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<땅테크 바이블 - 코리아토지포럼, 전성규외>
Part 1. 토지시장의 빅뱅
1장. MB정부의 부동산 정책
☞ 토지부문에서 주목할 내용 : 수도권 규제완화, 농지및 산지 규제완화, 토지이용동 제고이다.
특히 현재 6.2%에 불과한 도시용지비율을 서울면적의 5배나되는 3% 늘릴 예정으로 향후
토지시장의 개발잠재력은 상당히 크다.
. 농업보호구역 일부 해제 – 농지로서 가치가 떨어진 곳의 규제를 푼다. 교통망 개설에 편입
되면서 남은 자투리용지가 주대상이 되었다. 그 외, 농업진흥지역과 관계없는 단독지역, 인
접해있는 미경지정리지역, 저수지상류에서 500m이상 떨어진 미경지정리지역 등이 대상임.
. 대체농지조성의무 폐지 – 개발지구의 택지비 상승효과를 불러온 대체농지조성 의무가 폐지
되면서 도시화의 진행이 빠른 도시지역 인근의 농지 매력이 더 커졌다.
. 한계농지 거래,소유,개발 규제 완화 – 경사도 15도이상, 2만㎡미만 농지에 한계농지를 두어
소유와 거래제한을 완화하였다.
. 그 외, 비농업인의 상속농지 및 (8년자경 후의) 이농농지 소유한도를 전면 폐지, 농지전용절
차 간소화, 농업법인의 농지소유 자격요건 완화, 농업인출자 농지개발(골프장 등) 장려, 농
지보전부담금 감면 등 규제완화가 이어진다.
. 이로 인해, 향후 고속도로 주변의 한계농지, 농업보호구역, 보전산지, 그 외 골프장 수요가
많은 광역시 인근의 전답 등을 공략하는 것이 좋다.
2장. 국토이용 효율화방안(‘08.10.30)
☞ 간결한 국토이용체계 정비 및 유연한 토지공급시스템 구축을 목표로 ①국토이용계획 수립
방식개편 ②용도지역제도의 통합단순화 ③토지개방 이용규제의 합리화 ④수도권규제의 합
리적개선 ⑤산업도시용 토지공급능력 확충을 정책과제로 수립하였다. 그에따라 농업보호구
역의 해제, 보전산지를 준보전산지로, 개발제한구역의 일부 해제, 군사시설보호구역을 해제
또는 완화하였다.
3장. 5+2 광역경제권, 30대 선도 프로젝트
☞ 7개의 권역별 프로젝트로는, 수도권의 금융물류 글로벌비지니스 허브로 육성, 충청권의 바
이오 반도체 실리콘밸리로 육성, 호남권의 문화예술 녹색산업 창조, 동남권의 기간산업 물
류중심지 육성, 대경권의 전통문화 첨단지식산업 육성, 강원권의 관광휴양 의료 등 웰빙산
업 육성, 제주권은 아시아최고 국제자유도시 육성하는 전략을 수립하였다.
☞ 권역별 30대 선도프로젝트로는, 수도권 제2 외곽순환도로(인천~파주~양평~오산~인천),
원시~소사~대곡 복선전철, 인천지하철2호선, 행정중심복합도시(광역교통시설, 정주기반
등), 대전~세종~오송 신교통수단, 제2경부 및 제2서해안 물류고속도로, 서해안 복선전철
(화양~원시), 동서4축 고속도로(음성~충주~제천), 새만금개발(새만금개발, 신항건설,군산
공장확장), 여수 EXPO(박람회장, 주변기반시설), 서남해안 연륙교(입해~암태,화양~적금),
호남고속철도, 광주외곽순환도로, 동서2축 고속도로(춘천~양양), 남북7축 고속도로(동해~
삼척,주문진~속초), 원주~강릉철도, 제2영동고속도로(광주~원주), 동서5축 간선도로(영주
~울진 국도36호선), 동서6축 고속도로(상주~영덕), 남북7축 고속도로(울산~삼척), 3대문화
권 문화생태관광기반조성, 대구외곽순환도로, 경전선 복선전철(부산~마산,진주~광양), 동
서8축 고속도로(함양~울산), 동북아제2허브공항, 마산~거제 연륙교, 부산외곽 순환도로,
서귀포 크루즈항, 제주 해양과학관, 제주영어교육도시 등이 있다.
