분당에 대한 小考

[ked7]

제 소견을 주저리주저리 적어보겠습니다. ^^a

□ 분당 아파트 시세

분당의 아파트 시세도 꾸준히 상승을 기록하고 있습니다.

대출규제에 따른 매수심리 냉각으로 작년 11월에 상승 추세가 멈췄습니다만

하락세로 전환되는 모습은 보이지 않고 있으며

오히려 2월이 지나면서 다시 상승 전환할 가능성이 있는 모습입니다.

전세 역시 꾸준히 상승세를 보이고 있는데

상기 표에 따르면 이미 분당의 전세가율은 80%에 육박하는 모습을 보여주고 있습니다.

매수심리 냉각에도 불구하고 우상향을 지속하고 있는 전세가가 하방 경직성을 확보하고 있어 

좀처럼 하락으로 추세 전환이 이뤄질거 같진 않습니다.

□ 단기 전망 : 긍정적인 요소와 부정적인 요소가 상충되어 시장 대비 초과 수익은 어려울 전망

  - 긍정적인 요소

    ㆍ 2017년까지 제2테크노밸리 조성 → 직주근접 수요 확대

    ㆍ 서울 재건축 이주 수요 지속 발생 → 전세가 강세 지속 가능성

    ㆍ GTX, 성남여주선 추가 건설 → 교통 편의성 강화

  - 부정적인 요소

    ㆍ 위례 입주 가시화 → 現 분당 거주민의 지속적 유출 전망

         실제 일부 단지의 위례 분양 당첨자 분석 결과 분당 거주자가 상당했다는 내용이 있었음

    ㆍ 아파트 노후화 지속

□ 중장기 전망

  - 2020년대는 분당도 재건축 연한에 도달 → 재건축이냐 리모델링이냐 등으로 단지마다 선택의 갈림길

    그러나 어느 정권이 들어서더라도 1기 신도시를 방치해서 슬럼화시킬 리는 없다고 생각됨

    즉, 어떤 형태로든 재건축 또는 리모델링 방향으로 유도할 가능성 大 → 규제 완화? (이미 1기 신도시 TF 구성)

  - 재건축을 바라보고 투자하기에는 현재는 이른 시점이고

    장기간에 걸쳐 진입시기를 저울질해야할 대목으로 판단됨

□ 추천 : 중요시하는 기준이 재건축/학군/교통 어디냐에 따라 선호 단지가 갈릴 것 같습니다.

  - 결국 재건축을 바라보고 투자를 하게 될 단지를 훗날에 선취매한다고 가정해봤을 때

    용적률이 낮고 대지지분이 넓은 단지를 골라봤습니다.

    (기준 : 용적률 170% 이하, 대지지분 15평 이상, 300세대 이상)

동	마을	단지	세대수	입주년도	용적률(%)	대지지분(평)
금곡동	청솔마을	주공9단지	1,020	1995	144	16
야탑동	매화마을	주공3단지	851	1993	113	17
이매동	이매촌	성지	304	1992	163	20
분당동	샛별마을	동성	582	1992	144	20
		삼부	588	1992	145	21
정자동	한솔마을	한일	416	1993	155	21
		청구	858	1994	156	19
구미동	까치마을	롯데선경	1,124	1995	146	19
		대우	976	1995	146	19
	무지개마을	삼성	498	1995	152	27

  - 학군을 중시하신다면 중등학군은 수내동 양지마을이나 파크타운쪽,

    고등학군은 서현고, 분당중앙고가 있는 서현동/정자동쪽이 좋습니다.

    중고등학교 학력 수준에 대해서는 일단 하기 표를 참조하시기 바랍니다.

  - 교통을 중시하신다면 이매동 성지 아파트가 좋아보입니다.

    이매역이 분당선에 이어 성남여주선과 GTX까지 연결되어 트리플 역세권이 됩니다.

    또한 분당수서 고속화도로 위 공원화 공사로 판교와 이어진다는 점도 긍정적이며

    재건축 관점에서도 용적율과 대지지분이 우수합니다. (세대수가 적은건 아쉽습니다)

    탄천과 붙어있어 자연환경 역시 쾌적합니다.

개인적으로 어설프나마 처음 이런 분석을 해봤습니다.

미흡한 부분도 많고, Data가 틀린 부분은 가감없는 지적 부탁드립니다.

남은 4월 기간동안 분당에 대해 추가적으로 좋은 분석이 있다면

인용해볼 생각입니다.

분당은 2020년대 재건축 시장의 핵이 될 수도 있을거 같아

중장기적으로 관심 대상으로 둘 필요가 있다고 생각합니다.

감사합니다.

[쑥동]

아는건 없지만 이렇게 체계적인 글을 보니 눈이 뜨이는것 같습니다. 감사합니다~

[ked7]

비록 깊이가 떨어지지만 이런 분석을 여러번 하다보면 체계도 잡히고 깊이도 생길거 같아 한번 만들어봤습니다, 좋게 봐주시니 감사합니다 ^^

[힐러힐러]

학교나 교육 중심으로 보는 시각이 좋다고 아직은 들은봐 있어요. 정리 된걸 보니 이해가 가는군요. 좋은 글이 좋은 정보 오늘도 배웁니다. 고맙습니다.

[ked7]

어느 기준에 중점을 둘지는 개인별로 차이가 있을거 같습니다. 개인적으로는 이매 성지가 끌리긴 합니다 ㅎㅎ

[멕베이]

와 정말 정성스럽게 정리 해주셨네요.
분당은 여전히 매력덩어리죠.감사합니다.

[ked7]

분당은 거주 만족도가 높은 곳이죠. 재건축만 된다면 판교보다 못할 이유가 없다고 생각합니다 ^^

[문어문어]

현재 단기적으로 좋은 없는것 같습니다
정자동에서 안좋은 20평을 가지고 있지만 전세가가 많이하락하고 덩달아 매가도 하락내지 보합이로 보여주네요
위례나 용인 중간에 끼어서 힘들 못쓰는 모습이네요

[ked7]

위례 여파가 생각보다 큰거 같습니다. 제 지인만 해도 두분이나 분당에서 위례로 옮겨가면서 분당집을 처분하더군요

[문어문어]

상당한거 같구요 저도 올해 만기때 팔까 하는데 단기작으로 너무안좋아보이긴 하네요
정말장기로 보면 좋겠으나 투자금대비 너무 소모적인것 같아보이네요

[ked7]

제2테크노밸리까지 들어서면 추가 수요가 생기지 않을까요? 다만 2017~18년 수도권 입주물량이 부담되긴 할거 같습니다

[문어문어]

네 상쇄시키기엔 물량을 이기긴 힘들어 보입니다 ^^
저도 맘이 아프네요 설은 날아가는데

[만리]

이케 귀한 자료및 분석글 꽁짜로 보기엔 ~^^
감사히 잘 보았습니다. 꾸벅~^^*

[ked7]

과분한 칭찬 감사드립니다 ㅎ