아파트 단지	430(723)	491(734)	61(11)
재건축아파트단지	1072(1165)	1003(1074)	-69(-91)

(   )안은 강남,서초,송파,강동권 평균시세

반면에 재개발지분가격은 급등했다. 실사례로서 마포구 아현뉴타운내 지분 값은 2003년경 3.3㎡당 천만원선이었으나 현재는 3천300백만원 가량이다. 양천구 목2동의 경우도 마찬가지이다. 2005년경만해도 재개발 가능성이 있는 지분의 경우 낮은 곳은 600~700만원선에 형성되기도 했으나, 최근에는 최고 3천만원대를 형성하고 있다. 강서구 화곡동 역시 역세권은 최근 2,400만원의 호가를 보이며 최고치를 갱신하고 있다.

지난기간 주택 통계를 보면 재건축·재개발은 정부정책기조 및 경기흐름에 따라 지분 가격이 급등락을 보이는 소위, “춤추는 시장”이 전개되었다고 정의할 수 있겠다. 향후 재개발, 재건축은 또 다시 어떤 방향으로 춤 출 것인가. 관심가는 대목이 아닐 수 없다. 

 자료-Daum 부동산, 상반기 시세 동향

재개발은 웃고, 재건축은 울고...

앞에서 살펴 본대로 2007년이후 재개발은 뜨고 재건축이 지는, 예컨대 ‘재건축약세-재개발강세’ 현상이 시장의 대세를 이루었다.  그렇다면 이런 현상이 시장을 강타한 구체적인 원인은 무엇일까. 전반적인 주택경기 침체, 투기화를 막기 위한 각종 규제책의 등장 및 분양가상한제 영향등 여러 가지를 거론할 수 있겠다. 하나씩 살펴보자.

첫째, 재건축규제와 재개발지원이란 이분법적인 정책의 결과물이라고 할수 있다. 

참여정부는 부동산 안정대책을 통해 강남과의 전쟁을 수차례 선포했다. 이결과 강남재건축의 가격상승을 막기 위한 조합원의 지위양도금지, 임대주택의무화, 초과이익환수등 각종 규제책이 양산 됐다. 반면 재개발은 강·남북의 격차해소 차원에서 지원하거나 활성화하기 위한 대책내지 입법조치가 잇따랐다. 예컨대, 뉴타운, 재정비촉진지구, U-턴프로젝트, 용산역세권·뚝섬상업구역(1~4구역), 세운상가(2,3,4,5구역)등 도심재생사업이 대표적 사례이다. 이 덕분에 재개발시장으로 시중 유동자금이 쏠리면서 시장이 양분되고 양극화가 전개된 것이다.

둘째, 실수요자들의 시장지배력 강화를 들 수 있다.
무주택자를 포함한 내집마련 실수요자들 다수는 판교신도시, 은평뉴타운등에서 청약받기를 희망했다. 이결과  이들지역은 높은 청약경쟁률을 기록했고, 낙첨한 실수요자들의 상당수는 뉴타운계획이 잡힌 강북재개발로 발길을 돌렸다. 당장의 거주여건이 열악하지만, 재건축아파트에 비해 상대적으로 저렴한 지분가격이 매력포인트로 작용했다. 비록 재건축에서는 소외되었지만 정책의 힘을 받고 있는 재개발을 대안으로 선택한 셈이다. 재개발이 갖는 미래의 높은 개발이익이 블랙홀처럼 중산층의 내집마련수요를 끌어 들인 것으로 분석된다.

셋째, 총부채상환비율(DTI)등 대출규제의 영향도 큰 편이다.

DTI는 6억원이상의 아파트에 적용되는 제도이다. 따라서 비(非)아파트가 주대상이고 지분가격이 싼 재개발에는 별다른 영향을 미치지 못했다. 반면 고가아파트가 많은 강남재건축등은 직격탄을 맞았다. 주택금융정책여파로 지분가격의 고가유무에 따라 시장수요가 갈린 탓이라고 할 수 있다

넷째, 재건축의 전매제한조치가 큰 악재로 작용했다.

재건축이나 재개발의 경우는 장기간 목돈을 투자해야 하는 사업이다. 통계를 보더라도 보통 구역지정일에서 사업준공일까지 총 소요기간은 평균 12년 10개월이 걸린다. 이 과정에서 재개발은 준공시까지 조합원의 지위양도가 가능하다. 하지만 투기과열지구 내의 재건축에서는 조합설립이후에는 양도가 불가능하다. 조합설립이후 매입한 조합원지위가 양도, 조합원 분양권전매가 금지되었기 때문이다.

다섯째, 재개발 지분 쪼개기를 통한 투기세력의 개입이다.

주식이든, 부동산이등 시장 호황기에는 투기세력이 발호하게 마련이다. 재개발, 뉴타운지구 지정이 확대되면서 소위 “지분 쪼개기”식 투기열풍이 휩쓸었다. 단독주택등을 헐고 다시 지은 뒤 소형지분으로 매도하여 수익을 극대화하는 집장사가 성행했다. 이 과정에서 1주택자 비과세제도를 악용하기도 했다. 비과세여건을 채운 매도자에겐 양도세가 추징되지 않는다는 점을 이용, 업Up계약서를 작성하기도 한 것이다. 여기서 업계약서 작성이란 계약서상의 매매거래가격을 실제보다 부풀려 작성하는 행위를 말한다. 예컨대 3억에 매수한 주택에 대해 3억4천이란 업계약서를 이용하면 실거래가격이 3억4천으로 잡혀 주택매매시세가 오른 것으로 통계처리 된다. 이 과정에서 해당지역 시세가 오른 것으로 인식이 돼, 지분 쪼개기를 한 물량을 매도하기가 한층 수월해지기 때문이다.

재건축·재개발 쌍끌이 장은 과연 올 것인가

-재건축은 과연 부활하는 꽃인가

현재의 관심사는 재건축·재개발 활성화정책이 실현될 경우 침체에 빠진 재건축이 되살아 날수 있을까 하는 점이다. 재개발은 앞서 살펴 본대로 커다란 정책적 걸림돌 자체가 없는데다 투기수요- 지분 가격급등으로 인해 시장자체가 과열양상을 보여 왔다. 때문에 정부도 재개발보다는 재건축 규제완화책에 정책의 초점을 맞출 것으로 전망된다. 재건축·재개발을 통한 공급확대정책을 통해 주택가격안정과 밑바닥경제살리기 정책을 쓰겠다는 것이 이명박 대통령의 생각이다. 앞으로 부동산 관련 세제개선과 함께 재건축·재개발 규제개혁조치가 뒤따를 것이라는 관측을 낳기에 충분하다. 