4장. 2020년 수도권 광역도시계획
☞ 수도권의 개발제한구역(그린벨트) 조정해제에 따른 도시공간구조 재편을 주요골자로 하고있
다. 그 내용은 국민임대주택의 건설 및 지역현안사업 추진에 중점을 두고, 우선 개발제한구
역의 해제로 해제되는 취락이 678곳의 52.679㎢로서 향후 도시기본계획이나 지구단위계획
으로 계획을 수립 추진해 나간다.
☞ 지역 주요 현안사업으로는 고양시 덕은동의 미디어밸리 서립, 과천시 과천동의 복합문화관
광단지, 구리시 갈매동의 역사유적공원, 군포시 부곡동의 첨단산업단지, 남양주시 지금동의
행정타운 및 지식정보단지, 부천시 오정동의 물류유통단지, 안산시 건건동의 공영차고지, 양
주시 양주동의 행정타운 및 역세권개발, 의정부시 고산동의 바이오산업단지, 하남시 풍산동
과 신장동의 물류주택산업단지, 과천시갈현동의 지식정보타운, 광명시 사학동의 폐광산테마
파크 및 산업단지, 시흥시 월곶동의 관광시설단지조성, 안산시 부곡동의 사회복지시설, 안양
시 석수동의 교육문화시설, 의왕시 학의동의 관광복합단지조성 등이 있다.
5장. 도로투자 따라잡기
☞ 현장답사시에는 단순히 도로가 있고 없고에만 관심을 가질 게 아니라 전체적인 지형을 이해
하고, 향후 도로개설 가능성에도 심혈을 기울여 봐야 한다.
. 도로는 그 넓이에 따라 세로(8m미만), 소로(8~12m), 중로(12~25m), 대로(25~40m), 광대
로(40m 이상)로 구분되며, 그 넓이에는 인도까지 포함된다. 관리주체별로는 고속도로, 특광
시도, 일반국도, 지방도, 시도, 군도,구도가 있다.
. 지적도 표시 이해
세로(가)-자동차통행이 가능한 도로, 세로(불)-자동차통행 불가하고 경운기 통행가능 도로,
세각-세로에 2면이상 접한 각지, 광대소가-광대로에 접하면서 소로에 1면이상 접한 각지,
광대세각-광대로에 접하면서 세로(가)에 1면이상 접한 각지, 중로각지-중로에 접하고 세로
(가)에 접한 각지, 소로각지-소로에 접하고 세로(가)에 1면이상 접한 각지 등이 있으며…
세장비(도로에 접하는 땅길이와 그렇지않은 땅길이의 비율)가 있는데, 상업지라면 특히 세장
비가 작은 것이 좋다(즉 도로에 접한면이 긴 것이 좋다).
. 투자자들이 주목할 도로는 일반국도와 지방도이다. 남북방향은 홀수번호, 동서방향은 짝수
번호가 부여되며, 지방도는 3~4자리로 구성되는데 앞의 숫자 1~2자리는 관리주체인 ‘도’를
표시한다. 뒷숫자에서 1~50까지는 도내를 연결하는 도ㅗㄹ, 51~99는 타도와 연결되는 도
로이다.(예시, 615번도로는 합덕~당진~도비도를 연결하는 충남도내의 도로이면서 남북으
로 연결된 도로이다.)
☞ ‘접도구역’(경부및중부고속도로 30m, 일반고속도 25m, 국도나 지방도는 5m)이나 ‘완충녹
지,시설녹지’ 등도 건물신증축이나 도로로 이용 불가하다.
