이정찬 대표의 원 포인트 레슨 = 부동산 가격은 언제 상승하는가?
상담1 저는 투자 목적으로 재개발된다고 하여 2009년에 영등포구 양평동 4가(137번지)에 방2개 빌라와 광진구 자양2동(640-27번지)에 방3개 빌라를 구입하여 현재 전세를 놓고 있는 데요. 재개발이 되는 것인지 아니면 보유가치가 있는지 궁금해요. 매도를 한다면 어떤 것을 처분하는 게 좋을까요 ? (양평동 것 1억9천에 구입하여 전세 1억3천, 자양2동 2억5천에 구입하여 전세 1억7천)
오세훈 전임시장의 작품. 한강르네상스 플랜의 일환 3곳의 유도정비구역이 지정=당산/양평, 구의/자양,합정/망원 유도정비구역 지정 후 곧바로 건축제한 미실시로 신축 다세대 주택이 우후죽순으로 늘어나는 폐혜 2009년도에 재개발관련 법령에서 다음과 같이 변경됨 . 건축물 노후도 . 호수밀도 . 접도율 . 부정방형 필지 = 건축물 노후도 규정이 선택에서 필수로 변경 따라서, 당분간은 구의.자양동 특히 합정망원은 재개발은 물 건너 갔다고 보는 것이 타당함
그래도 일부 건축제한을 했다가 해제된 당산/양평동 일대는 다음과 같은 희망은 있다. = 9호선이라는 역세권 호재가 존재하여, 임대수익형으로 보유가치 존재 = 준공업지역이라서 건축물 노후도 규정을 적용받지 않는 도시환경정비사업 방식으로 추진이 가능함 즉 재개발 추진 가능성은 있음
따라서, 자양동에 있는 다세대주택을 우선적으로 처분하는 것이 타당함
향후에 투자를 할 경우에는 주택재개발지역에서는 건축물 노후도가 가장 중요한 재개발 구역지정 요건임을 유념하여 투자하세요
상담2 도심에 위치한 북아현 뉴타운 3구역에 있는 대지 10평 정도되는 빌라를 구입할까 하는데요. 요즘 재개발에 투자해도 괜찮은지요. 프리미엄이 5천 정도되는 것 같은데 프리미엄을 주고 매입해도 차익이 좀 나는 지 궁금하구요. 진행하는 데 걸림돌은 없는 지역인가요 ? 아니면 일반분양 할 때까지 기다려 보는 게 좋을지 모르겠네요
아현뉴타운 : 마포구 북아현뉴타운 : 서대문구 공덕역 일대, 아현동, 염리동, 대흥동, 북아현동 일대가 재개발 순조롭게 진행중 아현3구역은 1년후면 입주 가능 명문 대학가 인접, 도심 근접, 2호선,5호선, 6호선, 공항철도, 경의선 등 교통 호재 우수
북아현3구역 : 아현역이나 충정로역 역세권 현재 관리처분 전단계 (사업시행 인가 득함)로 사업시행인가 변경 인가를 신청중 서울시 실태조사 실시중이나 큰 걸림돌은 없을 것으로 보임
북아현 뉴타운 5개구역중 가장 큰 구역으로 약4600세대의 대단지 (대단지일수록 커무니티 시설이 우수하여 투자가치 높음)
34평 조합원분양가가 5억4천 정도이고, 일반분양가는 아직 미정이나 1억정도 차이는 있을것으로 보임 따라서, 프리미엄 5천 정도 주고 일반분양가 대비 5천만원과 향후 형성될 가격 상승을 고려한다면 시세차익 1억정도는 예상됨
양도세 5년간 면제 매물에 투자하면 더욱 유리 관리처분까지는 1년=2년 정도 소요 다른 뉴타운 지역에 비해 전세금이 좀 높게 들어 있는 주택이 많으므로 초기 투자금을 줄일수 있는 지역임
결론 : 투자해도 좋은 지역임
문자1 왕십리 뉴타운 단지내 상가를 분양받고 싶은 데, 투자해도 좋을지요. 노후를 위해 임대수익 목적입니다.
