집합건물소유및 관리에관한법률(21조-끝)

[프레임]

제21조(전유부분의 처분에 따르는 대지사용권의 비율) ① 구분소유자가 둘 이상의 전유부분을 소유한 경우에는 각 전유부분의 처분에 따르는 대지사용권은 제12조에 규정된 비율에 따른다. 다만, 규약으로써 달리 정할 수 있다.

② 제1항 단서의 경우에는 제3조제3항을 준용한다.

제22조(「민법」 제267조의 적용 배제) 제20조제2항 본문의 경우 대지사용권에 대하여는「민법」제267조(같은 법 제278조에서 준용하는 경우를 포함한다)를 적용하지 아니한다.

제4절 관리단 및 관리단의 기관

제23조(관리단의 당연 설립 등) ① 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.

② 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다.

【판시사항】[대법원 2012.11.29, 선고, 2011다79258, 판결]

[1] 건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양하였는데, 점포 수분양자의 지위를 양수한 자나 임차인 등이 분양계약 등에서 정한 업종 제한 약정을 위반한 경우, 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자가 영업금지를 구할 수 있는지 여부(적극)

[2] 집합건물인 상가건물에 관리단이 설립된 이후 관리단 규약을 통하여 분양계약 등에서 정한 업종 제한을 사후에 변경할 수 있는지 여부(적극)와 그 요건(=수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의) 및 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우, 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한 설정이나 변경도 가능한지 여부(적극)

【판결요지】

[1] 건축주가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우 점포의 수분양자나 그의 지위를 양수한 자 또는 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 타당하므로, 상호간 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하고, 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우 이로 인하여 영업상 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있다.

[2] 상가건물이 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 ‘집합건물법’이라고 한다)의 규율대상인 집합건물인 경우 분양이 개시되고 입주가 이루어짐으로써 공동관리의 필요가 생긴 때에는 그 당시의 미분양된 전유부분의 구분소유자를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 집합건물법 제23조에서 말하는 관리단이 당연히 설립되고, 관리단의 설립 이후에는 집합건물법 제28조의 관리단 규약을 통하여 위와 같은 업종 제한을 새로 설정하거나 변경할 수도 있는데, 이러한 업종 제한에는 기본적으로 수분양자 또는 구분소유자에게 해당 업종에 관한 독점적 운영권을 보장하는 의미가 내포되어 있으므로 이를 사후에 변경하기 위해서는 임차인 등의 제3자가 아닌 수분양자들이나 구분소유자들 스스로의 합의가 필요하다. 다만 관리단 규약의 제·개정을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인을 통하여서도 할 수 있고(집합건물법 제38조 제2항), 업종 제한의 변경에 관한 구분소유자나 수분양자의 동의의 의사표시도 마찬가지라고 보아야 하며, 이러한 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 한다고 볼 근거도 없으므로, 구분소유자나 수분양자가 임차인 등에게 사전적·포괄적으로 상가건물의 관리에 관한 의결권을 위임하거나 업종 제한 변경의 동의에 관한 대리권을 수여한 경우에는 위 임차인 등이 참여한 결의나 합의를 통한 업종 제한의 설정이나 변경도 가능하다고 할 것이다.

【판시사항】[대법원 1995.3.10, 선고, 94다49687, 판결]

가. 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항 소정의 관리단은 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립하는 단체인지 여부 및 관리단집회에서 적법하게 결의된 사항은 그 결의에 반대한 구분소유자에 대하여도 효력을 미치는지 여부

나. 집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항 소정의 서면합의에 의하여 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단의 공동관리인을 선임하고 같은 법 제15조 제1항 소정의 "공용부분의 변경"에 해당하는 공사를 시행한다는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 간주된다고 한 사례

【판결요지】

가. 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항에서는 "건물에 대하여구분소유관계가 성립되면 구분소유자는 전원으로써 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성한다"고 규정하고 있으므로, 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이고, 관리단집회에서 적법하게 결의된 사항은 그 결의에 반대한 구분소유자에 대하여도 효력을 미치는 것이다.

나. 상가건물 구분소유자 중 일부가 상가 내의 냉·난방 등 시설공사의 추진을 위하여 공동재산관리위원회를 구성하여 회장을 비롯한 임원단을 구성하고 상가 점포 구분소유자들에게 위 공사의 시행 및 위원회와 임원단의 구성에 동의를 구하는 서면을 배포하여 이에 동의한 구분소유자의 수가 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상에 해당하였다면, 이는 집합건물의소유및관리에관한법률 제41조 제1항 소정의 서면합의에 의하여 위 상가의 구분소유자 전원으로 구성되는 관리단인 위원회를 조직화하면서 공동관리인을 선임하고, 같은 법 제15조 제1항 소정의 "공용부분의 변경"에 해당하는 공사를 시행한다는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 간주된다고 한 사례

【판시사항】[대법원 1997.8.29, 선고, 97다19625, 판결]

[1]집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항에 의한 집합건물의 관리단의 설립 절차(당연 설립)와 집합건물의 관리로 인한 책임의 귀속 주체 및 각 구분 소유자의 책임의 범위

[2] 집합건물의 분양 후 관리단이 조직되어 그 관리를 계속 분양회사에 위탁하는 방식으로 자치관리를 시작한 경우, 분양회사가 연체한 가스사용료에 대한 관리단 및 구분소유자의 납부의무를 인정한 사례

【판결요지】

[1] 집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항에 의한 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 구분소유 건물 및 그 대지와 부대시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 구분소유자 단체로서 당연히 성립되는 것이고, 그 관리단이 실제로 조직되어 자치적 관리를 시작한 이상 구분소유 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 동 관리단에 귀속되고, 만일 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 같은 법 제27조 제1항에 의하여 구분소유자는 규약으로써 그 부담 부분을 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 따라 결정되는 공유지분의 비율로 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다.

[2] 집합건물의 분양 후 관리단 창립총회를 통하여 관리단이 구체적으로 조직되어 자치적 관리를 시작하면서 편의상 그 동안 관리를 맡아왔던 분양회사에게 그 관리를 위탁하였다고 할지라도 건물의 관리에 관한 권한 및 책임은 종국적으로 관리단에 귀속한다고 보아야 하므로, 분양회사가 연체한 가스사용료 채무에 대하여 위 관리단이 가스공급회사에 사용자 변경 신청은 하지 않았다고 할지라도 도시가스공급규정에 의해 새로운 가스사용자로서 분양회사의 가스회사에 대한 가스사용자로서의 가스공급장치에 관한 권리·의무를 승계함으로써 장차 그 건물의 가스 사용으로 인하여 발생할 사용료의 납부의무를 부담하게 되었다고 볼 것이고, 또한 위 관리단이 사용료 납부 채무를 그의 재산으로 완제할 수 없는 때에는 구분소유자들이 특별한 사정이 없는 한 각기 공유지분의 비율로 동 채무를 변제할 책임을 지게 된다고 한 사례.

【판시사항】

집합건물의 관리단이 실제적인 자치관리를 개시하기 전에 분양을 마치지 못한 건축주가 집합건물의 관리를 하면서 관리비용으로 사용하기 위해 차용한 채무에 대하여 관리단의 부담 또는 포괄인수를 부정한 사례

【판결요지】 선고 96다12054 판결 [대여금]

집합건물의소유및관리에관한법률 제23조 제1항에 의한 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위가 없더라도 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 당연히 성립되는 것이지만, 관리단이 실제로 조직되지 아니한 상태에서 미분양된 전유부분의 소유자로서 구분소유자 중의 1인인 건축주가 주체가 되어 건물을 사실상 관리하여 왔다면 그것을 바로 관리단에 의한 자치적 관리로 볼 수는 없고, 설사 빌딩 내 점포소유자와 임차인들 중 층별 대표자들로 자치관리준비위원회가 조직되고 그 자치관리준비위원회가 그 이후에 발족한 관리단과 동일성이 인정되는 단체라고 하더라도 실제로 건축주로부터 관리권을 넘겨받아 자치관리를 개시하지는 못하고 여전히 건축주가 주체가 되어 빌딩을 관리하였다면 건축주가 관리하던 기간 동안에 발생한 채권채무는 건축주에게 귀속되고 준비위원회에 귀속되지 않는다는 이유로, 관리단으로서는 스스로 실제적인 자치관리를 개시하기 전에 건축주가 관리하던 기간 동안에 건축주가 관리비용으로 사용하기 위하여 차용한 채무에 대하여 이를 부담한다거나 포괄인수한다고 할 수 없다고 본 사례.

관리단의 의미

질의요지

집합건물법상 관리단의 의미와 설립절차

회신

◯관리단은 구분소유관계가 성립되어 건물에 대한 공동 관리의 필요가 생긴 때에 별다른 설립절차 없이 당연히 설립됩니다(제23조제1항). 따라서 관리단 설립을 위한 준비 위원회 등의 구성이나, 규약의 설정, 관리인의 선임, 구분소유자의 동의 등은 관리단 설립의 요건이 아닙니다.

◯관리단의 구성원은 구분소유자이며, 구분소유자 전원은 본인의 의사와 관계없이 법률의 규정에 의하여 당연히 구성원이 되며, 구성원이 될 것을 거부할 수 없습니다. 또한 구분소유자의 지위를 가지는 동안에는 탈퇴도 허용되지 않습니다.

◯참고로, 대법원은 "구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 본법 제23조제1항의 취지 에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수있다"고 판시한 바 있습니다.(대법원1996.8.23. 선고 94다27199 판결)

미분양 집합건물의 관리단 구성

질의요지

집합건물의 전유부분 증 52%를 시행사가 소유하고 48%의 전유부분이 분양된 경우집합건물의 관리방법

회신

◯집합건물법에 따르면 1동의 건물에 대해 구분소유관계가 성립되면 특별한 설립절차 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연 설립되며(제23조),관리규약이나 집합건물법이 관리인에게 위임한 사항외에 건물의 관리에 관한 모든 사항은 관리단 집회에서 정할 수 있습니다.(제31조), 그리고 집합건물법은 관리단 집회의 의결정족수에 관하여 구분소유자 숫자와 의결권비율(전유부분의 면적비율)의 두 가지를 모두 만족 할 것을 규정하고 있습니다.(제15조, 제16조, 제29조, 제38조등)

◯사안의 경우, 시행사를 포함한 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연설립되며, 시행사가52%의 지분권을 갖는다고 하더라도, 구분 소유자 숫자는 1인이므로 시행사만으로는 집회 결의가 이루어 질 수 없으며, 시행사를 제외한 48%의 구분소유자가 합의한다고 하더라도 구분소유자 숫자는 절대 다수이나 의결권이 과반수에 이르지 못하므로 결의가 어렵습니다. 따라서 시행사와 다른 구분소유자가 협의하여 건물관리에 과한 사항을 결정해야 할 것입니다.

