광교다녀왔습니다 두번째 이야기

[손주손녀]

안녕하세요...

행복재테크 부동산팀에서 활동하고 있는 손주손녀입니다.

4월 첫번째 광교이야기 이후 2개월만에 글을 올립니다.

부족한 글을 읽으시고 많은 분들이 의견을 주셨습니다.

의견주신 분들 감사합니다..

우리는 서로 의견을 교환하면서 배워가는 과정이기 때문에

 이 글은 단지 저의 의견일 뿐이고 시간이 지나서 생각이 바꿀 수도 있음을 미리 알려드립니다.

이제 살펴 볼까요~

의견주신 분중에 단어를 모아보면은요...

배후세대.상권.연결성.동선.흐름 ~~이런 단어들이 보입니다...

상가를 이야기 할때 중요한 단어는 모두 이야기해주신것 같습니다.

우선 1번상가를 이용할 수 있는 주변 배후세대를 보면은요.

자연앤자이 1.2.3단지,광교에듀타운50단지,자연앤힐스테이트 로 보여지고

세대수는 3,161세대로 꽤 괜찮아 보입니다.

그러면 1번을 이용할 수 있는 세대는 얼마나 될까요?

자연앤힐스테이트 1764세대

주동선은 광교중앙역과 롯데마트있는 써밋플레이스 주상복합쪽이 될것같습니다.

롯데 아울렛광교점을 이용하실 분들은 2번상가를 지나갈 수 있으나 아비뉴프랑을 이용할 수도 있지요..

결정적으로 신풍초와 자앤힐과는 녹지가 가로막혀있네요.

제가 자앤힐에 산다면 저는 단지내상가 또는 아비뉴프랑.롯데마트를 주로 이용할 것 같습니다.

그러면 1번을 이용하는 사람은 가물에 콩나듯이 될것같아보이며

배후세대에서 1764세대는 고려하지 않아야할 것으로 보입니다.

2단지 522세대도 아쉽지만 1번상가를 이용하기에는 무리가 있어보이지요..

이제 875세대가 남았습니다. 세대당2.3명으로 계산하면 주변인구는  약 2천명입니다.

2천명이 이용하는 휴대폰매장은 주변에 몇개가 있을까요?

2016년 6월 네이버지도에서 찾아보았습니다.

7개의 매장이 보입니다.

350M 정도 거리에 7개의 매장은 서로 도움이 될 수 도 있고 아닐 수 도 있겠지요.

이제 계산해 보겠습니다.

2000명이 2년씩 사용한다고 가정하면

 월 휴대폰을 구입하는 사람은 월 83명 입니다.

7개의 매장이 똑같이 판매한다고 하면 대략 12개를 판매할 수 있습니다.

월 12개이면 임대료와 인건비등 고정지출을 비용을 지출하고 남는 수익금이 얼마일까요?

 그리고

2000명 중에서 일부의 사람들은 직장근처, 온라인 또는 아비뉴프랑,가까운 수원이나 판교에서

구매한다고 충분히 가정할 수 있습니다.

1번상가는 사거리 코너~분명 프리미엄이 있는 곳은 맞습니다.

다만,

875세대에서 이용할 수 있는 휴대폰 7개 매장중에서 가장 먼 곳에 위치하고 있다는 것입니다.

살아남은 곳은 2번의 맞은편인 자연앤자이 3단지 단지내상가의 매장(첫번째 지도사진에서 3번)입니다...

아래사진은 2016년 6월 당시 사진이고

2018년 6월

다시 방문하여 확인했을때는 만국기를 알록달록 달아놓고 매장이 더 잘 보이도록 꾸며놓은것을 보았지요..

정리해보면은요.

첫번째로 배후세대에 대비 휴대폰매장수가 많아 경쟁업체가 많았다.

두번째로 주동선에서 벗어나있고 유동인구가 적으며

세번째는 인접매장에 비해서도 불리한 조건이었다.

