[7/11] 부동산 스터디 3주차 내용입니다.

[부산사랑]

스터디 3주차 : 부산광역시와 각종 개발 이야기

* 호재의 규모와 호재의 반영효과

 - 부산시 주요 추진 프로젝트 알기

 - 개발 계획은 시청이나 인터넷에 자세히 나옴

 - 우리가 해야 될 것?  -  타이밍과 개발로 인해 예상되는 효과 분석

 - 각각 호재의 특성 파악하기

    센텀시티 : 첨단산업단지 조성, 부산의 신 성장동력

    부산시민공원 : 접근성 뛰어난 도심의 재 활성화

    북항재개발 : 매립지로 인한 새로운 공간 창출. 도심부 새로운 업무용지 창출

    강서개발 : 2차 산업단지 개발, 광활한 부지. 일자리 창출. 세계도시의 발판

1. 센텀시티 이야기

 - 약 117만㎡에 8171억원의 사업비 투입 (나머지는 민자)

 - 센텀시티의 경제적 파급효과 15조원, 고용유발효과 36만 명에 이를 것으로 예측

 - 경제활동인구 : 상근인구 61,000명 예상 (실수요자들이 늘어날 것)

 - 첨단산업단지는 미래의 성장동력

 - 해운대 지역은 많은 인구와 높은 주거선호도에도 불구하고 일자리가 부족했으나,

   센텀시티로 인해 일정 부문의 일자리 창출

 - 월드마크, 트럼프월드, 센텀파크 등 고급주거단지 형성

 - 관심있게 봐야 할 사안 : WBC the PALACE, 제2벡스코 활성화,

    2011년 부산국제영화제, 현재 분양하는 아파트형공장 입주율, 연간 부산광역시 관광객 수

2. 부산시민공원 이야기

 - 도심공간 미군부대, 주변건물의 노후화에 따른 공간을 재생한다는 의미

 - 부산시민공원, 부전역 복합환승센터, 중앙광장, 부산국립극장 등 복합적인 개발.

 - 인근에 초읍 어린이대공원(성지곡수원지, 더 파크), 문현금융단지

 - 부산도시철도 서면역 도보 10분 내 거리, 부전역 5분 내 거리

 - 부산시민공원은 뉴타운과 반드시 연계해야 됨

 - 뉴타운과 주변 재개발 시 이주수요 발생, 향후 상당기간 공급이 부족한 지역

 - 관심있게 봐야 할 사안 : 부전역 복합환승센터 진행과정, 뉴타운 진행과정(시민공원 촉진지구),

    주변지역 재개발(연지 2구역, 전포 2-1구역 등), 중앙광장, 문현금융단지 등 주변지역과의 연계

* 추가내용입니다.

 - 부전역은 국가기간복합환승센터로 지정(KTX정차[예정], 동해남부선 시종착역[공사중]

   부전-마산(경전선) 시종착역[내년 착공]

   경부선 무궁화호·새마을호 시종착역[검토사안]

   초읍선[예정]

   부산도시철도 부전역과 환승[예정]

   시민공원-부전역-부산도시철도 1호선 부전역간 지하상권 개발예정

 - 부산중앙광장은 올해 보상·철거완료[예정]

   2012년 도로확장공사 착공[예정]

   2013년 중앙광장조성사업 완료[예정]

   옛 양정헌병대 부지 라이온스클럽 기념공원 2012년 내 완공[예정]

   삼전교차로-국립국악원간 지하차로 건설[검토사안]

 - 범전동 300번지 철거중. 카더라 소식에 의하면 올 연말 D건설에서 분양 예정

   (주상복합+오피스텔 약 60층, 5개동(?), 2000세대, 민간재개발)

 - 부산시민공원은 범전뉴타운이 진행되지 않으면 제대로된 공원이 될 수 없음.

    → 지하공간 개발이 뉴타운 예정지와 겹치며, 부전역과 연계하려면

       뉴타운 진행(2-1구역, 3구역)이 필수.

       지하공간에는 약 3만평 정도로 개발예정이며

       각종 상가와 편의시설, 주차장, 전자도서관 등이 들어설 예정

 - 부전역 복합환승선테 지정으로 인해 부전역, 도시철도 1호선 부전역 부근 상권이 활성화될 것

   (리모델링, 용도전환, 신축, 증축 건물이 늘어날 것)

3. 북항재개발(센트럴베이) 이야기

 - 북항재개발을 살펴보기에 앞서 중구, 동구 일대 위상은 과거와 현재 어떠한가?