그 외에도 ‘가드레일’로 도로와 경계를 구분짓는 곳도 접근성이 떨어지므로 좋지않고 비탈길
을 따라 도로 바깥쪽에 있는 땅도 좋지않다.
6장. 토지투자의 핵은 진입로를 확보할 수 있느냐에 달려있다.
☞ 도로에는 도로법상의 ‘통과도로’ 개념과 국계법과 건축법 적용 받는 ’진입도로’ 개념이 있다.
따라서 통과도로가 개통되거나 예정인 지역을 눈여겨보는 것도 중요하지만, 그 범위내에서
진입도로가 있는 땅을 찾거나 도로를 낼수 있는 땅을 매수해야 하는 것이다.
☞ 건축법상신축허가되는 도로는 통상 4m이상도로에 2m이상 접해야 한다.
예외로 관리, 농림, 자연환경보전 지역내의 동,읍 지역과 500인 미만의 섬 지역에서는 폭4m
조건이 완화 적용되고, 막다른 도로의 길이가 10m미만인 경우 폭2m인 도로도 허용되나, 연
면적 합계가 2000㎡ 이상인 건축물의 대지는 6m이상의 도로에 4m이상 접해야 한다.
예정도로도 도로이나 고속도로나 고가도로 등 사람통행 불가한 도로는 건축법상 도로 아님.
☞ 맹지에 도로를 내는 방법
①도로법에 의한 진입도로개설 및 도로지정고시 ②사도법에 의한 사도 개설 ③인접토지매
입(단독매입, 공유지분매입)에 의한 사설도로 개설 ④진입토지에 도로사용승낙서(사용대차,
임대차 계약체결)를 받아 도로로 사용(지역권 설정해야 주인 바껴도 안전함) ⑤하천,구거 점
용허가에 의한 도로개설 ⑥민법상 주위토지통행권 설정 ⑦통로를 위한 민법상의 통행지역
권이나 지상권설정으로 도로개설(관습법상 지역권)
※ 임도나 농로는 현황도로라 할지라도 건축법에 필요한 진입도로라 할 수가 없다.
※ 현황도로, 관습도로, 사실상의 통로 등을 건축법상의 진입도로라 볼수 있는지는 지자체마
다 해석이 달라 도로사용 가능여부는 꼭 확인해야 할 필수사항이다.
※ 막다른 길이나 비포장 길이 있는 지역이라면 땅값이 싸고 지자체별 개발의지가 강하므로
장기투자에 적합하다 볼 수 있다. 포자이 안된 길을 확포장하는 것은 시간문제다.
7장. 현장답사 체크포인트
☞ 투자의 全Process는 공부분석(확인원,등기,대장) – 현장답사(형상,도로) – 기관방문(규제,인
허가) – 중개사,설계사(시세,규제,민원) – 개발계획(개발과 연관성) – 세후수익(절세) 이다.
. 공부에는 토지이용계획확인서, 토지임야대장, 지적도임야도, 개별공시지가확인서, 건축물관
리대장, 등기부등본 등인데, 이의 분석을 통해 해당토지에 적합한 용도는 무엇이고 특정목적
으로 개발할 수 있는지 법규제한 여부를 확인해야 한다.
. 계획관리지역, 자연녹지지역, 준보전산지, 농림지역중 진흥구역밖의 농지 등이 개발이 쉽고
투자가치가 높은 편이다.
. 임장활동을 통해서는 도로현황 및 접근성 조사 가 젤 중요하며, 더불어 공분분석결과와 비교
분석하면서 농지전용이나 산림형질변경 등이 인허가가 가능한지 판단하는 것도 중요하다.
※ 현상답사시 꼭 체크할 것.
①고속도로I/C 혹은 주요 인프라시설과의 접근성 ②진입도로의 개설여부와 맹지를 통한 건
축허가 여부 ③해당부지와 주변토지의 조화 ④공부상과 현황성의 차이점 ⑤혐오시설 여부
⑥물,전기,전화 등 생활편익시설의 용이 여부
8장. 토지분할과 합병으로 가치를 상승시켜라.
