임대차 계약이 종료시 임차인은 사용한 부동산 임대물을 원상복구 의무가 있습니다. 이때 원상복구의 범위는 어디까지 인지 살펴보겠습니다.
임차인과 임대인 모두를 위한 정보
" 임차인의 원상회복 의무와 그 범위"
임차인 원상 회복 의무란 ?
"임차인 원상회복의무"란 임차인이 임대 받은 부동산을 원래의 상태로 되돌려 놓아야 하는 법적인 의무를 의미하며, 이는 임차인이 사용한 주택, 상가, 사무실 등 임대물을 계약이 종료될 때 해당 부동산이나 건물을 원래의 상태로 복구해야 한다는 책임을 지는 것을 말합니다.
이 원상회복의무는 주로 임차인이 양도받은 임대물을 처음 임대받을 때의 상태로 돌려놓아야 한다는 원칙에 근거하고 있습니다. 이때 원상 회복의 범위는 계약서나 관련 법률에 따라 달라지며 부당하게 변경된 내용이나 손상된 부분은 복구를 해야 합니다. 해당 의무를 어긴다면 임차인은 손해배상이나 법적 제재를 받을 수 있습니다.
그렇다면 임차인의 원상회복의무 범위는 어떻게 될까요?
임차인원상회복의무의 범위는 "민법 제 615조"에 근거하여 정해진 원칙에 따라 결정됩니다. 민법상 임차인은 임대물을 계약 종료 시 처음 임차받은 때와 동일한 상태로 반환해야 합니다. 주택, 상가, 사무실 등 부동산의 경우에는 주로 다음과 같은 범위가 적용됩니다.
민법 제 615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)
차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다.
이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.
이러한 원상회복의무는 임차인이 부당하게 변경하거나 손상시킨 부분을 복구하는 데 국한 되며, 정확한 범위는 임대계약서 및 관련 법률에 따라 달라질 수 있습니다. 만약 임차인이 이를 어길 경우, 임대인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
전 임차인으로부터 시설을 양도받은 임차인의 원상회복 범위는 ?
이전 임차인으로부터 시설을 양도하여 사용하고 수익을 내던 중 임대계약기간이 종료되어 임대인에게 임대물을 반환해야하는 경우가 있을 것입니다. 이 경우에 임대인과 임차인은 원상회복의무와 관련하여 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이러한 원상회복 분쟁은 주택임대차나 상가임대차 매우 빈번하게 일어나는 사안이기에 아래와 같이 분류를 하여 말씀드려보겠습니다.
1. 전 임차인의 영업 및 시설을 양도양수하여 운영한 경우
전 임차인과 영업양수도계약을 체결하고 해당 상가의 영업권과 시설 등을 포괄적으로 양수한 경우에는 임차인이 전 임차인의 원상회복 의무까지 양수하였다고 보고 있는 판례가 있습니다.
(대법원 2017다268142 판결)
[1] 임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.
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[2] (내용정리각색)
갑이 설치한 시설물을 양수한 을이 병으로부터 점포 임차를 한 후 가게를 운영 후 임대차계약 종료 시에 원상회복을 하지 않아 병이 돌려줄 보증금에서 원상회복에 들어간 비용을 공제 후 반환을 하였다 하더라도 임대차 계약상의 원상회복의무는 을에게 있으니 을이 원상회복비용을 변제하는 것이 맞다는 판례입니다.
2. 전 임차인이 설치변경개조한 시설을 단순 임차하여 사용한 경우
앞선 경우와 다르게 영업 권리 의무를 승계한 것이 아니라 단순히 전 임차인이 설치, 변경한 임대물을 현 임차인이 임대인으로부터 임차하여 일부 변경하거나 인테리어 후 사용한 경우도 있을 수 있습니다.
이런 경우에는 임차인에게 임대차 종료로 인하여 원상회복하여 반활할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없다면 현 임차인이 개조한 범위 내에서만 회복 후 반환하면 되고, 그 이전의 시설한 부분까지는 의무가 있다고 할 수 없다는 판례가 있습니다
(대법원 90다타12035 판결)
이렇게 임차인이 전 임차인으로부터 영업과 관련하여 전반적인 시설, 권리 의무 등 까지 승계하는 엽업양수도계약을 체결하였는지에 따라 달라질 수 있는 것입니다.
3. 임차인 원상회복의무관련 분쟁의 예방법은?
원상회복과 관련된 분쟁을 예방하기 위해서는 사전에 영업양수도계약 및 시설양수도계약을 체결할 때 '원상회복의 책임과 범위'를 명시적으로 규정하는 것이 중요합니다. 계약서에 양측이 원상회복에 대한 의무와 범위에 대해 명확한 합의를 기재함으로써 미래에 발생할 수 있는 분쟁을 사전에 방지할 수 있습니다.
에이원 파트너스와 함께하신다면 계약부터 이러한 원상회복의무에 관련한 내용을 검토할 수 있으며, 혹여나 분쟁이 발생할 시에도 전문 변호사의 도움을 받아 신속히 처리 하실 수 있습니다.
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