결론 : 신중하게 접근하세요
분양가격의 적정성을 검토하세요 동호수와 적한한 업종 유입이 가능한지 체크 임대 수요층이 많은 업종 유입이 유리 주변 임대료 수준과 비교하라 분양사가 말하는 임대료 수준은 참고치로 활용하라
예: 반포 자이 아파트 상가, 도곡동 렉슬 상가, 한강로 파크타워 상가 등의 초기 입주할때의 임대료가 지금은 2-30% 인하됨
따라서, 임차인이 적정 임대료를 내면서 수년간 영업을 유지해오고 있는 어느정도 안정화된 상가에 투자를 해야 안정적임
상권은 살아 움직인다는 표현을 유념했으면 합니다
상담3 저는 분당에서 전세로 살고 있는데요. 경기도 광주 오포 문형리에 있는 조합 아파트를 32평을 분양받을려고 계약을 했는 데, 조합원이라고 하네요. 가격이 주변시세보다 좀 낮은 것 같아서 계약을 했는데, 분양절차가 좀 이해가 안되어서요(분양가격 2억4천정도) 계약을 해 놓고 좀 불안해서요
광주 오포이면 행정구역은 광주이지만 생활권역은 분당권이라고 해도 무방한 지역임
지역조합 아파트인 것 같음 조합원을 건축세대수의 50% 이상 모집을 해야 조합설립인가를 받을 수 있기 때문에 지금은 조합원 모집 단계인 것 같음 그래서 주변 시세보다 저렴하게 조합원에게는 제공 시세차익이 가능함
주의사항 : 조합 추진주체 명확해야 함 지주가 적어야 함 (토지 매입 100% 여부 확인) 광주시청에 진행사항 문의 (지구단위계획과 도로 개설 문제 등)
서울과 같은 도심에서의 지역조합은 가능한 투자를 신중해야 함 (토지 매입이 용이하지 않기 때문에=알박기)
인근 광역지역에 6개월 이상 거주하고 있는 무주택 세대주이어야 조합원이 될수 있음(60제곱미터 이하는 무주택으로 간주) 사업시행인가후 1년이 경과해야 전매할수 있음
결론 : 추진 주체가 토지를 100% 확보하고 진행하고 자금관리 신탁이 되어 있다면 안전합니다. 투자해도 좋을듯합니다
상담4 저는 남양주에 살고 있는데요. 3-4년후에 교육 문제 때문에 강남으로 이사를 갈까해서 서초동에 있는 삼호아파트 (교보타워 후면) 34평을 구입할까, 개포주공 3단지 13평을 살까 고민중입니다. 그렇지 않으면 반포 한신아파트는 어떤가요 ? 대부분 노후된 아파트라서 재건축 진행이 좀 순조롭고 빠른 곳이었으면 합니다. 또한 투자 목적도 겸하고 싶구요
목적 : 향후 거주 겸 투자 (교육 환경 고려)
입지는 반포 한신아파트 쾌적성은 개포주공이 우수 진행 단계 : 서초동 삼호1차 아파트가 유리 (현재 이주단계임)
따라서 3-4년후 입주를 고려한다면 현재 이주단계에 있는 서초동 삼호1차 아파트를 이주비를 고려하여 투자를 한다면 초기투자금액 5억이하로 진입이 가능할 것으로 보임
또한 시세차익도 가능할것으로 보임 주변 학군도 좋음 단지규모는 1천세대가 좀 안되지만 강남역, 신논현역 이용 가능
초기투자금을 줄이고 기간에 대한 기회 비용을 고려한다면 서초동 삼호1차를 추천드리고 싶음
강남 재건축 투자를 할경우 고려 사항 = 되 팔기 좋은 재건축 단지 = 신문 뉴스에 잘 언급되는 단지 = 차익실현을 극대화할려면 = 대지지분이 큰 것을 구입하여 추가분담금을 줄이는 것이 더 유리함
문자2 서울에서 임대 수익형으로 다가구 주택이 좋아요, 빌라가 좋은가요 ?