이같은 재건축 규제완화예고는 강남재건축시장에는 오랜 가뭄 속의 단비와 같은 역할을 할 것이다. 사실 지난 2년간 재건축이 지속적 약세를 보인 배경에는 경기둔화, 주요선진국 부동산 침체, 가격급등 등의 요인보다는 그물망과 같은 촘촘한 재건축의 중첩적 규제가 가장 큰 주범이라고 할수 있기 때문이다.  규제의 폭탄이라고 불리는 재건축 시장을 짓누르는 대표적인 규제내용을 살펴보자. 용적률제한, 임대주택의무화, 층고제한, 중소형의무비율, 초과이익환수, 조합원지위 양도금지, 입주권양도세 부과, 안전진단강화, 재건축허용연한강화, 재건축후분양제등이 그것이다.

이중 과도하고 불필요한 규제는 완화될 개연성이 높다. 실례로 재건축 5대 규제중 기반시설부담금제도는 새 정부 출범 직후 없어졌다는 점을 주목해볼 필요가 있다. 후분양제, 조합원 지위 양도금지 등도 8ㆍ21대책을 통해 없애기로 정해졌다. 외에도 안전진단을 2회에서 1회로 축소, 안전진단과 정비계획 수립절차 통합으로 인한 인허가기간 3년에서 1년6개월로의 단축, 2종일반거주지역 최고층수 15층에서 평균18층으로의 완화등이 예고되어 있다. 이것뿐만이 아니다. 분양가상한제도 역시 일부 손질 했다. 단품슬라이딩제도를 도입하고, 주상복합 건축비의 가산비를 추가로 인정키로 한 것이다. 그렇게 되면 건설사들의 수익성이 개선될 것으로 보인다. 앞으로 규제완화가 예상되는 조치들은 무엇일까. 전문가들의 주장내지 주택관련업게서는 1차적으로 소형주택의무비율, 용적률 제한, 층고완화, 초과이익 환수 그리고 임대주택의무비율등 의 완화, 조정을 바라고 있는 것으로 보인다. 이러한 규제가 한꺼번에 이루어질지 아니면 단계적, 점진적으로 나올지 속단키는 어렵다. 하지만 규제완화조치가 현실화 될 경우 재건축단지에 주는 경제는 효과는 클 것으로 예상된다. 최근에 주거환경연구원이 발표한 서울 강동구성내동 M아파트의 재건축 사업성을 분석한 자료를 근거로 추정해 보자. 예컨대 분양제 폐지, 분양가 상한제 완화, 재건축 안전진단 완화와 중복심의 생략및 시공사 조기선정 등 절차 간소화로 재건축 사업기간이 단축된다. 또한 사업기간이 단축되면 직접 공사비가 3.3㎡당 370만원에서 358만원으로 줄어들게 되고 가구당 1173만원의 부담금이 감소하는 것으로 나타났다.
요약하면 재건축절차만 일부 간소화해도 개발비용감소- 개발이익증가로 인해 재건축 사업은 큰 혜택을  받게 된다. 여기에다 용적률, 층고제한 완화조치나 소형평형의무비율및 임대주택이무비율이 완화될 경우 재건축 이익은 큰 변동성에 노출된 다. 물론 규제가 완화 되더라도 개발이익환수장치가 강화될 가능성은 얼마든지 있다.  때문에 재건축 활성화 방침 자체가 개발이익 극대화로 직결 될 것으로 속단키는 힘들다. 다만 지금보다 재건축은 사업속도가 한층 빨라지고 개발이익 역시 증가할 것으로 기대해도 좋다는 뜻으로 해석하는 게 어떠할지.

- 재개발의 전진은 계속 된다

한편, 재개발의 미래는 어떠할까. 재개발투자의 장점은 신도시지역등에서 분양을 받는 것보다는 필요한 주택확보가 용이하고 현실적이라는 점이다. 신도시의 경우는 기반시설의 확충은 물론 자족기능을 갖추기까지 장기간이 소요된다. 하지만 도심재개발의 경우는 이미 해당도시가 지니고 있는 기존의 인프라를 그대로 활용할 수 있기 때문에 여러가지 면에서 비교적 예측성과 확실성이 높다고 할수 있다.

하지만 뉴타운, 재개발시업이 아직 초기단계에 머물러 있다는 점은 큰 단점이다. 1차 뉴타운이 지정된 이래 은평 뉴타운과 일부 현장만 분양및 입주가 이루어지고 있을 뿐이다. 다수의 지역들에선 투자자들의 손바뀜만 일어나 지분가격이 급등한 상태로 사업진행은 지지부진한 구역들이 많다.

특히 뉴타운과 재정비촉진지구는 지난 1~2년 간 거침없는 상승세를 탄 점이 부담이다. 지분 가격급등으로 재개발진행이 어려울뿐더러 현재의 지분시세에 예상추가부담금 등을 합칠 경우 주변 아파트 시세를 능가한다. 한마디로 투자성이 없는 구역도 많다는 얘기다.

그렇다면 재개발 조합원이 되기보다 차라리 통장을 이용해 신규청약을 받는 게 유리할까? 반드시 그런 것은 아니다. 인기지역일수록 당첨확률이 낮기 때문이다. 따라서 해당지역에 입성을 원한다면 수시로 매물을 점검, 급매물 위주의 저가매수 전략을 구사하여야 한다. 급매물이 흔한 것은 아니지만 대금지급 조건만 좋다면 중개업소에 미리 예약해둘 경우 매수기회는 그렇게 어렵지 않다.

이때 뉴타운보다는 진행속도가 빠르고 인센티브가 많이 주어지는 재정비촉진지구를 주목해 볼 필요가 있다. 재정비촉진지구에서는 주거·상업지역 용적률을 최고 500%, 1500%까지 적용된다. 높이 40~60층 아파트와 주상복합, 비즈니스빌딩 신축 등이 가능해 개발이익이 커지는 만큼 속도도 빠른 편이다. 증가되는 용적률의 일부는 임대주택 등을 통해 개발이익이 환수된다. 재정비촉진지구는 특혜를 주는 대신 투기수요억제를 위해 거래 규제는 되레 까다롭다. 대지 면적 20㎡ 이상을 거래할 때는 무주택자, 1년 이상 세대원 전원의 실거주요건 등을 충족시켜야 한다.

