건축물이 있는 농지 낙찰시 농지취득자격증명 받기(등기예규,판례)

[고구마]

농지취득자격증명

농지를 취득할 경우 대부분 농지취득자격증명(이하 농취증)을 발급받아야 합니다.

농취증 첨부없이는 소유권이전 등기가 불가능하기 때문이죠

특히 농지경매의 경우 특별매각조건으로 농취증 제출을 요구합니다.

매각허가결정기일까지 제출해야 하고 미제출시 매각불허가에 입찰보증금은 몰수당하게 됩니다.

경매로 나오는 농지는 농취증 발급에 문제가 없는 경우가 대부분이지만 농취증 발급이 어려워 보이는 농지가 나왔을 때 나만은 당황하지 않고 농취증을 발급 받울 수 있는 능력치를 올려보겠습니다.

"농취증 반려" 농취증 발급을 안해주겠다는 것이죠

농취증 반려 통지를 받았다면 포기하지 말고 문제를 해결해야 합니다.

등기예규인 "농지의소유권이전등기에관한사무처리지침"이 문제해결의 첫번째 키입니다.

농지의소유권이전등기에관한사무처리지침 제3조를 보면 농취증 첨부없이 소유권이전등기가 가능한 경우를 열거하고 있습니다. 3조에서 우리가 알아야 할 항목은 "타"목입니다.

3조 타목의 핵심은 지목은 농지이나 관할관청이 발급하는 서면에 의하여 농지가 아님이 증명되는 토지는 농취증을 첨부할 필요가 없다는 것이고 "관할관청이 발급하는 서면"이란 "농취증신청반려통지서"이며 농취증신청반려통지서를 첨부할 경우 농취증 첨부없이 등기이전이 가능한 것으로 규정한 것입니다.

다만, 농취증신청반려통지서를 첨부한다고 농취증 첨부없이 등기이전 되는 것이 아니라 "반려사유란에 "농지법에 의한 농지에 해당하지 아니함"이라는 취지의 문구가 기재되어야만이 위 등기예규에서 말하는 "관할관청이 발급하는 서면"에 해당한다는 것이죠

사례로 알아보겠습니다.

⇒ 이 사례는 농취증신청반려통지서를 첨부했는데 관할관청이 발급하는 서면으로 인정한 케이스입니다.

⇒ 이 사례는 농취증신청반려통지서를 첨부했는데 관할관청이 발급하는 서면으로 인정하지 않은 케이스입니다.

두 가지 사안의 차이점은 무엇일까요? 바로 건축물대장의 유.무입니다.

쉽게 폴어보겠습니다. 건물이 있는 경우 농취증 발급입니다.

시골에는 위 사진처첨 한필지에 2채의 주택이 건축되어 있는 경우가 종종 있습니다.

더불어 지목은 대지가 아니라 전 or 답인 농지

여기서 토지만 경매로 나왔을 경우, 법정지상권은 배제하겠습니다.

법원은 특별매각조건으로 농취증 제출울 요구하죠

핵심은 건축물대장의 유무 A주택은 건축물대장이 있고 B주택은 없습니다.

결론부터 말씀드리면 1채의 주택이라도 건축물대장이 있다면 그 필지 전체는 이미 농지법상의 농지가 아닙니다.

이 사안을 쉽게 이해하려면 농지의 개발.건축절차를 알아야 합니다.

농지에 건축을 하기 위해서는 농지전용과 개발행위 최종적으로 건축허가를 받아야 합니다.

이 3가지의 허가를 복합민원으로 처리할 수도 있습니다.

공적장부인 건축물대장이 있다는 것은 준공(사용승인)을 받았다는 것, 해당관청에서 합법적으로 위 3개의 허가를 내주었고, 이것은 이미 농지전용허가를 받고 전용이 이루어졌다는 것을 의미합니다.

농지전용.개발행위.건축허가를 받아 적법한 절차에 따라 건축행위가 이루어졌고 단지 준공 이후 마지막 절차인 지목변경만 하지 않았을 뿐 해당토지는 사실상 대지나 마찬가지라는 것이죠

한가지 사례 더 보겠습니다.

지목은 전, 농지로서 건축물대장은 없고 건물등기부만 있습니다.

토지만 경매로 진행된 경우도 농취증 제출을 요구합나다.

등기부등본이 있다는 의미를 알면 앞의 사안처럼 이해하면 됩니다.

