주택건설 사업계획승인이란??
1. 사업계획승인
▣ 승인대상
ㅇ 주택건설 : 20세대 이상의 공동주택 및 20호 이상의 단독주택
ㅇ 대지조성 : 10,000㎡ 이상의 대지조성사업
※ 예외 : 상업지역이나 준주거지역에서 건축되는 주상복합건물(300세대 이하)로 전용면적이 1세대당 297㎡
(단독주택은 1호당 330㎡)이하이고 상업용도 연면적이 전체 연면적의 10%이상인 경우
▣ 사업주체
ㅇ 주택건설 : 건교부장관에게 등록한 자(주택건설 등록업자)
ㅇ 대지조성 : 건교부장관에게 등록한 자(대지조성 등록업자)
※ 예외 : 국가ㆍ지자체ㆍ주공ㆍ토공ㆍ지방공사는 등록을 하지 않아도 주택건설 및 대지조성 가능
▣ 승인절차
▣ 승인권자 : 시?도지사(국가, 주택공사, 토지공사가 시행하는 경우 건설교통부장관)
▣ 사업승인의 효과 : 타법의제(24개법 44개 인ㆍ허가 사항)
ㅇ 국토의계획및이용에관한법률의 개발행위의 허가, 실시계획의 인가, 토지거래계약의 허가
ㅇ 도로법ㆍ하천법 등의 점용허가, 건축법ㆍ산림법 등의 허가
ㅇ 도시개발법상의 실시계획의 인가
▣ 공공시설의 대체
ㅇ 사업부지내의 공공시설은 국토의계획및이용에관한법률 제65조 및 제99조를 준용하여 새로이 개설하는 공공시설과 대체가능
▣ 사업계획변경 금지 : 입주자 모집공고 후
ㅇ 공급계약이 체결된 주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액
ㅇ 세대당 규모 및 대지지분의 변경(2% 초과)
2. 간선시설의 설치
▣ 대상 : 100호 이상의 주택건설 및 16,500㎡ 이상의 대지조성사업
▣ 설치의무자
ㅇ 도로 및 상하수도 : 지방자치단체
ㅇ 전기ㆍ도시가스ㆍ지역난방 : 공급자
ㅇ 통신시ㆍ우편함 : 국가ㆍ통신공사
▣ 설치범위
ㅇ 도로 : 단지 밖의 기간이 되는 도로에서 단지 경계선(주출입구)까지 길이가 200m 초과 시 초과부분
ㅇ 상하수도 : 단지 밖의 기간이 되는 시설에서 단지 경계선까지 길이가 200m 초과 시 초과부분
ㅇ 전기시설 : 단지 밖의 기간이 되는 시설에서 단지 경계선까지
ㅇ 가스시설 : 단지 밖의 기간이 되는 가스공급시설에서 단지경계선까지 (단지 내 정압조정실이 있는 경우 그 시설까지)
ㅇ 통신시설 : 세대별 전화→관로는 단지 밖의 기간시설에서 경계까지 (케이블은 단지안의 최초 단자까지)
ㅇ 지역난방 : 단지밖의 기간이 되는 열수송관의 분기점으로부터 단지 내의 각 기계실입구 차단밸브까지
▣ 비용의 부담 : 설치의무자가 부담
※ 도로ㆍ상하수도는 설치비용의 50%범위 안에서 국고보조 가능
3. 일반사항
▣ 법적근거 : 주택건설기준등에관한규정, 동 규칙
▣ 목 적 : 주거환경과 주택의 질 향상을 위하여 주택 및 부대?복리시설 등 주택단지와 당해 제반시설에 대한 최소한의 기준 제시
ㅇ 주택단지 배치 및 단지 시설의 배치
ㅇ 주택의 구조 및 설비, 부대ㆍ복리시설
ㅇ 공업화 주택의 인정 등
▣ 적용대상
ㅇ 주택법 제16조제1항의 규정에 의한 사업계획 승인을 얻어 건설하는 주택건설사업
2. 주요내용
▣ 단지계획 : 주택단지 내 설치가능 시설
ㅇ 기간시설 : 도로ㆍ상하수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ통신 및 지역난방 등
ㅇ 부대시설 : 주차장ㆍ관리사무소ㆍ담장ㆍ대문ㆍ경비실ㆍ정화조 등
ㅇ 복리시설 : 어린이놀이터ㆍ근린생활시설ㆍ의료시설ㆍ주민운동시설 등
▣ 주택 단지 내 입지기준 : 소음 및 위해시설로부터 이격거리
ㅇ 철도ㆍ고속도로 등으로 부터 50m 이격 또는 수림대 등 방음시설을 설치하여 소음도 65db이하
ㅇ 공해공장 및 위험시설로 부터 50m 이격
▣ 층간 소음기준
ㅇ 공동주택의 각 층간 바닥충격음이 경량충격음(비교적 가볍고 딱딱한 충격에 의한 바닥충격음)은 58db이하, 중량충격음(비교적 무겁고 부드러운 충격에 의한 바닥충격음)은 50db 이하로 하여야 함.