결론적으로 대통령과 정부의 도심권 재개발재건축 정책방향 전환으로 부동산 시장은 재개발 독주체제에서 재건축이 가세하는 소위, “쌍끌이 장세‘ 로 주택시장의 큰 흐름이 바뀔 전망이다.

“한강르네상스”가 재건축을 만나다 

도시는 살아 있고, 사람과 주택은 끊임없이 변화한다. 도시가 진화하기 때문이다. 서울 역시 메가폴리스化라는 혁명적인 변화를 경험중이다. 글로벌 시대에는 미국 뉴욕, 일본 동경, 중국 상하이, 영국 런던, 프랑스 파리등 국제적인 도시들과 비교우위의 경쟁력을 확보해야 한다.

특히 지식산업사회로의 전환은 가정, 놀이, 휴식의 구분을 모호하게 만고 모든 것을 한자리서 해결할 수 있는 복합․광역화를 요구한다. 영국은 1970후반부터, 일본은 1980년대 중반부터 도심재생사업에 관심을 가지기 시작했다. 이를테면 복합도시의 대명사인 파리의 라데팡스가 유럽업무중심지로 각광을 받는 것은 우연한 일이 아니다. 이런 변화를 빠르게 읽고 시의적절하게 대응한 덕분이다. 우리와 사회구조가 유사한 일본 역시 인구고령화 및 도시노후화 문제 해결책으로 도심재생사업을 선택했다. 일본 도쿄의 록본기힐스가 대표적인 사례이다. 일본의 부동산재벌 모리사가 2003년 도쿄 록본기 일대 노후주택과 유흥가를 헐고 5000억엔의 자본을 투여해 하이테크 복합단지를 건설, 동경의 인지도를 한층 높였다. 복합재개발을 이용한 도심재생사업은 선진국으로 갈수록 각광을 받고 있다. 즉 부동산은 개인에겐 투자의 대상이지만, 지자체나 정부차원에서 바라본다면 도시의 경쟁력을 끌어올리는 수단인 셈이다.

따라서 서울도 10대 국제도시로의 위상강화를 위해서는 창조와 변화가 불가피한 상황이다. 금융, 서비스, 첨단 IT산업 등의 세계의 상품, 자금, 인재들이 몰려드는 국제경쟁력을 가져야 한다. 예컨대, 뚝섬상업지역개발 프로젝트, 초대형 복합단지로 조성되는 세운상가 2·3·4·5구역, 국제업무지구로 개발되는 용산역세권개발 프로젝트, 한강르네상스, 남산르네상스, 동대문운동장 철거 부지를 '디자인플라자&파크'로 리모델링하는 사업등이 대표적이다.

서울은 우리나라 경제, 정치, 문화의 거대 중심지이다. 지하철등을 이용한 거미줄 같은 교통연결체계, 근거리에 위치한 인천공항, 전국으로 이어지는 고속도로등 인프라가 이미 구축되어 있다. 강남·광화문·여의도등으로 대표되는 중심업무지역을 갖추고 있다. 국제문화관광도시로 비약하는데 필요조건은 갖추고 있다는 뜻이다.

10대 국제문화관광도시가 되기 위한 제1 프로젝트는 오세훈 서울시장이 의욕적으로 추진하는 한강르네상스 프로젝트이다. 2030년까지 진행되는 중장기계획으로 서울을 국제적인 수변도시를 만들 대규모 도시사업이다. 이를테면 중국과 수상교통으로 연결시켜 업무, 금융, 관광의 중심지로개발하는 “워터프론트 타운(수변도시)”이다. 한강르네상스 프로젝트의 중심지역인 용산국제업무단지의 경우 2016년까지 조성된다. 국내 최대상권을 형성, 국제업무기능 활성화, 관광객 증가로 약 67조 원의 경제유발효과가 있을 것으로 추산된다. 뚝섬, 잠실, 용산. 흑석, 마곡, 상암지구등 8개 지구는 수변도시(워터프런트타운)로 개발돼 각종 수상교통수단의 터미널 구실은 물론 상업·문화·주거등 복합거점도시로 진화하게 된다.

한강르네상스프로젝트의 두 번째 과제는 “한강공원특화” 사업이다.

반포, 여의도, 뚝섬, 난지지역등에 콘크리트 제방을 모두 걷어내고, 그 자리에 갈대, 물억새 등 수중식물을 심어 대규모 생태공원으로 조성될 예정이다. 4개 공원의 면적은 240만 4000㎡. 무려 축구장 336개가 들어갈 수 있는 크기의 친환경 공원을 조성시켜 시민들에게 개방한다.

여기서 한강르네상스 프로젝트와 재건축이 맞물릴 경우 해당지역의 재건축개발 효과는 어떻게 나타날까. 우선 두가지 재료가 만나는 교착점을 한강변에서 찾아보자.  워터프론트 계획이 확정된 용산, 뚝섬보다는 한강이남의 재건축 지역이 관심대상이다. 이를테면 강동권에서 송파, 강남, 서초구에 이르는 대규모 재건축 단지가 바로 그곳이다. 그곳이 재건축 될 경우 단순히 헌집을 부수고 새집이 짓는 차원이 아니라는 얘기다. 도심공원(urban park), 복합용도의 개발 및 초고층 국제업무공간 조성등 새로운 스카이씨티가 한강변에 들어선다. 한마디로 역세권 한강변 재건축단지에 업무, 주거, 상업, 문화, 휴식등 대형복합단지가 재건축을 통해 새로이 자리잡는다는 말이다.

한편 재건축·재개발과 관련하여 “남산르네상스” 계획도 주목할 필요가 있다.  대표적으로 '갤러리파크 존'(장충지구), '미디어아트 존'(예장지구), '콘서트 존'(회현지구), '생태 존'(한남지구)등이 거듭난다.

특히 '동대문디자인플라자&파크'는 국제도시 계획의 백미라고 할 수 있다.

현재 선진국대비 80% 수준인 디자인산업의 경쟁력을 90%이상으로 끌어 올리고, 7조원 수준인 매출액도 15조원으로의 증가가 예상된다. 관광객 및 방문객유발효과로 동대문상권의 매출액도 연간 10조원에서 15조원으로 늘어날 것으로 추산된다.

남산르네상스나 동대문디자인플라자&파크는 입지여건상 강북지역에 활력을 불어넣기에 충분하다.