☞ 분할이 가능한 토지
① 1필지의 일부가 지목이 다르게 된 때 ②공유토지 소유자가 분할에 합의한 때 ③토지거래
허가구역에서 토지거래계약 허가가 된 경우 또는 토지의 일부를 매수하기 위하여 매매계약체
결 등으로 1필지의 소유자가 다르게 된 때 ④분할이 주된 지목의 사용목적에 적합하게 매매
등을 위하여 필요로 하는 때 ⑤불합리한 지상경계를 시정하기 위한 때.
※ 수요가 많은 통상적 분할 평수 -> 500~1000㎡이하
※ 분할 절차 : 개발행위허가신청서, 분할측량성과도, 토지이동신고서를 도시계획과에 제출.
※ 분할제한되는 최소토지면적 적용시, 도시계획 이외의 지역과 건축물이 없는 토지는 적용대
상이 아니다.
※ 그린벨트 내에서 일반필지는 200㎡, 지목이 ‘대’인토지의 건축시 330㎡이내로 분할 불가함.
※ 농지는 도시지역, 전용허가를 받은 경우 등을 제외하면 농지법에 의거 소유의 세분화가 통
상적으로 제한된다.
☞ 합병하려는 토지는 등기부상의 소유주나 축척, 등기여부 등이 동일해야 하고, 지반이 연속되
고 지번이 속한 행정구역도 같아야 합병할 수 있다. 저당권 및 가압류 등기 또한 없어야 하나
양쪽 조건이 모두 동일한 저당권은 있어도 합병 가능하다. 이런 조건들을 가지고 최종 가능
여부를 지자체를 통해 꼭 확인하여야 한다.
9장. 토지 리모델링으로 수익을 극대화하자.
: 성토,복토,정지작업 ->도로개설 ->관상수 유실수를 심거나 컨테이너하우스나 이동식 통나
무주택을 짓는 것도 토지가치를 높이는데 유용하다.
: 토지 리모델링 Know-How
①돌과 잡초를 제거하고 유실수를 심는 방식으로 화장해서 시집보내기 - 폐가는 멸실시켜
없애고 금잔디를 심기도 하고, 자갈밭은 돌을 제거하고 잡초를 없애는 것만으로도 가치는
2~30% 상승한다. ②맹지에 도로를 내자 ③도로를 곧게하고, 확장, 포장한다.-이장을 통
하여 지자체의 지원을 받을 수 도 있다. ④절토와 성토작업을 통하여 땅을 다듬고 땅의 가
치를 높인다.-토목현장을 찾아가는 것도 좋고, 도로가에 ‘흙받음’ 푯말을 붙이는 방식도 유
효하다. ⑤용도지역의 변경 –개인적으로는 불가하므로, 도시기본계획에 따라 인구가 늘어나
는 지역과 시가화예정용지를 주목할 필요있다. ⑥농지, 임야, 초지축사(목장용지)의 전용과
지목변경 –농지전용, 산지전용 허가를 득한 후, 준공되어 지목이 바뀔 때 대박이 난다. ⑦토
지분할과 합병으로 땅을 구조조정한다. ⑧법률상 하자(저당권, 압류, 유치권,법정지상권 등)
있는 물건을 완전한 상품으로 만들기
Part 2. 토지투자의 맥
10장. 건축물을 결정하는 용도지역
☞ 21개 용도지역을 단순 재분류하여 시가화용도, 유보용도(생산녹지, 자연녹지, 생산관리, 계
획관리), 보전용도로 구분하고, 특히 유보용도지역은 개발심의를 통해 허용하거나 개발시기
조정제(Time-Zoning)를 도입함.
☞ 도시지역 중 녹지지역과 비도시지역인 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역은 건축이 어
렵고 토지거래허가구역 대상지역이지만 동시에 토지투자의 대상이 된다.