건물이 허가절차에 따라 건축되고 사용승인을 받으면 건축물대장이 만들어지고 건축물대장을 근거로 건축주는 소유권보존등기를 하게 됩니다.

사용승인이 난 후에 건물등기가 이루어지면 보존등기 "원인사유"란에 "사용승인으로 인한 보존등기" 정상적인 절차에 의해 건물이 건축되었다면 이 사안조 단지 지목변경만 하지 않았을 뿐 이미 농지전용허가를 받고 농지전용이 이루어졌다는 것이죠.

건축물대장 없이 건물 등기를 할 수 있을까요?

채권자 대위권, 법원의 직권명령에 의한 보존등기가 가능하지만 이런 경우 건물까지 일괄로 매각이 진행되죠. 건물등기부는 있는데 건축물대장이 없다는 건, 건축물대장이 분실.소실되었다는 것일까요?

관리를 소홀히 한 해당관청의 잘못으로 인해 농취증 발급을 거부한다는 것은 어불성설임을 인지시키면 협상의 우위를 점할 수 있습니다.

⇒ 위 두 사안 농취증신청반려통지서 반려사유란에 "농지법에 의한 농지에 해당하지 아니함"으로 기재되어야 합니다.

"등기예규" 말 그대로 예규일 뿐 법적 구속력은 갖고 있지 않습니다.

등기예규 또한 전적으로 등기공무원의 자의적인 해석에 의존할 수 밖에 없어 이 과정에서 종종 분쟁이 발생하기도 하죠. 농취증 발급기관 or 법원에 따라서 얼마든지 다른 해석과 판단이 나올 수 있습니다.

농취증 발급기관인 해당관처에서 반려통지서 자체를 모르는 경우도 있고 반려통지서의 양식조차 비치해 두지 않은 곳도 있습니다.

농지가 아니라는 자의적인 해석과 판단에 농취증 발급을 막무가내로 거부하려는 공무원을 만나면 당황스럽겠지만 아쉬운 놈이 우물판다고 본인이 직접 설득 할 수 밖에 없는 상황이 발생할 수 있기에 반려통지서 양식을 준비해 가거나 등기예규 등 법률적 근거를 통해서 담당공무원과 협상을 해서 설득 할 수 있어야 합니다.

농취증 발급권자의 자의적인 해석과 판단에 따라 또 법원에 따라 적용하는 범위와 재량권이 다르다는 것

그래서 사안에 따라 정답이 아닌 문제를 풀 수 있는 능력이 필요한 것이죠

낙찰자의 문제 해결 능력에 따라 그 결과는 달라질 수 있습니다.

농지에 불법 건축물이 있거나 불법으로 전용된 농지의 농취증 발급 받는 방법입니다.

해당 농지에 불법으로 건축물이 지어져 있거나 불법으로 전용되어 현황이 농지로 복원하기 어렵다고 판단되는 경우, 농취증을 발급받으려면 3가지의 방법이 있습니다.

1. 원칙은 원상복구 후 신청해야 하나 경매의 경우 소유자가 아닌 최고가매수신고인의 지위에서는 불가능합니다.

2. 추완의 방법이 있으나 역시 경매의 경우 불가능합니다.

※ 추완이란 민법상 법률적으로 필요한 요건을 구비하지 않았기 때문에 효력이 없는 법률행위가 후에 필요한 요건을 보충하여 유효하게 성립하는 일을 말합니다.

3. 원상복구를 전제로 한 사후 복구계획서 제출

이 3번째가 경매의 최고가매수신고인이 할 수 있는 방법이죠

원상복구를 전제로 한 복구계획서를 제출하면 농취증을 발급 받을 수 있습니다.

신청인이 제출한 복구계획서에 기재된 내용의 실현 가능성을 심사하고 판단하는 담당공무원이 농지로 원상복구가 가능하다고 판단할 경우 농취증을 발급하지만 반대로 원상복구의 실현가능성을 없다고 판단할 경우 농취증 발급을 거부하겠죠

실현가능성의 판단은 순전히 담당공무원의 자의적인 해석에 따라 달라질 수 있기에 불합리한면이 있습니다.

이전 포스팅 "농지의소유권이전에관한사무처리지침" 제3조 타목이 문제해결의 키였다면 이번 포스팅은 대법원 2013도 10544판결이 문제해결의 키입니다.