ㅇ 바닥충격음의 세부측정방법, 표준바닥구조 및 차단성능 등급은 고시로 정함
▣ 부대시설
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▣ 복리시설
ㅇ 의료시설 : 의원ㆍ병원ㆍ약국 등(자율설치)
ㅇ 근린생활시설 : 설치 자율(세대당 6제곱미터 이내)
ㅇ 유치원 : 2천세대 이상의 주택단지에는 유치원 설치
ㅇ 경로당 설치 : 100세대이상의 주택단지
ㅇ 보육시설 설치 : 300세대 이상의 주택단지
4. 주택공사 감리개요
1)개요
▣ 주택공사 감리제도 도입배경
ㅇ 종전의 민간 주택건설공사의 감리제도는 건축법 및 건축사법에 의하여 건축주가 임의로 감리자를 지정하고 감리비도 적정하게 지급되지 않아 감리자가 건축주에게 예속되는 등 사실상 객관적인 감리가 불가능 하여 부실공사의 한 원인으로 작용
ㅇ ’94.8월 부실공사 방지대책의 일환으로 「주택건설촉진법령」에 감리제도를 새로이 도입하여 시행
▣ 주요내용
ㅇ 사업계획 승인권자(시장ㆍ군수ㆍ구청장등)가 감리자를 지정
ㅇ 감리자의 권한 부여
ㆍ시공자 위반사항 조치, 시정명령, 공사중지 명령 등
ㆍ사업계획 승인권자에게 보고사항을 정함
⇒ 감리원 배치 계획서
⇒ 착공ㆍ준공시 감리계획서 및 의견서
⇒ 분기별 감리업무 수행사항 보고 등
ㅇ 감리자 처벌강화
ㆍ 부실감리자는 등록말소ㆍ영업정지ㆍ면허취소 등 제재
▣ 관계법령 감리제도 비교
2) 감리자 지정 및 업무
▣ 감리자의 자격
ㅇ 주택법 제24조의 규정에 의하여 사업계획승인권자가 당해 주택건설공사의 감리자로 지정한 자
ㆍ300세대미만 : 「건축사법」에 의하여 감리자격이 있는 자
ㆍ300세대이상 : 건기법에 의한 종합감리전문회사, 건축감리전문회사
ㅇ 하나의 감리업체가 건축사와 감리전문회사를 동시에 등록한 경우 300세대 미만의 주택건설공사의 감리자로 응모 가능
ㅇ 사업계획승인권자는 인접지역에 2이상의 주택건설 단지가 있는 경우 공동으로 감리할 수 있도록 지정 가능
ㅇ 건축사법 및 건설기술 관리법에 의한 감리자격이 있다 하더라도 주택건설공사를 시공하는 자의 계열회사는 감리 불가
▣ 감리원의 자격
ㅇ 감리업무를 총괄하는 감리원의 경우 다음 규정에 해당하는 자로써 건기법시행령 별표 제3호의 규정에 의한 건축분야의 기술자격자 및 학력?경력자(1,000세대 미만:감리사 이상, 1,000세대 이상: 수석감리사)
ㅇ 건축ㆍ토목ㆍ기타 설비 등 분야별 감리원의 자격
ㆍ건축사법에 의한 건축사 또는 건축사보(300세대 미만의 경우)
ㆍ토목분야 : 건기법시행령의 규정에 의한 토목분야의 기술자격자 또는 학력?경력자
ㆍ건축분야 : 건기리법시행령의 규정에 의한 건축분야의 기술자격자 또는 학력?경력자
ㆍ기타 설비분야 : 건기법시행령의 규정에 의한 기계분야, 건축분야중 건축기계설비 또는 건축설비, 전기분야중 건축전기설비 또는 안전관리분야 중 소방설비의 기술자격자 또는 학력?경력자
▣ 감리자 지정 절차
5. 주택공급
1. 법적근거 : 주택공급에관한규칙
2. 적용대상
주택건설촉진법에 의하여 20세대 이상의 사업계획승인을 얻어 건설· 공급하는 주택 및 복리시설
※ 예 외
- 일부적용
· 조합주택, 노인복지주택, 사원주택, 보험회사 공급주택 등
- 적용배제
· 농촌주택, 관사, 숙소, 해외 영주귀국 동포를 위한 주택
3. 공급받을 수 있는 자격
국민주택
- 당해 주택건설지역에 거주하고 입주자 모집공고일 현재 무주택세대주
민영주택
- 당해 주택건설지역에 거주하는 20세 이상인 자(유주택자도 가능)
4. 입주자 저축제도