☞ 개발행위를 하고자 할 때는 토지이용계획확인서를 발급받아 용도지역을 확인하고, 해당지역
의 도시계획조례를 통하여 해당용도지역에서 건축할 수 있는 건축물에 포함되는지 여부를
확인하면 된다. 그런 측면에서 볼 때, 계획관리지역과 자연녹지지역은 비교적 건축할 수 있
는 건축물의 범위가 넓고 투자가치도 있는 용도지역이다.
11장. 토지투자의 아킬레스건 ‘연접개발제한’
☞ 도시지역과 비도시지역의 가장 큰 차이가 연접개발제한제도의 유무다. 녹지지역과 비도시지
역에서 규모를 초과하는 개발은 지구단위계획 수립을 통해 기반시설을 갖추라는 게 그 취지
이다.
김포,화성,용인,광주 등에서 입지도 좋은 계획관리지역인데도 개발되지 않고있는 토지가 보
인다면 연접개발제한 때문일 가능성이 크다.
12장. 땅투자의 최고급 기법 ‘지목변경’
☞ 지목변경 가능성검토 절차
: ①용도지역->②연접개발제한->③진입로->④군사시설보호구역->⑤하수처리 및 전용부담
금 확인한다.
※ 지목변경 고수의 반열로 들어서기 위해서는 국계법, 농지법, 산지관리법, 초지법은 물론이
거니와 특히 해당시군의 “개발행위허가 운영지침”을 잘 이해할 수 있어야 한다.
☞ 진입로를 확보할 때 개인소유의 도로나 토지라면 소유자에게 ‘토지사용승낙서’를 받아야 한
다.(통상 임대차 또는 사용대차 계약을 통해서)
☞ 군사시설보호구역에서 개발을 하기 위해서는,
①군사시설보호구역 해제여부를 확인한다.->②위임지역여부를 확인한다.(위임고도 OOm)
->③조건부 매매를 한다.(군동의가 나고 개발행위허가가 났을 때 계약유효 조건부)
☞ 하수처리(퇴수로 문제)는 전문가와 상담하라.
: 하수과 관로담당에게 문의하면 된다. 하수처리구역내에 해당되면 하수종말처리장으로 유입
되기 때문에 간단히 해결되나, 하수처리구역 밖의 토지라면 토목설계사무소와 협의하여 처
리하면 된다.
※ 지목변경시에는 ‘농지전용부담금(O)’과 ‘대체산림자원조성비(ⅹ)’의 시기별 적용여부도 알
아봐야 한다. 수도권 농지는 부담금이 꽤 된다.
13장. 농업진흥지역 해제와 농지투자
☞ 농지는 농업진흥지역 내인지 밖인지를 알아보는 게 중요한데, 토지이용계획확인서의 농지란
에 아무표시가 없거나 해당없음에 체크된 경우 진흥지역 밖의 농지이며, 그 후 토지의 가치
는 용도지역을 보고(건폐율, 용적율 규제 때문) 가치평가를 한다.
☞ 농업진흥지역 해제가 호재인 이유?
: 해제가 되면 용도지역이 농림지역에서 관리지역으로 바뀌기 때문에 우선 전원주택분양사업
의 대상지가 될 수 있다. 그 후에 ‘토지적성평가’를 거쳐 보전/생산/계획 관리지역으로 세분
화된다.
: 간혹 경매정보지에는 농업진흥지역으로 표시되어 있는데, 토지이용계획확인서를 발급받아
보니 ‘관리지역’으로 표시된 농지를 찾으면 대박이다. 경매진행되는 사이에 농업진흥지역이
해제된 경우이다.
: 이러한 지역은 그 전 지적도를 보면, 농업진흥지역임에도 불구하고 주변에 “장(공장)”이나
“잡(잡종지)” 등으로 농지전용으로 개발된 지번들이 보이고, 주변이 하천이나 구거 등 지형
지물로 인해 진흥지역간에도 분리되어 있거나 진흥지역내에서도 끝단에 위치한 경우가 많다.