입주자대표회의와 관리단의 관계

질의요지

집합건물법상의 관리단과 주택법상의 입주자대표회의는 동일한 단체인지

회신

◯관리단은 집합건물법에 의거하여 구분소유자 전원으로 당연히 구성되어 건물, 대지, 부속시설의 관리에 관한 사항을 결정하는 단체이고, 입주자 대표회의는 주택법 에 따라서 공동주택의 입주자 등으로 구성되어 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하는 단체입니다

◯따라서 이론상 공동주택의 경우 집합건물법에 의한 관리단과 주택법에 의한 입주자 대표회의가 동시에 존재할 수 있지만, 아파트와 같이 주택법의 적용을 받는 경우 일반적으로 입주자대표회의가 구성되어 건물 관리를 담당하고 있습니다.

판례도 사안에 따라 관리단이 구성되어 있지 않고 입주자대표회의가 관리단의 역할을 수행하는 경우 입주자대표회의를 관리단과 동일한 지위로 판시한 적이 있습니다. (서울 행정법원 2007.3.16 선고2006구합39086판결)

◯한편 오피스텔이나 상가건물과 같이 주택법 의 적용을 받지 않는 경우는 집합건물법에 따라 관리단을 구성하고 관리단집회를 통해 관리규약을 설정하고 관리인을 선임하여 건물을 관리하여야 합니다.

단지관리단의 설립 및 운영

질의요지

단지 내에 여러 동의 집합건물이 있는 경우 단지에 대한 관리단을 설립하여 단지 내 건물 전체를 관리할 수 있는지와 그 관리단의 설립방법

회신

◯집합건물법에 따르면 1동의 건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 전체 구분소유자를 구성원으로 하는 관리단이 당연 설립된다고 규정하고 있습니다(제23조제1항). 이처럼1동의 건물에 대해 관리단이 설립되어 그 건물에 대한 관리 업무를 수행하지만, 한 단지에 여러 동의 건물이 있고 단지 내의 토지나 부속시설을 구분소유자가 공유하는 경우에는 동별관리단과는 별도로 단지 관리단을 구성할 수 있습니다(제51조 제1항).

◯동별 관리단과 단지관리단이 중첩적으로 존재하여 건물의 관리에 관한 사항에 대하여서는 동별 관리단이, 단지 내의 토지나 부속시설에 대한 관리는 단지관리단이 담당하는 것이 비효율적일 수 있으므로, 제51조 제3항을 두어 각 동별로 구분소유자 및 의결권의 각3/4 이상의 집회결의가 있는 경우 동별 관리단의 사업의 전부 또는 일부를 단지관리단이 수행할 수 있도록 하고 있습니다.

◯따라서 각 동별로 위의 결의요건을 충족하여 단지관리단이 공유 토지나 부속시설뿐만 아니라 단지전체를 공동 관리하게 되면 단지관리단이 하나의 단체가 되어 관리인을 선출하고 규약을 설정하고, 집회를 개최할 수 있으며, 이때 결의요건은 각 동별의 요건이 아닌 전체의 요건만 충족하면 될것입니다. 예를 들어 단지관리단 규약을 설정할 경우 단지 전체 구분소유자 및 의결권의 3/4이상의 찬성이 있으면 됩니다(제52조,제29조).

제23조의2(관리단의 의무) 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 한다.

제24조(관리인의 선임 등) ① 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.

② 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다.

③ 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임된다. 다만, 규약으로 제26조의2에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다.

④ 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 제3항 본문에 따른 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다. 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑤ 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있다.

【판시사항】[대법원 2015.10.15, 선고, 2013다207255, 판결]

[1] 관리인 선임을 위한 관리단집회의 의결권자인 ‘구분소유자’의 의미(=등기부상 구분소유권자로 등기되어 있는 사람)

[2] 관리인 선임을 위한 구분소유자의 의결권 행사를 대리인에 의하여 하는 경우, 의결권 위임이나 대리권 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야 하는지 여부(소극) 및 묵시적으로도 가능한지 여부(적극)

이유

1. 구 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(2010. 3. 31. 법률 제10204호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 집합건물법’이라 한다) 제24조 제2항에 의하면 관리인은 관리단집회의 결의에 의하여 선임하도록 규정하고 있고, 구 집합건물법 제38조 제1항은 “관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각 과반수로써 의결한다”고 규정하고 있으므로, 특별한 사정이 없는 한, 관리인의 선임을 위한 관리단집회의 의결권은 구분소유자가 행사해야 하는데, 여기서 구분소유자라 함은 일반적으로 구분소유권을 취득한 사람(등기부상 구분소유권자로 등기되어 있는 사람)을 말한다(대법원 2005. 12. 16.자 2004마515 결정 등 참조).

한편 관리인 선임을 위한 구분소유자의 의결권 행사는 대리인에 의하여 할 수 있는데(구 집합건물법 제38조 제2항), 구 집합건물법은 대리인에 의한 의결권 행사의 방법 등에 아무런 제한을 두고 있지 않으므로, 이러한 의결권의 위임이나 대리권의 수여가 반드시 개별적·구체적으로 이루어져야만 하는 것은 아니며(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다79258 판결 참조), 묵시적으로 이루어지는 것도 가능하다.(대법원 2015. 3. 26. 선고 2014다73602 판결 참조).

【판시사항】대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677

아파트의 전 입주자가 체납한 관리비가 아파트 관리규약의 정함에 따라 그 특별승계인에게 승계되는지 여부(=공용부분에 한하여 승계)

【판결요지】

[다수의견] 아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'고 규정하고 있는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '집합건물법'이라 한다) 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다. 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.

[별개의견] 아파트 관리규약은 자치법규로서 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항에 따라 구분소유자는 물론 그 특별승계인에게도 효력이 미치는바, 집합건물은 다수의 사람이 공동으로 소유·사용하는 건물이므로, 헌법이나 다른 법령의 규정에 어긋나지 아니하는 한, 규약을 통하여 구분소유자나 그 특별승계인의 권리에 일정한 제한을 가하는 것이 허용된다. 규약으로 '구분소유자 이외의 자'의 권리를 해하지 못하도록 한 집합건물법 제28조 제3항의 규정에서 말하는 '구분소유자'에는 규약 제정 당시의 구분소유자뿐만 아니라 규약이 제정된 뒤 구분소유자가 된 사람도 포함되므로, 규약으로 구분소유자의 특별승계인의 권리를 제한하는 것이 위 규정에 어긋나는 것이 아니다. 집합건물법 제18조는 특별승계인으로 하여금 전유부분에 관한 관리비를 승계하도록 할 수 없다는 근거규정이 될 수 없으며, 다수의견과 같이 전 입주자의 체납 관리비 중 공유부분에 관한 것만 특별승계인에게 승계된다고 보는 경우, 공유부분과 전유부분에 관한 관리비의 명확한 구분이 어려워 또다른 분쟁을 일으킬 수 있고, 전 소유자로부터 전유부분에 관한 체납 관리비의 징수가 사실상 불가능하여 그 부담이 관리비의 상승 등을 통하여 당해 전유부분과 아무런 관련이 없는 다른 구분소유자들에게 전가된다는 현실적인 문제도 발생하므로, 아파트의 전 입주자가 체납한 관리비는 공유부분과 전유부분을 구분하지 아니하고 전부 그 특별승계인에게 승계된다고 할 것이다.

[반대의견] 집합건물법 제18조가 구분소유자의 특별승계인의 채무부담을 근거지우는 규정이라고 보는 것은 입법 취지에 맞지 않는 해석이고, 집합건물법 제27조 제1항에서 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수 없는 때에는 구분소유자는 지분비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다는 취지를 규정하고, 제2항에서 구분소유자의 특별승계인은 승계 전에 발생한 관리단의 채무에 관하여도 책임을 진다는 취지를 규정하고 있는 점에 비추어 볼 때, 우리 집합건물법은 승계 전의 구분소유자의 미납관리비를 공용부분의 것이든지 전유부분의 것이든지 묻지 않고 그의 특별승계인에게 개별적으로 채무부담 지우지 아니하되, 관리단의 재산으로 변제불능의 결과가 야기될 때에야 구분소유자 전원에게 분할변제책임을 지우는 제도를 택하고 있는 것으로 해석된다. 특별승계인에 대하여 승계 전 구분소유자의 관리비채무를 부담시키는 것은 일면의 구체적 타당성에 치중한 나머지 위헌적 소지가 우려되는 등 법적 안정성을 해치게 될 것이다.

관리인의 의의 및 선임절차

질의요지

집합건물의 관리인은 반드시 있어야 하는지 그리고 관리인이 될 수 있는 자격은 어떻게 되는지

회신

◯집합건물법은 구분소유자가 10인 이상인 때에는 관리인 선임을 의무화하고 있습니다(제24조 제1항).

◯관리인은 내부적으로 집합건물의 공용부분을 보존하거나 관리하고 그 비용을 징수하는 등의 업무를 수행하고, 외부적으로 관리단을 대표하며, 관리단집회의 결의(규약의 정함이 있는 경우 관리위원회의 결의)에 의하여 선입됩니다(제25조, 제24조제3항).

◯집합건물법 제24조 제2항에 따르면, 관리인은 구분소유자일 필요가 없으므로, 규약상 관리인의 자격에 대하여 별도의 제한(가령 관리인의 자격을 구분소유자로 한정)을 두지 않는 한, 구분소유자의 친족, 임차인, 관리회사(법인)등도 관리인이 될 수 있습니다.

◯따라서, 명칭에 관계없이 관리단 집회결의(규약에 정함이 있는 경우에는 관리위원회 의 결의)로 선임되어 집합건물법 제25조에서 정하는 사무를 수행하고 관리단을 대표하는 자가 집합건물법상 관리인이라고 할 것입니다.

관리인해임절차

질의요지

주상복합건물에서 관리인 해임방법

회신

◯집합건물법상 관리인의 해임방법에는 관리단집회의 결의에 의한 해임과 해임청구 소송에 의한 해임이 있습니다.

◯관리단 집회의 결의에 의한 해임(제24조제3항)은 규약에 별도의 규정을 두지 않았다면 관리인집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 과반수의 결의로써 하여야 합니다. (제38조제1항),다. 다만, 집회를 개최하지 않고 '서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법에 의한 결의'로 갈음하는 것도 가능하며, 이 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각4/5이상의 합의가 있어야 합니다(법제41조 제1항).

◯관리인 해임청구의 소(제24조제5항)는 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 않은 사정이 있는 경우에 각 구분소유자가 법원에 그 해임을 청구하는 소송입니다. 해임청구의 소는 관리인의 지위를 박탈할 것을 구하는 형성의 소이므로 해임판결이 확정되면 해임의 효과가 발생합니다.

제25조(관리인의 권한과 의무) ① 관리인은 다음 각 호의 행위를 할 권한과 의무를 가진다.

1. 공용부분의 보존·관리 및 변경을 위한 행위

2. 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위

3. 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위

4. 그 밖에 규약에 정하여진 행위

② 관리인의 대표권은 제한할 수 있다. 다만, 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없다.