 - 북항재개발은 2008년 12월 ‘한국형 10대 뉴딜 정책’에 포함

 - 민자 6조4,800억원 등 총 사업비 8조5,188억원 투입

 - 약 31조 7천억 원 파급효과(부지조성 3조 7천억, 건축공사 28조 예상) 고용창출 12만 명 예상

 - 관심있게 봐야 할 사안 : 광복동 롯데월드, 충무동 뉴타운, 영도 뉴타운, 북항대교 조망과 야경,

   산복도로 르네상스 프로젝트, 용두산공원, 자갈치시장, 외국인거리 활성화,

   C-Bay 도시철도 계획노선도, 배후주거단지 예측 등

* 추가내용입니다.

 - 산복도로르네상스사업 주목할 필요. 각종 카페조성 등 관광사업에 관한 내용물이 많이 생겨날 것. 

 - 현재 부산에서 가장 크며 중점적인 개발계획, 하지만 주거시설은 분산될 것.

    분산되더라도 서면-남포 및 원도심권에 큰 파장을 불러올 것.

 - 문현금융단지는 자체 내 주거시설이 고급화될 것이며,

    센트럴스타는 문현금융단지 조성 완료단계 쯤 주목을 받을 가능성. (2013년 말)

4. 강서지역 개발 이야기

 

 - 녹산산업단지를 중심으로 산업단지가 많이 조성되어 있으며, 앞으로 더욱 많은 산업단지가 조성될 예정

 - 부산신항만이 가진 입지적인 장점으로 세계적인 항만물류도시의 위상을 드러낼 수 있다.

 - 기존 항만이 물류 중심이었다면, 항만과 인접한 지역의 산업단지에서 수출하는 기업이 늘어날 것

 - 면적이 광활한 만큼, 산업단지 조성은 중기적, 강서구 전체가 개발되는 것은 장기적으로 바라봐야 함

 - 강서지역 산업단지는 부산의 성장동력축

대저신도시 : 산업단지 조성에 의한 배후주거단지 조성.     

서부산유통단지 : 의약품, 항공물류 중심. 

명지지구 : 주거단지 우선 조성 이후 강서국제신도시 조성.

화전산업단지 : 산업단지.                                 

신항배후부지 : 배후물류도시 조성.

미음, 지사, 강서물류도시예정지 : 산업단지, 주택지 조성.  

동아대 보배캠퍼스 : 체대, 생명자원대

* 추가내용

 - 서부산권 개발은 장기적으로 부산 경제에 큰 영향을 미치는 사업. 장기적으로 부산은 동부산은 관광산업,

   중부산 도심권은 금융, 기업유치 등, 서부산은 제조업 유치 등으로 발달 예정

 - 서부산권 개발은 지역의 실수요는 물론, 교통망 확충과 

   장기적으로 부산 전체의 경제력을 향상시키는 개발이 될 것. 시기는 현재부터 약 2020년 정도 예상..

5. 2020년 부산광역시 도시기본계획

[생활권역 인구 배분]

(단위 : 인)
대생활권	중생활권	2000	2005	2010	2015	2020
서  부	북  구	307,594	333,000	340,000	345,000	350,000
	사  상	303,952	299,000	285,000	283,000	282,000
	사  하	390,297	393,000	395,000	397,000	398,000
	강  서	62,306	65,000	140,000	245,000	350,000
	소     계	1,064,149	1,090,000	1,160,000	1,270,000	1,380,000
중  부	중․동구	186,912	174,000	153,000	137,000	122,000
	서  구	155,600	149,000	134,000	121,000	110,000
	영  도	185,166	173,000	152,000	136,000	121,000
	부산진	431,149	411,000	380,000	351,000	318,000
	연  제	223,829	225,000	228,000	229,000	230,000
	남  구	300,075	308,000	312,000	313,000	314,000
	수  영	185,420	190,000	201,000	203,000	205,000
	소     계	1,668,151	1,630,000	1,560,000	1,490,000	1,420,000
동  부	금  정	294,081	306,000	312,000	328,000	346,000
	동  래	300,624	299,000	298,000	297,000	297,000
	해운대	410,563	409,000	408,000	407,000	407,000
	기  장	74,824	86,000	162,000	208,000	250,000
	소     계	1,080,092	1,100,000	1,180,000	1,240,000	1,300,000
총       계		3,812,392	3,820,000	3,900,000	4,000,000	4,100,000