네번째는 사거리 코너의 노출은 아무런 도움이 될 수 없었다.

다섯번째는 같은 건물의 은행과 병원은 방문객을 늘리는데 도움이 되지 않았다.

그냥 저의 생각이지요...

다음은 2번 상권을 보겠습니다.

2번지역은 학원상권이지요..

학원은 밀집하여있는 경우에 시너지 효과가 있지요.학원순례에도 도움이 되구요...

신풍초등학교는 100년이 넘는 역사를 자랑하는 학교로 알고 있습니다.

학원이 생길 수 있는 지역은 어디일까요?

1번쪽은 공실이 아주 많은 곳이지요...

누가봐도 초등학교와 중학교가 위치한 2번이 학원위치로은 좋아보입니다.

지금 현재의 상황을 보고 이러쿵 저러쿵 이야기 하기는 너무나 쉽지요..

어떤이야기도 그럴싸해보이기도 하구요...

그러면 앞으로 1번은 어떻게 될까요?

아기가 고민하기에는 너무 큰 문제이네요..

1번을 중심으로 이야기를 풀어보았으니

앞으로 1번의 미래가 궁금해집니다

지금 알 수 있는 광교의 미래는 뉴스에 의존할 뿐입니다.

광교는

월드스퀘어부터~~원천저수지까지 상권을 만든다는 계획입니다.

대략 1.3Km입니다

경기도청사에도 상가가 들어갑니다.

수원컨벤션의 갤러리아백화점까지~~

광교상권을 염두에 두고 있는것 같습니다.

물론 시간이 필요하지만요..

갤러리아 백화점이 MD구성을 보아야하겠지만

만약

판교 현대백화점의 영향으로 주변이 어려워졌던 경험을 미루어본다면

1Km가 넘는 상권과 함께 서로 시너지를 발휘할 수 있을지~

아니면

부정적인 영향을 미치게 될지~~

지켜보아야할 것 같습니다...

경기도청과 컨벤션센터의 미래를 자료로 보겠습니다.

추가로 경기대상권도 올려보겠습니다.

사진 중에서 분홍색의 역할이 아주 중요합니다.

[김 선생]

아~저리 체계적으로 정리해서 말씀해주시니 이해가 잘되네요~
배후세를통해 수익계산하는 방법 재미나네요.
오늘도 유익한글 감사드립니다~

[손주손녀]

휴대폰 교체주기를 약 2년으로 보았을때의 방식으로 풀어보았는데요...그냥..하나의 생각에 불과합니다.
실무를 보시는 분들은 다른 생각일 수 있어요..

[머스탱]

광교처럼 인구가 제한적인 데다가 대형쇼핑몰이 있고 도로가 넓은 곳은 상권 발달에 영향을 주는 요소가 너무 많은 것 같습니다. 배후세대와 학원가 수요에 따른 상권 형성에 대한 좋은 가이드라인 감사합니다.

[손주손녀]

그렇지요...과거를 기초로 현재를 판단하는것은 어렵지 않아 보이지만,투자는 미래를 사는 행위이라서
A급지 상권,B급지 상권으로 구분된것중에서도 어느 입지냐는 중요한것 같습니다.
주로 상권을 사라라는 말이 있지만 그 또한 꼭 맞는 말은 아니구요..
머스탱님께서 글 읽어 주셔서 감사합니다..

[해피리즈]

손주손녀님 글을 보면서 상가 상권분석의 순서와 내용을 잘 이해하게 되었습니다. 위기에서 기회로 될지 앞으로 1번을 주의깊게 봐야겠네요.

[손주손녀]

해피리즈님께서 글 읽어주셔서 감사합니다...상가를 투자할때 주의할 점 중의 하나로 알아주시면 감사하겠습니다...
늘 행복한 투자가 되시길 응원합니다.