중앙정부의 재건축재개발 활성화 정책은 서울시의 한강르네상스와 남산 르네상스 프로젝트를 만나면서 그 시너지효과는 배가될 것이다. 앞으로 5년 내지 10년동안 서울의 도시계획과 수도의 기능이 확 바뀐다는 의미이다. 요컨대 재건축·재개발은 세계 10대도시라는 국제문화 관광도시로 가는 도시재생사업의 핵심이다. 따라서 서울지역의 재건축·재개발은 단순히 신구 주택의 교체나 주택재개발, 주거복지 향상등 주택정책이나 도식계획차원을 넘는 국가적 과제로 추진될 것이다. 재건축·재개발이 도시재창조 및 국제도시건설이라는 국가적 과제로 등장한 만큼 일반투자자의 관심제고는 불가피해 졌다. 어떤 비젼으로 서울의 미래를 보느냐, 그리고 서울지역의 미래가치를 어떻게 판단하느냐에 따라 우리 모두의 “부의 미래”가 달렸다고 해도 과언이 아니다.

규제완화시 눈여겨 볼만한 재건축 단지는

재개발, 재건축에 대한 정부의 정책변화에 따라 특히, 재건축시장에 대한 재조명과 투자관심도, 포트롤리오 조정, 유망투자처의 발굴등 자산관리 관점에서의 투자전략 수정이 긴요한 시점이 도래했다. 그렇다면 향후 중장기적으로 투자하기 좋을 만한 재건축 지역이나 단지는 어디일까.

현재 서울시내에서 재건축 조합설립인가를 받은 단지는 64개 단지 3만6000여 가구이다. 이중에서 압구정현대, 잠실주공, 개포주공, 고덕주공등 대표적인 재건축 추진단지를 중심으로 재건축규제완화가 어떤 영향을 미칠 것인지 분석해 본다.

편의상 예상되는 규제완화 시나리오별로 재료에 따른 유망단지를 선별, 예시토록하였다. 

-조합원지위 양도 금지가 풀릴 경우

주택투기지역이나 투기과열지구 내에선 재건축 조합설립시점에 2004년 이전에 조합설립인가를 받은 곳은 한차례 조합원자격을 전매할 수 있다. 하지만 2004년 이후 인가가 난 곳은 원칙적으로 조합원자격이 나오지 않는다.  다시말해 명의변경이 불가능하고 재건축된 새아파트가 아닌 현금청산대상만 되었다.  때문에 2004년 이후 조합설립인가를 받은 재건축아파트는 입주권을 받으려면 입주 때까지 보유하는 수밖에 없다. 따라서 앞으로 조합원명의변경 금지(분양권 전매금지)가 해제될 경우 2004년 이후 조합이 설립된 단지, 즉 14곳 4500여가구가 수혜를 입을 전망이다. 대표적인 곳이 용산구 이촌동 일대 렉스, 삼익, 강변, 광진구 자양, 역삼동 개나리5차, 공릉동 태능현대, 화곡동 홍진, 성내동 미주, 둔촌동 진흥등 2004년 이후 조합설립인가를 받은 재건축아파트들이다.

-안전진단에 대한 규제가 완화될 경우

2006년 시,군,구 평가위원회에서 했던 예비안전진단(예비평가)을 한국시설안전기술공단등 공공기관이 하도록 하고 장관과 시도지사가 재검증의뢰가 가능하도록 강화시켰다. 이결과 안전진단이 까다로워져 웬만한 단지는 재건축 판정을 받기 힘들게 되었다. 그런데 지난 8.21 부동산 대책에서 앞으로 안전진단을 2회에서 1회로 축소, 안전진단과 정비계획 수립절차 통합 및 육안검사등으로 규제 완화를 예고 했다. 이에따라 안전진단 미통과로 재건축이 불확실했던 단지들의 재건축이 본격 추진될 전망이다. 이로 수도권 34개 2만3천여가구의 재건축 물꼬가 트일 것으로 기대된다. 대표적인 단지를 알아보자. 개포주공 1, 개포 시영, 대치은마, 신천동 미성, 장미, 고덕주공 2, 3단지. 고덕시영, 잠실5단지, 신천동 장미 1,2차, 반포 주공1단지등이 수혜단지이다. 특히, 잠실주공5단지는 제2롯데월드의 초고층건립을 허용과 맞물릴 경우 장미아파트와 함께 대표적인 유망단지로 점쳐진다.  대치은마아파트도 대단지 프리미엄을 톡톡히 누릴 것으로 보인다. 그리고 단독주택재건축지역은 안전진단 절차가 없고 예정구역지정만으로 재건축 판정을 받은 셈이 되므로 역시 가속도가 붙을 것으로 예상된다.

-층고제한에 대한 규제가 조정될 경우 

2종 일반거주지역은 최고층수가 15층에서 평균18층으로의 완화되자 3종지역의 경우는 35층까지 재건축이 가능해진다. 게다가 서울시가 최근 한강변아파트에 대해선 전체부지의 25% 기부체납을 조건으로 50~60층의 초고층을 허용하려는 움직임도 감지된다. 층고제한 완화시 수혜단지는 어디일까. 단연 조망권이 뛰어난 한강변 중층 중고아파트 단지가 그대상이다. 압구정동 한양7차, 구현대등 압구정동일대, 서초구 한신2,3차, 반포한양, 대치동 은마, 잠실5단지, 이촌동 렉슬, 원효로4가 산호, 여의도 시범, 서울, 반포주공1단지이다. 용적률을 그대로 유지한다고 해도 층고높이기 만으로도 한강변 아파트의 가치가 그렇지 않은 아파트에 비해 30~50%이상 높은 시세를 감안할 경우 집값 상승에 다른 투자가치 증가는 명약관화하다.

-용적률 제한규제 혹은 소형의무비율이 완화될 경우

현재 용적률제한은 1종주거지역에선 170%, 2종주거지역에선 190%, 3종주거지역에선 210~230%로 정해져 있다. 기준용적률에다 기부채납에 따른 용적률 인센티브를 부과하는 방식이 적용된다. 향후 규제완화로 용적률이 증가하게 될 경우 용적률 제한으로 사업이 지지부진한 단지가 큰 혜택을 받을 것이다. 예컨대 개포주공 1단지, 대치동 청실, 삼성동 홍실，강동구 고덕주공1단지，명일동삼익그린, 서초구 삼호1차，잠원동일대, 가락시영 1,2차, 송파구 진주ㆍ장미, 잠실5단지, 둔촌주공, 압구정 일대, 대치동 은마등이다.