원상복구를 전제로 한 농취증 발급은 대법원 판례가 뒷받침하고 있습니다.

지목이 농지라 하더라도 농지로서 현상을 상실한 상태라면 농지법에서 말하는 농지가 아니기 때문에 해당관청은 농취증 발급을 거부할 수 있으나 대법원 판례는 현상을 상실한 상태가 일시적인 것에 불과하고 농지로서 원상복구가 이루어질 수 있다면 해당토지는 여전히 농지법상 농지에 해당하기에 원상복구를 전제로 한 농취증을 발급하라고 판시하고 있죠

또한 형질변경이나 전용으로 인해 농지를 다른 용도로 사용하고 있더라도 현상변경의 정도와 주변 토지의 이용 상황 드으에 비추어 농지로 회복하는 것이 불가능하지 않다면 그 변경상태는 일시적으로 보아야 한다는 판례가 있음에도 불구하고 농취증 발급이 거부되는 경우는 다음의 3가지 경우입니다.

해당토지가 농지에 해당하지만

1. 무허가 건축물이 지어져 있고 그 건물에 사람이 거주, 불법으로 형질변경된 부분이 있는 경우

2. 그 지상에 공장 or 건축물이 지어져 있어 사실상 원상복구가 불가능하다고 판단하는 경우

3. 토지 일부가 묘지로 사용되고 있는 경우

해당관청이 농취증 발급 심사기준으로 삼으면 거부사유의 근거로 들고있는 "농림축산식품부 예규"인 "농지취득자격증명심사요령"은 어디까지나 행정기관 내부의 사무처리준칙에 불과하므로 법원이나 일반국민을 기속하는 효력은 없습니다.

농취증은 매수인이 일정한 자격 요건을 갖추면 실질적인 내용에 관계없이 발급해야 하는 행정상의 기속행위에 법적 구속력도 없는 예규를 근거로 한 처분은 부당하다 할 것입니다.

불법 건축물이 지어져 있을 경우 그 지상 건물의 철거나 불법 형질변경된 농지를 원상복구할 수 있는 수단이 없으므로 최고가매수신고인의 지위만 있는 낙찰자에게 불가능한 일을 요구하는 문제가 발생하게 됩니다.

또한 해당관청이 최고가매수신고인에게 원상복구를 명할 법적 근거도 없으며 극단적으로 보게 되면 경매 입찰 자격이 없는 소유자겸 채무자만이 해당농지를 낙찰받을 수 밖에 없는 문제가 발생합니다.

소유자겸 채무자가 원상복구하지 않는 한 담보물권자는 담보농지를 경매를 통해 환가할 수 없게 되는 문제도 발생하게 되죠

무엇보다 해당관청이 원상복구를 명하거나 대집행으로 철거하는 등 불법행위를 단속 할 의무가 있었음에도 불구하고 불법 형질변경과 무허가건축물을 이유로 농취증 발급을 거부하는 것은, 결국 해당관청이 불법행위를 묵인.방치한 직무유기의 결과로 인해서 최고가매수신고인이 농지를 취득하지 못하는 것이 되어 해당관청의 직무유기.직무태만으로 인한 결과를 최고가 매수신고인에게 전가하는 상황이 되는 것입니다.

이런 내용을 사전에 인지하고 있어야 담당공무원과의 협상시 우위를 점할 수 있다고 봅니다.

농지전용허가제도가 처음 시작된 건 "농지의보전및이용에관한법률"이 제정된 1973.1.1부터입니다.

농지의 전용을 법률적으로 금지하기 시작했기 때문에 그 이전"농지개혁법"을 적용받던 시기에 전용되었다면 전용자체가 위법이 아닌데다 농업경영에 이용할 수 없는 농지가 되므로 "농취증 발급 대상에 해당되지 않는다" 거나 "농지법상 농지에 해당하지 않는다"는 농취증신청반려통지서를 발급 받을 수 있습니다.

이 때 반려통지서와 함께 1973년 이전에 건축물이 존재했다는 사실을 증명하는 항공사진 or 무허가 가옥서류와 같은 서류를 제출하면 농취증 첨부없이도 소유권이전등기가 가능합니다.

항공사진은 수원에 소재한 국토지리정보원에 방문해야 합니다.

[출처] 농지취득자격증명|작성자 juny338