[윤지니92]

손주손녀님 상가분석글 보면서 배후세대, 상권, 동선을 보는 흐름을
구체적으로 볼수있었습니다~
앞으로 경기도청신청사 들어온이후
상권의 흐름이 어찌변화될찌 궁금합니다~ 좋은글 감사히 잘보았습니다~^^

[손주손녀]

제가 잘 모르면서 그냥 한 번 해본거예요...상가투자한다면 이라고 생각하고 해보는거지요.뭐,별거 없어요.ㅎ

[리치퓨처]

와. 정말 멋진 분석입니다.
부클에서도 광교편이 나오던데요?
광교가 핫 한 지역이 된 건가요?
광교에도 한채있었더라면 하는
아쉬움이 있군요. ㅎ ㅎ

[손주손녀]

상가랑 아파트랑은 투자접근이 달라서요..같이보시면 안되실것 같습니다.상가투자는 많이 조심스러워보여요,,,

[파더씽크]

손주손녀님. 광교신도시의 상권분석 잘 보았습니다.
아직 상권은 잘 모르는 초보인데, 배후세대와 입지의 중요성에 대해서
고민해 보는 시간이 되었습니다.
같은 업종의 경쟁력에서 살아남는 조건~~!!
정보 감사합니다. ~~

[손주손녀]

쓰고 나니 자료조사가 부족한 부분이 있어서 다음 방문할 때 더 조사해볼 예정이랍니다..
다음 번에 이어서 써보아야겠어요...감사해요.

[이하맘]

광교가 처음 들어설 때만 해도 막연히 좋겠다 했지만-그 때는 정말 부알못-지금의 모습으로는 상상을 못 했던 듯 해요.
미래를 예상하고 가치를 예측하기 위해 더욱 열심히 공부해야겠어요.^^

[손주손녀]

미래를 예측할 수 있는 사람이 얼마나 될까요..락지니선생님도 항상 잘 몰라가지구~이러시잖아요(겸손이시지만요)이하맘님은 열심히 하시니 충분히 가능한 날이 올꺼라 생각해요...저는 Delete키를 달고 살아요.ㅋ

[동동이 복숭아]

광교는 가보지 않고도 손주손녀님 덕분에 임장한듯합니다.
분석이 대단하세요. 임장할때 설명을 잘해주셔서 눈속으로 쏙 들어올듯합니다.
다음 방문땐 저도 동참하고 싶어요. 광교란곳이 더욱 궁금해지네요...보고싶고....

[손주손녀]

광교~별거없어요..그냥 동네예요..수원보다는 조금 비싸고 판교보다는 조금저렴한 아파트들이 모여있는곳이예요..
동수원IC에서도 가까우니 차마신다고 생각하시고 다녀오시면 되지요...ㅎ
한가하실때 불러주시면 동시에 만날 수 있는 장소이지요...ㅎ

[SC굿맨]

손주손녀님 덕분에 전혀 모르던 광교에 대해 알게되어 진심으로 감사드립니다.
의식의 흐름에 따라 날카로운 분석해주셔서 많이 배우고 갑니다.
좋은글 왕 감사드립니다. ^^

[손주손녀]

굿~~맨~~이신거 아시죠?
진심.진정의 아이콘이시구요.
글 읽어 주셔서 감사드리고
오늘도 보람찬하루 되시리라 믿습니다~~^^

[라때향기처럼]

많은 사람들의 의견을 묻고, 그 의견들을 통해 사고를 확장하시는 모습이 저는 왜이리 좋을까요? ^^*
이번 스터디에 참석해서 오랜만에 팀장님도 뵙고 인사드리고 싶었는데..
일정상 참석하지 못하게 되었네요~ T.T
아쉽지만, 7월 모임때 뵙겠습니다~
오늘 하루도 즐거운 하루 보내셔요!! ^^*

[손주손녀]

뱅기타시고 외유가신다구요...
핸섬가이 한 분이 빠지시면 아니되지만...
너무 오래 계시지 말고 얼렁 오세요..
행부가 어색해지지 않을만큼만요..