특히 소형주택으로만 이뤄진 개포주공 등 저층재건축단지는 물론이고 중대형으로 구성돼 재건축을 보류했던 반포주공1단지등이 유망단지로 부상할 것이다.

이밖에도 올해부터 재건축 가능연한이 된 1983년에 입주한 아파트들 중 역세권 위주로 관심을 갖는 것도 유리한 방안이다. 추후 1가구 1주택자 양도세비과세 거주요건 강화로 주택시장의 패러다임이 '투자'에서 '실거주'로 바뀌면 이들 지역의 내재가치 및 희소성은 더욱 빛을 발할 것이다.

재개발 관심지역은  뉴타운, 도촉지구이다

재개발은 뉴타운및 도시재정비촉진사업 활성화 로 재건축과 달리 시장자체는 활력을 띄었다. 거래도 늘고 가격도 고공행진 한점만 보아도 쉽게 이해된다. 다만 투기과열- 지분급등으로 사업자체의 진행 속도가 더디다고 할까.  재개발 유망지역을 알아보자. 재건축만큼 커다란 정책변화는 예견되지 않고 있고, 지분값이 급등한 만큼 장기적으로 혹은 실수요자 관점에서 시장에 참여하는 게 좋겠다. 

첫째, 우선 한강 조망권·풍부한 녹지 갖춘 동작구 흑석지구를 보자.

한강변의 고지대에 위치해 한강 조망권을 지닌 동시에 강남권과 가까워 강남권 주택수요를 분산시킬 수 있는 고급 대체 주거지역이다. 서울의 정중앙에 위치했지만 그간 교통여건이 원활치 않고 편의시설 부족으로 소외됐다. 하지만 앞으로 9호선 개통이 개통될 경우 교통여건이 개선되는 대표적 지역이다. 인근에 현충원이 있어 풍부한 녹지를 보유한 점도 장점이다. 또한 서울시의 핵심 사업인 한강르네상스 사업과 연계한 수변문화공간이 조성될 예정이다. 강남권 고급주택 수요의 대안 투자처가 될 것 분명하다. 2015년까지 1만3600가구가 공급된다.

둘째, 용산역세권 개발프로젝트의 최대 수혜지인 한남뉴타운이다.

용산구 한남, 보광, 이태원, 서빙고, 동빙고 일대 109만㎡ 규모로 개발되는 지역으로 사업기간이나 건립규모등은 아직 미정이다. 하지만 곧 재정비촉진계획에 대한 주민공람이 임박했고, 실제 지난 5월에 용산구가 외부용역을 마친 것으로 알려졌다. 이에 따라 재개발지분 매물이 빠르게 줄고 있다. 한남뉴타운은 강북에 위치하고 있어 한강을 남쪽으로 조망할 수 있다는 것이 가장 큰 장점으로 꼽힌다. 예상되는 용적률은 190∼200%, 결합개발방식으로 진행될 것으로 보인다. 결합개발방식이란 동일구역 내에서 구릉지의 용적률을 낮추고 역세권을 고밀개발하는 방식으로 통합개발하는 방법이다. 역세권인 한남2구역은 고층아파트로, 구릉지인 한남6구역은 테라스하우스와 저층아파트 주거지로 개발된다. 고급주거지로 자리잡을 것으로 기대되는 대표적인 관심지역이다.

셋째, 상암지구 개발 효과 기대되는 수색·증산지구도 매력적이다.

사통팔달 입지가 최대 장점이다. 내부순환도로와 강변북로를 통해 경기 일산, 서울 신촌, 용산, 강남 등으로 이동하기 편하다. 디지털미디어시티(DMC)로 개발되는 상암지구와 연계된 부도심 기능은 물론 서울 서북부의 신(新)주거지로도 손색이 없다. 또한 지하철 6호선과 경의선 복선화, 인천공항철도 연결추진등 향후 교통요지로 발전할 가능성이 높다.  2013년까지 총 1만3625가구가 들어선다.

네째, 여의도의 대표적 배후도시인 영등포구 신길지구이다.

중심업무지역인 여의도의 주저지 역할을 하는 지역 가운데 하나로, 지하철 7호선 신풍역을 통해 강남구청역까지 30분 안에 닿을수 있는 장점을 지녔다. 대기오염 문제를 개선하기 위해 공공 신축 건물, 공동주택 등에 태양열을 이용한 신재생에너지를 사용하는 친환경 주거단지로 개발된다. 2015년까지 아파트 1만8845가구 건립된다.

다섯째, 동대문디자인플라자&파크의 인근지역인 동대문구 전농, 답십리와 이문·휘경지구이다.

이 지역은 대대적인 변화가 예상되는 곳이다. 슬럼한 집창촌 이미지의 청량리 일대가 균형발전촉진지구 지정으로 재정비되는 것도 호재다. 이문·휘경지구 개발의 특징은 주변에 대학가가 많다는 장점을 살려 국제 문화의 거리가 조성된다. 아파트 1만7634가구가 2015년까지 들어선다. 2012년까지 조성되는 인근의 전농·답십리뉴타운도 눈여겨볼 만하다.

여섯째, 드림랜드 공원화로 수혜 입는 성북구 장위지구이다.

내부순환도로·북부간선도로·동부순환도로 및 지하철 1·6호선과 인접해 있어 교통환경이 좋은 장점을 지녔다. 예전에는 자연녹지 면적이 0.4%에 불과해 주거 쾌적성이 높지 못했다. 그러나 드림랜드 일대에 조성하게 될 90만5278㎡ 규모의 초대형 녹지공원이 장위지구의 앞마당 역할을 하게 된다. 공원조성 예정지가 행정구역상으로는 강북구 번동이지만 성북구 장위뉴타운과 길 하나(월계로)를 사이에 두고 있다. 2016년까지 총 2만3970가구 주택이 새로 건립된다. 이 중 전용면적 85㎡ 초과 주택이 전체 36.4%로 중대형 비중이 높아 친환경적인 강북의 고급주거지로 탈바꿈이 예상된다.

이외에도 은평 대조·녹번·응암지구와 송파 삼전·석촌·방이지구, 중구 신당·장충동등의 연립이나 다세대주택을 노려도 좋겠다. 뉴타운으로 이미 지정된 곳은 지분값이 많이 뛰었다. 따라서 기존 재개발, 뉴타운지구보다는 향후 뉴타운으로 편입될 가능성이 높은 지역으로 관심이동이 필요해 보인다.  그리고 서울의 부도심지역인 영등포, 구로, 금천구 일대와 성수지구등 준공업지구로 묶여 있어 개발이 더뎠던 곳들과 고밀도 복합개발이 추진되는 역세권 이면도로 저층주택 밀집지역등도 유망하다고 생각된다.