구   분	2000년	2005년	2010년	2015년	2020년
계획 및 인구지표	3,812	3,820	3,900	4,000	4,100
연 평균 증가율	-	0.04%	0.42%	0.51%	0.50%
단  계	-	성  장 예비단계	본격적 성장단계	지속적 성장단계	안정단계

* 2020년 부산의 미래모습

○ 동북아 경제중심 도약을 위한 경제자유구역의 완성

○ 국제 HUB항으로 부산신항만의 본격 가동

○ 거가~명지~남항~북항~광안대교의 항만배후도로 완공

○ 동남경제권 중추기능강화를 위한 신국제공항의 건설

○ 경제자유구역 건설을 통한 국제물류 및 유통거점, 지식기반 연구거점, 국제업무지원 및 해사거점 구축

○ 도심속 자연생태공원의 탄생과 도보권내 다수의 소규모공원 조성

○ 고속철도 역세권개발과 광역관광거점 위상 확립

○ 동부산 관광단지 조성에 의한 체류형 관광의 메카 구축

* 추진과제

○ 지역경제기반과 도시경쟁력 제고

○ 생활환경과 환경오염의 개선

○ 문화ㆍ복지의 증진

○ 교통환경의 개선

○ 도시방재체계의 구축

○ 다핵순환형 도시구조로의 개편

○ 도시기간교통망과 환승시설의 확충

○ 환경친화적 도시로의 개편

○ 공원ㆍ녹지의 확충

* 전반적인 현황을 보면 친환경적 개발과 녹지·공원 조성, 교통망(도로·철도) 확충,

  국제도시 지향, 관광산업, 물류 등이 중심적인 개발 계획임

부산은 2도심, 5부도심, 5지역중심으로 발달함.

<표> 부산도시기본계획 공간구조 - 부산발전연구원

2020도시기본계획상의 부산시 공간구조		행정구역	핵심지역
1도심 5부도심 5지역중심	도심지역 (1도심)	동구	광복동, 서면
		중구
		서구
		영도구
		부산진구
	부도심지역 (5부도심)	연제구	해운대, 동래, 구포, 사상, 하단
		수영구
		동래구
		북구
		사하구
		남구
		해운대구
		사상구
	지역중심 (5지역중심)	금정구	대저, 가덕, 녹산, 기장, 정관
		강서구
		기장군

부산권 광역교통망으로 철도는 부전역이 중심, 시내 철도는 서면역이 중심, 서부산권은 사상역이 높은 잠재력

도로교통은 서부산권 중심과 부산외곽순환도로를 중심으로 개발 예정

그린, 블루 도심녹지 개발계획

2020년 부산광역시 도시기본계획

서면의 상권이 가장 높게 나타나며, 중앙동은 업무지구, 남포, 동래, 사상, 연산은 위락시설로 지정되어 있다.

금융․보험업은 서면, 중앙동, 덕천동, 연산동이 높게 나타났다. 여기 나오지 않은 초량동 역시 높을 것이다.

개인적인 생각 : 광복동, 남포동은 최근 상업시설이 발달하였다.

사상(괘법동)은 버스환승객이 매우 많음에도 불구하고 부족하게 나타났다.

그리고 소규모 위락시설도 다수 있다.

하단동은 최근 강서지역 개발로 인해 상권이 점차 발달하는 추세다.

동래(온천동) 역시 버스 환승객이 점차 증가할 것이다.

센텀시티를 중심으로 해운대 우동지역의 지가가 상승하고 있다.

사상, 하단, 덕천 상권 모두 발달할 가능성이 높다.

그렇다고 서면, 남포동의 상권이 죽는 것도 아니고 더욱 강화된다.

이 자료는 신빙성이 떨어진다. 

먼저 주말 유동인구 상위 10대 상권인데, 덕천, 부산대학앞 역에 가장 높은 유동인구가 나온다.

그리고 적십자회관 부근(부산진구 전포2동)이 6번째로 높게 나타났다.

부산에서 가장 유동인구가 많은 곳은, 서면의 대현지하상가, 쥬디스태화 앞일 것이다.

서면 롯데백화점과 쥬디스태화 앞은 부산 최대 번화가인 서면에서 만남의 장소 역할을 하는 장소다.

광복동 씨너스 부산극장 씨네관~대영시네마 앞(PIFF광장),

부산대 맥도날드 사거리 경성대 첫 번째 건널목 주변이 발달했다.