이러한 기준들은 향후 농업진흥지역해제와 관련된 투자의 키포인트가 된다.
14장. 보전산지 해제와 산지투자
☞ 토지이용계획확인서의 산지란에 아무런 표시가 없거나 해당 없음에 체크되어 있는 경우가
준보전산지이다. 또한 경매물건 감정평가서에 농림지역 보전산지(공익용 or 임업용)로 표시
되어 있는데, 토지이용계획확인서 열람해보면 관리지역으로 표시된 경우가 보전산지서 해제
되고 관리지역으로 편입된 토지이다.
☞ 지적도면에서 ‘관리지역미분류’라고 표시된 지역은 준보전산지로 둘러쌓여있던 보전산지 부
분이 준보전산지로 해제된 것으로 산지투자의 포인트가 된다.
※ 농업진흥지역해제나 보전산지해제의 경우 지적도상 주변 지번들의 용도구분(전용상태)를 보
면 향후 해제가능성을 추정할수 있고, 해제가 되면 “관리지역 미분류”라고 당분간 표기된다.
15장. 관리지역 세분화와 토지투자
☞ ’03년 준도시지역과 준농림지역을 합하여 ‘관리지역’으로 지정하였으며 국토의 25% 차지함.
☞ 계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 제한적인 개발을 하려는 지역으
로, 4가지의 대표건축유형인 숙박시설/공장/창고/일반음식점(카페,가든)을 건축할 수 있는
관리지역내에서도 유일한 지역이다.
※ 감정평가서 상에 단지 ‘관리지역’으로 표기된 토지는 특히 유의하여야 한다. 세분화되기 전
단계로써 토지이용계획확인서를 보면 계획,생산,보전관리 등으로 구분 표시된 것을 확인해야
한다. 관리지역이라도 보전이나 생산관리의 경우 과거 준농림지역과 비교해도 좋아졌다고 할
수는 없는 지역이기 때문이다.
16장. 비사업용토지 개발 전략
☞ 비사업용토지를 사업용으로 전환하려할 때 지목변경 5단계를 검토해 보아야 한다.
: ①용도지역->②연접개발제한->③진입로->④군사시설보호구역(위임고도)->⑤하수처리 및
농지전용부담금 확인->(⑥개발행위허가를 받고 공사착공 후 2년경과시 중과대상서 제외)
※ 착공시점 카운트는 소득세법상 사업용토지로 2년 일자계산할 때 감안해주어 일반세율과세
라든가 장기공제 적용시 해당된다는 의미지 바로 사업용토지로 인정하는 것은 아니다.
Part 3. 건축, 시작에서 준공까지
17장. 부가가치를 높이기 위한 사전준비
☞ 건축시 가장 먼저 할일은 지을 건물의 예산과 형태, 품질 등에 따른 자신의 의견을 꼼꼼하게
정리하여 건축설계사무소나 건축가에게 제대로 전달하여 정확히 도움을 받는 일이다.
☞ 용도변경시 적용되는 시설군(9가지)과 용도별 건축물의 종류(28가지)
☞ 어떤 건물을 지을 것인가?
: 지어야 할 건축물의 종류를 선정하였다면, 관계법령상 허용되는 범위안에서 어떤 규모로 지
을 것인지를 결정해야 하며, 아울러 장래의 증,개축을 염두에 둬야 한다.
: 또한 비용의 경제적인 측면을 고려할 것인지 아니면 실용적으로 개성있게 할 것인지에 따라
서 건축물의 성격이 달라진다.
: 개략적인 규모, 층수, 방의 갯수와 규모, 배치, 동선, 부대시설 및 야외시설 및 야외시설, 주
차장의 규모 등 설계시 건축가가 충분히 반영할 수 있도록 자신의 의도를 명확하게 전달해야
시행착오를 줄일 수 있다.