제26조(관리인의 보고의무 등) ① 관리인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 한다.

② 이해관계인은 관리인에게 제1항에 따른 보고 자료의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 교부를 청구할 수 있다.

③ 이 법 또는 규약에서 규정하지 아니한 관리인의 권리의무에 관하여는 「민법」의 위임에 관한 규정을 준용한다.

시행령 제6조(관리인의 보고의무) ① 법 제26조제1항에 따라 관리인이 보고해야 하는 사무는 다음 각 호와 같다.

1. 법 제23조에 따른 관리단(이하 "관리단"이라 한다)의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수·지출·적립내역에 관한 사항

2. 제1호 외에 관리단이 얻은 수입 및 그 사용 내역에 관한 사항

3. 관리위탁계약 등 관리단이 체결하는 계약의 당사자 선정과정 및 계약조건에 관한 사항

4. 법 제28조에 따른 규약(이하 "규약"이라 한다) 및 규약에 기초하여 만든 규정의 설정·변경·폐지에 관한 사항

5. 관리단 임직원의 변동에 관한 사항

6. 건물의 대지, 공용부분 및 부속시설의 보존·관리·변경에 관한 사항

7. 관리단을 대표한 재판상 행위에 관한 사항

8. 그 밖에 규약, 규약에 기초하여 만든 규정이나 관리단집회의 결의에서 정하는 사항

② 관리인은 규약에 달리 정한 바가 없으면 월 1회 구분소유자에게 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법을 서면으로 보고하여야 한다.

③ 관리인은 법 제32조에 따른 정기 관리단집회에 출석하여 관리단이 수행한 사무의 주요 내용과 예산·결산 내역을 보고하여야 한다.

제26조의2(관리위원회의 설치 및 기능) ① 관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있다.

② 관리위원회는 이 법 또는 규약으로 정한 관리인의 사무 집행을 감독한다.

③ 제1항에 따라 관리위원회를 둔 경우 관리인은 제25조제1항 각 호의 행위를 하려면 관리위원회의 결의를 거쳐야 한다. 다만, 규약으로 달리 정한 사항은 그러하지 아니하다.

제26조의3(관리위원회의 구성 및 운영) ① 관리위원회의 위원은 구분소유자 중에서 관리단집회의 결의에 의하여 선출한다. 다만, 규약으로 관리단집회의 결의에 관하여 달리 정한 경우에는 그에 따른다.

② 관리위원회 위원의 임기 및 점유자의 의결권 행사에 관하여는 제24조제2항 및 제4항을 준용한다.

③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 관리위원회의 구성 및 운영에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

관리위원회의 설치 및 운영

질의요지

규약에 관리위원회에 관한 규정을 두지 않더라도 이를 운영할 수 있는지 여부 및 관리위원회의 운영 방법

회신

◯집합건물법상 관리위원회는 해당 집합건물에서 설정한 규약에 그 근거를 두어야 설치될 수 있는 임의기관입니다(제26조의2제1항).따라서 규약상 관리위원회의 설치 근거가 마련되어 있지 않다면 집합건물법상 기관인 관리위원회라고 볼 수는 없으며 해당 집합건물의 자치기관에 불과할 뿐입니다.

◯규약에서 관리위원회에 관한 근거규정을 둔 경우에는 집합건물법에 따라 관리위원회를 구성하여 운영하여야 합니다. 즉, 관리위원회가 설치된 경우, 관리인은 제25조제1항에 따라 관리 사무를 수행하기 위해서는 그 사무 집행의 방식과 내용 등에 관하여 관리위원회의 결의를 거쳐야 하며(제26조의2제3항), 관리위원회는 관리인이 관리위원회의 결정에 따라 사무를 집행하는지 감독해야 합니다(제26조의2제2항).

관리위원회 위원의 피선거권

질의요지

임차인도 관리위원회 위원이나 관리위원회 위원장이 될 수 있는지 여부

회신

◯집합건물법 제26조의3에 의하면, 관리위원회의 위원은 "구분소유자 중에서"선출한다고 하여 그 자격을 구분소유자로 한정하고 있습니다. 따라서 구분소유자의 배우자 나 직계존비속, 임차인 등 구분소유자가 아닌자는 관리위원회 위원의 피선거권이 없습니다.

◯관리위원회 위원장은 관리위원회 위원 중에서 설출하도록 하고 있으므로(시행령 제7조 제3항),구분소유자만이 관리위원회 위원장이 될 수 있고 임차인은 관리위원회 위원장이 될 수 없습니다.

◯관리위원회 위원(장)의 피선거권자의 범위를 확장하는 등 집합건물법 제26조의3제1항과 다른 내용으로 규약을 정하더라도 그 규약은 효력이 없습니다.

집합건물법 제26조의3 제1항 단서의 의미

질의요지

집합건물법 제26조의3 제1항 단서의 의미가 무엇인지

회신

◯관리위원회 위원은 원칙적으로 관리단 집회에서 선출하도록 하고 있습니다(제26조의3 제1항본문). 그러나 대규모 집합건물인 경우 관리단 집회를 소집하는데 어려움이 있다는 현실을 반영하여, 제26조의3제1항 단서는 통로나 층 등으로 구회한 선거구별로 관리위원을 선출할 수 있음을 인정한

조항입니다.

◯따라서 개별 집합건물의 규약에 정함이 있다면 관리위원을 선거구별로 선출하는 것이 가능합니다(시행령제7조제1항 참조).그런데 이 경우에도 선출주체는 언제나 구분 소유자 또는 점유자가 되어야 함을 주의하여야 합니다(제26조의3제2항 참조).마약 규약에서 관리인이나 관리위원회가 관리위원을 선출할 수 있도록 정하고 있다고 하더라도 그러한 규약은 효력이 없습니다.

시행령 제7조(관리위원회의 구성) ① 법 제26조의2제1항에 따른 관리위원회(이하 "관리위원회"라 한다)의 위원은 선거구별로 선출할 수 있다. 이 경우 선거구 및 선거구별 관리위원회 위원의 수는 규약으로 정한다.

② 법 제26조의3제1항 단서에 따라 규약으로 관리위원회의 위원 선출에 대한 관리단집회의 결의에 관하여 달리 정하는 경우에는 구분소유자의 수 및 의결권의 비율을 합리적이고 공평하게 고려하여야 한다.

③ 관리위원회에는 위원장 1명을 두며, 위원장은 관리위원회의 위원 중에서 선출하되 그 선출에 관하여는 법 제26조의3제1항을 준용한다.

④ 관리위원회의 위원은 규약에서 정한 사유가 있는 경우에 해임할 수 있다. 관리위원회 위원의 해임 방법에 관하여는 제1항 및 법 제26조의3제1항을 준용하며, 이 경우 "선출"은 "해임"으로 본다.

시행령 제8조(관리위원회 위원의 결격사유) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 관리위원회의 위원이 될 수 없다.

1. 미성년자, 피성년후견인

2. 파산선고를 받은 자로서 복권되지 아니한 사람

3. 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 끝나거나 그 집행을 받지 아니하기로 확정된 후 5년이 지나지 아니한 사람(과실범은 제외한다)

4. 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행유예 기간이 끝난 날부터 2년이 지나지 아니한 사람(과실범은 제외한다)

5. 집합건물의 관리와 관련하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받은 후 5년이 지나지 아니한 사람

6. 관리위탁계약 등 관리단의 사무와 관련하여 관리단과 계약을 체결한 자 또는 그 임직원

7. 관리단에 매달 납부하여야 할 분담금을 3개월 연속하여 체납한 사람

시행령 제9조(관리위원회의 소집) ① 관리위원회의 위원장은 필요하다고 인정할 때에는 관리위원회를 소집할 수 있다.

② 관리위원회의 위원장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 관리위원회를 소집하여야 한다.

1. 관리위원회 위원 5분의 1 이상이 청구하는 경우

2. 관리인이 청구하는 경우

3. 그 밖에 규약에서 정하는 경우

③ 제2항의 청구가 있은 후 관리위원회의 위원장이 청구일부터 2주일 이내의 날을 회의일로 하는 소집통지 절차를 1주일 이내에 밟지 아니하면 소집을 청구한 사람이 관리위원회를 소집할 수 있다.

④ 관리위원회를 소집하려면 회의일 1주일 전에 회의의 일시, 장소, 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 관리위원회 위원에게 통지하여야 한다. 다만, 이 기간은 규약으로 달리 정할 수 있다.

⑤ 관리위원회는 관리위원회의 위원 전원이 동의하면 제4항에 따른 소집절차를 거치지 아니하고 소집할 수 있다.

시행령 제10조(관리위원회의 의결방법) ① 관리위원회의 의사(議事)는 규약에 달리 정한 바가 없으면 관리위원회 재적위원 과반수의 찬성으로 의결한다.

② 관리위원회 위원은 질병, 해외체류 등 부득이한 사유가 있는 경우 외에는 서면이나 대리인을 통하여 의결권을 행사할 수 없다.

시행령 제11조(관리위원회의 운영) ① 규약에 달리 정한 바가 없으면 다음 각 호의 순서에 따른 사람이 관리위원회의 회의를 주재한다.

1. 관리위원회의 위원장

2. 관리위원회의 위원장이 지정한 관리위원회 위원

3. 관리위원회의 위원 중 연장자

② 관리위원회 회의를 주재한 자는 관리위원회의 의사에 관하여 의사록을 작성·보관하여야 한다.

③ 이해관계인은 제2항에 따라 관리위원회의 의사록을 보관하는 자에게 관리위원회 의사록의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 발급을 청구할 수 있다

제27조(관리단의 채무에 대한 구분소유자의 책임) ① 관리단이 그의 재산으로 채무를 전부 변제할 수 없는 경우에는 구분소유자는 제12조의 지분비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책임을 진다. 다만, 규약으로써 그 부담비율을 달리 정할 수 있다.

② 구분소유자의 특별승계인은 승계 전에 발생한 관리단의 채무에 관하여도 책임을 진다.

제28조(규약) ① 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있다.

② 일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다.

③ 제1항과 제2항의 경우에 구분소유자 외의 자의 권리를 침해하지 못한다.

④ 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 및 특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다)는 이 법을 적용받는 건물과 대지 및 부속시설의 효율적이고 공정한 관리를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 표준규약을 마련하여 보급하여야 한다.