덕천상권이 발달했지만, 도보가능한 폭이 좁고, 상권 자체가 서면과 남포동에 비해 많이 좁은 편이다.

유동인구 밀집도는 높다.

덕천같은 유형은 안전한 체인점 위주로, 서면․남포동과 같이 상권범위가 넓은 지역에서는

아이디어가 특출한 상권에 도전해보는 것이 좋을 것이다.

개인적으로 부산의 상권은 서면, 남포동, 경성대 앞, 부산대 앞이 가장 발달했으며,

잠재력은 센텀시티 상권이 높다고 본다.

그리고 서부산권 상권은 잠재력은 높지만 단기간에 위에 나열한 상권을 넘어서긴 힘들 것이다.

부산에서 버스이용객․환승객이 많은 곳은 서면 롯데백화점 앞, 덕천 뉴코아아울렛 앞, 사상지하철역,

벡스코(대우 트럼프월드 센텀), 남포동(남포문고와 옛 충무동육교 앞), 부산역, 경성대 앞 정도일 듯하다.

이런 곳은 테이크아웃, 편의점 등이 유리할 것이다.

백화점은 서면롯데백화점을 필두로, 신세계 센텀시티, 광복동 롯데백화점의 3강체제로 가는듯하다.

서면 롯데백화점은 부산광역시에서 지리적인 중심지이자 향후 부전역, 시민공원, 문현금융단지 등으로

그 영향력이 더욱 커진다.

광복동 롯데백화점은 초고층 롯데월드 하나만 하더라도 랜드마크 효과로 많은 수요를 창출할 수 있다.

그리고 서면과 남포동 모두 장기적으로 북항재개발의 수혜 상권이 되어 더욱 영향력이 강화될 것이다.

신세계 센텀시티는 최근 초고층 고밀 개발로 성장속도가 매우 빠르다.

장기적으로 부산광역시내 관광객이 증가할수록 이곳의 상권 잠재력이 높다고 볼 수 있다.

도심․부도심개발의 주요 핵심으로는, 주요 중심지 간 네트워크 강화

(교통․통신의 발달로 크고 작은 중심지 간 네트워크 - 지역, 광역, 국가, 세계)

주요 간선도로 용적률 인센티브제, 대중교통 중심의 도심복합개발 등으로 발달할 예정이며,

곳곳에 간판정비사업, 특화거리, 대중교통전용지구, 복합환승센터 등으로

도시 간 거점개발 등으로 개발될 것이다.

<산복도로 르네상스 사업>

전체적인 그림을 보면, 주황색 부분을 주목할 필요가 있다.

큰 주황색 부분 2개가 있는데, 위쪽에는 주거시설, 아랫쪽은 상업시설에 대한 잠재력이 높을 것이다.

시기는 2013년 쯤 잡아도 될 것이다.

그리고, 창조적인 아이템으로 외부수요를 창출할 수 있는 아이디어를 낼 수 있다면 더욱 잠재력이 높을 것.

특히 상업시설은 많으면 많을수록 집적 이익이 발달할 수 있음.

부산역 앞 차이나타운 - 초원아파트 까지 에스컬레이터 설치 예정. 카페거리와 연계 가능성.

      동대구역 복합환승센터 조감도

울산역 복합환승센터 조감도                                 부전역 복합환승센터 조감도

[부산사랑]

원문은 파일용량제한(5mb)로 안올려지네요. 원문 내용에 일부 설명 추가해서 올렸습니다. 참고 하세요..

[샤크]

잘 읽었습니다. 강의 들으러 못가는게 넘 아쉽네요 ㅎ

[대마왕™]

카페지기님
산복도로 르네상스지역 나온 70MB 메일로 보내주신다 하셨는데..
ㅎㅎㅎ야동은 아니겠죠? 기대中

[부산사랑]

아.. 깜빡하고 있었네요 ㅋㅋ 메일 받으실 분은 쪽지로 이메일 주소 보내주시길 바랍니다.
카페에서 보내는 메일은 파일 첨부가 안되서 따로 보내야됩니다..ㅠ

[겐죠]

정말 부산에 미래 발전상을 한눈에 볼수있어 넘 좋은 자료인거 같습니다.. 자료 정리하신다고 수고많으셨습니다. 감사합니다,.

[포인터]

멋진 자료 감사합니다..ㅎㅎ

[푸른하늘]

몰랐던 발전 계획을 듣고나니 부산이 더 매력적으로 다가오네요^^

[장안의 화제]

잘봤슴다^^