스크랩 이천중리 D1, D2, D4 '상가주택 건축설계 시공 상담'_최근 70%낙찰

[이건축사]

중부내륙선 이천부발역 인접
도로망 수혜지 이천 중리​
건폐율 60%, 용적률 180%
최고층수 4층이하, 6가구
평당공사비와 착공시기 결정
점포겸용 단독 건축설계 시공 상담
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#상가주택
한국토지주택공사 이천중리 택지지구 점포겸용 단독주택용지 총 48필지 공급 입니다. 중부내륙선 호재인 '안성, 이천부발, 평택, 광주 신도시 중의 한군데인 부발역 직전 이천 역세권입니다. 이천부발역 중심 개발 도로망 구축과 하이닉스 배후도시로 호재를 이용한 차익형 실현을 예상됩니다. 

​#이천중리 택지개발지구
. 사업기간: 2016.05.09~2023.06.30
. 위치: 경기도 이천시 중리동, 증일동 일원
. 면적: 607,439.0 ㎡
. 사업비: 총 5,242 억원
. 용지비: 3,751 억원 / 조성비: 1,491 억원
. 계획인구: 10,905 명
. 건설호수: 4,472 호
. 시행자: 주시행자 한국토지주택공사
. 부시행자 : 이천시
교통행정, 상업, 기업을 품은 명품 주거단지를 목표로 하는 이천중리 택지지구는 경강선 이천역 생활권으로 이천 구도심과 연결하는 새로운 신도시입니다. 아래 내용은자료의 일부를 요약 한 것으로개발 전 반드시 전문 상담을 권합니다.

#착공시기
D1의 경우 입지조건이 양호하여 빠른 착공이 필요합니다.
공급 금액의 평단가를 참고하시어 수익률 검토를 하는 것이 좋겠습니다.
공급토지 평균면적 82평정도로 기준층 면적은 49평으로 예상됩니다.

#D2, #지하층가능?
상가주택 'D2'의 경우 인접한 교차로가 혼잡도가 높고, 이천시 전체 동선의 결절점이라는 것은 아주 우수한 위치입니다. 하지만 대로변과 근생 부지로 차폐되어 있고 주도로와 교차로 형성되어 있지 않아서 좀 어려운 점이 있습니다. 상가주택 'D2'에서 몇몇 위치는 지하층 형성이 가능한 표고가 있어 상세 분석이 필요할 것으로 보입니다. 상가주택 'D2'는 바로 인접해서 약 849세대의 아파트가 있습니다. 아파트 출입구는 2개소로 분리되어 있는데 공급토지는 장사가 잘된다는 퇴근 동선상에 있습니다.

#사용시기
  . D1_ 2023.12.31
  . D2_ 2024.06.30
  . D4_ 2024.12.31

#기회비용
상가주택 건축설계 상담을 진행 1단계는 건축 전 공사비용  예산을 수립하고 건축 준비를 시작하는 것부터 시작합니다. 고금리 시대에서는 공사가 중간에 멈추면, 이자가 당장 수천만원의 손실이 일어나기 때문입니다. 부동산은 기회비용입니다. 착공시기가 가까워진 지역이니 만큼 추가 비용 발생을 막기 위한 준비를 시작해야 할 때입니다. 꼼꼼한 경비 절감을 위해서는 처음부터 예산을 수립하고,  하나씩 점검하면서 설계와 공사를 진행하실 것을 권장합니다.



#입지분석
토지 입지 분석에서 가장 중요한 것은 해당 위치의 동선 분석입니다. 보행과 차량 동선의 유입은 수익률에 가장 중요한 사항입니다. 보도 및 자전거 시설이라든가 대중교통의 위치도 함께 검토해야 합니다. 동선 분석에서는 진출입 구간의 위치와 결절점이 어디인가에 대해 확인해야 합니다.

#D4, #교통동선, #상가수익률
상가임대율과 주거수익률이 모두 우수한 곳이 가장 인기가 많을 것으로 예상됩니다. 상가주택에서는 가장 기본적인 것이 주거 수익률입니다. 상가수익률은 투자대비 차익 실현에 최고 중요 요소이므로 정밀한 상담이 필요합니다.  몇 군데의 경우 투자가치가 높을 것으로 예상합니다. 

#D4, #낙찰률, #남은땅
D4의 경우 상가 임대율을 감안한 가장 합리적인 위치들을 표시해 보았습니다. 최근 낙찰률을 감안했을 때 높은 낙찰률보다는 경쟁률이 높은 곳에 관심을 가질 필요가 있습니다. 높은 가격보다 경쟁력있는 낙찰가를 권장합니다. 
또한 위치도 유찰이 되는 경우가 많으므로 잘 기다리셨다가 상담 후 가장 저렴한 금액으로 낙찰 받으시는 게 좋습니다. 토지선정에서는 주변 입지와 교통망에 대한 분석이 필수 인만큼 미래동선과의 연결성에 집중하여 검토하는 것이 합리적입니다.  
최근 공급10개 필지중 7개 낙찰결과입니다. 

#최대6가구
이천 중리 상가주택지는 건폐율 60%, 용적률 180%, 최고층수 4층 이하로서 피로티 설치 시에도 4층으로 해야 된다는 조건이 있습니다. 가구 수는 6가구로 조금 많습니다. 기타 지붕 및 옥탑 관련해서 제한 사항이 조금 있습니다만, 특별한 사항은 아니어서 자세한 설명은 개별 상담을 이용하시면 되겠습니다.

#불허용도
공급토지는 점포겸용 주택 R1으로서 일반 주거 지역 내 건축할 수 있는 건축물 중에서 단독주택, 1.2종 근린생활시설이 가능합니다. 안마원이나 공연장 종교집회장 총판매소 장의사 교습소 등 주거 지역과 무관한 용도들은 제한되고 있음을 참고하시기 바랍니다.

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