시행령 제12조(표준규약) 법 제28조제4항에 따라 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 및 특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다)가 마련해야 하는 표준규약에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 구분소유자의 권리와 의무에 관한 사항

2. 규약의 설정·변경·폐지에 관한 사항

3. 구분소유자 공동의 이익과 관련된 전유부분의 사용에 관한 사항

4. 건물의 대지, 공용부분 및 부속시설의 사용 및 보존·관리·변경에 관한 사항

5. 관리위탁계약 등 관리단이 체결하는 계약에 관한 사항

6. 관리단집회의 운영에 관한 사항

7. 관리인의 선임 및 해임에 관한 사항

8. 관리위원회에 관한 사항

9. 관리단의 임직원에 관한 사항

10. 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수·지출·적립내역에 관한 사항

11. 제10호 외에 관리단이 얻은 수입의 사용방법에 관한 사항

12. 회계처리기준 및 회계관리·회계감사에 관한 사항

13. 의무위반자에 대한 조치에 관한 사항

14. 그 밖에 집합건물의 관리에 필요한 사항

제5절 규약 및 집회

제29조(규약의 설정·변경·폐지) ① 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

② 제28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정·변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다.

제30조(규약의 보관 및 열람) ① 규약은 관리인 또는 구분소유자나 그 대리인으로서 건물을 사용하고 있는 자 중 1인이 보관하여야 한다.

② 제1항에 따라 규약을 보관할 구분소유자나 그 대리인은 규약에 다른 규정이 없으면 관리단집회의 결의로써 정한다.

③ 이해관계인은 제1항에 따라 규약을 보관하는 자에게 규약의 열람을 청구하거나 자기 비용으로 등본의 발급을 청구할 수 있다.

제31조(집회의 권한) 관리단의 사무는 이 법 또는 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외에는 관리단집회의 결의에 따라 수행한다.

제32조(정기 관리단집회) 관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단집회를 소집하여야 한다.

제33조(임시 관리단집회) ① 관리인은 필요하다고 인정할 때에는 관리단집회를 소집할 수 있다.

② 구분소유자의 5분의 1 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리단집회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단집회를 소집하여야 한다. 이 정수(定數)는 규약으로 감경할 수 있다.

③ 제2항의 청구가 있은 후 1주일 내에 관리인이 청구일 부터 2주일 이내의 날을 관리단 집회일로 하는 소집통지 절차를 밟지 아니하면 소집을 청구한 구분소유자는 법원의 허가를 받아 관리단 집회를 소집할 수 있다.

④ 관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 5분의 1 이상은 관리단 집회를 소집할 수 있다. 이 정수는 규약으로 감경할 수 있다.

임시관리단집회 소집권자

질의요지

관리인이 없는 경우 특정 구분소유자가 다른 구분소유자의 동의를 얻어 임시 관리단 집회를 소집할 수 있는지 여부와 이 때 동의는 반드시 인감증명서를 첨부해야 하는지

회신

◯임시 관리단집회의 소집권자는 원칙적으로 관리인이지만, 관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 1/5이상'이 관리단 집회를 소집할 수 있습니다(제33조4항), 여기의 '구분소유자의1/5이상'이라는 정수(定數)를 규약에서 달리 정하고 있다면(감경만 가능, 제 33조 제4항) 그 규정에 따르면 됩니다.

◯위의 경우에는 제34조에 정한 소집절차를 거쳐야 하지만, 구분소유자 전원의 동의가 있는 때에는 소집절차를 생략하고 관리단 집회를 소집할 수 있습니다(제35조).

◯사안의 경우 특정 구분소유자가 구분소유자 1/5이상의 서면위임을 받았다면 그에 근거하여 관리단 집회를 소집할 수 있으며, 그 위임의 형식에 대하여는 특별한 제한이 없습니다. 따라서 인감증명서가 반드시 첨부되어야 하는 것은 아니며, 팩스 수신도 가능할 것으로 생각됩니다.

제34조(집회소집통지) ① 관리단집회를 소집하려면 관리단 집회일 1주일 전에 회의의 목적사항을 구체적으로 밝혀 각 구분소유자에게 통지하여야 한다. 다만, 이 기간은 규약으로 달리 정할 수 있다.

② 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에 제1항의 통지는 제37조제2항에 따라 정하여진 의결권을 행사할 자(그가 없을 때에는 공유자 중 1인)에게 통지하여야 한다.

③ 제1항의 통지는 구분소유자가 관리인에게 따로 통지장소를 제출하였으면 그 장소로 발송하고, 제출하지 아니하였으면 구분소유자가 소유하는 전유부분이 있는 장소로 발송한다. 이 경우 제1항의 통지는 통상적으로 도달할 시기에 도달한 것으로 본다.

④ 건물 내에 주소를 가지는 구분소유자 또는 제3항의 통지장소를 제출하지 아니한 구분소유자에 대한 제1항의 통지는 건물 내의 적당한 장소에 게시함으로써 소집통지를 갈음할 수 있음을 규약으로 정할 수 있다. 이 경우 제1항의 통지는 게시한 때에 도달한 것으로 본다.

⑤ 회의의 목적사항이 제15조제1항, 제29조제1항, 제47조제1항 및 제50조제4항인 경우에는 그 통지에 그 의안 및 계획의 내용을 적어야 한다.

제35조(소집절차의 생략) 관리단 집회는 구분소유자 전원이 동의하면 소집절차를 거치지 아니하고 소집할 수 있다.

제36조(결의사항) ① 관리단 집회는 제34조에 따라 통지한 사항에 관하여만 결의할 수 있다.

② 제1항의 규정은 이 법에 관리단집회의 결의에 관하여 특별한 정수가 규정된 사항을 제외하고는 규약으로 달리 정할 수 있다.

③ 제1항과 제2항은 제35조에 따른 관리단집회에 관하여는 적용하지 아니한다.

제37조(의결권) ① 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 제12조에 규정된 지분비율에 따른다.

② 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단 집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다.

③ 구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우에는 제16조제2항, 제24조제4항 또는 제26조의3제2항에 따라 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정하여야 한다.

의결권의 귀속

질의요지

1. 중도금 등 분양대금을 완납하지 않은 수분양자에게 의결권이 있는지

2. 신탁계약이 있는 경우 의결권은 누구에게 있는지

회신

질의1

◯구분소유자란 전유부분에 대한 구분소유권을 가지는 자로서 통상 등기부에 구분 소유권자로 등기된 자를 의미하지만(제2조제2호),대법원은 "분양대금을 완납하였음에도 분양자 측의 사정으로 소유권이전등기를 경료 받지 못한 수분양자도 관리단의 구성원이 되어 의결권을 행사할 수 있다"고 하였습니다.(대법원2005.12.6 자 2004마515 결정).

그러나 사안과 같이 분양대금을 완납하지 않은 수분양자는 구분소유자로서 관리단의 구성원이 되거나 의결권을 행사할 수 없을 것입니다.

질의2

◯신탁법상 신탁계약은 위탁자와 수탁자간의 신임관계에 근거하여 수탁자가 특정 재산권을 관리, 처분하도록 하는 계약이므로(동법 제2조, 제31조 등 참조), 사안의 구분 소유자가 전유부분에 대한 구분소유권을 신탁회사에 신탁하였다면 의결권은 신탁회사에게 있습니다.

제24조 제4항 단서의 의미

질의요지

임차인이 관리인 선임을 위한 집회에서 의결권을 행사할 수 없는 경우

회신

◯점유자는 원칙적으로 관리인 선임을 위한 집회에 참석하여 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있지만(제24조 제4항 본문), ʻ구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지ʼ하거나 ʻ구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지ʼ한 경우에는 의결권을 행사할 수 없습니다. 제24조 제4항 단서). ʻ구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우ʼ란 임대인(구분소유자)과 임차인(점유자)이 임대차계약에서 임대인이 관리인 선임을 위한 의결권행사를 하기로 합의하고 이러한 합의내용을 관리단에 통지한 경우를 의미합니다.

◯임대인과 임차인이 위와 같은 합의를 하지 않은 경우라고 하더라도 관리인 선임을 위한 집회 개최 전에 구분소유자가 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 구분소유자만이 의결권을 행사할 수 있고 임차인은 의결권을 행사할 수 없습니다.

사안과 같이, 제24조 제4항 단서의 통지 없이 구분소유자와 임차인 모두 관리인 선임을 위한 집회에 참석한 경우에는 임차인이 의결권을 행사할 수 있을 것입니다.

규약 설정을 위한 집회에서 점유자의

의결권 행사

질의요지

점유자가 규약의 설정을 위한 집회에 참석하여 의결권을 행사할 수 있는지

여부

회신

◯집합건물법 개정(2012.12.18. 법률 제11555호로 개정)에 따라 점유자도 관리단 집회에서 의결권을 행사할 수 있게 되었습니다.

그렇지만 점유자가 모든 관리단 집회에 참석하여 의결권을 행사할 수 있는 것은 아니고, 공용부분의 관리에 관한 사항을 정하는 집회(제16조 제2항), 관리인의 선임·해임을 위한 집회(제24조 제4항), 관리위원회 위원의 선임·해임을 위한 집회(제26조의3 제2항)에 한하여 구분소유자로부터 의결권 행사에 관한 대리권을 수여받지 않더라도 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있습니다.

◯규약의 설정을 위한 집회의 경우에는 점유자가 구분소유자로부터 의결권 행사에 관한 대리권을 수여받은 경우에 한하여 의결권을 행사할 수 있습니다

대리인에 의한 의결권행사(제38조 제2항)

질의요지

구분소유자를 대신하여 의결권을 행사하는 자는 제41조 제2항에 따라 반드시 구분소유자이어야 하며 구분소유자의 친족이 대리인으로서 의결권을 행사할 수 없는지

회신

◯집합건물법 제38조 제2항의 ‘대리인에 의한 의결권행사’는 구분소유자가 관리단집회에 직접 출석하지 않더라도 대리인에 의해서 의결권을 행사할수 있음을 의미하며, 대리인으로 되는 사람은 규약에서 일정한 범위(예를 들어 친족, 점유자, 다른 구분소유자 등)로 제한할 수 있으나 이에 관한 규정이 없다면 구분소유자인지 여부와 관계없이 대리인이 될 수 있을 것입니다.

◯집합건물법 제38조 제2항의 의결권의 개별적인 대리행사와는 달리 제41조제2항은 관리단 집회의 결의를 간편하게 할 수 있도록 여러 명의 구분소유자중1인을 대리인으로 선출하여 미리 관리단에 신고한 경우, 그 대리인이 모인 집회로 하여금 관리단집회의 기능을 행하도록 한 것입니다(대리인집회),여기의 대리인의 자격을 구분소유자로 한정됩니다.

◯사안의 경우는 대리인에 의한 의결권 행사(제38조 제2항)에 해당하는 것으로 판단 되지만, 규약에서 대리인의 자격을 구분소유자로 제한하고 있기 때문에, 해당 규약에 근거하여 구분소유자가 아닌 자(구분소유자의 배우자, 친족, 임차인 등)는 대리인으로서 의결권을 행사할 수 없을 것입니다.

전유부분을 2인 이상이 공유할 경우 의결권 행사 방법

질의요지

하나의 전유부분을 2인이 공유하는 경우, 공용부분의 변경을 위한 집회에서 각자 전유부분에 대한 비율에 따라 의결권을 행사할 수 있는지

회신

◯하나의 전유부분을 여러 명이 공유하는 경우 관리단집회에서 의결권을 행사할 공유자 중 1인을 정하도록 하는 집합건물법 제37조제2항은 강행규정입니다.