: 마감재 종류에 따라 건축공사비의 증감이 많은 편이나, 자신의 의도나 건축가 역량에 따라
공사비 부담을 적게 하면서도 얼마든지 품격을 높일 수 있다. 이 때 중요한 공사비절감 포인
트는 건축설계시 내장공사까지 포함된 도면을 세부적으로 작성하면 별도의 인테리어공사 발
주가 필요치 않아 설계비 추가 이상의 공사비절감 효과를 볼 수 있게 된다.
: 설비부분 또한 현대에 접어들어 공사비 비중이 커지고 있고, 건축수명과 별개로 설비노후로
재건축하는 경우도 많으므로 충분한 검토가 이루어져야 한다.
설비중에서도 건축주 취향이나 품질차이에 따른 가격차가 특히 큰 부분이 전기 및 정보통신
설비(홈오토메이션, 보안시스템, 전열전등설비 등) 및 정화조 등이 있다.
☞ 건축가는 건축주가 직접 선택
: 올바른 건축과정은 건축주가 설계사무소를 선택한 후, 설계(의뢰)->원가계산->공사견적서
->건축가선정을 일괄적으로 하면 된다.
그런데 건축주가 건축가 선택을 건축업자에게 일임하면 상세한 시공도면없이 기본도면만 제
공하게 되므로 상세도면 작성이나 공사원가계산서 작성시 추가비용이 들게 된다. 또한 건축
업자와 건축가는 상호 고객관계이므로 자세한 설계요구를 할 수 없는 사이이기 때문이다.
: 통상적 공사비(개인 건설업자 기준)는 주택은 평당 350만원, 상가는 300만원, 공장은 평당
180만원 정도이다. 이를 참고로, 위 올바른 절차에 의거하여 설계계획단계에서 반영된대로
설계후 시행하면 무리가 없다.
18장. 건축물의 절대가치, 토지매입이 승부처다.
☞ 먼저 건축이 가능한 토지인지를 확인한다.
. 대지이고 맹지가 아니며 접도상황이 합당해야야 한다.->소유권확인->토지서류확인 및 관
청에 건축가능여부 확인->지구단위계획 등도 있으면 확인한다.
☞ 가로구역 단위로 건축물 높이가 정해지지 않은 경우의 높이는 , 전면도로의 반대쪽 경계선까
지 거리의 1.5배를 넘을 수 없다.
☞ 소유권 이외 권리에 따른 건축여부
: 가압류, 가등기, 예고등기, 근저당의 경우 제한없이 건축가능하나 압류, 지상권의 경우에는
권리자의 동의를 받아야 건축할 수 있다.
19장. 건축설계에 대한 기초지식
☞ 우선 건축주가 자신의 요구사항을 명확하게 제시하여 건축관계인(설계자, 감리자, 시공자)에
게 전달해야 자신이 의도한 결과를 얻게 된다.
☞ 건축사가 제시하는 ‘설계도서’에는 건물형태를 나타내는 ‘도면’ 구조안정성을 검토하는 ‘구
조계산서’ 공사 필요서류와 공사방법을 나타내는 ‘시방서’가 있다.
구체적인 설계도서를 열거해보면, 투시도/ 배치도/마감재료표/ 계획도/ 평면도/ 입면도/ 단
면도/ 단면상세도/ 창호평면도/ 창호리스트/ 구조평면도/ 구조리스트/ 설비평면도/ 설비계
통도가 있다.
※ 건축 인허가 접수 인터넷사이트 ‘세움터(www.eais.go.kr)’를 통하여 공무원과 민원인의 직
접 접촉을 제한하고 있다.
☞ 건축사가 직접 설계해야 하는 건축물로는 건축허가 or 신고를 해야하는 건축물, 20년 이상
지난 리모델링 건축물이 있다. 반면에 바닥면적 85㎡미만인 증개재축, 연면적 200㎡미만이
고 3층미만인 건축물의 대수선, 표준설계도서에 따라 건축하는 건축물은 건축사가 아니어도
설계할 수 있다.
☞ 단계별 설계업무는 기획업무->계획설계->중간설계->실시설계->사후 설계관리 업무가 있
다.
