▣ 양도소득세 계산방법
양도가액 |
실지거래가액 |
- |
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취득가액 |
실지거래가액 |
- |
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필요경비 |
양도비 등 실제경비 |
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양도차익 |
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- |
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장기보유특별공제 |
(토지·건물의 양도차익)×공제율 [하단 참조] |
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양도소득금액 |
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- |
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양도소득기본공제 |
250만원(미등기 양도자산은 적용 배제) |
▼ |
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양도소득과세표준 |
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× |
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세 율 |
양도소득세율표 [하단] 참조 |
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산출세액 |
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- |
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세액공제+감면세액 |
예정신고납부세액공제(10%),조세특례제한법상 감면세액 등 |
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자진납부할 세액 |
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● 양도소득세율
자산 |
2009. 1. 1 이후 양도분 |
토지·건물
지상권,전세권
부동산을 취득 할 수 있는권리 |
보유기간
1년 미만 |
50% |
보유기간
1년이상 ~ 2년 미만 |
40% |
보유기간
2년 이상 |
과세표준 |
세율 |
누진공세 |
1,200만원 이하 |
6% |
- |
4,600만원 이하 |
16% |
120만원 |
8,800만원 이하 |
25% |
534만원 |
8,800만원 초과 |
35% |
1,414만원 |
1세대 2주택자의 양도주택
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일반세율 (6~35%) |
1세대 3주택
이상자의 양도주택
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*중과세율 45% (2009년 1월 1일~ 3월 15일 양도 분)
*일반세율(6~35%)적용 (2009년 3월 16이후 양도분)
다만, 강남구, 서초구, 송파구의 경우에는
10%가산(16~45%)
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비사업용토지 등 |
* 중과세율 60%(2009년 1월 1 일~ 2009년3월 15일 양도 분)
*․일반세율 (6~35%)적용 (2009년 3월 16이후 양도분)
다만 투기지역의 경우에는 10%가산(16~45%)
2009년 6월 15 현재 토지 투기지역 없음
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미등기양도 |
70% |
기타재산
(보유기간 제한없음) |
일반세율(6~35%) |
※일반세율의 경우 2010. 1. 1. 이후에는 6~33% 적용
보 유 기 간 |
1세대 1주택 *양도시 |
1세대 1주택 外의 토지·건물 양도시 |
’08.1.1이후 |
’08.3.21이후 |
’09.1.1이후 |
’07.12.31이전 |
’08.1.1이후 |
3년이상 4년미만 |
10% |
12% |
24% |
10% |
10% |
4년이상 5년미만 |
12% |
16% |
32% |
12% |
5년이상 6년미만 |
15% |
20% |
40% |
15% |
15% |
6년이상 7년미만 |
18% |
24% |
48% |
18% |
7년이상 8년미만 |
21% |
28% |
56% |
21% |
8년이상 9년미만 |
24% |
32% |
64% |
24% |
9년이상 10년미만 |
27% |
36% |
72% |
27% |
10년이상 11년미만 |
30% |
40% |
80% |
30% |
30% |
11년이상 12년미만 |
33% |
44% |
12년이상 13년미만 |
36% |
48% |
13년이상 14년미만 |
39% |
52% |
14년이상 15년미만 |
42% |
56% |
15년이상 16년미만 |
45% |
60% |
16년이상 17년미만 |
64% |
17년이상 18년미만 |
68% |
18년이상 19년미만 |
72% |
19년이상 20년미만 |
76% |
20년이상 |
80% |
※비과세 여부와 상관없이 양도당시 1주택이면 적용 - 일시적 2주택 등으로 비과세되는 주택 - 비과세요건 갖춘 고가주택으로 9억원 초과 과세되는 주택 - 거주요건 미충족으로 비과세 되지 않는 1주택자
![](file:///C:/DOCUME~1/ADMINI~1/LOCALS~1/Temp/UNI00000c805392.gif) 공제 제외 : 미등기 양도자산, 1세대2(3)주택 이상자로 한시적 특례세율이 적용되는 주택, 비사업용 토지
★ 1세대1주택은? ☞ 장기보유특별공제적용여부 ?