◯따라서 전유부분을 여러 명이 공유하는 경우1인을 지정하여 의결권을 행사하거나 공유자들 전원이 통일된 의견으로 공동하여 직접 의결권을 행사하여야 하고 개개 공유자들이 지분비율에 따라 개별적으로 의결권을 행사할 수 없다고 해야 할 것입니다(서울고등법원2007.9.5 자2007라266결정 참조)

구분소유자 숫자

질의요지

관리단집회 결의에 있어서 ‘구분소유자 숫자ʼ의 계산방법

회신

◯다수의 사람이 여러 개의 전유부분을 공유한 경우 구분소유자 숫자의 계산방법과 관련하여 구분소유자 숫자와 전유부분 숫자 중 적은 수를 구분소유자 숫자로 보면 됩니다.

◯따라서 7명의 구분소유자가 20개의 전유부분을 공유하고 있는 경우 구분소유자 숫자는 ‘7인ʼ으로 계산하며,4명이 2개의 전유부분을 공유할 경우 구분소유자 숫자는 ‘2 인ʼ으로 계산해야 할 것입니다.

의결권의 의미

질의요지

집합건물법 제37조 제1항 ‘의결권ʼ의 의미

회신

◯의결권이란 관리단집회에서 결의에 참가하는 권리를 말하며, 구분소유자는 모두 의결권을 가지고 있습니다. 집합건물법은 규약으로 별도로 정하지 않는 한 각 구분소유자가 제12조에서 정하는 지분비율에 따라 의결권을 갖는다고 규정하고 있습니다. (제37조 제1항).

◯예를 들어 1동의 집합건물의 전유부분이 10개이고 각각 전유부분의 면적이 동일하게 20㎡이며,1명(A)이 3개의 전유부분을 소유하고 나머지 전유부분은 1명당1개의 전유부분을 소유하는 경우, 총 구분소유자 숫자는8명이고, 전체 의결권은 200이 됩니다. 이 때 A는 ‘구분소유자 숫자ʼ는 1인이지만 ‘의결권ʼ은 30%(30/200)을 갖게 됩니다.

◯다만, 의결권은 규약으로 지분비율과 다르게 정할 수 있으므로(제37조 제1항), 형평에 반하지 않는 범위 내에서 ‘면적에 상관없이 하나의 전유부분에 의결권 1개ʼ 등으로 정할 수 있습니다.

구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상ʼ의 의미

질의요지

집합건물법상 규약의 설정을 위해서는 ‘구분소유자 3/4 이상 및 의결권의 3/4 이상‚ 이라고 규정하고 있는데, 그 구체적 의미

회신

◯규약의 설정․변경․폐지를 위해서는 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 찬성을 얻어야 하는데(제29조 제1항),여기서 ‘구분소유자 및 의결권의 각 3/4이상ʼ은 구분소유자와 의결권 두 가지 요건을 모두 만족해야 한다는 것입니다.

◯즉, 규약 설정․변경․폐지를 찬성하는 구분소유자의 수가 전체 구분소유자의 3/4이상이어야 하고, 이들이 소유한 전유면적의 합계 또한 전체 전유면적의 3/4 이상이 되어야 한다는 의미입니다.

◯예를 들어 100명의 구분소유자가 있고,전유면적의 합계가 1,000㎡인 경우 75명 이상의 구분소유자가 찬성을 하고,이들이 소유한 전유면적의 합계 또한 750㎡ 이상이 되어야 합니다.

◯이때,‘구분소유자의 수ʼ는 1인이 여러 개의 전유부분을 소유하고 있다고 하더라도 결의에 있어서 계산하는 구분소유자의 수는 1명이며, 반대로 하나의 전유부분을 수인이 공유하더라도 구분소유자의 수는 1명이 됩니다.

집회결의요건

질의요지

면적이 동일한 11개의 전유부분에 대하여 A가 5개를 소유하고 있고. B와C가 각각2개 D, E, F가 각각 하나씩을 소유할 경우, a, b, c,가 찬성하면 ‘구분소유자 및 의결권의 각3/4이상ʼ을 만족하는지

회신

◯‘구분소유자 및 의결권의 각 3/4이상ʼ이란 구분소유자 숫자와 의결권의 두 가지 모두 3/4이상이 되어야 한다는 의미이며, 이 때 구분소유자 숫자는 한명이 여러 개의 전유부분을 소유하는 경우 및 여러 명이 하나의 전유 부분을 공유하는 경우 모두󰡒1명󰡓입니다. 또한 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 전유부분의 면적비율에 따릅니다(제37조제1항, 제12조).

◯사안의 경우, 총 구분소유자 숫자는 6명이며, 전유면적이 동일하므로 각 전유면적을 1이라고 할 경우 총 의결권은 11이 됩니다. 이 중 A, B, C가 동의를 하였다면 의결권은 9/11로써 총 의결권의 3/4이상이 되지만 구분소유자 숫자는 3/6으로써 전체구분 소유자의 3/4에 이르지 못했기 때문에 ‘구분소유자 및 의결권의 각3/4이상ʼ의 집회결의가 있었다고 볼 수 없을 것입니다.

제38조(의결 방법) ① 관리단집회의 의사는 이 법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.

② 의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 대통령령으로 정하는 방법을 말한다. 이하 같다)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다.

③ 제34조에 따른 관리단집회의 소집통지나 소집통지를 갈음하는 게시를 할 때에는 제2항에 따라 의결권을 행사할 수 있다는 내용과 구체적인 의결권 행사 방법을 명확히 밝혀야 한다.

④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 의결권 행사를 위하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

서면결의의 의의

질의요지

다수의 구분소유자가 집회를 열어 건물의 관리에 관한 사항을 결정하는 것이 불가능한 경우 집회를 열지 않고 관리업무를 처리할 수 있는지

회신

◯관리단집회를 개최하지 않더라도 집합건물법이나 규약에서 집회결의사항으로 정한 사항에 관하여 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 '서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법에 의한 합의'(이하 '서면결의'라고 함)가 있는 때에는 관리단집회의 결의가 있는 것으로 봅니다(제41조 제1항).

◯이때 집합건물법이나 규약상 통상결의사항(가령, 관리인 선임,공용부분관리)인지 특별결의사항(가령, 규약의 설정·변경·폐지, 공용부분 변경)인지를 불문하고, 서면결의로 하는 경우에는 구분소유자 및 의결권의 각4/5 이상의 합의를 요합니다.

◯따라서 사안의 경우와 같이 집회개최가 곤란한 때에는 서면결의에 의해서 건물의 관리에 관한 사항을 결정할 수 있을 것입니다.

집회결의 의결정족수 부족분에 대한 서면동의

질의요지

총회를 개최하였으나 의결정족수에 미달한 경우 부족분에 대해서 서면동의를 받으면 유효하게 규약 설정 등이 의결된 것으로 볼 수 있는지

회신

◯집합건물법 제41조 제1항은 집회 개최 없이 서면 또는 전자적 방법에 의한 합의로써 집회결의에 갈음하도록 한 규정이며(서면결의), 이에 반하여 구분 소유자가 집회에 직접 참석하지 않고 의결사항에 대하여 서면을 제출함으로써 집회에서 의결권을 행사할 수 있도록 한 것이 제38조 제2항입니다(서면에 의한 의결권 행사).

◯따라서 사안의 경우, 총회 전에 미리 서면을 제출한 자는 제38조 제2항에 따라 집회결의에 참여한 자로서 이들을 포함하여 정족수가 부족하였다면 규약 설정에 관한 집회결의는 부결된 것이며, 구분소유자의 추가 서면동의로 집회결의가 유효하게 되지는 않습니다.

◯다만, 추후에 동일한 안건사항에 대하여 구분소유자 및 의결권의 각4/5이상의 서면결의를 하였다면 집회결의가 있는 것으로 볼 수 있습니다(제41조제1항).

관리인 선임에 관한 집회결의의 무효

질의요지

관리단 집회에서 관리인이 선임되었으나, 해당 집회가 무효가 됨에 따라 집회를 다시 개최하여 관리인을 선임한 경우 관리인 선임 시기를 언제로 봐야 하는지

회신

◯관리인은 관리단집회 결의(또는 규약의 정함이 있는 경우에는 관리위원회의 결의)에 의하여 선임되거나 해임되므로(제24조 제3항), 해당 관리단 집회의 소집절차에 명백한 하자가 있어 집회결의가 무효로 된 때에는 관리인이 선임된 것으로 볼 수 없습니다. 따라서 사안의 관리인은 2008년12월 집회결의에 비로서 선임되었으며,2007년12월에 선임된 것으로 소급되거나 집회결의의 하자가 치유된 것으로 볼 수 없습니다.

◯다만 처음의 집회결의로 선임된 관리인이 업무를 수행하였다면 해당 관리인의 행위는 정당한 권한 없이 업무를 수행한 것으로 되나, 민법상 사무관리(제734조)에 해당 할 경우 그 효력이 인정될 수 있을 것입니다.

시행령 제13조(전자적 방법에 의한 의결권 행사) ① 법 제38조제2항에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 방법을 말한다.

1. 「전자서명법」 제2조제3호에 따른 공인전자서명 또는 같은 조 제8호에 따른 공인인증서를 통하여 본인 확인을 거쳐 의결권을 행사하는 방법

2. 규약에서 「전자서명법」 제2조제1호에 따른 전자문서를 제출하는 방법 등 본인 확인절차를 완화한 방법으로 의결권을 행사할 수 있도록 제1호와 달리 정하고 있는 경우에는 그에 따른 방법

② 법 제38조제1항에 따른 전자적 방법(이하 "전자투표"라 한다)으로 의결권을 행사할 수 있도록 하는 경우에는 관리단집회의 소집통지에 다음 각 호의 사항을 구체적으로 밝혀야 한다.

1. 전자투표를 할 인터넷 주소

2. 전자투표를 할 기간

3. 그 밖에 전자투표에 필요한 기술적인 사항

③ 전자투표는 규약 또는 관리단집회의 결의로 달리 정한 바가 없으면 관리단집회일 전날까지 하여야 한다.

④ 관리단은 전자투표를 관리하는 기관을 지정하여 본인 확인 등 의결권 행사 절차의 운영을 위탁할 수 있다.

시행령 제14조(서면에 의한 의결권 행사) ① 관리단집회의 소집통지를 할 때에는 서면에 의하여 의결권을 행사하는데 필요한 자료를 첨부하여야 한다.

② 서면에 의한 의결권 행사는 규약 또는 관리단집회의 결의로 달리 정한 바가 없으면 관리단집회의 결의 전까지 할 수 있다.

시행령 제15조(대리인에 의한 의결권 행사) ① 대리인은 의결권을 행사하기 전에 의장에게 대리권을 증명하는 서면을 제출하여야 한다.