[지식산업센터]

여러 다양한 시각으로 분석하시는걸 보며 저 자신에 부끄러워집니다...하지만 더욱 열심히 공부하고 생각하여...
저도 다른 이들에게 도움을 줄 수 있도록 다짐해봅니다...^^*
감사합니다...

[손주손녀]

글 읽어 주시고 겸손하신 말씀까지 주셔서 더 더욱 감사하지요..늘 행운이 함께 하시길 바래요

[송파댁]

손주손녀님 상권분석에 대한 자세한 설명 감사합니다. 써밋플레이스 주상복합에 사는 친구가 있어서 며칠전 그곳에서 만났는데 상권이 초기에 비해서 안정적이고 사람들로 바글대는 모습을 봤네요. 입주민들도 앞으로 광교에 대한 기대가 크고 학군이며 상권 모두 만족하며 살고 있어서 광교가 앞으로 더 발전하겠구나 싶더라구요. 입주민의 자부심 그게 시세에 녹아 있는듯 하더라구요~~^^

[손주손녀]

관성의 법칙은 부동산에도 적용되는 것 같아요..잘 나가는 광교가 앞으로 도 쭉 나갈것같은...
다른 동네도 그랬으면 좋겠어요...

[elite95]

배후세대 수를 가지고 수식으로 풀어내시는 탁월한 능력이십니다.
주기적으로 체크하시는 꼼꼼한 모습이 최고이십니다.
앞으로도 손주손녀님 분석하시는것 잘 보고 배우겠습니다.
좋은 분석 글 올려주셔서 감사 드립니다~~

[손주손녀]

좋은 생각으로 읽어주시고 좋은 생각으로 글 올려주셔서 감사합니다...
늘 행운이 함께 하시길 ~~^^

[프카프카]

상권분석이 무엇인지 진수를 보여주시는 울 미녀 팀장님!
1.2.3권역의 상권이 어떻게 변보될지 예측하는 재미로 담편 글도 기대가 자꾸 자꾸 되네요.
좋은 분석글 보여주셔서 넘넘 감사합니다.

[손주손녀]

프카프카님~~글 올리는것은 시간이 많이 걸리나 읽고 보면 별거 없어요...암튼 글 읽어 주셔서 감사하고
멋진 주말 되시고 수요일에 뵈요...폭풍수다예약입니다.

[자무]

다수가 입지조사하러 가도 상권은 잘 안보기 마련인데 손주손녀님은 대단하신 것 같아요~^^ 이번에도 재밌게 잘봤습니다!

[손주손녀]

ㅎ 감사합니다..아직 아는게 없어서요...늘 행운이 함께 하시길 빌어요~~^^

[밝은부자]

광교 궁금했던 1인이고
상권 분석 궁금했던 1인입니다.
손주손녀님 덕분에 아직은 뭔가 잘 모르겠지만, 알 것도 같은 느낌입니다~ ^^
여러번 읽고 생각해봐야겠어요~ ^^
감사합니다~ ^^

[손주손녀]

광료~부르기도 쉬운 이름이고 더 더욱 가격이 상승하는 지역이라서 한 번 보았어요...ㅎ
감사합니다~~^^행운이 함께 하시길~~

[민트7]

손주손녀님이 옆에서 조곤조곤 설명해주시는 듯 합니다~^^
경기도청사가 들어서면 또 어떤 상권변화가 일어날지 궁금하네요~
마지막에 분홍색의 역할은 무엇일까요?
궁금합니다ㅎㅎ

[손주손녀]

