＜＜실전 투자사례 2＞＞ 청덕동 임야

[한덕렬]

<<실전 투자사례 2>> 청덕동 임야
2016. 7. 작성 / 작성자 한덕렬


[수원지방법원] 2010타경3765
용인시 기흥구 청덕동 산12-1 임 879㎡(266평)

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♣ 요약

면적    공시지가  감정단가   감정가   최저가
266평   28만/평   198만/평   5.27억   1.73억

낙찰가   낙찰단가 처분단가  수익률   기간      연수익률
2.25억   85만/평   150만/평   76.5%   4년8개월   16.4%

2011. 3. 15. 낙찰
2011. 4. 취득
2015. 12. 매각


♣ 위치

◆ 수원ic에서 8.3km, 차로 9분

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◆ 용인 동백지구 북쪽, 구성지구 물푸레 마을과 88cc 사이

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♣ 특징

◆ 자연녹지지역, 전(지목은 각 전, 답, 임야)

물건번호가 1,2,3으로 나누어져 있는데, 물건번호 1,3은 재매각으로 나온 것임

면적 감정단가 감정가 최저가 지목
물건번호 2(147-2) 286평 321만/평 9.19억 3.01억 답(현황 전)
물건번호 1(147-1) 495평 321만/평 15.89억 6.51억 전
물건번호 3(산12-1) 266평 198만/평 5.27억 1.73억 임(현황 전)

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1) 위 지도상 위에서 아래로(북쪽에서 남쪽으로) 순서대로
물건번호 2(147-2), 1(147-1), 3(산12-1)의 토지임

2) 왼쪽에는 폭 12m의 아스팔트 포장도로가 있고, 위 토지의 북서쪽 경계선에서 100m 지점에 버스 정류장이 있어 대중교통도 양호한 편임

3) 위 도로와 위 토지 사이에는 경관녹지로 차단되어 있음
(건축허가를 받기 위해서는 위 도로를 이용할 수는 없고, 동쪽으로 지적도상 도로가 아닌 현황 도로를 이용해야 함-입구 쪽에 있는 152번지 소유자의 사용승낙 필요)

4) 북쪽에는 골프연습장, PAR3 골프장, 교회, 어린이집, 단독주택 등이 산재해 있고, 남쪽에는 야산이 있고 그 위에는 88cc 진입로가 나 있음

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♣ 입찰 전 조사

1) 최근에 이 근처에서 토지가 거래된 바는 거의 없으며 현재 주변의 자연녹지지역 전답이 평당 350만 원에서 400만 원 사이에 나와 있다고 함

2) 물푸레 마을 아파트는 거의 입주가 다 되었고 단독주택용지 일부만 남아있다고 함

3) 단지 내에 초·중·고등학교가 있고, 단지 내 도시지원시설용지에 첨단기술산업 및 관련산업이 들어서면 그 산업 종사자들을 위한 원룸, 오피스텔 등의 수요가 있을 것이라고 함

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♣ 물건번호 2에 응찰-패찰

1) 현황은 똑같이 전인데도 지목이 임야란 이유로 상대적으로 저평가된 물건번호 3에 응찰할까 아니면 도로쪽에 가까운 물건번호 2에 응찰할까 고민하다가 물건번호 2에 응찰하기로 함

2) 입찰가액은 3억 1천, 3억 2천에서 고민하다가 엿값 좀 붙이자 생각하고 3억 3천에 우수리를 붙이기로 함

3) 내심 단독응찰이 아닐까 기대해 봤지만 웬걸 4명이나 응찰을 했네요. 물건번호 1, 3은 이번에도 유찰되었는데... 아차, 물건번호 3에 응찰할 걸!?!?!?

집행관이 응찰자의 이름과 입찰가액을 불러줍니다.
ooo 3억 2천 얼마, ooo 3억 1천 얼마, 앗싸 3억 3천 쓰기를 잘 했네, 흠흠... 하고 있는데, 농업회사법인 ooo 주식회사 대리인 한oo 3억 3천 얼마 하더니~~~~ 이어서 우oo 3억 7천 얼마 하는 것입니다. 무어라, 3억 7천을 쓴 사람이 있어??? 누군가 하고 보니 어떤 아줌마입니다. 이 아줌마가 뭘 알고 쓴 것인가? 어쨌든...


♣ 다음 기일에 물건번호 3에 응찰-낙찰

1) 물건번호 3 토지는 현황이 전인데 지목이 임야로 되어 있다는 이유로 물건번호 1,2 토지에 비해 훨씬 저평가되어 있었습니다. 즉 감정가는 평당 320만원 vs 200만원이고, 공시지가는 평당 120만원 vs 30만원으로서, 앞으로 지목 변경만 해도 1.5배(감정가 기준)~4배(공시지가 기준)의 가치 상승 가능성이 있고, 최저가액이 현 시세는 물론 감정평가액에 비해서도 1/3 정도로 떨어져 있는 상태입니다.