② 대리인 1인이 수인의 구분소유자를 대리하는 경우에는 구분소유자의 과반수 또는 의결권의 과반수 이상을 대리할 수 없다.

제39조(집회의 의장과 의사록) ① 관리단집회의 의장은 관리인 또는 집회를 소집한 구분소유자 중 연장자가 된다. 다만, 규약에 특별한 규정이 있거나 관리단집회에서 다른 결의를 한 경우에는 그러하지 아니하다.

② 관리단집회의 의사에 관하여는 의사록을 작성하여야 한다.

③ 의사록에는 의사의 경과와 그 결과를 적고 의장과 구분소유자 2인 이상이 서명 날인하여야 한다.

④ 의사록에 관하여는 제30조를 준용한다.

제40조(점유자의 의견진술권) ① 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 집회의 목적사항에 관하여 이해관계가 있는 경우에는 집회에 출석하여 의견을 진술할 수 있다.

② 제1항의 경우 집회를 소집하는 자는 제34조에 따라 소집통지를 한 후 지체 없이 집회의 일시, 장소 및 목적사항을 건물 내의 적당한 장소에 게시하여야 한다.

제41조(서면 또는 전자적 방법에 의한 결의 등) ① 이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다. 다만, 제15조제1항 제2호의 경우에는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수가 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다. <개정 2012.12.18>

② 구분소유자들은 미리 그들 중 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 경우에는 그 대리인은 그 구분소유자들을 대리하여 관리단집회에 참석하거나 서면 또는 전자적 방법으로 의결권을 행사할 수 있다.

③ 제1항의서면 또는 전자적 방법으로 기록된 정보에 관하여는 제30조를 준용한다.

제42조(규약 및 집회의 결의의 효력) ① 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.

② 점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다.

제42조의2(결의취소의 소) 구분소유자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 집회 결의 사실을 안 날부터 6개월 이내에, 결의한 날부터 1년 이내에 결의취소의 소를 제기할 수 있다.

1. 집회의 소집 절차나 결의 방법이 법령 또는 규약에 위반되거나 현저하게 불공정한 경우

2. 결의 내용이 법령 또는 규약에 위배되는 경우

제6절 의무위반자에 대한 조치

제43조(공동의 이익에 어긋나는 행위의 정지청구 등) ① 구분소유자가 제5조제1항의 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 구분소유자 공동의 이익을 위하여 그 행위를 정지하거나 그 행위의 결과를 제거하거나 그 행위의 예방에 필요한 조치를 할 것을 청구할 수 있다.

② 제1항에 따른 소송의 제기는 관리단집회의 결의가 있어야 한다.

③ 점유자가 제5조제4항에서 준용하는 같은 조 제1항에 규정된 행위를 한 경우 또는 그 행위를 할 우려가 있는 경우에도 제1항과 제2항을 준용한다.

제44조(사용금지의 청구) ① 제43조제1항의 경우에 제5조제1항에 규정된 행위로 구분소유자의 공동생활상의 장해가 현저하여 제43조제1항에 규정된 청구로는 그 장해를 제거하여 공용부분의 이용 확보나 구분소유자의 공동생활 유지를 도모함이 매우 곤란할 때에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 관리단집회의 결의에 근거하여 소(訴)로써 적당한 기간 동안 해당 구분소유자의 전유부분 사용금지를 청구할 수 있다.

② 제1항의 결의는 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상으로 결정한다.

③ 제1항의 결의를 할 때에는 미리 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 한다.

제45조(구분소유권의 경매) ① 구분소유자가 제5조제1항 및 제2항을 위반하거나 규약에서 정한 의무를 현저히 위반한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 해당 구분소유자의 전유부분 및 대지사용권의 경매를 명할 것을 법원에 청구할 수 있다.

② 제1항의 청구는 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 관리단집회 결의가 있어야 한다.

③ 제2항의 결의를 할 때에는 미리 해당 구분소유자에게 변명할 기회를 주어야 한다.

④ 제1항의 청구에 따라 경매를 명한 재판이 확정되었을 때에는 그 청구를 한 자는 경매를 신청할 수 있다. 다만, 그 재판확정일 부터 6개월이 지나면 그러하지 아니하다.

⑤ 제1항의 해당 구분소유자는 제4항 본문의 신청에 의한 경매에서 경락인이 되지 못한다.

제46조(전유부분의 점유자에 대한 인도청구) ① 점유자가 제45조제1항에 따른 의무위반을 한 결과 공동생활을 유지하기 매우 곤란하게 된 경우에는 관리인 또는 관리단집회의 결의로 지정된 구분소유자는 그 전유부분을 목적으로 하는 계약의 해제 및 그 전유부분의 인도를 청구할 수 있다.

② 제1항의 경우에는 제44조제2항 및 제3항을 준용한다.

③ 제1항에 따라 전유부분을 인도받은 자는 지체 없이 그 전유부분을 점유할 권원(權原)이 있는 자에게 인도하여야 한다.

제7절 재건축 및 복구

제47조(재건축 결의) ① 건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비·복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우에 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다. 다만, 재건축의 내용이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.

② 제1항의 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의에 따른다.

③ 재건축을 결의할 때에는 다음 각 호의 사항을 정하여야 한다.

1. 새 건물의 설계 개요

2. 건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용을 개략적으로 산정한 금액

3. 제2호에 규정된 비용의 분담에 관한 사항

4. 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항

④ 제3항 제3호 및 제4호의 사항은 각 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정하여야 한다.

⑤ 제1항의 결의를 위한 관리단집회의 의사록에는 결의에 대한 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 한다.

제48조(구분소유권 등의 매도청구 등) ① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.

② 제1항의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답하여야 한다.

③ 제2항의 기간 내에 회답하지 아니한 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.

④ 제2항의 기간이 지나면 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 또는 이들 전원의 합의에 따라 구분소유권과 대지사용권을 매수하도록 지정된 자(이하 "매수지정자"라 한다)는 제2항의 기간 만료일부터 2개월 이내에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에게 구분소유권과 대지사용권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다. 재건축 결의가 있은 후에 이 구분소유자로부터 대지사용권만을 취득한 자의 대지사용권에 대하여도 또한 같다.

⑤ 제4항에 따른 청구가 있는 경우에 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 구분소유자가 건물을 명도(明渡)하면 생활에 현저한 어려움을 겪을 우려가 있고 재건축의 수행에 큰 영향이 없을 때에는 법원은 그 구분소유자의 청구에 의하여 대금 지급일 또는 제공일 부터 1년을 초과하지 아니하는 범위에서 건물 명도에 대하여 적당한 기간을 허락할 수 있다.

⑥ 재건축 결의일 부터 2년 이내에 건물 철거공사가 착수되지 아니한 경우에는 제4항에 따라 구분소유권이나 대지사용권을 매도한 자는 이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에 매수인이 지급한 대금에 상당하는 금액을 그 구분소유권이나 대지사용권을 가지고 있는 자에게 제공하고 이들의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다. 다만, 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 있을 경우에는 그러하지 아니하다.

⑦ 제6항 단서에 따른 건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 날부터 6개월 이내에 공사에 착수하지 아니하는 경우에는 제6항 본문을 준용한다. 이 경우 같은 항 본문 중 "이 기간이 만료된 날부터 6개월 이내에"는 "건물 철거공사가 착수되지 아니한 타당한 이유가 없어진 것을 안 날부터 6개월 또는 그 이유가 없어진 날부터 2년 중 빠른 날까지"로 본다.

제49조(재건축에 관한 합의) 재건축 결의에 찬성한 각 구분소유자, 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 뜻을 회답한 각 구분소유자 및 구분소유권 또는 대지사용권을 매수한 각 매수지정자(이들의 승계인을 포함한다)는 재건축 결의 내용에 따른 재건축에 합의한 것으로 본다.

제50조(건물이 일부 멸실된 경우의 복구) ① 건물가격의 2분의 1 이하에 상당하는 건물 부분이 멸실되었을 때에는 각 구분소유자는 멸실한 공용부분과 자기의 전유부분을 복구할 수 있다. 다만, 공용부분의 복구에 착수하기 전에 제47조제1항의 결의나 공용부분의 복구에 대한 결의가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항에 따라 공용부분을 복구한 자는 다른 구분소유자에게 제12조의 지분비율에 따라 복구에 든 비용의 상환을 청구할 수 있다.

③ 제1항 및 제2항의 규정은 규약으로 달리 정할 수 있다.

④ 건물이 일부 멸실된 경우로서 제1항 본문의 경우를 제외한 경우에 관리단집회는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상으로 멸실한 공용부분을 복구할 것을 결의할 수 있다.

⑤ 제4항의 결의가 있는 경우에는 제47조제5항을 준용한다.

⑥ 제4항의 결의가 있을 때에는 그 결의에 찬성한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다) 외의 구분소유자는 결의에 찬성한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에게 건물 및 그 대지에 관한 권리를 시가로 매수할 것을 청구할 수 있다.

⑦ 제4항의 경우에 건물 일부가 멸실한 날부터 6개월 이내에 같은 항 또는 제47조제1항의 결의가 없을 때에는 각 구분소유자는 다른 구분소유자에게 건물 및 그 대지에 관한 권리를 시가로 매수할 것을 청구할 수 있다.

⑧ 법원은 제2항, 제6항 및 제7항의 경우에 상환 또는 매수청구를 받은 구분소유자의 청구에 의하여 상환금 또는 대금의 지급에 관하여 적당한 기간을 허락할 수 있다.

제2장 단지

제51조(단지관리단) ① 한 단지에 여러 동의 건물이 있고 그 단지 내의 토지 또는 부속시설(이들에 관한 권리를 포함한다)이 그 건물 소유자(전유부분이 있는 건물에서는 구분소유자를 말한다)의 공동소유에 속하는 경우에는 이들 소유자는 그 단지 내의 토지 또는 부속시설을 관리하기 위한 단체를 구성하여 이 법에서 정하는 바에 따라 집회를 개최하고 규약을 정하며 관리인을 둘 수 있다.

② 한 단지에 여러 동의 건물이 있고 단지 내의 토지 또는 부속시설(이들에 관한 권리를 포함한다)이 그 건물 소유자(전유부분이 있는 건물에서는 구분소유자를 말한다) 중 일부의 공동소유에 속하는 경우에는 이들 소유자는 그 단지 내의 토지 또는 부속시설을 관리하기 위한 단체를 구성하여 이 법에서 정하는 바에 따라 집회를 개최하고 규약을 정하며 관리인을 둘 수 있다.

③ 제1항의 단지관리단은 단지관리단의 구성원이 속하는 각 관리단의 사업의 전부 또는 일부를 그 사업 목적으로 할 수 있다. 이 경우 각 관리단의 구성원의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상에 의한 관리단집회의 결의가 있어야 한다.