↓
■1세대1주택자가 비과세 적용이 않되는경우(2가지)
↓
●고가주택(실가 9억원이상) 초과부분만 장기특공제가능 o
●3년보유 2년거주 요건을 미충족시 장기특공제가능 o
예(3년은보유하고 2년거주를 못갖추었을 경우)
★ 1세대1주택을 제외한 자산은? (1세대 다주택자를 말함)☞장기보유특별공제적용여부
↓
■ 일반적으로 토지,건축물을 적용한다(소득세법94조1항제1호)
● 중과대상이 아닌 1세대 다주택 가능 o
● 중과세대상은 제외 x ▲ 세대2주택 x
▲ 1세대3주택 x
▲ 비업무용토지 x
● 원칙-권리는제외 x
● 예외-조합원입주권특례(1세대1주택일때) 가능 o
관리처분인가前까지보유기간이 3년이상요건갖추면가능
![](file:///C:/DOCUME~1/ADMINI~1/LOCALS~1/Temp/UNI000001c05418.gif)
★ 1세대 2주택 중과세 한시적 완화
(1) 2년간(’2009. 1. 1 ~ ’10. 12. 31) 한시적으로 양도소득세 일반세율이 적용됩니다.
(2) 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
(3) 1세대 2주택 양도소득세 중과세 대상 주택
수도권 소재 기준시가 1억원 초과 주택 과
기타 광역시 및 기타지역 소재 기준시가 3억원 초과 주택이 해당됩니다.
다만, 1세대 3주택 이상 보유자 중과대상에서 제외 되는 주택과
이사, 근무, 취학, 질병, 혼인, 노부모 봉양 등 불가피한 사유로
1세대 2주택이 된 경우 일정요건에 해당되면 중과세 대상에서 제외됩니다.
●1세대 2주택의 판정
∙아래의 기준에 해당하는 주택수(입주권 포함)로 계산합니다.
∙수도권[서울·인천광역시(군지역 제외), 경기도(읍·면지역 제외)] : 양도일 현재 기준시가 기준으로 1억원을 초과하는 주택
∙기타지역[인천광역시 군지역, 지방광역시, 경기도 도농복합시의 읍·면지역, 기타 도지역]
: 양도일 현재 기준시가 기준으로 3억원을 초과하는 주택
★ 1세대 3주택 이상 중과세 한시적 완화
(1) 2009. 1. 1 ~ ’2009. 3. 15까지 양도분에 대하여는 ☞ 45%의 양도소득세율이 적용되며,
2009. 3. 16 ~ ’2010. 12. 31까지 양도분에 대하여는 ☞ 일반세율(6~35%)이 적용됩니다.
단, ’2009. 3. 16이후 양도분 중 투기지역(강남구, 서초구, 송파구) 거래분에 대하여는
일반세율에 10%가 가산된 16~45%의 세율이 적용됩니다.
(2) 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
●1세대 3주택 이상의 판정
아래의 기준에 해당하는 주택수(입주권 포함)로 계산합니다.↓
∙지역기준 : 수도권 (서울, 인천, 경기)·광역시 소재 주택
※제외지역 광역시의 군지역, 경기도의 읍·면지역 제외
∙가격기준 : 수도권·광역시 이外에 소재하는 주택 (제외지역 포함)으로 기준시가 (입주권의 경우 종전
주택가격) 3억원을 초과하는 주택
∙다만, 다음의 경우 3주택 이상 판정시 주택수에는 포함되나 당해주택 양도시에는 중과세 되지 않습니다.
∙다음 요건을 모두 충족한 2003. 12. 31 이전 취득한 소형주택
- 건평 60㎡, 대지 120㎡ 이하 주택
- 기준시가 4천만원 이하 주택
※다만, 오피스텔 및 정비구역 (재개발, 재건축 등)으로 지정·고시된 지역에 소재한 주택은 소형주택
이라도 중과세 됩니다.
∙조특법상 양도소득세가 감면되는 장기임대주택, 신축주택 등
∙장기임대사업용 주택
- 국민주택규모 이하, 기준시가 3억원 이하, 5호 이상을 10년 이상 임대, 동일 시·군소재 주택에 한함.
- 비수도권에 소재하는 경우에는 주택 149㎡(대지 298㎡) 이하, 취득시 기준시가 3억원 이하, 1호 이상을 7년 이상 임대하는 주택
∙장기사원용주택, 문화재주택, 5년 미경과 상속주택, 저당권실행 및 채권변제로취득한 주택 등
자세한 사항은 관계법령을 확인하십시요
삼오공인중개사사무소:김태범 |