20장. 심의사항을 알아야 의외의 낭패를 막을 수 있다.
☞ 건축관련 심의 종류로는 건축심의위원회 심의, 경관심의, 학교환경위생 정화위원회 심의(절
대정화구역50m과 상대정화구역200m으로 구분), 환경 교통 재해 영향평가(일정규모 이상),
기타 도시계획위원회 심의 및 문화재보호구역 심의가 있다.
21장. 사전결정제도 및 건축허가로 개발행위 여부를 확인하자.
☞ 사전결정 : 건축허가를 신청하기 전에 그 건축물을 해당대지에 건축하는 것이 허용되는지에
대한 사전결정을 신청할 수 있으며, 건축위원회 심의, 교통영향분석과 개선대책, 사전 환경
성검토를 동시 신청 가능하다.
건축신고 : 통상 소규모 건축물이 해당된다.(85㎡ 증개재축, 200㎡이고 3층미만 대수선 등)
건축허가 : 건축 또는 대수선시 허가요함, 그외 주변환경적합성 심의를 거쳐야 한다.
허가 유효기간 : 허가를 받은 날로부터 1년이내에 착공하여야 한다.
22장. 믿을 수 있는 시공자를 선정하여야 한다.
☞ 건설업자가 시공하여야 하는 건축물과 시공에 제한을 받지않는 건축물로 구분되며, 주거용
연면적 200평, 비주거용 연면적 150평 이상의 건축시에는 건설업체에게 공사를 맡겨야 한다.
건설업체나 무면허건축업자나 민법에 근거하여 계약하는 것은 같으나 건설업체의 경우 건설
산업기본법에 의하여 구속을 받으며, 면허취소나 고발의 부담이 있고 하자보수의 의무 또한
강제된다. 하지만 소규모의 경우 건설업체도 하청업체에 의뢰한다는 문제점도 있다.
☞ 건설업체의 경우 공사비는 순공사비(재료비+노무비+경비)+일반관리비+이윤+이자부담금+
부가가치세로 나누어 볼 수 있다.
23장. 공사감리제도를 이해하자.
☞ 건축허가를 받아야하는 건축물이나 리모델링 건축물, 다중이용 건축물 등의 경우 공사감리
자를 선정해야 한다. 감리자는 정해진 보수를 받고 업무수행하기 때문에 공사이익과는 상관
없고 건축주가 모르는 잘못된 공사를 지적하고 시정요청할 수 있는 권한이 있다. 또한 시공
자가 시정 또는 재시공을 하지않을 경우 서면으로 공사를 중지하도록 요청할 수 있다.
☞ 감리자는 감리중간보고서와 감리완료보고서를 작성하여 건축주에게 제출하여야 하며, 건축
물 사용승인신청시 두 보고서를 허가권자에게 제출하여야 한다.
24장. 착공신고, 소홀히 하지 말자.
☞ 공사를 착수하려는 건축주는 허가권자에게 공사계획을 신고하여야 한다. 이때 감리자와 시
공자가 함께 서명하여 제출해야 한다. 한편 공사중단 또는 방치에 대비하여 안전관리예치금
을 건축공사비의 1%범위내에서 예치하게 할 수 있다.
☞ 공사 착공 전 지켜야 할 사항
: 측량->건축물 철거,멸실신고->차량출입시설->정화조 설치->고용보험 및 산업재해보상보
험 의무가입->재해예방전문기관과 기술지도계약 체결->유해,위험방지계획서 제출->도시
가스배관 매설현황 확인 등
☞ 공사 중 지켜야 할 사항
: 공사현장관리, 난연성 복합자재(샌드위치패널)의 품질확보 등
☞ 공사 완료후 지켜야 할 사항
: 쓰다남은 자재의 정리 및 반출, 부설주차장의 타용도전용금지, 냉난반 청정연료사용, 재활용
품수집보관장소 확보, 지장을 주는 전주발생시 한전에 이설신청 등
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