제52조(단지에 대한 준용) 제51조의 경우에는 제3조, 제23조의2, 제24조부터 제26조까지, 제26조의2, 제26조의3, 제27조부터 제42조까지 및 제42조의2를 준용한다.

제52조의2(집합건물분쟁조정위원회) ① 이 법을 적용받는 건물과 관련된 분쟁을 심의·조정하기 위하여 특별시·광역시·특별자치시·도 또는 특별자치도(이하 "시·도"라 한다)에 집합건물분쟁조정위원회(이하 "조정위원회"라 한다)를 둔다.

② 조정위원회는 분쟁 당사자의 신청에 따라 다음 각 호의 분쟁(이하 "집합건물분쟁"이라 한다)을 심의·조정한다.

1. 이 법을 적용받는 건물의 하자에 관한 분쟁. 다만, 「공동주택관리법」 제36조 및 제37조에 따른 공동주택의 담보책임 및 하자보수 등과 관련된 분쟁은 제외한다.

2. 관리인·관리위원의 선임·해임 또는 관리단·관리위원회의 구성·운영에 관한 분쟁

3. 공용부분의 보존·관리 또는 변경에 관한 분쟁

4. 관리비의 징수·관리 및 사용에 관한 분쟁

5. 규약의 제정·개정에 관한 분쟁

6. 재건축과 관련된 철거, 비용분담 및 구분소유권 귀속에 관한 분쟁

7. 그 밖에 이 법을 적용받는 건물과 관련된 분쟁으로서 대통령령으로 정한 분쟁

시행령 제16조(집합건물분쟁조정위원회의 심의·조정사항) 법 제52조의2제2항 제7호에서 "대통령령으로 정한 분쟁"이란 다음 각 호의 분쟁을 말한다.

1. 건물의 대지와 부속시설의 보존·관리 또는 변경에 관한 분쟁

2. 규약에서 정한 전유부분의 사용방법에 관한 분쟁

3. 관리비 외에 관리단이 얻은 수입의 징수·관리 및 사용에 관한 분쟁

4. 관리위탁계약 등 관리단이 체결한 계약에 관한 분쟁

5. 그 밖에 법 제52조의2제1항에 따른 집합건물분쟁조정위원회(이하 "조정위원회"라 한다)가 분쟁의 조정이 필요하다고 인정하는 분쟁

제2장의2 집합건물분쟁조정위원회

제52조의3(조정위원회의 구성과 운영) ① 조정위원회는 위원장 1명과 부위원장 1명을 포함한 10명 이내의 위원으로 구성한다.

② 조정위원회의 위원은 집합건물분쟁에 관한 법률지식과 경험이 풍부한 사람으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 시·도지사가 임명하거나 위촉한다. 이 경우 제1호 및 제2호에 해당하는 사람이 각각 2명 이상 포함되어야 한다.

1. 법학 또는 조정·중재 등의 분쟁조정 관련 학문을 전공한 사람으로서 대학에서 조교수 이상으로 3년 이상 재직한 사람

2. 변호사 자격이 있는 사람으로서 3년 이상 법률에 관한 사무에 종사한 사람

3. 건설공사, 하자감정 또는 공동주택관리에 관한 전문적 지식을 갖춘 사람으로서 해당 업무에 3년 이상 종사한 사람

4. 해당 시·도 소속 5급 이상 공무원으로서 관련 업무에 3년 이상 종사한 사람

③ 조정위원회의 위원장은 해당 시·도지사가 위원 중에서 임명하거나 위촉한다.

④ 조정위원회에는 분쟁을 효율적으로 심의·조정하기 위하여 3명 이내의 위원으로 구성되는 소위원회를 둘 수 있다. 이 경우 소위원회에는 제2항 제1호 및 제2호에 해당하는 사람이 각각 1명 이상 포함되어야 한다.

⑤ 조정위원회는 재적위원 과반수의 출석과 출석위원 과반수의 찬성으로 의결하며, 소위원회는 재적위원 전원 출석과 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다.

⑥ 제1항부터 제5항까지에서 규정한 사항 외에 조정위원회와 소위원회의 구성 및 운영에 필요한 사항과 조정 절차에 관한 사항은 대통령령으로 정한다.

시행령 제17조(조정위원회의 구성) ① 조정위원회의 부위원장은 해당 시·도지사가 조정위원회의 위원장(이하 "위원장"이라 한다)의 추천을 받아 위원 중에서 임명하거나 위촉한다.

② 조정위원회 위원의 임기는 2년으로 한다.

③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 조정위원회의 구성에 필요한 사항은 조정위원회의 의결을 거쳐 위원장이 정한다.

시행령 제18조(조정위원회의 운영) ① 위원장은 회의를 소집하고 주재한다.

② 위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없는 경우에는 부위원장이 직무를 대행하고, 조정위원회의 부위원장도 직무를 대행할 수 없는 경우에는 위원 중 연장자가 직무를 대행한다.

③ 위원장이 회의를 소집하려면 회의 개최 3일 전까지 회의의 일시·장소 및 안건을 각 위원에게 알려야 한다.

④ 위원 전원이 동의하면 제3항의 소집절차를 거치지 아니하고 조정위원회를 소집할 수 있다.

⑤ 법 제52조의9에 따른 비용을 제외한 조정 비용에 관하여 필요한 사항은 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도의 조례로 정한다.

⑥ 제1항부터 제5항까지에서 규정한 사항 외에 조정위원회의 운영에 필요한 사항은 조정위원회의 의결을 거쳐 위원장이 정한다.

시행령 제19조(소위원회의 운영 등) ① 법 제52조의3제4항에 따른 소위원회(이하 "소위원회"라 한다)는 조정위원회의 의결로 위임한 분쟁을 심의·조정한다.

② 소위원회에 위원장 1명을 두며, 위원장은 해당 시·도지사가 위원장의 추천을 받아 소위원회 위원 중에서 임명하거나 위촉한다.

③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 소위원회의 구성 및 운영에 필요한 사항은 조정위원회의 의결을 거쳐 위원장이 정한다.

시행령 제20조(조정절차) ① 조정위원회는 조정을 효율적으로 하기 위하여 필요하다고 인정하면 사건들을 분리하거나 병합할 수 있다.

② 조정위원회는 제1항에 따라 사건들을 분리하거나 병합한 경우에는 당사자에게 지체 없이 서면으로 통보하여야 한다.

③ 조정위원회는 조정을 위하여 필요하다고 인정하면 당사자에게 증거서류 등 관련 자료의 제출을 요청하거나 당사자 또는 참고인에게 출석을 요청할 수 있다.

④ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 조정절차에 필요한 사항은 조정위원회의 의결을 거쳐 위원장이 정한다.

제52조의4(위원의 제척 등) ① 조정위원회의 위원이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 사건의 심의·조정에서 제척(除斥)된다.

1. 위원 또는 그 배우자나 배우자이었던 사람이 해당 집합건물분쟁의 당사자가 되거나 그 집합건물분쟁에 관하여 당사자와 공동권리자 또는 공동의무자의 관계에 있는 경우

2. 위원이 해당 집합건물분쟁의 당사자와 친족이거나 친족이었던 경우

3. 위원이 해당 집합건물분쟁에 관하여 진술이나 감정을 한 경우

4. 위원이 해당 집합건물분쟁에 당사자의 대리인으로서 관여한 경우

5. 위원이 해당 집합건물분쟁의 원인이 된 처분이나 부작위에 관여한 경우

② 조정위원회는 위원에게 제1항의 제척 원인이 있는 경우에는 직권이나 당사자의 신청에 따라 제척의 결정을 한다.

③ 당사자는 위원에게 공정한 직무집행을 기대하기 어려운 사정이 있으면 조정위원회에 해당 위원에 대한 기피신청을 할 수 있다.

④ 위원은 제1항 또는 제3항의 사유에 해당하면 스스로 그 집합건물분쟁의 심의·조정을 회피할 수 있다.

제52조의5(분쟁조정신청과 통지 등) ① 조정위원회는 당사자 일방으로부터 분쟁의 조정신청을 받은 경우에는 지체 없이 그 신청내용을 상대방에게 통지하여야 한다.

② 제1항에 따라 통지를 받은 상대방은 그 통지를 받은 날부터 7일 이내에 조정에 응할 것인지에 관한 의사를 조정위원회에 통지하여야 한다.

③ 제1항에 따라 분쟁의 조정신청을 받은 조정위원회는 분쟁의 성질 등 조정에 적합하지 아니한 사유가 있다고 인정하는 경우에는 해당 조정의 불 개시(不開始) 결정을 할 수 있다. 이 경우 조정의 불 개시 결정 사실과 그 사유를 당사자에게 통보하여야 한다.

제52조의6(조정의 절차) ① 조정위원회는 제52조의5제1항에 따른 조정신청을 받으면 같은 조 제2항에 따른 조정 불응 또는 같은 조 제3항에 따른 조정의 불 개시 결정이 있는 경우를 제외하고는 지체 없이 조정 절차를 개시하여야 하며, 신청을 받은 날부터 60일 이내에 그 절차를 마쳐야 한다.

② 조정위원회는 제1항의 기간 내에 조정을 마칠 수 없는 경우에는 조정위원회의 의결로 그 기간을 30일의 범위에서 한 차례만 연장할 수 있다. 이 경우 그 사유와 기한을 분명히 밝혀 당사자에게 서면으로 통지하여야 한다.

③ 조정위원회는 제1항에 따른 조정의 절차를 개시하기 전에 이해관계인 등의 의견을 들을 수 있다.

④ 조정위원회는 제1항에 따른 절차를 마쳤을 때에는 조정안을 작성하여 지체 없이 각 당사자에게 제시하여야 한다.

⑤ 제4항에 따른 조정안을 제시받은 당사자는 제시받은 날부터 14일 이내에 조정안의 수락 여부를 조정위원회에 통보하여야 한다. 이 경우 당사자가 그 기간 내에 조정안에 대한 수락 여부를 통보하지 아니한 경우에는 조정안을 수락한 것으로 본다.

제52조의7(조정의 중지 등) ① 조정위원회는 당사자가 제52조의5제2항에 따라 조정에 응하지 아니할 의사를 통지하거나 제52조의6제5항에 따라 조정안을 거부한 경우에는 조정을 중지하고 그 사실을 상대방에게 서면으로 통보하여야 한다.

② 조정위원회는 당사자 중 일방이 소를 제기한 경우에는 조정을 중지하고 그 사실을 상대방에게 통보하여야 한다.

③ 조정위원회는 법원에 소송계속 중인 당사자 중 일방이 조정을 신청한 때에는 해당 조정 신청을 결정으로 각하하여야 한다.

제52조의8(조정의 효력) ① 당사자가 제52조의6제5항에 따라 조정안을 수락하면 조정위원회는 지체 없이 조정서 3부를 작성하여 위원장 및 각 당사자로 하여금 조정서에 서명날인하게 하여야 한다.