경기대역을 이용할 수 있는 지름길이 이랍니다...정문은 경기대역과 멀기때문에 분홍색 작은 통로를 이용해요..
그래서 경기대역부터 분홍색까지에 이르는 상권이 생긴거랍니다....
개미길처럼 사람의 길도 가장 편리한 길을 가장 합리적으로 찾아가는 지혜가 있더라구요..
그 동선을 잘 이용해야하는것이 상가투자인것 같아요..
질문 주셔서 감사합니다

[민트7]

아하~ 손주손녀님 덕분에 궁금증 해소요~~ 감사합니다~^^

[봄날오후]

어이쿠~ 근래들어 글에서 음성지원 되는 경험은 처음입니다.
글 읽는데 손주손녀님이 제 옆에서 조곤조곤 말씀해 주시는 것 같아요. ^^
잘 몰랐던 광교를 덕분에 들여다 봤네요.
저도 분홍색의 중요한 역할이 뭔가 궁금했는데... 위에 댓글보고 해소했습니다.
참 친절한 손주손녀님이세요~~ 임장경험과 분석으로 쉽게 풀어주신 글 넘 감사히 잘 읽었습니다~~ ^^

[인천토박이01]

손주손녀님 좋은 정보 감사드립니다. ^^
휴대폰 판매량으로 접근하는 것은 신세계인데요?? ㅎㅎ
역시 상가의 분석에 디테일하게 접근하시네요...ㅎㅎ
항상 많은것 알려 주셔서 너무 감사드리고 있습니다. ^^

[뽀송]

손주손녀님의 분석력은 정말 대단한 것 같아요.
저도 앞으로 지역 분석할 때 손손팀장님의 방법을 따라서 해보고 싶어요.
덕분에 광교에 대해 자세히 알게 되었습니다.
감사합니다.^^

[잘란부장]

ㅎㅎ...제 댓글이 캡쳐되어 올라왔는데...부끄럽네요 . 그 당시 통신사 위치를 잘못 이해하고 말씀드렸던 부분인데,
사실 상현역 모서리 상가가 통신사 공실로 나와 있어서...그걸로 착각했네요. ^^
좋은 분석과 가르침 오늘도 또 한번 감사하면 읽었습니다.
제가 매주 다니는 곳인데, 생각보다 상권을 보는 통찰력이 아직 많이 약한것 같네요...
더욱 분발 해야겠어요...

[명살림]

손주손녀님의 지역분석은 정말 대단하시네요
저도 광교다녀왔는데 이런 분석능력이 안되서요... 정말 배울점이 많습니다^^

[비타씨]

엇 진짜 음성지원되네요ㅋㅋㅋㅋ
매번 저희를 놀래키시는 손주손녀님
멋진 지역분석 잘 읽고 갑니다~~

[상위마니아]

좋은정보 감사합니다. 분석또한 놀랍습니다.

[해피J]

상권을 분성하는데 있어 세대수로 세대원을 계산해서 월별 판매댓수를 계산하는 방법이 놀랍습니다 ^^ 아직 상가 초심자라 그렇게 생각을 못해봤는데 손주손녀님께서 풀이하신 접근법을 통해 구매력 분석에대해 배운것 같습니다 ^^ 글을 읽으면서 메인동선, 세대구성, 주변상권을 복합적으로 어떤 사람이 이용할지를 분석해야 겠다는 생각을 해봤습니다~ 좋은글 감사합니다!!!

[귀요미성인]

와~~ 분석 진짜 대단하세요!!!

[AHnold]

핸드폰매장 분석! 생각으로만 두리뭉술하게 생각했는데 직접 산출을 해보시다니!!근데 저렇게 계산하고보니....인터넷에서 구매하는 사람들까지 제외하면 도대체 핸드폰 매장은 남긴 하는건가요?ㄷㄷ

[젠틀몬스터]

손주손녀님 상권분석 글을 보니 저 핸드폰 가게의 운명이 훤히 보이네요.
항상 사람의 생각을 기반으로 하시는 분석. 정말 배워야 할 부분인거 같습니다.
멋진 지역분석 정말 감사드립니다.