미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 됨.

[타잔김]

현행 민사집행법은 미등기건물중 건축법에 의한 건축허가 또는 신고를 하지 아니한 무허가건물에 대해서는 경매 즉,강제집행대상에서 제외되는 것으로 알고 있습니다. 이러한 무허가 건물에서 거주하는 임차인의 경우에 있어서(무허가건물의 소유주 즉,임대인와 관련 부수토지의 소유주가 동일인 임)
질의1) 위와 같이 무허가 건물의 소유주와 관련부수토지의 소유주가 같은 임대인과 임대차계약(일반전세)을 체결하여 거주하다 존속기간이 훨씬 경과하였음에도 소유주(임대인)로 부터 전세보증금을 반환받지 못하였을시 임차인이 본 무허가건물에 대해 경매신청을 할 수 없다면 관련 부수토지를 대상으로 경매신청을 할수가 있는지 그리고 일정한 요건을 갖춘 대항력 있는 임차인이라면 우선변제 등 보호를 받을수 있는지요?
질의2) 위와 같은 무허가건물도 임차인의 전입신고가 가능한지요

답변> = 법무법인 해우 홍완기 변호사 (02-568-4330)

1. 무허가 건물에 대해서는 강제집행이 불가능합니다. 왜냐하면 민사집행법 제81조 제1항 2호가 미등기건물에 대해 경매를 신청하는 경우 '건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류'를 제출하도록 요구하고 있기 때문입니다.

2. 질의하신 사안과 관련하여 최근에 주목할 만한 대법원 전원합의체 판결이 나왔습니다. 이하에서 그 내용을 소개합니다.(대법원 2007.6.21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결)

(1) 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 됨.

주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.

(2) 미등기 주택의 임차인은 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있음

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다.

종전에 미등기 주택 대지의 환가대금에 대한 소액임차인의 우선변제권에 관하여 이와 견해를 달리한 대법원 2001. 10. 30. 선고 2001다39657 판결은 이를 변경하기로 한다.

3. 한편, 임차인이 임차주택이나 대지에 대해 경매를 신청하려면, 임대인을 상대로 보증금반환청구의 소를 제기하여 승소한 확정판결문이나 이에 준하는 집행권원이 있어야 합니다.


홍완기 변호사