② 제1항의 경우 당사자 간에 조정서와 같은 내용의 합의가 성립된 것으로 본다.

제52조의9(하자 등의 감정) ① 조정위원회는 당사자의 신청으로 또는 당사자와 협의하여 대통령령으로 정하는 안전진단기관, 하자감정전문기관 등에 하자진단 또는 하자감정 등을 요청할 수 있다.

② 조정위원회는 당사자의 신청으로 또는 당사자와 협의하여 「공동주택관리법」 제39조에 따른 하자심사·분쟁조정위원회에 하자판정을 요청할 수 있다.

③ 제1항 및 제2항에 따른 비용은 대통령령으로 정하는 바에 따라 당사자가 부담한다.

시행령 제21조(하자의 진단 및 감정 기관) 법 제52조의9제1항에서 "대통령령으로 정하는 안전진단기관, 하자감정전문기관 등"이란 다음 각 호의 기관을 말한다. 다만, 하자감정전문기관은 제1호부터 제4호까지의 기관만 해당한다.

1. 「고등교육법」 제2조제1호 및 제2호에 따른 대학 및 산업대학의 주택 관련 부설 연구기관(상설기관에 한정한다)

2. 「과학기술분야 정부출연연구기관 등의 설립·운영 및 육성에 관한 법률」 별표 제9호에 따른 한국건설기술연구원

3. 국립 또는 공립의 주택 관련 시험·검사기관

4. 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제25조에 따른 한국시설안전공단

5. 「건축사법」 제23조제1항에 따라 신고한 건축사

6. 「기술사법」 제6조제1항에 따라 등록한 기술사

7. 「시설물의 안전관리에 관한 특별법」 제9조에 따라 등록한 건축 분야 안전진단전문기관

8. 「엔지니어링산업 진흥법」 제21조에 따라 신고한 해당 분야의 엔지니어링사업자

시행령 제22조(하자진단 등의 비용 부담) 법 제52조의9제1항 및 제2항에 따른 비용은 당사자 간의 합의로 정하는 비율에 따라 당사자가 미리 내야 한다. 다만, 당사자 간에 비용 부담에 대하여 합의가 되지 아니하면 조정위원회에서 부담 비율을 정한다.

제3장 구분건물의 건축물대장

제53조(건축물대장의 편성) ① 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장(이하 "소관청"이라 한다)은 이 법을 적용받는 건물에 대하여는 이 법에서 정하는 건축물대장과 건물의 도면 및 각 층의 평면도를 갖추어 두어야 한다.

② 대장은 1동의 건물을 표시할 용지와 그 1동의 건물에 속하는 전유부분의 건물을 표시할 용지로 편성한다.

③ 1동의 건물에 대하여는 각 1용지를 사용하고 전유부분의 건물에 대하여는 구분한 건물마다 1용지를 사용한다.

④ 1동의 건물에 속하는 구분한 건물의 대장은 1책에 편철하고 1동의 건물을 표시할 용지 다음에 구분한 건물을 표시할 용지를 편철한다.

⑤ 제4항의 경우에 편철한 용지가 너무 많을 때에는 여러 책으로 나누어 편철할 수 있다.

제54조(건축물대장의 등록사항) ① 1동의 건물을 표시할 용지에는 다음 각 호의 사항을 등록하여야 한다.

1. 1동의 건물의 소재지와 지번(地番)

2. 1동의 건물에 번호가 있을 때에는 그 번호

3. 1동의 건물의 구조와 면적(구분점포가 있는 건물인 경우에는 판매시설 등의 용도에 해당하는 바닥면적의 합계를 포함한다)

4. 1동의 건물에 속하는 전유부분의 번호

5. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

② 전유부분을 표시할 용지에는 다음 각 호의 사항을 등록하여야 한다.

1. 전유부분의 번호

2. 전유부분이 속하는 1동의 건물의 번호

3. 전유부분의 종류, 구조와 면적

4. 부속건물이 있을 때에는 부속건물의 종류, 구조, 면적

5. 소유자의 성명 또는 명칭과 주소 또는 사무소. 이 경우 소유자가 둘 이상일 때에는 그 지분

6. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

③ 제2항 제4호의 경우에 부속건물이 그 전유부분과 다른 별채의 건물이거나 별채인 1동의 건물을 구분한 것일 때에는 그 1동의 건물의 소재지, 지번, 번호, 종류, 구조 및 면적을 등록하여야 한다.

④ 제3항의 경우에 건물의 표시 및 소유자의 표시에 관한 사항을 등록할 때에는 원인 및 그 연월일과 등록연월일을 적어야 한다.

⑤ 제3조제2항 및 제3항에 따른 공용부분의 등록에 관하여는 제2항과 제4항을 준용한다. 이 경우 그 건물의 표시란에 공용부분이라는 취지를 등록한다.

⑥ 구분점포의 경우에는 전유부분 용지의 구조란 에 경계벽이 없다는 뜻을 적어야 한다.

제55조(건축물대장의 등록절차) 건축물대장의 등록은 소유자 등의 신청이나 소관청의 조사결정에 의한다.

제56조(건축물대장의 신규 등록신청) ① 이 법을 적용받는 건물을 신축한 자는 1개월 이내에 1동의 건물에 속하는 전유부분 전부에 대하여 동시에 건축물대장 등록신청을 하여야 한다.

② 제1항의 신청서에는 제54조에 규정된 사항을 적고 건물의 도면, 각 층의 평면도(구분점포의 경우에는 「건축사법」 제23조에 따라 신고한 건축사 또는 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제39조제2항에서 정한 측량기술자가 구분점포의 경계표지에 관한 측량성과를 적어 작성한 평면도를 말한다)와 신청인의 소유임을 증명하는 서면을 첨부하여야 하며, 신청서에 적은 사항 중 규약이나 규약에 상당하는 공정증서로써 정한 것이 있는 경우에는 그 규약이나 공정증서를 첨부하여야 한다.

③ 이 법을 적용받지 아니하던 건물이 구분, 신축 등으로 인하여 이 법을 적용받게 된 경우에는 제1항과 제2항을 준용한다.

④ 제3항의 경우에 건물 소유자는 다른 건물의 소유자를 대위(代位)하여 제1항의 신청을 할 수 있다.

제57조(건축물대장의 변경등록신청) ① 건축물대장에 등록한 사항이 변경된 경우에는 소유자는 1개월 이내에 변경등록신청을 하여야 한다.

② 1동의 건물을 표시할 사항과 공용부분의 표시에 관한 사항의 변경등록은 전유부분 소유자 중 1인 또는 여럿이 제1항의 기간까지 신청할 수 있다.

③ 제1항 및 제2항의 신청서에는 변경된 사항과 1동의 건물을 표시하기에 충분한 사항을 적고 그 변경을 증명하는 서면을 첨부하여야 하며 건물의 소재지, 구조, 면적이 변경되거나 부속건물을 신축한 경우에는 건물도면 또는 각 층의 평면도도 첨부하여야 한다.

④ 구분점포는 제1조의2제1항 제1호의용도 외의 다른 용도로 변경할 수 없다.

제58조(신청의무의 승계) 소유자가 변경된 경우에는 전 소유자가 하여야 할 제56조와 제57조제1항의 등록신청은 소유자가 변경된 날부터 1개월 이내에 새로운 소유자가 하여야 한다.

제59조(소관청의 직권조사) ① 소관청은 제56조 또는 제57조의 신청을 받아 또는 직권으로 건축물대장에 등록할 때에는 소속 공무원에게 건물의 표시에 관한 사항을 조사하게 할 수 있다.

② 소관청은 구분점포에 관하여 제56조 또는 제57조의 신청을 받으면 신청 내용이 제1조의2제1항 각 호의 요건을 충족하는지와 건축물의 실제 현황과 일치하는지를 조사하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항의 조사를 하는 경우 해당 공무원은 일출 후 일몰 전까지 그 건물에 출입할 수 있으며, 점유자나 그 밖의 이해관계인에게 질문하거나 문서의 제시를 요구할 수 있다. 이 경우 관계인에게 그 신분을 증명하는 증표를 보여주어야 한다.

제60조(조사 후 처리) ① 제56조의 경우에 소관청은 관계 공무원의 조사 결과 그 신고 내용이 부당하다고 인정할 때에는 그 취지를 적어 정정할 것을 명하고, 그 신고 내용을 정정하여도 그 건물의 상황이 제1조 또는 제1조의2의 규정에 맞지 아니하다고 인정할 때에는 그 등록을 거부하고 그 건물 전체를 하나의 건물로 하여 일반건축물대장에 등록하여야 한다.

② 제1항의 경우에는 일반건축물대장에 등록한 날부터 7일 이내에 신고인에게 그 등록거부 사유를 서면으로 통지하여야 한다.

제4장 벌칙

제65조(벌금) ① 제1조의2제1항에서 정한 경계표지 또는 건물번호표지를 파손, 이동 또는 제거하거나 그 밖의 방법으로 경계를 알아볼 수 없게 한 사람은 3년 이하의 징역 또는 1천만 원 이하의 벌금에 처한다.

② 건축사 또는 측량기술자가 제56조제2항에서 정한 평면도에 측량성과를 사실과 다르게 적었을 때에는 2년 이하의 징역 또는 500만 원 이하의 벌금에 처한다.

제66조(과태료) ① 제59조에 따른 조사를 거부·방해하거나 기피한 사람에게는 200만 원 이하의 과태료를 부과한다. 이 경우 문서를 제시하지 아니하거나 거짓 문서를 제시한 사람 또는 질문에 대하여 진술하지 아니하거나 거짓으로 진술한 사람도 또한 같다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 행위를 한 관리인, 의장, 규약·의사록·서면을 보관할 사람에게는 100만 원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2012.12.18>

1. 제26조제1항(제52조에서 준용하는 경우를 포함한다)을 위반하여 보고를 하지 아니하거나 거짓 보고를 한 경우

2. 제30조제1항, 제39조제4항, 제41조제3항(이들 규정을 제52조에서 준용하는 경우를 포함한다)을 위반하여 규약, 의사록 또는 서면(전자적 방법으로 기록된 정보를 포함한다)을 보관하지 아니한 경우

3. 제30조제3항, 제39조제4항, 제41조제3항(이들 규정을 제52조에서 준용하는 경우를 포함한다)을 위반하여 정당한 사유 없이 제2호에 규정된 서류(전자적 방법으로 기록된 정보를 포함한다)의 열람이나 등본의 발급청구를 거부한 경우

4. 제39조제2항 및 제3항(이들 규정을 제52조에서 준용하는 경우를 포함한다)을 위반하여 의사록을 작성하지 아니하거나 의사록에 적어야 할 사항을 적지 아니하거나 거짓으로 적은 경우

5. 제56조제1항, 제57조제1항, 제58조에 따른 신청의무자가 그 등록신청을 게을리 한 경우

③ 제1항과 제2항에 따른 과태료는 소관청이 부과·징수한다.