창조적 재건축, 재개발 투자법 

먼저, 올 추석이후 부동산 시장의 핵으로 떠오를 재건축아파트를 중심으로 투자포인트 및  유의할 점을 짚어본다.

-재건축 투자포인트 & 주의할점

첫째, 대지지분을 따져보라.

대지지분이란 공동주택등에서 그 건물이 가지고 있는 전체의 땅 중에서 특정호수가 가지는 땅의 크기를 말한다. 예컨대 60㎡의 아파트를 매입하였을 경우 대지지분은 60㎡가 아니다. 등기부등본에 표시되는 면적 표제부(대지권의 표시)란을 살펴보면 쉽게 알수 있다. 즉 대지권비율 항목을 보니 28693분의 49.94라고 나와 있다면 49.94㎡가 자신이가 소유하고 있는 아파트의 대지 면적이다. 토지가격이 같을 경우 대지지분이 클수록 추가부담금은 낮아지고 개발이익은 커진다고 보면 된다.

둘째, 용적률을 살펴보라

용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 합(바닥면적의 합)의 비율을 말한다.

   * 용적률 = 건축물 연면적(지하층의 면적 제외) / 대지면적 x100%

만일, 60㎡의 아파트의 대지지분이 49.94㎡라면 용적률은 (60/49.94)x100=120.1이다. 즉 120%의 용적률을 지닌 아파트인 셈이다. 대략 용적률 150% 미만이면 재건축시 개발이익이 확보되는 유리한 단지가 될수 있다. 용적률 관련사항은 가구수, 평형배정등 재건축 사업과 수익구조에 직접적 영향을 미치므로 향후 규제완화의 핵심적 요소가 된다고 보면 된다.

셋째, 건폐율도 놓치지 마라

건폐율이란 대지 면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다.

   * 건폐율 = 건축면적 / 대지면적 x 100%

예를 들어 대지 100㎡의 땅에 건폐율이 50% 이고 용적률이 300% 라고 해보자. 그럴 경우에 건축면적은 건폐율이 50% 이고, 대지 100㎡ 중에 50 ㎡ 넓이에 건축물이 가능하다는 얘기다. 이때 몇 층까지 올릴 수 있을까? 용적률이 300% 이기 때문에 바닥면적이 50㎡의 건물은 6층까지 올릴 수 있게 된다.

그런데 층고제한이 있을 경우(예컨대 5층으로 제한된 경우) 용적률을 다 찾아먹지 못하는 사례도 발생한다.

앞의 에에서 보듯이 6층까지가 건축할수 있는게 아니라 5층까지 지을 수밖에 없을 수도 있다는 뜻이다. 그렇게 되면 사실상 허용된 용적률을 채우기 어렵게 된다.

또한 바닥면적이 넓을 경우 건물의 활용도, 부대시설, 편의시설배치 면에서도 유리한 점이 많다.

넷째, 추가부담금 규모가 성패를 가른다

추가부담금은 재건축비용으로 조합원이 추가적으로 투입하는 비용을 말한다. 추가부담금 규모에 따라 재건축 투자의 승패가 결정이 난다해도 과언이 아니다. 추가부담금을 따져 보기위해서는, 우선 대지지분을 기준으로 따져 추가부담금 없이 공짜로 분양을 받을 수 있는 면적비율인 “무상지분률”을 계산해 봐야 한다. 물론 무상 비율이 높을수록 좋다.

* (분양 면적-무상지분 면적)×3.3㎡ 당 조합원 분양가=추가부담금

다섯째, 재건축주택이 두채라고 해서 모두 입주권을 받는 것이 아니다.

재건축되는 동일 단지에 주택을 두채 소유하고 있으면 입주권을 2개 받을 수 있을까. 정답은 ‘아니다’이다.  주택투기지역이나 투기과열지구 내에서는 한 사람이 1개의 입주권만 받을수 있기 때문이다. 해당 구역에 두 채가 있을 경우 한채는 현금청산이 되므로 매도나 세대분리를 한 자녀 등에게 증여등을 하는게 낫다.

또한 배정평형은 관례적으로 대지지분이 큰 순으로 원하는 주택규모(평형)을 선택할 수 있는 우선권을 지닌다. 평형별로 가구 수가 한정돼 있어서 모두가 원하는 중대형 평형을 선택하기가 어렵기 때문이다. 참고로 특정 평형에서 신청자가 신축되는 가구 수보다 많을 때는 추첨을 통해 결정한다.

여섯째, 단독주택재건축은 감정평가액 기준으로 평형배정을 한다.

재건축은 꼭 아파트만 가능한 것이 아니다. 아파트가 아닌 노후화된 단독주택 단지 등도 가능하다. 주변의 도로나 학교 시설 등 거주여건이 양호할 경우 재개발이 아닌 단독재건축이 가능하다. 단독주택 재건축의 장점은 저층주택이라 용적률이 낮아 개발이익이 크다는 점이다. 게다가 일단 단독주택재건축 대상으로 지정되면 안전진단을 받지 않아도 되고 아파트재건축에 비해 속도가 빠르다는 점도 장점이라고 할수 있다. 다만 소형아파트등에 비해 단독주택은 대지지분이 165㎡ 이상 큰 것들이 많아 초기매입비용이 큰게 단점이다. 아파트와 달리 주택위치나 대지면적, 건축연도등이 제각각이어서 재개발처럼 감정평가액을 따져 평형을 배정한다. 나머지는 아파트 재건축과 동일하다고 보면 된다.

일곱째, 주택이 멸실되어도 세금에선 주택으로 간주된다.

보통 관리처분 이후 철거되어 주택이 멸실되면 주택이 아니라고 생각하기 쉽다. 하지만 세금에선 주택으로 간주됨을 주의해야 한다. 실제로 1가구 2주택자의 경우 양도세가 중과된다는 점을 명심하자. 그리고 관리처분계획 인가가 나면 당첨으로 간주된다. 투기과열지구에서 5년간 1순위 청약자격 제한된다는 말이다.

-재개발 투자포인트 & 주의할 점

재개발의 투자시 키포인트 및 주의사항은 재건축과 여러 면에서 다르다.