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5. 공급방법
⊙ 국민주택 : 청약저축 가입자중 다음순으로 공급
- 제1순위 : 월납입금 24회 이상 납입자
- 제2순위 : 월납입금 6회 이상 납입자
- 제3순위 : 제1·2순위 이외의 자
- 동일 순위내 경쟁시
· 무주택 기간, 저축총액 납입회수, 부양가족수 등에 따라 우선순차 부여
⊙ 민영주택 : 청약예금 가입자중 다음순으로 공급
- 제1순위 : 예금예치후 2년 경과한 자
- 제2순위 : 예금예치후 6월 경과한 자
- 제3순위 : 제 1·2 순위 이외의 자
6. 우선공급제도
⊙ 무주택자 우선공급
- 공급대상 주택
· 투기과열지구내에서 공급되는 민간건설 중형국민주택 또는 85㎡ 이하의 민영주택중 일반공급 주택수의 50%
- 우선공급 대상
· 입주자저축가입 제1순위자로서 만 35세 이상이고 5년 이상 무주택세대주
⊙ 공공주택 우선공급
- 공급대상 주택
· 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사가 건설하는 85㎡ 이하의 주택중 건설량의 10%
- 우선공급 대상
· 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년 이상 부양하고 있는 무주택세대주
⊙ 국민임대주택 우선공급
- 공급대상 주택
· 국민임대주택중 건설량의 10%
- 우선공급 대상
· 65세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 1년 이상 부양하고 있는 무주택세대주
7. 특별공급
⊙ 공급물량
- 국민주택 : 건설호수의 10%범위내(시·도지사 승인시 10%초과 가능)
- 민영주택 : 85㎡이하 건설호수의 10%범위내
⊙ 공급대상 : 국가유공자, 철거주택 소유자 등
8. 입주자 모집시기 및 조건
⊙ 모집시기
- 대한주택보증(주)의 분양보증을 받은 경우 : 착공과 동시에 분양가능
- 2개 이상 업체의 연대보증을 받은 경우 : 일정한 건축공정에 달한 후 분양가능
⊙ 모집조건 : 주택건설대지의 소유권확보 및 분양보증 또는 연대보증을 받을 것
※ 저당권 등 말소, 부기등기
9. 기타 공급제도
⊙ 청약 1순위자격제한
- 투기과열지구내에서 공급되는 주택에 대해 다음의 경우에는 1순위자격이 제한
· 과거 5년내 당첨된 세대에 속한 자
· 2002.9.5 이후 청약예금·부금에 가입한 세대주가 아닌 자
· 1가구 2주택 이상의 세대에 속한 자
⊙ 분양권 전매제한
- 투기과열지구내에서 공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위, 즉 분양권은 중도금을 2회 이상 납부하고 최초 주택공급계약일부터 1년간 전매제한
⊙ 주상복합건물중 주택 및 오피스텔의 공개분양
- 청약경쟁과열지역 또는 투기과열지구내에서 20호 이상의 주상복합건물중 주택이나 오피스텔을 공급하는 경우에는 입주자모집승인을 받고 공개추첨
⊙ 예비입주자 선정
- 공급대상 주택수의 20%
- 당첨 취소, 공급계약을 체결하지 않거나 해약한 주택을 공급
⊙ 입주금 납부
- 분양주택 : 청약금 10%, 계약금 20%(청약금 포함), 중도금 60%, 잔금 20%
- 임대주택 : 청약금 10%, 계약금 20%(청약금 포함), 중도금 40%, 잔금 40%
⊙ 세대별 주택공급 면적은 전용면적과 주거공용면적을 합산 표시
- 주거공용면적 : 계단·복도·현관 등 지상층의 공용면적
- 기타공용면적 : 지하층, 관리사무소, 노인정 등