2) 단독응찰일지도 모른다는 생각에 최저매각가액에 약간의 금액만 붙여서 응찰할까도 생각했지만 토지의 가치나 처분 가능성을 생각해 볼 때 이 땅은 꼭 낙찰받는 것이 좋겠다는 생각이 들어 역시 이 땅도 지난 번 최저가액 이상으로 응찰하기로 하였습니다. (2억 2천 5백만원)

3) 계산을 해 보니 평당 85만원에 사서 임야로서의 감정평가액인 평당 200만원 또는 그보다 더 낮은 평당 150만원에만 팔아도 2배 이상 또는 75% 이상의 양도차익을 올릴 수 있을 것입니다. 결과적으로 필요 이상의 고가 응찰이 되더라도 그냥 지난 기일에 낙찰받았다고 생각하고 초과금은 채무자에 대한 격려금으로 생각하기로 하였습니다.

4) 결과는?
물건번호 1은 이 번에도 유찰되었습니다. 덩치가 크고 재매각이라 보증금이 30%라는게 아무래도 부담이 되었나 봅니다. 물건번호 3도 단독응찰인가 싶어서 괜히 고가로 응찰하였나 하는 후회가 들기도 하였지만 순서가 되어 사건번호가 불러지자 저 외에도 1명의 응찰자가 더 있었습니다. 이윽고 응찰가격을 발표하는데, 농업회사법인 ooo 주식회사 대리인 한oo 2억 2533만원, 우oo 2억 1600 얼마... 900만원 차이로 이겼습니다. 순간, 엄습해오는 짜릿한 쾌감~~ ㅎㅎ

상대방은 웬 아줌마였는데, 못내 아쉬운 듯 차순위 매수신고까지 하는 것이었습니다. 아줌마, 괜히 헛일 하는건데... 쯫쯫

5) 절차를 다 마치고 법정을 나와보니 그 아줌마와 일행 한 분이 기다리고 있었습니다. 그 분들이 저에게 어떻게 응찰할 생각이 들었냐고 하면서 묻는데 보니까 앗, 이 아줌마는 바로 지난 번에 물건번호 2에 응찰하여 4천만원 차이로 나에게 첫 낙찰에서 고배를 마시게 했던 바로 그 아줌마!!! ㅎㅎ 이 번에는 900만원 차이로 제가 이겼으니 피장파장~~~

6) 사실은 물건번호 1과 3도 지난 번에 자기가 아들 이름으로 낙찰받았던 것인데, 중간에 일을 보는 사람이 잔금용으로 준비한 돈을 일시 유용하여 결국 그 돈을 맞추지 못해서 재경매로 나온 것이고, 지금 잔금을 준비 중인데 물건번호 1은 덩치가 커서 이 번에도 유찰되리라 생각하고 물건번호 3에 응찰한 것이라고 합니다. 자기는 재매각이라서 사람들이 쉽사리 응찰하지 않을 것으로 보았는데 어떻게 응찰할 생각을 다 하였느냐고 약간 질책하는 투로 묻더군요.


♣ 결과 및 교훈

이 땅에 대해서는 기대가 아주 컸습니다. 낙찰받은지 얼마 안되어 아는 건축업자가 이 땅과 주변의 땅을 합쳐서 타운하우스를 짓자며 토지 가격으로 평당 240만원을 분양대금에서 선결제하여 주겠다면서 공동개발을 제안하여 왔습니다.

평당 85만원에 낙찰받았는데 평당 240만원? 3배 가까운 금액입니다. 이거 너무 쉽게 대박을 치네~~ㅎㅎ

그러나 거기까지였습니다. 대박의 환상은~~ㅠ.ㅠ 엄청난 우여 곡절 끝에 결국 타운하우스 건축은 포기하게 되었고, 이 땅은 평당 150만원에 처분하고 말았습니다.

그것만 해도 대박 아니냐구요? 그냥 손을 안대고 그 가격에 처분했다면 대박이었겠지요. 개발과정에 많은 비용이 들어갔습니다. 이 비용은 결국 내가 잘못한 것이기 때문에 내가 부담하기로 하였습니다. 그러고 나니 2011년도에 투자하셨던 분들에게는 약간의 이익밖에 못드리게 되었고, 저는 결국 별다른 이익을 얻지 못하고 헛수고만 한 셈이 되었습니다.


교훈!!! 역시 개발은 어려워~~ 송충이는 솔잎을 먹고 살아야 한다고, 저는 개발보다는 제 장기인 투자에만 전념을 해야 하겠습니다.

더 큰 교훈!!! 역시 싸게 잡으면 손해는 없다.





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