우선 재건축은 주변의 기반시설을 재정비할 필요가 없다. 도시기반시설이 양호한 지역에 노화된 건물을 허물고 그 자리에서 새건물을 짓는 사업이기 때문이다. 반면 재개발은 정비기반시설이 열악하고 노후불량건물이 밀집한 지역에서 지역전체를 대상으로 행하여진다. 주택은 물론 도로, 공원, 학교 등의 새로 만드는 등 일대가 크게 달라지기 마련이다. 현재의 모습만으로 미래의 모습을 유추해내기가 어렵다는 말이다. 그만큼 사업기간, 평형배정, 추가부담금, 수익성예측등 재건축보다는 불학실성이 높은 편이다. 따라서 개발청사진이나 도면만을 보고 투자해서는 안된다.

첫째, 분양자격 조합원인가를 반드시 살펴야 한다. 

재개발투자의 입주권은 조합원의 자격을 획득하여야만 얻을 수 있다. 재건축아파트의 경우는 아파트만 매입하면 조합원이 되지만, 재개발은 반드시 ‘재개발 지분’이 있는 주택, 토지, 상가 등을 보유해야 한다. 이때 정비구역 내 토지 및 건축물 소유자는 모두 입주권을 확보할수 있는 것은 아니다. 주의해야 할 부분이다. 재개발 관계법령에 따라 현금청산을 받을 가능성이 있는 20㎡미만 지분의 경우는 반드시 조합을 통해 입주권이 주어지는지를 확인해야 한다. 건물규모와 관계없이 1개 이상의 지분을 갖고 있는 사람은 1개의 입주권을 갖는다. 만일 지분이 적어 현금청산을 당하게 생겼다면 동일구역 내 지분을 추가 매수해서 합산할 수도 있다. 재개발사업 지구지정 이후의 토지 분할(일명 지분 쪼개기)이나 단독ㆍ다가구주택의 다세대주택 전환, 건축물 분할 등으로 생겨난 지분 등은 입주권이 없기 때문에 주의해야 한다. 2008년 7월부터는 서울전지역에서 이른바 “지분 쪼개기”가 금지되었다. 분할등기된 다세대주택의 경우 건물전체에 대해 입주권을 1개만 인정한다는 뜻이다.

둘째, 비례율이 투자가치의 관건이다.

비례율이란 조합원 재산평가액이 1억원이라고 했을 때 비례율이 120%라면 1억2000만원이란 의미이다. 비례율이 높을수록 개발이익이 커지는 것으로 100% 이상이면 양호한 투자 대상이다. 비례율이 높은 지역을 선택하는 게 낫다. 

'총 분양 수입 - 총 사업 비용 / 종전 재산의 총액 x 100 (%)'의 방식으로 산정한다.

셋째, 권리가액을 따져 본다.
재개발에서 지분이 크다고 무조건 중대형 아파트의 입주권을 확보할 수 있는 것이 아니다. 권리가액(감정평가액×비례율)이 높을수록 큰 규모를 배정받는다. 같은 규모 내에서의 보통 동ㆍ호수를 공개 추첨한다.
권리가액은 같은 면적이라도 위치와 주택(혹은 토지, 지상권)의 상태 등에 따라 달라진다. 같은 면적이라고 도로변이나 위치가 좋은 주택, 골목 구석이나 후미진 곳에 있는 주택은 권리가액이 천차만별이다. 위치별로 토지가격이 달라서 똑같은 권리가액으로 평가하는 것은 불공평하기 때문이다. 이를테면 저지대, 평지, 정방형이나 정방형의 토지, 도로 인근 등 거주여건이 좋은 곳의 권리가액은 당연히 높다.

권리가액(평가액)이 높은 곳이 수익률면에서 유리하다.

넷째, 진행속도가 빠른 곳을 선택해야 한다.

재개발의 진행절차는 크게 ‘구역지정⟶ 시공사선정 ⟶조합설립⟶사업시행 인가⟶관리처분 단계’ 등으로 구분된다. 매입자본이 적을 경우 저렴한 시세를 형성하는 초기 혹은 적은 지분을 매입하는 편이 좋다. 하지만 초기단계에 지분을 투자한 경우 조합원들 간의 이견으로 추진기간이 예상보다 길어질수 있고 기간이 지연될수록 조합원의 추가부담금이 늘어날 수 있다는 리스크는 인식해야 한다. 그만큼 인내심이 요구되고 기회비용을 증가하는 셈이기 때문이다. 개발 중기 혹은 후기단계에 지분매입을 했을 경우 가격이 높아 큰 시세차익은 기대하기 힘들다. 대신에 빠른 사업추진과 신규주택확보가 가능하다. 일반적으로 조합원의 동의율이 높고, 조합과 시공사 사이의 문제가 적은 곳들이 진행속도가 빠른 편이다.

다섯째. 존치지구의 존재 여부를 확인한다. 

재개발지 내에 포함되어 있어도 주택 등의 상태가 괜찮아 개발되지 않는 지역이 바로 존치지구이다. 재개발구역내에 위치하나 재개발자체는 되지 않아서 공사가 진행되는 동안 소음이나 먼지 등으로 주거여건이 열악하다. 그렇지만 재개발 공사가 완료되면 주변의 주거여건개선으로 향후 투자가치가 올라간다. 소형 아파트의 경우 전세를 안고 매수할 경우 적은 자금으로 투자하기에 적합하다.

여섯째, 투자가치를 사전에 계산해보라

스스로 투자가치를 산정 공식을 알고 있어야 한다. 그래야 투자대상인가 투자를 포기할 것인가의 판단이 한결 쉬워진다.

조합원 지분가격과 청산금을 합한 금액이 총투자금액이다. 이 비용이 그 지역 아파트가격이 총금액과 낮아야 투자가치가 있다. 반대로 주변 아파트가격보다 총투자금액이 높다면 투자 메리트가 없다는 뜻이다.

완공된 후에는 주변의 아파트보다 높은 시세가 형성된다. 하지만 그것은 향후 시세가 형성되어봐야 알수 있는 법. 인근 아파트의 가격추이와 금융비용 및 기회비용 등을 고려한 종합적인 수지분석을 행하여야 한다. 이는 재건축 아파트도 마찬가지이다.