차이 점 : 어려 세대가 살지만 소유주가 1명 : 다가구(단독주택) 호수별로 소유주가 다름 : 다세대(빌라, 공동주택)
개발지역(재개발이나 재건축 지역) : 다세대가 유리 미개발지역 (역세권) : 다가구가 유리 (추후 임대수익형으로 변신 및 토지가격 상승에 따른 차익실현 가능)
목적에 따라 투자 포인트가 다르다
상담5 저는 아직 내집마련을 하지 못해서 상계동에서 전세로 살고 있는데요. 남편이 주식과 펀드 가입한 것을 찾으면 약 1억정도 되는데, 이사다니는것도 이제는 지겹고요. 특히 학교 때문에 이사가는게 참 어렵네요. 남편을 설득하여, 어디엔가 투자를 좀 하고싶은 데, 부동산을 구입하는게 처음이라 어떻게 하는게 좋은 방법인지요. 아파트가격이 오를지도 의문이구요. 1억으로 투자할만 곳으로 어디가 좋을까요 ? (대출을 좀 받아서 매입할까해요)
부동산 투자를 처음하실려고 하는 분 처음 어는 곳에 보금자리를 틀고 사느냐가 매우 중요 = 자녀 학교 문제로 이사도 어려움 따라서, 어느곳에 내집마련을 하느냐가 향후 부자가 되느냐 중산층으로 사느냐의 관건이 되어버린다.
현금 1억이면, 청약 통장없이도 서울 요지에서 내집 마련할수 있는 것이 재개발 재건축 분양입니다.
재건축과 재개발의 차이점 1) 기반시설의 열악하나 양호한가의 차이 2) 초기 투자금액을 줄일려면 재개발이 유리함
공통점 1) 건축물이 노후되어 있다 2) 기간이 오래 걸린다 3) 청약통장이 필요없다 4) 일반분양가보다 낮게 분양받는다 5) 로얄층을 우선 배정받는다 1억 투자처 : 재개발 지역내에 있는 다세대주택이나 소형주택 추천 사업성이 우수한 지역에 투자해야 함(강남/용산/한강변에 가까운지역) 최소한 조합설립인가를 받은 곳으로 투자하라 (75% 동의 완료) 인프라가 양호한 대단지로 개발되는 뉴타운 재개발지역이 유리 서울시 공공관리자 제도의 틀 안에서 진행되는 곳이 안전하다 결론 : 마포 일대, 거여마천동 일대, 한남동 일대가 유망 (대출 가능하다면 한남동도 가능함)
문자3 세종시에 지금 투자해도 좋을까요 ? 세종시의 땅값이 계속 오를까요 ?
상품별로 투자 매력이 조금 상이하다 아파트 시장 : 지금은 부족하여, 가격상승과 전세값이 높지만 향후 2-3년후에는 공급이 어느정도 완료 지금 진입하기에는 조금 늦었다고 보임 상가부지 : 처음부터 분양을 받아 두었다가 상주인구가 정착이 되는 시점에서 신축을 한다면 좋을 듯 (신도시의 상업 용지 : 빈 나대지가 많음을 유념하여 건축시기를 지연시킬 필요있음)
원룸/투룸 다가구 주택 : 건설업에 종사하는 사람이 점진적으로 축소될 예정이므로 신중하게 접근 필요 (수요층 축소)
토지/전원주택 부지 : 인허가 가능성과 기간 체크 필요 분양을 고려한다면 판매 네트워크와 함께 시세차익을 원한다면 교통/입지 우선하여 이정찬 대표 세미니공지 : 매주 목요일 오후2시 뚝섬역4번출구 서울부동산칼리지
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