참고1. 재건축 조합설립된 서울 주요 재건축 단지

위치		단지명	가구수	주택형(㎡)
사업시행인가 이전
강남	개포동	주공1단지	5040	36~59
	논현동	경복	308	102~138
	대치동	청실1차	1090	102~141
		청실2차	288	115~161
	삼성동	홍실	384	102~178
	압구정동	한양7차	240	115~151
	일원동	현대사원	465	69~105
	청담동	삼익	888	115~178
강동	성내동	미주*	406	62~102
동작	상도동	대림	400	82~165
용산	이촌동	강변*	146	72~79
		렉스*	460	132
		삼익*	252	115~161
사업시행인가 이후
강남	도곡동	진달래1차	372	72~115
	역삼동	진달래2차	424	79~102
		진달래3차	432	62~135
		개나리4차	264	188~204
		개나리5차*	192	112~158
		성보	375	82~138
	청담동	한양	672	59~105
강동	둔촌동	진흥*	770	66~112
금천	시흥동	한양	1507	52~181
노원	공릉동	태능현대*	632	79~148
동대문	답십리동	태양	660	79~115
동작	사당동	상신	480	52
		영아*	360	102
서초	반포동	삼호가든1,2차	1034	69~145
		한신1차	790	92~174
		한양	456	115~171
		미주	280	92~125
	서초동	금호	324	112~151
		삼호2차	307	102~112
		삼익	228	108~178
		삼호1차	708	95~155
	잠원동	대림	637	112~161
		반포한양	372	115~171
		우성	408	112~158
		한신5차	555	108~115
		한신6차	560	115
		한신7차	320	115~151
송파	가락동	가락시영1차	3600	42~56
		가락시영2차	3000	33~62
	송파동	반도*	750	59~95
*는 2004년 이후 조합설립된 단지.                            자료:조인스랜드

재건축은 어떤 절차로 진행이 되나

기본계획 수립→구역 지정→추진위 구성→안전진단→조합설립 인가

→사업시행 인가→관리처분계획 인가→이주 및 철거→분양 및 착공→입주 및 조합 해산

참고2. 서울시 단독주택재건축 대상지

 

참고3. 도시정비사업 분류및 주요내용

구분	주택재개발사업	주택재건축사업	주거환경개선사업
사업시행자	조합시행 공동시행(시장,군수,주택공사 등)	조합시행 공동시행(시장,군수,주택공사 등)	시장,군수,주택공사 등
사업방식	관리처분방식/환지방식	관리처분방식	현지개량식/환지방식 /공동주택건설방식
주민동의	추진위:토지 또는 건축물소유자 1/2 이상 조합:토지 또는 건축물소유자 3/4 이상	추진위:토지 및 건축물소유자 1/2 이상 조합:동별2/3 이상 및 전체의 3/4이상 *단독주택:토지면적의 2/3이상 및 소유자 3/4이상	시행자지정: 토지등 소유자2/3이상 및 세입자 1/2이상
구역지정 요건	*전제조건:대지면적 1만㎡이상 *선택조건(2이상 충족) 노후불량건축물 60%이상/접도율 50%이하(개정안반영)/과소필지 50%이상/1ha당 호수밀도 60이상/재해발생우려지역	*공동주택:노후불량충족시 *단독주택:300가구 혹은1만㎡이상/노후불량건축물 전체의2/3이상 또는 1/2이상이면서 15년이상 다세대, 다가구 3/10 이상	*전제조건:호수밀도 80호이상 *선택조건(1이상 충족) 노후불량건축물 60%이상/접도율20%이하/과소필지 50%이상/재해발생우려지역
조합원자격	토지, 건축물, 지상권 소유자/준공시까지 지위양도 가능	건축물과 해당 부속토지소유자/투기과열지구 조합설립인가후 지위양도 불가→허용 예정
주택공급	1세대 1주택(동일사업지구내 소형지분합산가능)	소유주택수만큼/투지과열지구 1주택만	1세대1주택
시공사선정	조합설립인가이후 선정	조합설립인가이후로 개정예정
건립비율	국민주택규모초과 20%미만 임대주택: 전체의17%이상(서울시 기준)	국민주택규모초과 40%미만 임대주택: 증가용적률의 25%(수도권과밀억제구역)	국민주택규모초과 10%이하 임대주택: 세대수 20%이상
세입자대책	이주비지원(4개월주거이전비) 임대주택공급, 배정	없음	이주비지원(4개월주거이전비) 임대주택공급, 배정

참고 4. 서울시 뉴타운 현황  - 자료 서울시

구분	지구	위 치	비 고
시범뉴타운	은평구 은평지구	진관내ㆍ외동 , 구파발 일원	신시가지형
	성북구 길음지구	길음동 624 일원	주거중심형
	성동구 왕십리지구	성동구 왕십리동 40번지일대	도심형
2차 뉴타운	종로구 교남지구	평동 164 일대	도 심 형
	용산구 한남지구	이태원ㆍ한남ㆍ보광동 일대	주거중심형
	동대문구 전농ㆍ답십리지구	전농동400, 답십리동 일대	주거중심형
	중랑구 중화지구	중화동 312 일대	주거중심형
	강북구미아지구	미아동1268 일대	주거중심형
	서대문구 가좌지구	남가좌동 248 일대	주거중심형
	마포구 아현지구	아현2ㆍ3동, 염리ㆍ공덕동 일대	주거중심형
	양천구 신정지구	신정3동 1162 일대	주거중심형
	강서구 방화지구	방화동 609 일대	주거중심형
	영등포구 영등포지구	영등포동 5ㆍ7가 일대	도심형
	동작구 노량진지구	노량진동 270 일대	주거중심형
	강동구 천호지구	천호동 362 일대	주거중심형
3차 뉴타운	동대문구 이문·휘경지구	이문동,휘경동 일원	주거중심형
	성북구(노원구)장위지구	장위동 68-8일대(노원구 월계동     50-1주변포함)	주거중심형
	노원구 상계지구	상계3,4동일대	주거중심형
	은평구 수색·증산지구	수색동 160일대	주거중심형
	서대문구 북아현지구	북아현동 170일대	주거중심형
	금천구 시흥지구	시흥동 966일대	주거중심형
	영등포구 신길지구	신길동 236일대	주거중심형
	동작구 흑석지구	흑석동 84-10일대	주거중심형
	관악구 신림지구	신림동 1514일대	주거중심형
	송파구 거여·마천지구	거여동 202일대	주거중심형
	종로구 창신·숭의지구	창신1·2·3동, 숭인1동 일대	주거+도심형

끝 .

2008년 9월 12일 고종완 드림